Sentenza

Condominio: Il registro di contabilità ed il registro dei verbali delle assemblee.

Il registro di contabilità

Su tale registro - che può tenersi anche con modalità informatizzate - sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. In dottrina è stato osservato come si appalesi necessaria la numerazione delle relative pagine e, in ogni caso, opportuna - benché non espressamente prevista - la specificazione dell'anno cui la contabilità si riferisce (e non quello in cui è effettuata la stampa delle pagine). In difetto di una chiarificazione normativa circa il criterio da seguire nella conservazione dei dati - se, cioè, la numerazione possa avvenire progressivamente o debba avvenire anno per anno - si ritiene che la progressione della numerazione interperiodale non necessiti di alcuna specificazione dell'anno cui inerisce che, al contrario, diviene necessaria nel caso di numerazione annuale.

Per quanto riguarda il criterio di tenuta del registro di contabilità, il legislatore non ha delineato forme o sistemi contabili particolari, sicché l'amministratore, nel rispetto del principio dell'annotazione cronologica, può optare tra metodi di registrazioni alternativi e, in particolare, tra il metodo della partita doppia e quello della partita semplice.

Pare opportuno evidenziare, infine, che, recentemente, la Suprema Corte ha chiarito che l'espressione "anno in corso", di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. - ora, in seguito all'approvazione della l. n. 220/2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - debba essere intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l'anno solare (Cass. civ., sez. II, 22 marzo 2017, n. 7395).



Il registro dei verbali delle assemblee

Non si tratta di una novità introdotta dalla riforma, ma del restyling di una previsione già esistente, essendo il registro in questione già contemplato dal previgente art. 1136, comma 7, c.c.; attualmente (art. 1130, n. 7, c.c.) in esso confluiscono le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta ed allo stesso registro è altresì allegato il regolamento di condominio, ove adottato, che, in precedenza, era invece trascritto nel registro sul quale venivano annotati nomina e revoca dell'amministratore (artt. 1138, comma 3 e 1129, comma 4, c.c. nonché 71 disp. att. c.c.).

Quanto alla funzione del registro, esso consente la conservazione dei verbali assembleari che, muniti della sottoscrizione del presidente e segretario, provano, in via presuntiva, i fatti che affermano essersi verificati durante l'assemblea (Cass. civ., sez. II, 18 agosto 2015, n. 16774).

 Il verbale assembleare ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura medesima, per impugnare la cui veridicità non occorre la proposizione di querela di falso, potendosi far ricorso ad ogni mezzo di prova.

 Spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare, contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il proprio assunto (Cass. civ., sez. II, 9 maggio 2017, n. 11375; Cass. civ., sez. II, 13 ottobre 1999, n. 11526).

Quanto al regolamento di condominio, la previsione di allegazione contemplata dalla normativa in questione sostanzialmente conferma quanto già emerso dalla giurisprudenza antecedente alla novella e, cioè, la necessità della forma scritta ad substantiam per la sua adozione: già Cass. civ., sez. un., 30 dicembre 1999, n. 943, aveva infatti chiarito che la prescrizione di tale requisito formale si desumeva sia dalla circostanza che l'art. 1138, comma 4, c.c. prevedeva (nel vigore dell'ordinamento corporativo) la trascrizione del regolamento nel registro già prescritto dall'art. 71 disp. att. c.c., sia dalla circostanza che, quanto alle clausole del regolamento aventi natura soltanto regolamentare (e siano perciò adottabili a maggioranza), trovava applicazione il comma 7 dell'art. 1136 c.c. - che prescriveva la trascrizione delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall'amministratore (onde anche la deliberazione di approvazione di tale regolamento per poter essere trascritta deve essere redatta per iscritto), mentre, quanto alle clausole di natura contrattuale, l'esigenza della forma scritta era imposta dalla loro incidenza, costituendo oneri reali o servitù, sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure attribuendo a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini.