Il potere di rappresentanza che lega l’amministratore al condominio è contenuto nei limiti delle attribuzioni conferitegli dalla legge e possono essere superato solo se il regolamento o l’assemblea conferiscano maggiori poteri.
Tribunale di Roma, sentenza 3 febbraio 2020, n. 22552
L’amministratore di condominio non ha un generale potere di spesa, spettando all’assemblea il compito generale di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore e di approvare il rendiconto consuntivi che ogni anno deve essere sottoposto al suo deliberato.
L’attività dell’amministratore è contemplata nel complesso e dettagliato regolamento contenuto negli artt. 1129, 1130 e 1130 bis c.c. e nelle coordinate disposizioni di attuazione.
La novella del 2012, appunto la legge n. 220, si è caratterizzata per la quantità e per la qualità degli interventi che hanno innovato profondamente la figura e l’attività dell’amministratore, che ora si articola in una varietà di prestazioni che si specifica, principalmente, in relazione alla funzione tipica di gestione, cioè quella di compimento degli atti necessari per servire al meglio gli interessi del condominio.
La puntigliosa elencazione fatta dalla legge degli obblighi posti a carico dell’amministratore porta a ritenere che questi non siano più frutto esclusivo della volontà dei condomini, bensì di quella della legge stessa, che affida direttamente all’iniziativa dell’amministratore molte delle prestazioni necessarie per la realizzazione della gestione del condominio. Il che lascia supporre che, più che ad un rapporto riconducibile allo schema del mandato, il nuovo legislatore, contrariamente a quanto previsto dal comma 15 art. 1129 c.c., abbia optato per uno schema contrattuale con contenuti in gran parte dettati dai citati artt. 1129, 1130 e 1130 bis del codice civile.
Sta di fatto, però, che il nuovo legislatore si esprime inequivocabilmente parlando, nel nuovo art. 1129 c.c., di atti compiuti dall'amministratore “nell'esercizio del mandato” e di “revoca del mandato”.
Con l'entrata in vigore della legge n. 220/2012 l'amministratore assume il carattere di amministratore di persone singole perché così dispone il nuovo art. 1130, n. 2. c.c. laddove gli assegna il compito di disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune in modo da assicurarne il miglior godimento a ciascun” condomino. Nei rapporti tra amministratore e ciascun condomino, devono trovare dunque applicazione le disposizioni dettate in tema di mandato con rappresentanza di cui agli artt. 1703.
In quanto mandatario, dovendo come tale eseguire l’incarico ricevuto con la diligenza del buon padre di famiglia, egli assume una responsabilità contrattuale per tutti gli atti gestori da lui irregolarmente compiuti, tra cui l’infedele impiego della provvista fornitagli dai condomini, facendone un uso improprio e per nulla finalizzato a soddisfare l’interesse dei condomini e, in genere, della gestione condominiali.