Sentenza

Torre Annunziata. Il venditore ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità: la violazione di tale obbligo formale può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento e la violazione non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile.

Tribunale Torre Annunziata Sez. III, Sent., 25/05/2022
REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di TORRE ANNUNZIATA

Terza civile

Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Emanuela Musi ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. r.g. 2271/2019 promossa da:

A.C., nata a M. L. (N.) il (...) e residente in S. (N.) alla Via A. n.19, elettivamente domiciliata in Cautano (BN) alla via Trento n.16 presso lo studio dell'avv. Giovanni Nicola Procaccini, che la rappresenta e difende in virtù di procura conferita su foglio separato ed allegato all'atto di citazione

- OPPONENTE

contro

T.R., nata a S. A. il (...) e residente in Piano di Sorrento alla Via Marina di Cassano n.96, elettivamente domiciliata in S. Agnello alla Via Angri n.5 presso lo studio dell'avv. Valerio Ricciardi, dal quale è rappresentata e difesa in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione e risposta

- OPPOSTA

Oggetto: opposizione a precetto ex art. 615 c.p.c.; vendita con riserva di proprietà; nullità urbanistica; risoluzione per consegna di aliud pro alio; risarcimento danni.
Svolgimento del processo - Motivi della decisione

Vale riepilogare innanzitutto i passaggi salienti della vicenda fattuale alla base del presente contenzioso:

a) in data 26.02.2018, T.R. vendeva, con patto di riservato dominio, ad A.C. la piena proprietà dell'immobile sito in P. di S. alla via M. di C. n. 96, verso il prezzo concordato di Euro 152.500,00;

b) di tale complessivo importo venivano corrisposti solo Euro 50.000,00 (di cui Euro 5.000,00 in data antecedente all'atto di compravendita, ed Euro 45.000,00 contestualmente allo stesso), mentre la restante parte avrebbe dovuto essere versata successivamente in 5 rate annuali consecutive;

c) in data 28.12.2018, la A., con lettera raccomandata (depositata in atti, nella produzione cartacea della opponente), dichiarava di non essere più interessata all'acquisto dell'immobile in virtù di riscontrati problemi dello stesso che non le consentivano di procedere ad interventi di ristrutturazione;

d) in data 27.03.2019, la T. notificava alla A. l'atto di compravendita e il relativo atto di precetto con cui intimava il pagamento della somma di Euro 10.820,08 per la rata annuale scaduta il 31.12.2018, oltre interessi e spese.

Con atto di citazione ritualmente notificato la A. proponeva opposizione, chiedendo:

1) dichiararsi la nullità dell'atto di precetto per omessa notifica del titolo esecutivo. L'atto di compravendita notificato, infatti, non contenendo la formula esecutiva apposta dal Notaio, andrebbe inteso quale semplice copia dell'atto;

2) dichiararsi la nullità dell'atto di compravendita per violazione della normativa urbanistica. Il bene oggetto di contratto risulterebbe sprovvisto del titolo edilizio e dunque abusivo, in quanto il frazionamento effettuato nel 2002 (dalla particella originaria - (...) sub (...) - sono derivate due particelle, la (...) sub (...) e la (...) sub (...)) sarebbe avvenuto in dispregio della normativa vigente all'epoca che prevedeva il rilascio del titolo abilitativo edilizio, dovendone conseguire la nullità della compravendita effettuata, ai sensi dell'art. 40 L. n. 47 del 1985;

3) dichiararsi la nullità dell'atto di compravendita per carenza dei requisiti minimi igienico sanitari. Il bene acquistato violerebbe i requisiti di superficie abitabile (per effetto di un soppalco) e di altezza (poiché inferiore a 2,40 metri) richiesti dagli art. 1 e 3 del D.M. del 5 luglio 1975. Tale difetto della licenza di agibilità integrerebbe, inoltre, data l'essenzialità ai fini del godimento del bene, una ipotesi di "aliud pro alio", con la conseguente richiesta della A., in via subordinata, di risoluzione per inadempimento dell'atto di compravendita;

4) dichiararsi la nullità dell'atto di compravendita per difformità della planimetria catastale rispetto allo stato dei luoghi. La parte venditrice, nell'atto di compravendita, avrebbe allegato una planimetria diversa dalla situazione di fatto, che non riportava la presenza del soppalco (chiaramente antecedente alla compravendita, come dimostrato da elaborati tecnici del dante causa della T. eseguiti in data 7.04.2009). Tale circostanza comporterebbe nullità dell'atto di compravendita in base a quanto previsto dall'art. 29, comma 1bis, della L. n. 52 del 1985;

5) condannarsi la T. al risarcimento del danno, quantificato in Euro 67.900,00 (di cui 50.000,00 versati antecedentemente e contestualmente all'atto di compravendita; 2.900,00 per le spese sostenute dall'opponente per la stipula del rogito notarile; 15.000,00 per il compenso dell'agenzia immobiliare), nonché il risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali da quantificarsi a mezzo CTU ovvero dal giudice.

Si costituiva la T., eccependo:

1) l'insussistenza del vizio lamentato relativamente all'atto di precetto per omessa notifica del titolo esecutivo, in quanto l'eventuale omessa spedizione in forma esecutiva della copia del titolo determinerebbe solo una irregolarità formale e dunque il debitore avrebbe dovuto indicare quale concreto pregiudizio le fosse stato cagionato, ed in ogni caso l'infondatezza della domanda stessa, per essere stata notificata copia conforme all'originale dell'atto di compravendita (copia conforme autenticata ai fini della notifica dal Funzionario addetto all'Ufficio N.E.P.);

2) l'insussistenza della lamentata nullità dell'atto di compravendita per carenza del titolo edilizio, in quanto il frazionamento catastale dell'immobile compravenduto sarebbe soggetto alla disciplina urbanistica posteriore più favorevole che non richiede il rilascio del permesso a costruire, ma solo una comunicazione (il principio del favor rei andrebbe esteso anche agli illeciti amministrativi, così come sancito dalla sentenza n.63/2019 della Corte Costituzionale); inoltre, evidenziava come la giurisprudenza di legittimità (Sezioni Unite n. 8230/2019) abbia limitato la categoria della nullità urbanistica ai soli casi di nullità formale e non sostanziale, così in caso di presenza degli estremi del titolo il contratto sarebbe valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata rispetto al titolo menzionato. Pertanto l'atto di compravendita nel caso di specie sarebbe valido stante la presenza all'art.9 della dichiarazione urbanistica;

3) l'insussistenza della nullità dell'atto di compravendita per carenza dei requisiti igienico-sanitari, anch'essa riferibile alle sole invalidità formali, laddove la dicitura dell'art. 9 del contratto di compravendita renderebbe il contratto in ogni caso valido; evidenziava, altresì, rispetto alla domanda di risoluzione, che il certificato di agibilità non sarebbe richiesto per le costruzioni antecedenti o in corso alla data dell'1.09.1967, così come espressamente affermato anche all'art. 9 dell'atto di compravendita stesso e che, in ogni caso, la A. si sarebbe assunta ogni responsabilità derivante dalla mancanza della certificazione, dichiarando di voler comunque stipulare l'atto;

4) l'insussistenza della nullità dell'atto di compravendita per difformità della planimetria catastale rispetto allo stato dei luoghi, sempre in ragione del carattere formale della stessa: ben vero, il riferimento contenuto nell'art.2 dell'atto di compravendita (in cui si afferma la conformità) renderebbe il contratto in ogni caso valido a prescindere da eventuali difformità sostanziali;

5) l'infondatezza della domanda di risarcimento dei danni, quale conseguenza dell'inammissibilità e/o infondatezza di tutte le domande proposte dalla A..

Con ordinanza in data 16.09.2019, veniva sospesa l'efficacia esecutiva del titolo azionato dalla T., con specifico riferimento alla plausibile fondatezza del solo motivo di opposizione di cui al punto 2. L'ordinanza veniva confermata in sede di reclamo.

Depositate le memorie ex art. 183 VI co. c.p.c. dalle parti, il G.I. disponeva procedersi a CTU con il seguente quesito: "1. se il fabbricato sito in P. di S. alla Via M. di C. 16 in cui è ubicata la unità immobiliare alienata alla opponente C.A. con il rogito per Notar G. D. del (...), Rep. (...), sia stato costruito in data anteriore all'1/9/1967; 2.- se il frazionamento effettuato nel 2002, con il quale la piccola unità catastale (42/2) veniva divisa nelle particelle (...)/(...) e (...)/(...) (oggetto del presente giudizio) necessitava di titolo abilitativo; - se la planimetria dell'unità immobiliare in questione ed allegata all'atto notarile di compravendita con patto di riservato dominio del 26/02/2018, per notar G.D., Rep. n. (...), Racc. n. (...), è conforme alla situazione di fatto". Nella relazione depositata in data 5.3.2021 il CTU, ing. Domenico De Stefano concludeva come segue: che l'immobile in oggetto era stato costruito in data anteriore all'1.9.1967; che il frazionamento effettuato nel 2002 necessitava di titolo abilitativo; che la planimetria allegata all'atto notarile di compravendita era difforme rispetto alla situazione di fatto; che il soppalco rende l'immobile inagibile dato che le altezze interne sono inferiori rispetto a quelle imposte dalle norme (art. 1 e 3 D.M. 5 Luglio 1975); che per ottenere condono occorrerebbe innanzitutto demolire l intera struttura del soppalco, e in seguito presentare regolare CILA "postuma" per gli interventi di frazionamento già eseguiti (il tutto per un prospettato costo di Euro 8.100,00). All'esito la causa veniva assegnata a sentenza.

L'opposizione è infondata e va rigettata alla stregua delle ragioni che di seguito si vanno ad esporre.

Si procede partitamente alla disamina delle eccezioni/domande proposte dalla opponente, suddividendo in paragrafi l'articolata motivazione.

1. Nullità dell'atto di precetto per omessa notifica del titolo esecutivo.

In via preliminare, la A. chiede di accertare e dichiarare la nullità dell'atto di precetto intimato dalla T., in quanto l'atto di compravendita, cui è stato allegato l'atto di precetto, non conterrebbe alcuna formula esecutiva apposta dal Notaio, in violazione dell'art. 475 c.p.c..

Giova premettere che l'omessa apposizione della formula esecutiva integra motivo di opposizione agli atti esecutivi quando si faccia riferimento alla sola correttezza della spedizione del titolo, senza porne in dubbio l'esistenza; al contrario, quando si contesti l'inesistenza del titolo, ovvero la mancanza delle condizioni perché l'atto acquisti efficacia esecutiva, l'opposizione sarà quella ex art. 615, comma 1, c.p.c. (Cass. Civ. n. 3967/2019; ex multis Cass. Civ n. 13069 del 05.06.2007; Cass. Civ. n. 24279 del 30.11.2010, Cass. Civ. n. 25638 del 14.11.2013). La doglianza proposta dalla A. va dunque inquadrata nell'ambito del rimedio di cui all'art. 617, comma 1, c.p.c., avendo l'odierna opponente lamentato un vizio di forma circa la spedizione del titolo, e non invece l'inesistenza dello stesso, conseguendone la necessità di verifica dell'avvenuto rispetto del termine di cui al secondo comma dell'art. 617 c.p.c. (20 giorni dalla data della notifica dell'atto di precetto). Nel caso di specie, il termine risulta rispettato atteso che il precetto è stato notificato in data 27.03.2019, e l'opposizione in data 6.4.2019.

Quanto alla fondatezza o meno del motivo sollevato dall'opponente, giova evidenziare come una parte della giurisprudenza di legittimità ritenga che, in base ai principi di economia processuale, di ragionevole durata del processo e dell'interesse ad agire, il debitore opponente non possa limitarsi, a pena di inammissibilità dell'opposizione, a dedurre l'irregolarità formale in sé considerata, senza indicare quale concreto pregiudizio ai diritti tutelati dal regolare svolgimento del processo esecutivo essa abbia cagionato (Cass. Civ. 3967/2019), mentre, secondo altro orientamento, il pregiudizio sarebbe insito nel mancato rispetto delle predette formalità, senza che dunque sia necessario allegare e dimostrare la sussistenza di un diverso ed ulteriore specifico pregiudizio (Cass. Civ. ord. n. 32838/2021).

Nel caso de qua la A. si è limitata a dedurre l'irregolarità formale senza dimostrare la sussistenza di un vero e proprio pregiudizio come derivante dalla violazione asseritamente subita; tuttavia, a prescindere dall'adesione all'uno o all'altro degli orientamenti dianzi riportati, in ogni caso il motivo di opposizione va disatteso in quanto infondato, in quanto il titolo notificato, ossia l'atto di compravendita, riporta l'intestazione di "copia esecutiva" (cfr. allegato 3-4 produzione T.). Ulteriore conferma della infondatezza della doglianza, inoltre, la si può trarre dall'aggiunta, in calce al titolo originale, della dicitura "Rilasciata copia uso notifica T.A.. 20.03.2019" con sottoscrizione del Funzionario UNEP dott. L.D.M. (cfr. allegato 3-4 produzione T.). Pertanto risulta evidente come sia stata correttamente formata una copia conforme esecutiva, la quale poi è stata notificata alla A., nel rispetto dell'art. 475 c.p.c.

2. Nullità per carenza del titolo edilizio (art. 40 della L. n. 47 del 1985) e per difformità della planimetria catastale rispetto allo stato dei luoghi (art. 29, comma 1 bis, della L. n. 52 del 1985).

L'opposizione sotto tale profilo va rigettata e le due ipotesi di nullità prospettate vengono esaminate congiuntamente in quanto la medesima argomentazione in diritto supporta la valutazione di infondatezza compiuta da questo Giudice.

Giova premettere che la vendita con patto di riservato dominio è un contratto con cui il compratore acquista il diritto di proprietà della cosa solo con il pagamento dell'ultima rata del prezzo, pur assumendo i relativi rischi fin dal momento della consegna (art. 1523 c.c.).

La norma contempera le opposte esigenze del venditore e del compratore: il primo, qualora intenda acquistare un bene, ma non disponga dell'intera somma, può frazionare la prestazione pagando a rate; il secondo, che non voglia sopportare il rischio di non ricevere tutto il prezzo, conserva la garanzia reale della proprietà del bene fino a quando lo stesso non sia corrisposto per intero.

La disposizione, pur essendo collocata nella sezione relativa alla vendita di cose mobili, viene pacificamente ritenuta applicabile anche ai beni immobili (Cass. Civ. n. 2167/1980).

La natura giuridica dell'istituto è, tuttavia, controversa. Una prima impostazione ricava, dalla stessa lettera dell'art. 1523 c.c., la conclusione che il contratto in esame sia "ad effetti obbligatori", in quanto da questo sorge l'obbligo per il venditore di far conseguire al compratore l'acquisto del bene al momento della corresponsione integrale del prezzo. L'effetto reale tipico della vendita si realizzerebbe solo successivamente ed eventualmente con la corresponsione di tale prezzo (così come analogamente avviene nelle altre figure di vendita c.d. obbligatoria, quali la vendita di cosa futura, di cosa altrui, di cosa individuata solo nel genere). Il trasferimento del diritto reale di proprietà, dunque, è destinato ad avvenire solo con il pagamento dell'intero prezzo, e di conseguenza, prima che ciò avvenga, il venditore resta proprietario del bene.

Una seconda impostazione, invece attribuisce al tipo negoziale in esame natura di contratto "ad effetti reali differiti", essendo l'effetto reale tipico della vendita traslato nel tempo al momento (eventuale) della corresponsione integrale del prezzo pattuito. Il trasferimento del diritto reale, però, seppur differito ad un momento successivo, è oggetto del patto di riservato dominio, dal che discenderebbe la qualificazione della situazione giuridica del compratore, considerata una posizione di "diritto reale di aspettativa" (Cass. Civ. sent. n. 11433/1998). Il compratore, dunque, è titolare di un'aspettativa reale, che si converte automaticamente in acquisto della proprietà al momento del pagamento dell'ultima rata del prezzo. Che si tratti di una "posizione privilegiata" se ne può trarre conferma dall'art. 73 L.F. in cui è specificato che il fallimento del venditore non scioglie il contratto di vendita con riserva della proprietà, così comportando che al fallito si sostituisca il curatore e che i creditori dell'alienante non possano soddisfarsi sull'oggetto della vendita. Dunque l'aspettativa di proprietà del compratore può essere opposta ai creditori e agli aventi causa del venditore, seppur nell'ipotesi di beni immobili l'opponibilità sia subordinata alla trascrizione della riserva di proprietà.

Nel caso di specie, la T. ha venduto alla A. la proprietà dell'immobile sito in P. di S. alla via M. di C. n. 96, con patto di riservato dominio, concordando un prezzo di Euro 152.500,00: di tale importo sono stati, però, versati solo Euro 50.000,00. L'opponente, a fronte della intimazione di pagamento della prima rata da parte della venditrice, ha eccepito la nullità del contratto di compravendita, ai sensi dell'art. 40 della L. n. 47 del 1985 (punto 2), ed ai sensi dell'art. 29, comma 1 bis, della L. n. 52 del 1985 (punto 4).

Ritiene il giudicante che l'eccezione (domanda) non possa trovare accoglimento.

Invero, le disposizioni sulla scorta delle quali viene chiesta la pronuncia di nullità fanno esplicito riferimento, rispettivamente, ad "atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, relativi ad edifici o loro parti" (art. 40) e ad "atti pubblici e scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti" (art. 29 co. 1 bis). Laddove si attribuisca al patto di riservato dominio natura di contratto avente solo effetti obbligatori e non reali, giocoforza la ipotesi di nullità invocata non risulterebbe applicabile, stante la mancanza, allo stato, del trasferimento del diritto reale. Tal che entrambe le domande di nullità del contratto di compravendita per carenza del titolo edilizio (punto 2) e per difformità della planimetria catastale rispetto allo stato dei luoghi (punto 4) si rivelerebbero, per ciò solo, infondate.

Ma ad analoga pronuncia, ad avviso di questo Giudice, si può pervenire anche aderendo alla diversa impostazione secondo cui l'oggetto del patto di riservato dominio è comunque un diritto reale, seppur di aspettativa, fino al momento del pagamento del prezzo, astrattamente rientrante, come tale, nell'ambito operativo delle disposizioni sopra richiamate. Ben vero, dalla lettura del precedente dianzi richiamato della giurisprudenza di legittimità che qualifica come "diritto reale di aspettativa" quello del compratore con patto di riservato dominio, si evince che l'obiettivo avuto di mira dagli interpreti è rintracciabile nella tutela dell'interesse del compratore ad acquisire la proprietà con il pagamento integrale del prezzo, nonché a non vedersi pregiudicato da eventi esterni tali da compromettere proprio il raggiungimento dell'acquisto finale del diritto reale (analogo intento persegue evidentemente il legislatore con la previsione dell'art. 73 della legge fallimentare che sancisce l'opponibilità dell'aspettativa di proprietà ai creditori ed agli aventi causa del venditore fallito).

Nel caso di specie, invece, il detto interesse non è ravvisabile (e, di conseguenza, è da escludere la sussistenza in capo all'opponente di un diritto reale di aspettativa), avendo la A. palesato, sin da subito, un interesse contrario all'ottenimento futuro della proprietà (ovvero quello di sciogliersi dal vincolo contrattuale) - invero, già in data 28.12.2018, con lettera raccomandata indirizzata alla T. (allegato della produzione cartacea dell'avv. Procaccini), dichiarava espressamente di non avere più interesse all'acquisto dell'immobile e di voler agire in giudizio al fine di ottenere l'annullamento dell'atto di compravendita o comunque la risoluzione dello stesso, manifestando la propria disponibilità alla restituzione dell'immobile (cfr. pag. 3 atto di citazione) - dovendone conseguire in ogni caso il rigetto della domanda di nullità (sotto entrambi i profili esaminati nel presente paragrafo).

3. Nullità e/o risoluzione del contratto per carenza dei requisiti minimi igienico sanitari.

Anche sotto tale profilo l'opposizione si rivela infondata.

Per quanto concerne la carenza dei requisiti minimi igienico - sanitari, la A. (al punto 3 della citazione introduttiva) eccepisce la nullità del contratto di compravendita, in quanto il bene acquistato violerebbe i requisiti di superficie abitabile (per la presenza di un soppalco) e di altezza (essendo inferiore a 2,40 metri) richiesti dagli artt. 1 e 3 del D.M. del 5 luglio 1975.

L'assenza di agibilità, in realtà, incide sul corretto adempimento degli obblighi scaturenti dal contratto di vendita e non sulla validità dello stesso. Ne è una conferma la pacifica possibilità di agire ex art. 2932 c.c. al fine di ottenere una pronuncia giudiziale che produca gli effetti del contratto che le parti si sono obbligate a concludere in forza di un preliminare di vendita di un bene sprovvisto di agibilità (Cass. Civ. n. 3851/2008; Cass. Civ. n. 8880/2000). L'unica eccezione individuata dalla giurisprudenza è costituita dall'ipotesi in cui l'assenza di agibilità comporti l'assoluta impossibilità di godimento del bene: in tal caso il negozio sarà infatti radicalmente nullo (Cass. Civ. n. 24957/2007).

Dalle risultanze degli atti (ivi comprese le allegazioni della parte opposta, non oggetto di specifica contestazione da parte della A.) emerge come l'assenza di agibilità non abbia comportato l'assoluta impossibilità di godimento dell'immobile (circostanza ricavabile dalla consulenza tecnica dell'ing. D.S. ma anche dalla deduzione difensiva della T. - di cui alla pag. 11 della comparsa di costituzione e risposta - non contestata specificamente dall'A. circa l'uso come B & B dell'immobile compravenduto) - immobile peraltro ancora nella disponibilità dell'opponente. Pertanto il contratto è da considerarsi valido, conseguendone il rigetto della domanda principale proposta sul punto dalla opponente.

In via subordinata, la A. ha chiesto dichiararsi risolto il contratto stante la ricorrenza dei presupposti del cd. "aliud pro alio": al riguardo, occorre effettuare alcune premesse. Innanzitutto, reputa il Giudicante che ai fini della legittimazione del compratore ad agire con il rimedio risolutorio, anche qualora si acceda alla tesi che ravvisa nel patto di riservato dominio una vendita obbligatoria, possa farsi riferimento alla giurisprudenza che consente al promissario acquirente di addurre in via d'eccezione l'inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio" (Cass. Civ. n. 10665/2020). Secondo la giurisprudenza di legittimità il difetto assoluto della licenza di abitabilità (difetto formale) o l'insussistenza delle condizioni necessarie a ottenerla (difetto sostanziale) integra ipotesi di consegna di un "aliud pro alio", siccome atto a risolversi nella mancanza di un requisito giuridico essenziale (Cass. civ. n. 2294/2017; cfr. Cass n. 17140/2006).

Ben vero, il venditore ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità: la violazione di tale obbligo formale può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento e la violazione non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile (Cass. civ. n. 2294/2017; cfr. Cass. n. 1701/2009; cfr. Cass. n. 9253/2006).

Dunque, in linea generale l'assenza del requisito (formale e sostanziale) determina la possibilità per il compratore di agire per la risoluzione del contratto. Nondimeno, in sede di stipulazione del contratto di compravendita di un immobile sprovvisto del certificato e della sostanziale agibilità, le parti possono espressamente convenire di trasferire il bene a prescindere dall'esistenza (formale e sostanziale) di tale requisito (a tal uopo, però, non rivelandosi sufficiente la mera conoscenza, ma occorrendo una espressa rinuncia, idonea a dimostrare che il compratore abbia valutato l'opportunità di procedere all'acquisto del bene, nella consapevolezza dell'assenza del certificato e della insussistenza dei requisiti per ottenerlo e in considerazione dei vantaggi derivanti dalla conclusione del negozio.

Nel caso che occupa, dal punto di vista formale, il certificato di agibilità/abitabilità è assente e, dal punto di vista sostanziale, i requisiti minimi igienico-sanitari previsti dagli art. 1 e 3 del D.M. 5 Luglio 1975 non risultano rispettati, come precisato dall'ing. D.S. nella perizia depositata in atti (il soppalco rende l'immobile inagibile dato che le altezze interne sono inferiori rispetto a quelle imposte dalle norme). Tuttavia, l'art. 9 del contratto di compravendita esplicitava a chiare lettere la mancanza del certificato di agibilità/abitabilità: "con riferimento alla agibilità/abitabilità, la parte venditrice dichiara di non essere in possesso del relativo certificato, in quanto non richiesto come certificato avente gli attuali requisiti per le edificazioni realizzate o in corso alla data del 1 settembre 1967", dal che discende una valutazione di insussistenza della violazione formale sopra delineata.

Altresì, il dato letterale della clausola di cui all'art. 9 del contratto consente di escludere la rilevanza anche della violazione sostanziale nei termini che seguono. Infatti, nonostante la T. esordisca prestando garanzia ("presta fin d'ora idonea ogni e più ampia garanzia al riguardo"), ivi la A. dichiara di assumersi, in tale ambito, qualsiasi responsabilità ("assumersene comunque qualsiasi responsabilità (mancando un certificato) e di voler comunque stipulare il presente atto"), dovendosi ritenere l'assunzione di responsabilità riferibile anche alla garanzia offerta dalla venditrice, rafforzata ancor di più dalla successiva esplicita manifestazione di volontà nel senso di voler comunque stipulare l'atto. La presenza della rinuncia espressa, anche avuto riguardo all'effettiva sussistenza dei requisiti minimi igienico-sanitari, induce ad escludere la rilevanza ai fini risolutori del difetto anche sotto il profilo sostanziale.

Pur a volere ritenere che la rinuncia non potesse riguardare il difetto sostanziale dei requisiti di abitabilità/agibilità, la risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c.. - astrattamente possibile stante la presenza del soppalco, realizzato, come affermato dall'ing. D.S. nelle pagg. 11-12 della perizia, nel lasso di tempo tra il 2002 e il 2009 ("Ciò dimostrato dal fatto che, il soppalco, non compare nella scheda catastale aggiornata al 2002, mentre compare per la prima volta agli atti - seppur in forma diversa - nella pratica protocollata al n. (...) nel 7/4/2009 per attività esterne all'immobile - dunque pratica che non interessata nel merito delle variazioni e/o attività edilizie interne all'immobile e che di fatto non lo legittima") - sarebbe inibita dalla valutazione della scarsa importanza dell'inadempimento. Ed invero, l'ing. D.S. quantifica in Euro 8.100,00 l'importo necessario per ovviare alla problematica, tal che è evidente come la detta cifra rapportata al corrispettivo totale pattuito per l'immobile pari ad Euro 152.500,00, denota la "scarsa importanza" dell'inadempimento atta a precludere la pronuncia risolutoria.

4. Risarcimento del danno.

È appena il caso di sottolineare che tutte le domande proposte dalla A. vanno riguardate nel contesto in cui sono proposte, ovvero quello della opposizione ex art. 615 c.p.c. come tali ammissibili in quanto idonee a paralizzare la pretesa creditoria ex adverso azionata (nel caso di specie, per l'adempimento dell'obbligo di pagamento delle rate di prezzo): sotto tale profilo, la domanda in questione, in assenza di eccezione di compensazione del controcredito vantato (da liquidarsi in questa sede), appare prima facie inammissibile.

In ogni caso, il rigetto della domanda risolutoria formulata dalla A. viene a rappresentare l'antecedente logico che esclude la risarcibilità del danno (rectius, la restituzione) sub specie del damnum emergens consistente negli importi già versati in dipendenza dell'accordo contrattuale dalla A. e che come tale ne legittima il rigetto.

Quanto alla ulteriore domanda volta ad ottenere il risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali "da quantificarsi a mezzo CTU ovvero dal giudice adito in sua giustizia" (pag. 13 atto di citazione), oltre a ciò che si è argomentato nell' incipit del presente paragrafo, vale evidenziare come al 3 della presente motivazione sia stata esclusa la sussistenza di un inadempimento rilevante quale illecito contrattuale, come tale fonte di obbligo risarcitorio. Tuttavia, pur a voler configurare l'inadempimento sotto il profilo del difetto cd. sostanziale (cfr. 3), la mancanza di prova del danno (più che mai rilevante in ambito di illecito contrattuale), vale di per sé a legittimare il rigetto della domanda.

In definitiva l'opposizione va rigettata. Nondimeno, la particolare complessità delle questioni trattate e la novità della soluzione adottata (quanto alla non applicabilità delle nullità urbanistiche al peculiare tipo contrattuale intercorso tra le parti) giustificano la compensazione delle spese di lite (ivi comprese quelle della fase cautelare, in prime cure e in sede di reclamo nonché quelle di CTU liquidate con decreto del 2.8.2021) nella misura della metà, la restante parte dovendo essere rifusa dalla A. alla T. e per essa al procuratore distrattario come da liquidazione in dispositivo in base al D.M. n. 55 del 2014.
P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1) rigetta l'opposizione;

2) compensa le spese di lite (ivi comprese quelle della fase cautelare) nella misura della metà, condannando l'opponente alla rifusione delle spese di lite in favore dell'avv. V.R., quale procuratore antistatario della T., liquidate in complessivi Euro 3.350,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali, Iva e Cassa come per legge

3) pone a definitivo carico di entrambe le parti, nella misura della metà ciascuno le spese di CTU liquidate con decreto del 2.8.2021.

Così deciso in Torre Annunziata il 25 maggio 2022.

Depositata in Cancelleria 25 maggio 2022.