Sentenza

La responsabilità del notaio. Profili probatori, prescrizione dell'azione e danno risarcibile

Quanto al danno risarcibile, ha preliminarmente precisato Cassazione civile sez. I, 03/07/2019, n. 17810 che è viziata da omesso esame di un fatto decisivo la sentenza di merito che, in caso di evizione totale, reputi il danno risarcibile dal notaio sempre esistente e commisurabile al valore del bene oggetto di evizione a prescindere dalla circostanza, pur indicata in sentenza, che un prezzo di acquisto non sia stato mai corrisposto.

Peraltro (Tribunale Reggio Emilia, 17/02/2020, n. 196) l'azione di responsabilità contrattuale nei confronti di un notaio che abbia violato i propri obblighi professionali può essere accolta, secondo le regole generali che governano la materia risarcitoria, se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato, occorrendo a tale scopo valutare se il cliente avrebbe potuto conseguire, con ragionevole certezza, una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto alla propria prestazione. Quindi (Tribunale Bologna sez. III, 12/08/2016, n. 2095), per quanto sia onere del notaio eseguire le visure catastali e ipotecarie, anche oltre il ventennio, al fine di accertare quali diritti e su quali porzioni immobiliari il venditore possa legittimamente trasferire la proprietà al compratore, grava tuttavia in capo a chi contesta l'operato del professionista l'obbligo di fornire prova del danno di cui si chiede il risarcimento, dimostrando di aver realmente subito conseguenze dannose a causa della negligenza del notaio, o che, se avesse conosciuto la "limitazione" del diritto di proprietà, non avrebbe stipulato la compravendita. Infine, secondo Corte appello Milano sez. I, 09/12/2019, n. 4907 la responsabilità risarcitoria del notaio, che non abbia comunicato all'acquirente l'esistenza di una trascrizione pregiudizievole, non può essere automaticamente commisurata al valore del bene oggetto dell'evizione, dovendosi all'uopo verificare se il prezzo di acquisto sia stato effettivamente corrisposto dall'acquirente: il danno da evizione totale è infatti commisurato proprio alla restituzione del prezzo, oltre al rimborso delle spese della vendita ed ai frutti che l'acquirente abbia dovuto corrispondere a colui dal quale sia stato evitto, gli accessori e le spese giudiziali. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza con la quale la Corte di Appello aveva commisurato il danno risarcibile dal notaio al valore del bene oggetto dell'evizione a prescindere dalla circostanza, pur indicata in sentenza, che un prezzo di acquisto non era mai stato corrisposto). Ha precisato anche Cassazione civile sez. III, 13/07/2018, n. 18525 che il risarcimento dovuto dal notaio rogante all'acquirente di un immobile gravato da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli non dichiarate, per non aver compiuto diligentemente le visure ipocatastali, non può essere liquidato in una somma pari al prezzo pagato se l'acquirente non ha perduto il bene, per espropriazione o rilascio ai creditori: il danno va commisurato all'effettivo nocumento sofferto dall'acquirente; esso può, quindi, essere liquidato solo in misura pari al valore dell'immobile perduto a seguito della vendita forzata o del quale il proprietario abbia comunque perduto la disponibilità, ovvero nella spesa necessaria per ottenere l'estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell'ipoteca (cfr. anche Cassazione civile sez. III, 15/06/2018, n. 15761).

Il termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno da responsabilità professionale inizia a decorrere non dal momento in cui la condotta del professionista determina l'evento dannoso, bensì da quello in cui la produzione del danno si manifesta all'esterno, divenendo oggettivamente percepibile e riconoscibile da parte del danneggiato. (Nella specie, relativa alla responsabilità di un notaio per aver erroneamente indicato il valore catastale degli immobili nel redigere una dichiarazione di successione, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva ancorato il "dies a quo" di decorrenza della prescrizione alla data della denuncia di successione, anziché a quella della notifica al danneggiato dell'avviso di accertamento della maggiore imposta). (Cassazione civile sez. III, 22/09/2016, n. 18606). Ciò, in quanto (Cassazione civile sez. III, 18/02/2016, n. 3176) l'azione di responsabilità contrattuale nei confronti del debitore (art. 1218 c.c.) presuppone la produzione del danno, non diversamente dall'azione di responsabilità extracontrattuale, ancorché l'inadempimento del debitore sussista prima e a prescindere dall'effetto dannoso. Deriva da quanto precede, pertanto, che la prescrizione dell'azione di responsabilità contrattuale non può iniziare a decorrere prima del verificarsi del danno di cui si chiede il risarcimento. (In applicazione del riferito principio la Suprema corte ha evidenziato che nel caso della stipula di compravendita immobiliare, in cui il notaio rogante l'atto pubblico di trasferimento abbia erroneamente asseverato l'inesistenza di pesi o vincoli sul bene immobile oggetto del negozio, non può assumere rilievo assolutamente dirimente (in guisa di mero automatismo) il momento della stipulazione dell'atto, che attiene, in sé, alla condotta del professionista e, quindi, al profilo dell'inadempimento il quale può anche non essere contestualmente produttivo di un danno oggettivamente percepibile all'esterno e non viene a configurare di per sé un difetto di diligenza della parte, che sia ignara della esistenza di un peso o di un vincolo gravanti sul bene compravenduto, il mero comportamento di mancata verifica in tal senso, rispetto alla attestazione cui il pubblico ufficiale rogante è tenuto in forza degli obblighi, anche accessori e preparatori, derivanti dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, integranti o dell'oggetto della sua prestazione di opera professionale) (cfr. anche sul tema della prescrizione: Cassazione civile sez. III, 22/09/2017, n. 22059).