Il proprietario è responsabile direttamente delle immissioni sonore provocate dall'inquilino?

Il proprietario non risponde dei danni provocati dall'inquilino per immissioni sonore sopra la soglia di tollerabilità.

ORDINANZA
sul ricorso 5182-2016 proposto da:
EL MAR SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore,
elettivamente domiciliata in ROMA, VIA ANASTASIO II 80, presso
lo studio dell'avvocato ADRIANO BARBATO, che la rappresenta e
difende unitamente all'avvocato FILIPPO GERMINETTI;
- ricorrente -
Contro
SGROI ANTONIO, DI FEDE VINCENZO, PACI SIMONA,
SORGI SERGIO, PECCIOLI RAFFAELE, PUJATTI ANDREA,
SABELLA SANTA, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA
ENNIO QUIRINO VISCONTI 103, presso lo studio dell'avvocato
LUISA GOBBI, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato
PAOLA MARIA D'AMELIO;
- controricorrenti -
contro
CERAINI LUCA, QUEENCY SRL, MONTE SRL;
- intimati -
avverso la sentenza n. 4745/2015 della CORTE D'APPELLO di
MILANO, depositata il 11/12/2015;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non
partecipata del 14/12/2017 dal Consigliere Dott. MARCO
ROSSETTI.
Rilevato che:
nel 2010 Luca Ceriani, Vincenzo Di Fede, Simona Paci, Raffaele
Peccioli, Andrea Pujatti, Santa Sabella, Antonio Sgroi e Sergio Sorgi
convennero dinanzi al 'Tribunale di Milano le società Monte s.r.l. e La
Valtellina Beta di Monti Pasqualino & c. s.a.s. (che in seguito si
fonderà per incorporazione nella ELMAR s.r.1., e come tale sarà d'ora
innanzi sempre indicata), esponendo che:
(-) erano condòmini del fabbricato sito a Milano, via Valtellina
18;
(-) al piano terra del fabbricato esisteva un locale, di proprietà
della ELMAR e concesso in locazione alla Monte s.r.1., adibito a bar;
(-) da questo bar, nel quale si eseguivano intrattenimenti
musicali, provenivano immissioni sonore intollerabili;
chiesero pertanto la condanna di ambedue le convenute alla-c-~itIne
a cessare le suddette immissioni, ad insonorizzare il locale ed a risarcire
i danni patiti dagli attori;
con sentenza 5.4.2013 n. 4717 il Tribunale dichiarò cessata la
materia del contendere relativamente alla domanda di cessazione delle
immissioni moleste; condannò la ELMAR al pagamento in favore degli
attori, complessivamente, di 309.600 euro; condannò la Monte s.r.l. a
rivalere la ELMAR di quanto pagato agli attori;
la sentenza venne appellata dalla ELMAR;
con sentenza 11.12.2015 n. 4745 la Corte d'appello di Milano
accolse parzialmente il gravame, rigettando la domanda risarcitoria
proposta dai soli Vincenzo Di Fede e Luca Ceriani, e per l'effetto
riducendo la complessiva condanna della ELMAR e 232.200 euro;
la sentenza d'appello è stata impugnata per cassazione dalla
ELMAR s.r.l. con ricorso fondato su tre motivi ed illustrato da
memoria;
hanno resistito con controricorso unitario, illustrato da
memoria, Vincenzo Di Fede, Simona Paci, Raffaele Peccioli, Andrea
Pujatti, Santa Sabella, Antonio Sgroi e Sergio Sorgi;
Considerato che:
col primo motivo di ricorso la ELMAR lamenta, ai sensi dell'art. 360,
n. 3, c.p.c., la violazione dell'art. 2043 c.c.;
espone a tal riguardo una tesi così riassumibile:
(-) la Corte d'appello ha ravvisato una colpa aquiliana della
ELMAR nella mancata adozione degli interventi necessari ad impedire
il verificarsi del danno, ed in particolare nel non avere vigilato sull'uso
che della cosa locata faceva il conduttore, in modo da evitare che
provocasse danno agli altri condòmini;
(-) il locatore d'un immobile, tuttavia, non è affatto tenuto a
garantire che il conduttore non arrechi danni a terzi, e non può
rispondere verso questi ultimi dei fatti illeciti commessi dal conduttore,
per la ragione che non ha alcun obbligo di prevenirli;
il motivo è fondato;
la Corte d'appello ha ritenuto che la ELMAR dovesse
rispondere ai sensi dell'art. 2043 c.c. dei danni lamentati dagli attori,
per avere tenuto una condotta colposa;
l'elemento oggettivo dell'illecito (la condotta) è stato ravvisato
nel "non essere intervenuta né avere vigilato sull'uso che della cosa locata facevano i
conduttori, in modo da evitare che provocasse danno agli altri proprietari";
l'elemento soggettivo dell'illecito (la colpa) è stata ravvisata nella
circostanza che la ELMAR 'fosse a conoscen.za, sin dalla proposkione del
ricorso ex art. 700 c.p.c. da parte degli odierni appella [ti_ delle immissioni (..),
sebbene il ricorso nei suoi confronti sia stato reipinto, non avendo il giudice ritenuto
necessari interventi strutturali";
quest'ultima statuizione non è corretta, e costituisce
effettivamente una violazione dell'art. 2043 c.c., nella parte in cui tale
norma esige l'accertamento in concreto della colpa;
le Sezioni Unite di questa Corte, già da molti anni, hanno
stabilito che nell'ipotesi in cui le immissioni moleste siano prodotte dal
detentore d'un immobile, l'eventuale sussistenza della legittimazione
passiva del proprietario di questo, non ne comporta l'automatica
responsabilità per il risarcimento dei danni, essendo, all'uopo,
necessaria la sussistenza dell'elemento soggettivo della colpa e del
nesso oggettivo di causalità (e non di mera occasionalità) fra la
concessione dell'immobile al terzo ed i danni subiti dal fondo contiguo
(Sez. U, Sentenza n. 2711 del 21/07/1969);
in applicazione di questo principio, questa Corte ha già
affermato che "in materia di immissioni intollerabili, allorché le stesse originino
da un immobile condotto in locckione, la roonsabilità ex art. 2043 cod. civ. per i
danni da esse derivanti può essereaffermata nei confronti del proprietario, locatore
dell'immobile, solo se il medesimo abbia concorso alla reali,uaRione del fatto
dannoso, e non già per avere omesso di rivolgere al conduttore una formale diffida
ad adottare gli interventi necessari ad impedire pregiudi a carico di ter.li"(Sez. 3,
Sentenza n. 11125 del 28/05/2015);
or bene, la colpa civile rilevante ai fini dell'art. 2043 c.c. può
consistere tanto nella violazione di precetti giuridici (legge,
regolamenti, contratti), quanto nella violazione di regole di comune
prudenza;
nel primo caso, l'accertamento della colpa esige la previa
individuazione della regola giuridica che il presunto responsabile
avrebbe dovuto rispettare, e che non rispettò;
nel secondo caso, l'accertamento della colpa aquiliana esige che
si stabilisca previamente quale sarebbe dovuta essere la condotta
prudente da seguire, in funzione delle circostanze e della qualità
soggettiva dell'agente: ciò vuol dire che dall'uomo comune sarà
esigibile la diligenza del bonus pated-amilias, e dall'imprenditore
commerciale quella dell'homo eiusdem generis et condicionis, secondo la
regola generale dettata per qualsiasi tipo di obbligazione, ivi comprese
quelle da fatto illecito, dall'art. 1176 c.c. (sulla necessità che anche la
colpa aquiliana sia valutata in base ai criteri di diligenza dettati dall'art.
1176, primo e secondo comma, c.c., si veda ex multis Sez. 3, Sentenza
n. 2639 del 10/03/1998);
nella vicenda oggi all'esame di questa Corte, deve escludersi che
la ELMAR avesse un obbligo di vigilanza, di intervento o di veto nei
confronti del locatore, che scaturisse da norme positive o contrattuali;
in tanto, perciò, si sarebbe potuta affermare la sussistenza della
colpa della ELMAR, in quanto si fosse accertato che un astratto
proprietario di immobili "diligente", al posto della odierna ricorrente,
avrebbe tenuto una condotta diversa;
la "condotta diversa" teoricamente esigibile dal proprietario d'un
immobile che intenda locarlo ad uso di pubblico esercizio non
potrebbe che consistere in due atti: o rifiutare la locazione, o recedere
dal contratto, posto che sarebbe inesigibile dal locatore, obbligato a
garantire il pacifico godimento della cosa locata, una manus iniectio sul
conduttore vòlta ad impedirgli di far chiasso;
la conclusione è che, per potere affermare la sussistenza d'una
colpa aquiliana della ELMAR, si sarebbe dovuto accertare in punto di
fatto se, al momento in cui questa concesse in locazione il proprio
immobile alla Monte s.r.1., potesse o non potesse prevedere con
l'ordinaria diligenza, alla luce di tutte le circostanze del caso concreto,
che la società conduttrice avrebbe con ragionevole certeua arrecato danni a
terzi, provocando immissioni intollerabili;
tale accertamento, tuttavia, nel nostro caso è mancato: la Corte
d'appello si è limitata ad accertare che la ELMAR, due anni prima
dell'introduzione del presente giudizio, fosse a conoscenza
dell'esistenza di immissioni moleste, provocate però dal precedente
conduttore dell'immobile (la società Queency s.r.1.);
pertanto, affermando la sussistenza d'una colpa aquiliana senza
avere previamente accertato in fatto la sussistenza d'una condotta
imprevidente, la Corte d'appello ha falsamente applicato l'art. 2043
c.c.;
la sentenza va dunque cassata con rinvio alla Corte d'appello di
Milano, la quale nel riesaminare l'appello della ELMAR applicherà il
seguente principio di diritto:
"il proprietario d'un immobile concesso in loca:zione non risponde dei danni
provocati dal conduttore in conseguenza di immissioni sonore intollerabili, a meno
che non si accerti in concreto che, al momento della stipula del contratto di
locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi, impiegando la diligen.za di cui
all'art. 1176 c. c., che il conduttore avrebbe certamente recato danni a teqi con la
propria attività";
il secondo ed il terzo motivo di ricorso restano assorbiti;
le spese del presente giudizio di legittimità saranno liquidate dal giudice
del rinvio;
P.q.m.
(-) accoglie il primo motivo di ricorso; dichiara assorbiti gli altri; cassa
la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d'appello di Milano,
in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese
del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sesta Sezione
civile della Corte di cassazione, addì 14 dicembre 2017.

Newsletter

Vuoi ricevere ogni giorno nella tua casella e-mail l'ultima sentenza della Corte Suprema di Cassazione della disciplina prescelta?

Social network

Dove siamo