Obbligazioni principali del locatore



1. L'obbligo di consegna -2. Buono stato di manutenzione - 3. L'obbligo di mantenimento in stato da servire all'uso convenuto - 4. Garanzia del pacifico godimento -5. Ambito di applicazione1. L'obbligo di consegna



L'obbligo imposto al locatore di consegnare il bene oggetto del contratto è funzionale alla realizzazione della causa del contratto, ovvero la immissione del conduttore nel godimento del bene: l'obbligazione relativa rientra non in quelle di dare aliquid, ma nelle prestazioni atipiche di facere (Mirabelli, La locazione, in Tratt. Vassalli, VII, 4, Torino, 1972, 353; Tabet, La locazione-conduzione, in Tratt. Cicu, Messineo, XXV, Milano, 1972, 374). L'attività richiesta costituisce adempimento in senso tecnico, ovvero atto dovuto, risultando dunque irrilevanti sia eventuali vizi della volontà del solvens, sia l'accettazione del conduttore (Mirabelli, 360). In caso di inadempimento dell'obbligo da parte del locatore si ammette la possibilità per il conduttore di ricorrere alla esecuzione in forma specifica ex art. 2930 c.c. e artt. 605 ss. c.p.c., sempre che il conduttore medesimo non preferisca chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno (Mirabelli, 374).

Il conduttore, in quanto titolare di un diritto di credito verso il locatore, non può, in ipotesi di omessa consegna, procedere al diretto impossessamento, restando in tal caso soggetto all'azione di spoglio o manutenzione proposta dal locatore (C. 4021/1983). Il conduttore può proporre l'azione di nunciazione per danno temuto a tutela dei beni propri immessi nell'immobile locato solo nei confronti del terzo e non avverso il locatore (P. Verona 7.10.1987). In via generale si può affermare che, fino a quando non venga pronunciata la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore alle obbligazioni poste a suo carico dall'art. 1575, il conduttore è tenuto al pagamento del canone, salvo la facoltà di opporre l'eccezione di inadempimento e così sospenderne il pagamento a norma dell'art. 1460; la restituzione dei canoni eventualmente versati potrà essere richiesta, con decorrenza dal momento al quale risale l'inadempimento, atteso l'effetto retroattivo della risoluzione, solo se il conduttore non abbia nel frattempo detenuto la cosa locata e ne abbia goduto (C. 19181/2003).

L'obbligo della consegna si adempie con il compimento di tutte le attività idonee a consentire al conduttore di acquistare la detenzione, anche non esclusiva, della cosa. Tali attività possono consistere nella consegna materiale o da mano a mano del bene mobile, ovvero nella consegna simbolica (dazione delle chiavi del bene immobile, dei titoli per il ritiro, con l'ordine al custode od al depositario di consentire l'apprensione, ecc.); la consegna materiale può mancare quando il conduttore si trovi già, ad altro titolo, nel godimento della cosa: si tratta dei casi di costituto possessorio (vendita con riserva di locazione) e di traditio brevi manu (Mirabelli, 358).

Debbono essere consegnati, in uno con il bene locato, anche gli accessori e le pertinenze dello stesso, normalmente necessari in relazione all'uso convenuto, salvo patto contrario (C. 1231/1965).


2. Buono stato di manutenzione


L'art. 1575, n. 1, richiede altresì che la cosa sia consegnata in buono stato di manutenzione. La norma è, tuttavia, derogabile dalle parti, essendo lecito locare beni in condizioni mediocri o scadenti (art. 21, L. 27.7.1978, n. 392): gli obblighi di manutenzione e riconsegna evidentemente adeguati allo stato della cosa all'atto della consegna e non migliorativi. All'atto della consegna le parti possono redigere un verbale, nel quale risulti la descrizione dello stato del bene: esso rileva sia al momento della riconsegna, per effetto del disposto dell'art. 1590, sia a livello probatorio quale dichiarazione confessoria stragiudiziale nei confronti di una sola o di ambedue le parti, sia ancora al fine di esonerare il locatore da responsabilità per inadempimento dell'obbligo di consegna in buono stato di manutenzione. La dichiarazione del conduttore di riscontrare che la cosa si trova in buono stato manutentivo, ovverosia la specifica clausola inserita nel contratto, esonera il locatore dalla responsabilità per consegna in buono stato; si discute della necessità che una clausola siffatta debba essere oggetto di separata approvazione ex art. 1341 (Cosentino, Vitucci, Le locazioni dopo le riforme del 1978-1985, Torino, 1986, 47). Alcuni autori ritengono che la previsione legale abbia valore interpretativo, creando una presunzione relativa di consegna in buono stato [Tabet, Locazione (in generale), in NN.D.I., IX, Torino, 1963, 1013; contra, Guarino, Locazione, in Tratt. Grosso, Santoro Passarelli, V, 3, Milano, 1965, 53; Mirabelli, 370].

Nell'ipotesi di consegna di cosa che risulti inidonea a realizzare l'interesse del conduttore non sussiste responsabilità del locatore quando risulta che il conduttore conoscesse la possibile inidoneità della cosa e ne abbia accettato il rischio economico ( C. 14659/2002; C. 1777/1998; C. 11197/1993), né questi risulta per ciò esonerato dall'obbligo di versare il canone (C. 2748/1997).

Sotto altro profilo, il principio secondo il quale grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività ripromessasi non osta a che le parti possano dedurre in condizione tanto la effettiva possibilità di apportare all'immobile le necessarie modificazioni per poter svolgere l'attività prevista, quanto il fatto che esso presenti o possa essere immutato in modo tale da acquisire le necessarie autorizzazioni amministrative (C. 3441/2002).

Salvo diversa pattuizione, l'inidoneità della cosa locata rispetto all'uso pattuito non legittima il conduttore a chiedere al locatore un adeguamento della cosa stessa attraverso una sua ristrutturazione, ma consente di chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento o una riduzione del corrispettivo (C. 3341/2001; P. Milano 26.9.1990). Nè è onere del locatore, in difetto di specifica pattuizione, ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l'uso del bene locato: pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato (C. 6121/2000).

Non costituisce inadempimento né causa d'invalidità del contratto la consegna di bene privo di concessione edilizia e licenza di abitabilità, salvo che tale fatto, ignoto al momento della conclusione, pregiudichi la possibilità di godimento del bene ( C. 13651/2014; C. 6121/2000; T. Roma 20.10.1994). È salva l'ipotesi in cui, per gli immobili destinati ad attività commerciali che richiedano il rilascio di autorizzazioni o licenze, il locatore ne abbia espressamente garantito il rilascio (C. 13651/2014); il locatore in tal caso risponde, ai sensi dell'art. 1381, per la promessa di un fatto altrui (C. 4598/2000; T. Roma 28.10.1999). Solo quando la mancanza del certificato di abitabilità (o di agibilità) dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire in nessun caso l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatte salve le ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l'assoluta impossibilità di ottenerli (C. 15377/2016).


3. L'obbligo di mantenimento in stato da servire all'uso convenuto


L'attività di manutenzione imposta al locatore comprende tutte le riparazioni necessarie a conservare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto, in relazione alla destinazione considerata (C. 12085/1998), salvo espressa pattuizione nel tal senso ( C. 4676/1998; C. 3563/1998; C. 11856/1992).

In materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l'obbligo, normalmente gravante a carico del locatore, di mantenere il bene in condizioni tali da poter servire all'uso convenuto non è previsto da norme imperative; ne consegue che le parti possono contrattualmente stabilire che siano a carico del conduttore tutti gli oneri relativi all'utilizzabilità del bene, esonerando il locatore da ogni responsabilità (C. 11971/2010).

Le opere che modifichino l'originario stato della cosa, in relazione alla particolare attività svolta dal conduttore, non possono essere imputate al locatore, salvo patto contrario, anche quando siano state imposte dalla pubblica autorità al fine di consentire l'espletamento dell'attività considerata (C. 24987/2014), né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l'esecuzione di tali opere, salva l'applicazione della normativa in tema di miglioramenti (C. 19226/2015): sulla installazione di una nuova canna fumaria necessaria per il funzionamento di un ristorante self-service, in caso di divieto opposto dal condominio, C. 3125/1987; per il mancato rilascio della licenza di esercizio del locale concesso in fitto e per la mancata modifica condominiale della destinazione di detto locale, C. 2427/1982; rispetto alla realizzazione di un servizio igienico per disabili imposta dall'autorità amministrativa ai fini dell'adeguamento di un bar alla normativa della L. 9.1.1989, n. 13, P. Busto Arsizio 21.4.1997; per il rifacimento del pavimento, l'apposizione di un vespaio e l'impermeabilizzazione delle pareti di un negozio onde eliminare la naturale umidità ambientale, P. Chieti 17.11.1989; riguardo alle nuove opere imposte da sopravvenute disposizioni di legge per la certificazione di prevenzione incendi di locale ad uso autorimessa, A. Roma 15.1.1987.

Grava sul locatore la riparazione degli infissi esterni, nella presunzione che i danni riportati dai detti infissi non derivino da vetustà o caso fortuito, ed eccetto che il danno dipenda da un uso anormale della cosa (C. 8191/1995). Compete al locatore, in caso di locazione di immobile ad uso abitativo, che sia dotato di elettrodomestici, quale uno scaldabagno, la sostituzione o riparazione di tali accessori, che si renda necessaria non in conseguenza di un'utilizzazione inadeguata od anomala da parte del conduttore, ma in esito a normale processo di deterioramento nel tempo, dopo un uso normale (C. 772/1982).

Il locatore ha l'obbligo, a norma dell'art. 1575, n. 2, in ipotesi di delibera condominiale di dismissione dell'impianto centralizzato, di installare un sistema di riscaldamento autonomo (P. Torino 14.1.1997); detto adempimento può anche essere imposto in via d'urgenza (P. Roma 3.3.1992). Analogo orientamento per quanto attiene al servizio di ascensore (P. Roma 30.4.1988) e di telefono (P. Roma 18.4.1988).

Nel caso di condanna del conduttore al risarcimento del danno provocato da immissioni nocive ed esorbitanti la normale tollerabilità, il proprietario-locatore dell'immobile, nella misura in cui dette immissioni sono da imputarsi a deficienze strutturali dell'immobile, deve tener indenne il conduttore di quanto quest'ultimo sia tenuto a pagare ai danneggiati, essendo il locatore inadempiente all'obbligo sancito dall'art. 1575, n. 2 (T. Milano 2.7.1990).

I vizi di costruzione della cosa locata debbono essere rimossi dal locatore, a norma dell'art. 1575, n. 2, quando ciò si renda necessario al fine di mantenere il bene locato nello stato da servire all'uso convenuto (C. 2350/1988).

Viola l'obbligo previsto dall'art. 1575, n. 2, il locatore che mantenga un proprio immobile, diverso da quello locato in condizione tale da recare pregiudizio al godimento di quest'ultimo da parte del relativo conduttore (C. 759/1991).

L'inadempimento dell'obbligo di manutenzione comporta il sorgere dell'obbligo di risarcire i danni (C. 10685/1994).

L'obbligo di riparazione gravante sul locatore non si estende fino alla ricostruzione della cosa distrutta totalmente o parzialmente o, comunque, in misura tale da non poter più servire all'uso al quale era destinata. Il contratto di locazione si risolve allora per impossibilità sopravvenuta, in base agli artt. 1463 e 1464 (Guarino, 57; Mirabelli, 392; Tabet, La locazione-conduzione, 401).

Si applicherà la risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione non solo quando il bene locato sia totalmente distrutto, ma anche quando la rovina pur essendo parziale, riguardi elementi principali e strutturali del bene talché, con riferimento alla sua individualità ed alla sua destinazione, ne sia pregiudicata definitivamente la funzionalità e l'attitudine a prestarsi al godimento previsto dalle parti (C. 4119/1995).

Il locatore, alla scadenza del contratto è liberato dall'obbligo di manutenzione nei confronti del conduttore che sia in mora nella restituzione della cosa locata (C. 12543/1991), salvo che la permanenza nell'immobile locato dopo la scadenza derivi dall'applicazione di provvedimenti legislativi di sospensione degli sfratti (C. 5522/2000).


4. Garanzia del pacifico godimento


Il locatore è tenuto a garantire il conduttore qualora il pregiudizio del conduttore medesimo derivi da molestie di diritto, non anche nel caso di molestie di fatto, sussistenti allorquando non venga posto in discussione il diritto al godimento della cosa locata, come in ipotesi di illecito aquiliano del terzo (C. 5450/1985).

Rientra nel contenuto dell'obbligo assunto dal locatore con il prestare la garanzia di pacifico godimento dell'immobile, in relazione all'uso convenuto, la circostanza che la destinazione particolare dell'immobile locato richieda precise caratteristiche edificative e specifiche licenze amministrative. Tale contenuto tuttavia non discende direttamente dalla previsione legale, in quanto opera soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, né è sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso (C. 14731/2018; C. 5836/2007; C. 4598/2000). In altri termini, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto di locazione sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta; mentre del mancato rilascio il locatore è responsabile nei confronti del conduttore quando la destinazione particolare dell'immobile in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze amministrative abbia costituito il contenuto dell'obbligo specifico dello stesso locatore di garantire il pacifico godimento dell'immobile in rapporto all'uso convenuto (C. 14731/2018; C. 12708/2010; C. 15489/2002).

Una parte della dottrina ritiene che nella previsione dell'art. 1575, n. 3, rientrino tutti gli eventi che disturbano la normale attuazione del rapporto locatizio, posti in essere dallo stesso locatore o da terzi (Mirabelli, 380); altri invece restringono l'operatività alle sole molestie di terzi (Tabet, La locazione-conduzione, 369).


5. Ambito di applicazione


Si ammette che gli obblighi del locatore stabiliti dall'art. 1575 gravino anche sull'Istituto Autonomo Case Popolari qualora dal contratto si desuma che le parti abbiano inteso regolare i loro rapporti sulla base delle norme vigenti in materia di locazione ( C. 10310/1991; P. Sestri Ponente 6.6.1986).

La disciplina delle obbligazioni del locatore non si applica al contratto di leasing se le parti stabiliscono che sia il fornitore a dover consegnare all'utilizzatore il bene che il concedente ha comprato per conto di quest'ultimo (C. 10897/1996).

L'art. 41, L. 23.5.1950, n. 253, in tema di locazione di immobili urbani ha parzialmente derogato alla distribuzione codicistica degli obblighi di manutenzione e riparazione: il conduttore non ha diritto alla manutenzione e alla riparazione, in quanto gli è concessa esclusivamente la facoltà, in caso di rifiuto del locatore e previa autorizzazione dal pretore, di provvedere direttamente alle riparazioni e trattenere sul canone la spese anticipata (C. 11320/1996). Salvo che si tratti di opere necessarie all'eliminazione dei vizi della cosa (C. 5155/1993). Detta norma non si considera abrogata dalla successiva L. 27.7.1978, n. 392, almeno per quanto attiene ai giudizi in corso (C. 4775/1982).

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