Sentenza

Locazione - Garanzia per molestie - Disciplina (c.c., articolo 1585)

LOCAZIONE
Afferma in sentenza il Tribunale di Torre Annunziata come, in linea di principio, si debba riconoscere in capo al conduttore il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell’uso, o nel godimento, del bene locato e che quindi, qualora nell’immobile si verifichi una infiltrazione, il conduttore per effetto del dettato dell’articolo 1585, II, c.c. gode di una autonoma legittimazione a proporre l’azione di responsabilità nei confronti dell’autore del danno.

Invero, alla luce della corretta applicazione della citata disposizione codicistica, rubricata garanzia per molestie (alla cui stregua “il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso od il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima. Non è tenuto a garantirlo dalle molestie dei terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio”), emerge, da un lato, che, costituiscono molestie di diritto, per le quali il locatore è tenuto a garantire il conduttore le pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore medesimo, contestando il potere di disposizione del locatore, o rivendicando un diritto che infirmi o menomi quello del conduttore e, dall’altro lato, che quando il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento materiale del conduttore, la molestia è di fatto e questi può agire direttamente contro di lui.

In particolare, tale legittimazione si estende a tutto ciò che sia oggetto del godimento stesso e, quindi, oltre che ai danni causati agli arredi o mobili di proprietà del conduttore, anche ai danni alle strutture murarie dell’appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo.

Infine, il solo fatto che il conduttore-danneggiato abbia la legittimazione ad agire nei confronti del terzo a norma dell’articolo 1585, II, c.c. non esclude, né limita, il diritto dello stesso conduttore ad agire in giudizio nei confronti del locatore per ottenere il ripristino delle condizioni dell’immobile danneggiato dal fatto illecito del terzo qualora tale danneggiamento ne precluda il pacifico godimento, giacchè il locatore mantiene il potere di agire in giudizio in proprio per ottenere il ristoro dei danni subiti.

    Tribunale di Torre Annunziata, sentenza 15 gennaio 2025, n. 120

Tribunale di Torre Annunziata, Sentenza n. 120/2025 del 15-01-2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di ### in persona del giudice monocratico dott.ssa ###
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 6637/2020 R.G., avente ad oggetto:
risarcimento danni
TRA
### elettivamente domiciliato in ### alla via ### presso lo studio
dell'avvocato ### che lo rappresenta e difende in virtù di procura in
calce all'atto di citazione. ATTORE
E
### elettivamente domiciliat ###presso lo studio dell'avv. ### che
la rappresenta e difende in virtù di procura in calce alla comparsa di
costituzione e risposta. CONVENUTA
NONCHE' ### S.R.L., in persona del legale rapp.te, elettivamente
domiciliat ###presso lo studio dell'avvocato ### che la rappresenta
e difende in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e
risposta.
TERZA CHIAMATA IN CAUSA
NONCHE'
###, in persona del legale rappresentante pro tempore,
elettivamente domiciliata in ### alla via ### presso lo studio
dell'avv. ### che la rappresenta e difende in virtù di procura in calce.
INTERVENTORE VOLONTARIO
*******
CONCLUSIONI: nelle note ex art. 127 ter c.p.c. depositate in
sostituzione dell'udienza del 1.10.2024, le parti hanno rassegnato le
proprie conclusioni riportandosi ai propri atti e scritti difensivi e
chiedendone l'integrale accoglimento.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato il ###, ### conveniva in giudizio
dinanzi a questo ### per sentir dichiarare la sua esclusiva
responsabilità in ordine alla causazione dell'evento dannoso
verificatosi in data ### nell'immobile che lo stesso conduceva in
locazione in ### al ### n. 22, e per sentirlo condannare al
risarcimento dei danni patrimoniali e non subiti, quantificati nel corso
del giudizio, il tutto con vittoria delle spese di lite.
In particolare, lo stesso evidenziava che nella qualità di titolare della
ditta individuale ### di ### prendeva in locazione l'immobile sito in
### al ### n. 22 di proprietà di ### adibendolo a negozio per la
vendita di animali esotici, pesci tropicali, e toelettatura cani.
Aggiungeva che in data ### a causa di una perdita d'acqua
proveniente dall'appartamento sovrastante, di proprietà di ### ove
erano in corso dei lavori di ristrutturazione edilizia, il locale subiva
ingenti danni alle parti strutturali, alle suppellettili, alla merce ivi
contenuta, causando la morte di alcuni animali; aggiungeva inoltre
che in data ### si verificava altro analogo evento che ulteriormente
peggiorava lo stato dell'immobile.
A seguito di tali avvenimenti in data ###, l'istante provvedeva a
risolvere consensualmente il contratto di locazione, interrompendo
definitivamente l'attività commerciale.
Si costituiva ### che preliminarmente chiedeva la chiamata in causa
della ### s.r.l.., quale ditta incaricata di eseguire i lavori di
ristrutturazione. Contestava nel merito la fondatezza della domanda
chiedendone il rigetto.
Autorizzata la chiamata in causa del terzo, la ditta ### s.r.l. si
costituiva chiedendo in via preliminare di essere autorizzata alla
chiamata in garanzia della ###ni S.A., al fine di essere manlevata
dalla stessa, nonché eccepiva in rito l'inammissibilità e
l'improponibilità della domanda, contestandone nel merito la
fondatezza. Concludeva chiedendone il rigetto.
Non autorizzata la chiamata in garanzia della ###ni S.A, la stessa si
costituiva autonomamente con comparsa di intervento adesivo,
eccependo in via preliminare il difetto di legittimazione attiva. Nel
merito eccepiva l'infondatezza della domanda contestando la stessa
in punto di quantum, nonché l'inoperatività della polizza relativamente
ai danni relativi agli eventi verificatisi il ###, per mancato pagamento
del premio assicurativo. Concludeva chiedendo il rigetto della
domanda.
Disposta ctu al fine di accertare le cause delle infiltrazioni, la causa
all'udienza del 1.10.2024, trattata in forma cartolare, veniva riservata
in decisione previa concessione alle parti dei termini del 190 c.p.c.,
per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
2. In via preliminare va rigettata l'eccezione di carenza di
legittimazione attiva di ### sollevata da ###ni S.a., essendo ###
mero conduttore dell'immobile in questione e non proprietario, quale
titolare del diritto del credito derivante dal risarcimento dei danni
asseritamente subiti dall'immobile.
In tal senso giurisprudenza maggioritaria (Cass. 17881/2011) ha
evidenziato come “ in linea di principio si deve riconoscere in capo al
conduttore il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che
con il proprio comportamento gli arrechi danno nell'uso o nel
godimento del bene locato e che quindi, qualora nell'immobile si
verifichi una infiltrazione, il conduttore per effetto del ricordato
articolo 1585, comma 2, gode di una autonoma legittimazione a
proporre l'azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno”
(Cassazione sentenza n. 12220/2003).
Occorre premettere, al riguardo, che la domanda attorea deve
ritenersi automaticamente estesa alla terza chiamata, avendo la
convenuta ### chiamato in causa la ditta ### al fine di ottenere la
propria liberazione e l'individuazione della parte chiamata quale unica
e diretta responsabile dell'evento danno, sicché la chiamata assolve il
compito di supplire al difetto di citazione in giudizio da parte degli
attori dei soggetti indicati dal convenuto come obbligato in sua vece
ed il giudice ben potrà emettere una pronunzia di condanna del
chiamato in favore dell'attrice (cfr., ex plurimis, Cass. 2011 n. 20610,
Cass. 2011 n. 12317, Cass. 2010 n. 5057, Cass. 2008 n. 25559, Cass.
2004 n.3643).
3. Passando all'esame del merito della domanda attorea, la stessa è
fondata e va accolta nei termini di seguito indicati.
Risulta documentata e non vi è contestazione sulle rispettive titolarità
degli immobili coinvolti nella controversia in esame. Inoltre, risulta
non contestato dalle parti, nonché documentalmente provato, che la
ditta ### srl è stata incaricata dalla convenuta ### a svolgere lavori
di manutenzione ordinaria interna ed esterna all'immobile (cfr.
comunicazione di inizio lavori data 12-11-2018 doc. 3 parte
convenuta).
Quanto alla sussistenza dei fenomeni infiltrativi in questione, già
risultante dalla documentazione versata in atti (relazione
dell'architetto ### e relativa documentazione fotografica allegata al
fascicolo di parte attrice), ha trovato, poi, ulteriore riscontro nelle
risultanze della c.t.u. disposta in corso di causa.
Invero, dagli esiti del c.t.u., è rimasto accertato che evidenti fenomeni
infiltrativi si sono verificati nei locali della società ### immobile locato
a ### e di proprietà di ### ed in particolare hanno interessato sia il
piano interrato, il piano terra e il soppalco, provenienti
dall'appartamento soprastante di proprietà della ### Invero il c.t.u.
ha evidenziato che “###à delle infiltrazioni era tale da rendere
necessario l'utilizzo di numerosi secchi per raccogliere l'acqua ed
eliminarla per far asciugare i locali. Nel piano interrato in particolare
si notava la presenza di una quantità di acqua sulla pavimentazione
tale che durante il calpestio si producevano fuoriuscite e getti di
liquido.” Tanto premesso, il c.t.u. ha riscontrato danni all'immobile,
agli animali esotici, alle attrezzature e alla merce esposta.
In particolare, detti danni sono consistiti in: distacco dell'intonaco
dall'intradosso delle controsoffittature distacco della pitturazione dalle
pareti e dal soffitto; danni all'impianto elettrico, climatizzazione,
videosorveglianza e filodiffusione; danni all'attività di vendita animali
esotici e perdita di alcune specie animali per il malfunzionamento degli
impianti di illuminazione e riscaldamento dei terrari e degli acquari
ove essi erano custoditi causando ipotermia e in alcuni casi la morte;
danneggiamento delle attrezzature per la conservazione delle specie
quali mobili, vasche e terrari , imballaggi di cartone , lettini ,
materassini , cuscini e cucce; danneggiamento dei mangimi etc..
perfettamente visibili, del resto, nelle foto allegate all'elaborato
peritale.
Inoltre, secondo quanto risulta dalla predetta relazione - le cui
valutazioni, fondate su approfonditi rilievi e accurate indagini, sono
condivise da questo giudicante - le infiltrazioni all'interno
dell'appartamento dell'attore sono state dall'ausiliario
eziologicamente imputate alla rottura di una tubazione di carico idrico
durante l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria
dell'appartamento sovrastante l'immobile dato in locazione all'attore,
eseguiti dalla ditta ### S.r.l.
Tali risultanze non sono state seriamente contestate dalle parti né
sono emersi nel presente giudizio elementi tali da consentire
ricostruzioni alternative della dinamica eziologica delle infiltrazioni in
questione.
In tal senso è rilevante la dichiarazione datata 12/12/2019, prodotta
dalla ### nella quale il legale rapp.te della ### espressamente “si
assume la responsabilità per i danni arrecati nella giornata del
07/01/2019 e nella giornata del 22/05/2019 in via ### a ### in
quanto, durante i lavori di ristrutturazione interna all'appartamento
della sig.ra ### al piano soprastante il negozio, accidentalmente si è
rotta una tubazione d'acqua che ha provocato lo spandimento a danno
del sig. ### locatario del negozio, e ### proprietario”.
Tale dichiarazione, la cui sottoscrizione non è mai stata disconosciuta
dalla ditta, ed anzi la cui paternità è stata confermata nella comparsa
di costituzione, costituisce una confessione stragiudiziale, trattandosi
di dichiarazione di fatti a sé sfavorevoli e favorevoli all'altra parte. La
confessione stragiudiziale fatta alla parte, a mente dell'art. 2735 c.c.,
ha la stessa efficacia probatoria di quella giudiziale; dunque, forma
piena prova contro colui che l'ha fatta, senza che su tale efficacia
probatoria incida la ritrattazione del confitente, ove non si deduca e
provi che la sua prima dichiarazione sia frutto di violenza o di uno
stato di errore di fatto verificatosi nel momento in cui la medesima
dichiarazione è stata resa.
Pertanto, sulla scorta delle emergenze in atti può ritenersi che le cause
delle infiltrazioni presenti nell'appartamento dell'attore vadano
imputate alla negligenza usata dalla ditta appaltatrice nel realizzare i
lavori di manutenzione straordinaria.
3.1. Così individuata l'assorbente causa delle infiltrazioni, deve
affrontarsi la questione della responsabilità, concorrente o esclusiva,
della convenuta ### e della ditta ### srl.
Giova premettere, in generale, che, in materia di appalto,
l'appaltatore esplica l'attività che conduce al compimento dell'opus
perfectum in piena autonomia, con propria organizzazione e a proprio
rischio, apprestando i mezzi adatti e curando le modalità esecutive
per il raggiungimento del risultato, per cui è responsabile diretto e
unico dei danni derivati a terzi nella (o dalla) esecuzione dell'opera,
salva la corresponsabilità del committente, sia quando si ravvisino a
carico di quest'ultimo specifiche violazioni del principio del neminem
laedere riconducibili all'art. 2043 c.c. sia quando l'evento dannoso gli
sia addebitabile a titolo di culpa in eligendo per essere stata l'opera
affidata a impresa che palesemente difettava delle necessarie capacità
tecniche e organizzative per eseguirla correttamente sia, ancora,
quando l'appaltatore, in base ai patti contrattuali o nel concreto
svolgimento del contratto, sia stato un semplice esecutore di ordini
del committente e privato della sua autonomia a tal punto da aver
agito come nudus minister di questo, sia, infine, quando il
committente si sia, di fatto, ingerito con singole e specifiche direttive
nelle modalità di esecuzione del contratto o abbia concordato con
l'appaltatore singole fasi o modalità esecutive dell'appalto (
Cassazione civile sez. II, 17/02/2012, n. 2363).
Cionondimeno, il committente può essere chiamato a rispondere dei
danni derivanti dalla condizione della cosa di sua proprietà laddove,
per sopravvenute circostanze di cui sia venuto a conoscenza - come,
ad es., nel caso di abbandono del cantiere o di sospensione dei lavori
da parte dell'appaltatore - sorga a carico del medesimo il dovere di
apprestare quelle precauzioni che il proprietario della cosa deve
adottare per evitare che dal bene derivino pregiudizi a terzi (cfr.
Cassazione civile sez. II, 15/06/2010, n.14443, in motivazione);
nonché ove l'appalto non implichi il totale trasferimento all'appaltatore
del potere di fatto sull'immobile nel quale deve essere eseguita l'opera
appaltata, non viene meno per il committente e detentore del bene il
dovere di custodia e di vigilanza e, con esso, la conseguente
responsabilità ex art. 2051 c.c. che, essendo di natura oggettiva,
sorge in ragione della sola sussistenza del rapporto di custodia tra il
responsabile e la cosa che ha determinato l'evento lesivo (cfr.
Cassazione civile sez. III, 18/07/2011, n.15734).
Fatte tali premesse, il tribunale in ragione degli elementi istruttori
raccolti non ritiene possibile attribuire la causa delle suddette
infiltrazioni anche alla committente, non essendo stato in alcun modo
dimostrato alcun onere a suo carico, né alcun tipo di ingerenza o
direttiva nell'esecuzione dei lavori appaltati.
Invero, sia dalla dichiarazione prodotta da ### con cui il rapp.te
legale della ### si assume la completa responsabilità dell'evento, sia
dalla relazione di c.t.u. espletata in corso di causa, si evidenzia come
la causa delle infiltrazioni sia unicamente attribuibile alla rottura della
tubazione idrica nel corso dei lavori di manutenzione straordinaria
appaltati dalla ### alla ### S.r.l.
Né la ditta appaltatrice, d'altra parte, è stata in grado di assolvere il
proprio onere probatorio, essendosi limitata ad una serie di
contestazioni generiche, prive di qualsiasi riscontro probatorio.
In definitiva, quindi deve essere considerata, responsabile in via
esclusiva per i danni arrecati all'immobile dell'attore la ditta
appaltatrice ### S.r.l.
4. Quanto ai danni riscontrati, per eliminare in maniera definitiva le
problematiche messe in luce, il c.t.u. ha sottolineato come sia
necessario intervenire in maniera radicale, effettuando lavorazioni
all'interno dell'immobile, lavorazioni indicate dall'ausiliario sulla base
del computo metrico estimativo redatto dall'architetto ### I costi di
ogni singola opera sono stati quantificati dal c.t.u., sulla base di una
valutazione fondata sui prezzi correnti, immune da vizi logici e giuridici
e non specificatamente contestata dalle parti.
In particolare, per l'immobile risulta necessario eseguire i seguenti
lavori: rimozione delle controsoffittature, dei rivestimenti delle pareti,
del pavimento laminato al piano cantinato, dell'intonaco ammalorato
ed il loro rifacimento; riparazione dell'impianto elettrico, di
climatizzazione, di videosorveglianza e filodiffusione; opere di
tinteggiatura interna. Il tutto per la somma complessiva di euro
18.216,41 oltre iva e oneri tecnici.
Quanto agli animali deceduti e il loro prezzo stimato (serpente boa
constrictor morph euro 400,00; pitone albino euro 250,00; n.3
tartarughe pardalis euro 900,00; n.4 tartarughe ### euro 200,00;
iguana rossa adulta euro300,00; n.5 iguane comuni euro 250,00; n.3
pesci oscar euro 400,00; pesce loweflowerhorn euro 800,00; pesci
piccoli vari euro 200,00). Per un totale di euro 3.700,00.
Per quanto riguarda le attrezzature danneggiate: phone professionale
per toilettatura euro1500,00 n..5 impianti terrari con cavo riscaldato,
luce infrarossa euro 300,00 n..10 impianti acquari (motore,
riscaldatore e impianto di illuminazione euro 500,00 n..2 mobili
portacquari in legno euro 240,00 mangimi vari euro 400,00 accessori
quali pettorine, lettini, materassini e cuscini euro 800,00
abbigliamento per animali euro 200,00 n.10 imballaggi per acquari
euro 480,00). Per un totale di euro 4.420,00.
Per lo smontaggio ed il rimontaggio delle attrezzature (mobili
scaffalature, strutture di sostegno per acquari terrari, pannelli
espositori) è stato redatto un preventivo dalla ditta ### per l'importo
di euro 6.300,00.
Pertanto, il totale dei danni subiti ammonta ad euro 32.636,41 oltre
iva e spese tecniche.
Da tale importo va scorporata la somma di euro 1.935,26 prevista dal
consulente di parte attorea per il rifacimento totale dell'impianto
elettrico. Invero, il consulente d'ufficio ha evidenziato come non sia
possibile ritenere, che dall'evento de quo, sia derivato il perimento di
tutto l'impianto, ritenendo quindi congruo liquidare la minor somma
di euro 600,00, quale ristoro per la riparazione di tutti i tipi di schede
elettroniche previste per climatizzatori, elettrodomestici etc.
Pertanto, l'importo totale dei lavori occorrenti per l'eliminazione degli
inconvenienti nei locali dell'attore ammonta a euro 27.210,89.
4.1. Quanto al mancato guadagno dovuto dalla chiusura forzata
dell'attività commerciale, la stessa si valuta dimostrata e
documentata dall'istante, pur non condividendosi la quantificazione
dallo stesso operata.
Difatti, sebbene parte attrice abbia prodotto gli scontrini di chiusura
cassa e registro corrispettivi relativi all'anno 2018, tuttavia tenuto
conto, per un verso, che taluni di questi recano un importo
notevolmente inferiore a quello di euro 100,00 giornalieri e, per altro
verso, che in ragione della chiusura anticipata l'istante, a fronte dei
calcolati guadagni, non ha dovuto sopportare le spese vive
indubbiamente necessarie per l'espletamento dell'attività
commerciale, si ritiene congruo liquidare per tutto il periodo di
chiusura - pari a circa 10 mesi di attività - in via equitativa la somma
di euro 15.000,00.
In definitiva, all'attore spetterà il complessivo importo di euro
42.210,89.
5. Venendo, infine, all'esame della domanda di manleva avanzata
dalla ### nei confronti della ### S.p.A., va detto che lo stesso
merita accoglimento, essendo stato accertato il vincolo contrattuale
tra le parti esistente e la copertura assicurativa con polizza n. ###
sino al 09.04.2019, dell'evento de quo.
Va quindi rigettata l'eccezione di inoperatività della polizza, in quanto
come evidenziato dal ctu “..le cause delle suddette infiltrazioni sono
da collegarsi alla rottura di una tubazione di carico idrico verificatasi
nel mese di gennaio dell'anno 2019…”, periodo in cui detta polizza
risultava ancora operante.
Ne consegue che la compagnia di assicurazione dovrà rimborsare alla
### S.r.l. tutto quanto sarà tenuta a versare in esecuzione della
presente pronuncia, ivi comprese le spese di lite.
6. Le spese di lite seguono, invero, il principio della soccombenza, ai
sensi dell'art. 91 c.p.c., e si liquidano, in assenza del deposito della
nota spese di cui all'art. 75 disp. att. c.p.c., di ufficio, nella misura
indicata in dispositivo, sulla base dei parametri previsti dal D.M.
147/2022 ratione temporis applicabile, tenuto conto del valore della
domanda, del pregio delle difese, della natura della causa e delle
questioni affrontate, per quanto riguarda l'attore con distrazione in
favore dell'avvocato ### dichiaratosi antistatario.
6.1. Sempre in ragione del regime della soccombenza, la ### S.r.l.
sarà tenuta al pagamento delle spese di lite sostenute dalla chiamante
### con distrazione in favore dell'avvocato ### dichiaratosi
antistatario.
6.2. Le spese di c.t.u. liquidate con separato decreto, vanno poste
definitivamente a carico della soccombente ### S.r.l.
P.Q.M.
### di ### in persona del giudice monocratico, dott.ssa ###
definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa richiesta,
eccezione o conclusione, così provvede: A. accoglie la domanda
avanzata dall'attore e dichiara l'esclusiva responsabilità della ditta
appaltatrice ### S.r.l. in ordine ai danni subiti dall'attore, e per
l'effetto la condanna al pagamento per l'importo di euro 42.210,89,
oltre interessi dalla pronuncia al soddisfo; B. condanna la ditta ###
S.r.l. al pagamento delle spese di lite nei confronti dell'attore che
liquida in euro 3.640,00 per spese vive (comprensive di spese di
c.t.p.) ed euro 7.616,00 per compensi professionali oltre per spese
generali, oltre IVA e CP se dovute, da distrarsi in favore dell'avvocato
### C. condanna la ditta ### S.r.l. al pagamento delle spese di lite
nei confronti della convenuta ### che liquida in euro 4.000,00 per
compensi professionali oltre per spese generali, oltre IVA e CP se
dovute, da distrarsi in favore dell'avvocato ### D. pone le spese di
c.t.u. liquidate con separato decreto in capo alla ### S.r.l.; E.
accoglie la domanda di manleva avanzata dalla ### S.r.l. e, per
l'effetto, condanna la ### compagnia svizzera di assicurazione a
manlevare la ### S.r.l. di tutto quanto la stessa dovrà pagare in
esecuzione della presente pronuncia.