Sentenza

Il contratto di locazione

Locazione (contratto di)

 

Nozioni

Il contratto di locazione è un contratto tipico ed è disciplinato dagli artt. 1571-1654 cod. civ., nonchè dalla legislazione nazionale. In particolare, la L. 27 luglio 1978, n. 392 disciplina le locazioni di immobili urbani e la L. 9 dicembre 1998, n. 431, è successivamente intervenuta in riforma della disciplina. La locazione, così come definita dal codice civile (art. 1571), è il contratto mediante il quale una parte (il locatore) si obbliga a far godere ad un'altra (il conduttore) un bene mobile o immobile per un dato tempo, dietro corrispettivo. Si tratta, pertanto, di un contratto consensuale, che si perfeziona con l'accordo delle parti, a seguito del quale possono poi essere determinati per relationem sia la durata, sia il momento della consegna della cosa locata. Dal contratto di locazione, sorgono, inoltre, obblighi a carico di entrambe le parti.

Le principali obbligazioni del conduttore sono quelle di:

1. prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell'utilizzarla per l'uso determinato nel contratto;

2. dare il corrispettivo (canone) nei termini stabiliti;

3. restituire la cosa al locatore nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta.

Le principali obbligazioni del locatore sono quelle di:

1. consegnare al conduttore la cosa in buono stato di manutenzione;

2. mantenere la cosa in buono stato locativo in modo da consentirne l'uso;

3. garantire il pacifico godimento della cosa, tenendo indenne, cioè, il conduttore da eventuali molestie di terzi che reclamino diritti sulla cosa locata (occorre segnalare che in caso di molestie di fatto è riconosciuta al conduttore azione diretta).

Quanto alla durata della locazione, è stabilito che non possa eccedere il termine massimo di trenta anni (art. 1573) -fatta eccezione per le locazioni di case ad uso abitativo, che possono durare per tutta la vita dell'inquilino e sino a due anni dopo la sua morte- e, per l'ipotesi in cui non venga indicata dalle parti alcuna durata, è previsto che questa si intenda convenuta per un periodo prestabilito a seconda della natura del bene locato (art. 1574). Il legislatore nazionale ha inteso regolare in maniera più dettagliata la materia della locazione immobiliare, distinguendo tra locazioni a uso abitativo e locazioni ad uso diverso (commerciale, alberghiero, di interesse turistico). A seguito dell'entrata in vigore della L. 392/78 (cd. Legge equo-canone), quindi, il legislatore ha diversificato per alcuni aspetti la disciplina, soprattutto in relazione alla durata, al canone ed ai motivi di recesso dal contratto.

Per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo, la disciplina attuale (derivante dalla L. 392/78 e dalla L. 431/98) prevede che i contraenti possano optare per un contratto a canone libero con durata di quattro anni, rinnovabili automaticamente in assenza di espressa richiesta da parte del locatore di servirsi dell'immobile per esigenze proprie o dei propri familiari.

Per quanto riguarda le locazioni ad uso non abitativo, invece, la disciplina attuale (che non è stata modificata dall'entrata in vigore della L. 431/98) prevede una durata diversa a seconda dell'attività che si svolge nell'immobile (sei anni per attività commerciali, industriali e artigianali - nove anni per attività alberghiere). Inoltre, tale normativa prevede che alla cessazione del rapporto locativo il conduttore riceva una indennità per la perdita dell'avviamento e che possa esercitare il diritto di prelazione in caso di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile. Quanto alla forma del contratto di locazione, non è di norma previsto alcun vincolo. Tuttavia, la L. 431/98 dispone, per l'ipotesi di locazione ad uso abitativo, che sia necessaria la forma scritta ad substantiam. Lo stesso è a dirsi per le locazioni ultranovennali e per quelle in cui parte sia la Pubblica Amministrazione, anche qualora questa agisca iure privatorum.

Riferimenti normativi:

- Codice civile, articoli 1571 e seguenti;
- Legge n. 392/1978; Legge n. 431/1998. 

 

Caratteri essenziali

Differenze con figure simili: il contratto di comodato

Una prima questione di rilievo è quella dell'individuazione dei caratteri essenziali che valgano a distinguere il contratto di locazione dalla figura simile del contratto di comodato. Tale ultimo tipo di contratto tipico è definito dal codice civile come "quel contratto con cui una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinchè se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la cosa ricevuta" (art. 1803). Il comodato è caratterizzato, quindi, dalla gratuità, dalla realità e dalla unilateralità. Tanto vale a distinguerlo dalla locazione. Difatti, come detto precedentemente, anzitutto la locazione si perfeziona con l'accordo delle parti, mentre il comodato con la consegna del bene oggetto del contratto (requisito della realità). Inoltre, mentre la locazione è un contratto sinallagmatico, con obbligazioni sia in capo al locatore sia in capo al conduttore, il comodato è essenzialmente unilaterale e le obbligazioni che sorgono sono unicamente a carico del comodatario, il quale è tenuto a custodire e conservare, nonchè a restituire, la cosa consegnatagli. Da ultimo, il comodato è generalmente un contratto gratuito, laddove la locazione invece prevede come corrispettivo la corresponsione di un canone. Non può considerarsi come corrispettivo nemmeno l'eventuale modus apposto al contratto di comodato immobiliare oneroso, dal momento che questo non assume rilevanza economico-funzionale di portata tale da porsi come corrispettivo del godimento della cosa. In tale ipotesi, quindi, non sussiste in capo al comodante un obbligo di far godere la cosa e la prestazione del comodatario non è il corrispettivo dell'obbligo di consentire il godimento del bene ma solo l'equitativo compenso per la fruizione della cosa. In conclusione, al fine di qualificare correttamente il contratto che abbia ad oggetto un immobile rilevano la gratuità o l'onerosità, da valutarsi avuto riguardo alla causa del contratto.

Il contratto d'affitto

Il contratto d'affitto è un particolare tipo di contratto di locazione, avente ad oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile (art. 1615). L'affittuario deve curare la gestione del bene in conformità con la sua destinazione economica e con l'interesse della produzione e percepisce i frutti e le altre utilità della cosa. Si tratta, pertanto, di una rapporto di specie a genere. La differenza fondamentale con la locazione risiede nel fatto che l'oggetto di tale tipo di contratto è il trasferimento del godimento di beni produttivi, per i quali, non è richiesto che la produttività sia in re ipsa, ma piuttosto che sia dovuta all'esercizio di un'apposita attività da parte del conduttore (affittuario), con l'ovvia conseguenza che questi è necessariamente un imprenditore. Ipotesi tipiche di locazione sono, quindi, quei contratti che concedono in godimento capannoni industriali o macchinari ad esempio, mentre si ricade nello schema del contratto d'affitto qualora il bene sia un'azienda, un fondo rustico o fondi destinati a caccia e pesca e in ogni caso ogni bene che per essere produttivo necessiti di risorse gestionali. Ne consegue che l'affittuario esercita su un bene altrui un'attività imprenditoriale finalizzata alla produttività e nel far questo si impegna a corrispondere un canone periodico al proprietario della cosa potendo, di contro, far propri i proventi dell'attività esercitata.

Il contratto di noleggio

In materia di locazione di cose mobili (locatio rei), va operata, inoltre, una fondamentale distinzione con il contratto di noleggio. In quest'ultimo schema contrattuale, difatti, il noleggiante non cede al noleggiatore il godimento del bene, bensì si obbliga, mediante il bene stesso, a prestare un servizio a favore della controparte anche tramite l'opera propria o altrui. Inoltre, il rischio delle attività compiute rimane a carico del noleggiante, poichè il bene resta nella sua sfera di disponibilità, laddove, nel contratto di locazione di cose mobili, il conduttore acquista la detenzione della cosa, che entra, così, nell'ambito della sua disponibilità e su di lui ricadono, di conseguenza, i rischi inerenti all'utilizzazione della stessa.

 

Focus giurisprudenziale

La giurisprudenza di legittimità ha provveduto, con alcune rilevanti pronunce, a delineare chiaramente i tratti distintivi del contratto di locazione rispetto alla figura simile del contratto di comodato, del noleggio, e alla sua figura specifica del contratto di affitto, contribuendo così a rafforzare il principio della certezza del diritto.

Sul contratto di comodato:

In tema di locazione, l'attore in restituzione che produca un contratto avente, in quanto   gratuito, le caratteristiche proprie del rapporto di comodato, per dimostrare la sussistenza di un contratto di locazione, che è essenzialmente oneroso, ha l'onere di provare la simulazione della clausola relativa alla gratuità, dovendo altrimenti il giudice, nell'esercizio del potere-dovere di qualificare il contratto, negare la sussistenza del rapporto di locazione. Tribunale di Roma, Sezione 6, sentenza del 21 marzo 2019, n. 5207.

In tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno. Il corrispettivo convenuto, in particolare, va rapportato al canone legalmente dovuto, sostituendosi, anche in tale fase di sostanziale ultrattività del rapporto contrattuale di locazione, alle clausole contrattuali in contrasto con la legge quelle derivanti dalla corretta applicazione di quest'ultima. (M.Fin.) Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 13 dicembre 2012, n. 22924

Sussiste un'ipotesi di comodato precario, senza determinazione di durata, nel caso in cui manchi un contratto di locazione e si disponga da oltre un anno dell'immobile di proprietà altrui a titolo di mera cortesia e gratuitamente, senza che sia ravvisabile, a carico del detentore, alcun sacrificio; ne deriva che deve essere esclusa la configurabilità, nel caso concreto, di altre figure giuridiche. Tribunale di Monza, Sezione II civile, sentenza 18 gennaio 2006

In ordine alla corretta qualificazione di un contratto come comodato o come locazione di immobili, il carattere di essenziale gratuità del comodato non viene meno se si inserisce un modus, posto a carico del comodatario, purchè esso non sia di consistenza tale da snaturare il rapporto, ponendosi come corrispettivo del godimento della cosa ed assumendo quindi la natura di una controprestazione. Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 28 giugno 2005, n. 13920

Al fine di qualificare come comodato o locazione o affitto il contratto avente ad oggetto un fondo rustico, rilevano la gratuità o onerosità del contratto, che devono valutarsi avuto riguardo alla causa del contratto stesso, intesa come funzione economico sociale che il contratto medesimo è destinato obiettivamente ad adempiere; in particolare, causa tipica del contratto agrario è quella di costituire un'impresa agraria su fondo altrui, e tale causa resta estranea al contratto di comodato avente ad oggetto un fondo rustico, anche nel caso in cui si tratti di comodato modale avente ad oggetto una cosa produttiva all'interno del quale il comodatario non si limiti ad una semplice attività di custodia, ma svolga anche un attività di gestione. Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 20 agosto 2003, n. 12216

 

Affinchè si possa affermare che esiste un contratto di locazione ai sensi dell'art. 1571 c.c., occorre che la parte che gode dell'immobile versi all'altra un corrispettivo, che è indispensabile sia determinato nel suo ammontare (o almeno determinabile) pur non consistendo in una somma di denaro, e che deve avere un carattere obbligatorio nel senso che il corrispettivo non può essere sostituito da prestazioni che trovino la loro causa in ragioni diverse non caratterizzate dalla forza cogente di un rapporto contrattuale (vedi ad esempio convenienze - di liberalità). Da ciò deriva che il semplice fatto variabile e non determinato del pagamento delle spese condominiali (sia ordinarie che straordinarie) o il pagamento delle spese occorrenti per l'uso del bene, non può essere considerato corrispettivo, con il risultato che il rapporto sorto tra le parti sarà di comodato e non di locazione. Tribunale di Padova, Sezione II civile, sentenza 29 aprile 2003

Il contratto, stipulato per iscritto dalle parti, relativo all'utilizzazione di un immobile dietro il corrispettivo di Lire. 100 annue, deve considerarsi di locazione, con la possibilità dell'azione di risoluzione per finita locazione, non potendosi qualificare comodato gratuito precario a norma dell'art. 1810 c.c.. Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 29 gennaio 2003, n. 1271

 

Sul contratto di affitto

Il contratto che ha per oggetto la concessione dello sfruttamento di una cava di pietra, che è un bene produttivo, deve essere inquadrato nello schema dell'affitto e non nella diversa figura contrattuale della locazione; pertanto, ad esso non sono applicabili le leggi di proroga delle locazioni urbane nè la legge n. 392 del 1978 nella parte concernente la disciplina delle locazioni non abitative, nè, in ragione della tassatività della previsione dell'art. 657 cod. proc. civ., lo speciale procedimento per convalida di licenza o sfratto. Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 10 gennaio 2008, n. 250

La locazione di immobile con pertinenze si differenzia dall'affitto di azienda perchè la relativa convenzione negoziale ha per oggetto un bene - l'immobile concesso in godimento - che viene considerato specificamente, nell'economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente e assorbente rispetto agli altri elementi, i quali assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione. Per contro, nell'affitto di azienda, lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarità per il conseguimento di un determinato fine produttivo. (Nella specie, relativa ad un'azienda per la somministrazione di bevande alcoliche, le parti avevano stipulato un contratto di affitto di azienda e altro di locazione di immobile, sostituiti nel 1993 da unico contratto d'affitto di immobile e d'azienda, con l'aggiunta, successivamente, della locazione di altre due stanze dell'immobile e la pattuizione, nel 1998, di una proroga annuale del contratto del 1993; la S.C., in applicazione dei principi soprariportati, ha cassato la sentenza di merito che, sancendo diverse scadenze per l'affitto di azienda e per la locazione delle due stanze, aveva diversificato i regimi negoziali e spezzato il vincolo di funzionalizzazione dell'immobile, omettendo di svolgere una duplice indagine, di natura oggettiva, sulla sussistenza di un complesso di beni organizzati, e di natura soggettiva, sulla volontà delle parti di dare e prendere in locazione il complesso dei beni unitariamente considerati). Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 15 marzo 2007, n. 5989

 

Il contratto avente ad oggetto la concessione dello sfruttamento di un terreno quale cava per estrarre materiale inerte è inquadrabile come affitto di bene immobile produttivo e - poichè esso, come tale, deve essere fatto rientrare nel "genus" della locazione, in virtù dell'espressa dizione letterale dell'art. 1615 cod. civ. e della collocazione che della relativa disciplina fa il cod. civ. come una "species" della locazione e non come un contratto tipico autonomo - ne deriva la sua soggezione alla norma di cui all'art. 1350 n. 8 cod. civ., la quale, là dove prescrive l'obbligatoria forma scritta per i "contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni", si riferisce all'intero ambito della disciplina dell'istituto generale della locazione (cui è dedicata l'intero capo VI, titolo III, libro IV delle obbligazioni). Corte di Cassazione, sezione III civile, Sentenza 16 novembre 2006, n. 24371

 

Il contratto avente ad oggetto la concessione dello sfruttamento di un terreno quale cava per estrarre materiale inerte costituisce affitto di bene immobile produttivo, per la cui validità, se di durata ultranovennale, è necessaria la forma scritta. Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 16 novembre 2006, n. 24371

La locazione di immobile con pertinenze si differenzia dall'affitto di azienda (nella specie, alberghiera) perchè la relativa convenzione negoziale ha per oggetto un bene - l'immobile concesso in godimento - che assume una posizione di assoluta ed autonoma centralità nell'economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi che, legati materialmente o meno ad esso, assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione, mentre, nell'affitto di azienda, lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarità per il conseguimento di un determinato fine produttivo, così che oggetto del contratto risulta proprio il complesso produttivo unitariamente considerato, secondo la definizione normativa di cui all'art. 2555 cod. civ. La valutazione circa l'avvenuto inizio dell'attività alberghiera da parte del conduttore dell'immobile, compiuta ai fini della qualificazione del contratto come locazione di immobile ad uso alberghiero (come tale assoggettata alla disciplina degli artt. 27-42 della legge 27 luglio 1978, n. 392), che si ha quando l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore, secondo la presunzione posta dall'art. 1, comma nono septies, del d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, in legge 5 aprile 1985, n. 118, o piuttosto come affitto di azienda, costituisce accertamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità ove sorretta da congrua motivazione, esente da errori di diritto. Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 26 settembre 2006, n. 20815
 

Sul contratto di noleggio

Il noleggio di un bene che il noleggiante può utilizzare secondo la sua discrezionalità e senza ingerenza alcuna del noleggiatore, è disciplinato dalla normativa sulla locazione. Pertanto, non vi è tacita riconduzione se non quando sussista la sopravvenuta volontà delle parti di rinnovare il contratto di locazione, sia pure a mezzo di fatti concludenti. Corte d'Appello di Napoli, Sezione III civile, Sentenza 01 marzo 2007

Nel contratto atipico di noleggio emergono elementi aggiuntivi nell'utilizzo della cosa rispetto al contratto di locazione e che richiedono una "partecipazione" del concedente in vista di un risultato chiesto dalla controparte; addirittura nel noleggio non è necessario l'attribuzione in godimento del bene, ma occorre che una parte compia, con l'utilizzo di una determinata cosa, attività in favore della controparte. Per il che il noleggio assomiglia maggiormente all'appalto, anche per l'assunzione dei rischi a carico del noleggiante nella cui sfera di disponibilità è posto il bene, senza ingerenza del noleggiatore. Pertanto, laddove elemento distintivo non sia la concessione in godimento del bene ma il compimento di determinate attività con quel bene, il contratto deve ritenersi di noleggio e non di locazione e il rischio per quell'attività ricade sul noleggiante. Tribunale di Torino, Sentenza 22 febbraio 2003

Il noleggio di un bene che il noleggiante può utilizzare secondo la sua discrezionalità e senza ingerenza alcuna del noleggiatore, è disciplinato dalla normativa sulla locazione, con la conseguenza che ai sensi dell'art. 1590 comma 2, c.c., in mancanza di descrizione si presume che la cosa sia stata locata in buono stato di manutenzione, e nel medesimo stato il conduttore ha l'obbligo di restituirla al locatore, ai sensi del comma 1 della stessa norma. Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 15 gennaio 2002, n. 378

Sussiste locazione di cosa mobile e non noleggio, nel caso in cui taluno, nel fruire del risultato dell'utilizzazione di un bene mobile altrui, s'ingerisca -con ordini impartiti al personale del concedente distaccato per il concreto utilizzo della cosa, entrata in tal modo nella sua detenzione- nelle modalità di esecuzione delle opere da compiere con essa, senza che rilevi -a tale fine- il fatto che non impartisca ordini concernenti le modalità tecniche di impiego del bene onde assicurarne la stabilità e garantire -conseguentemente- la sicurezza delle persone che vi lavorano. Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 03 novembre 1997, n. 10741

 

Obbligazioni delle parti
In tema di locazione, gli interventi di natura straordinaria spettano al locatore e se il locatore correttamente informato non provvede, il conduttore avrà diritto al risarcimento del danno per mancata riparazione della cosa locata. Se, poi, tali riparazioni hanno anche il carattere dell'urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore, e nell'inerzia di questi, può provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l'eventuale divieto del locatore. Tribunale Velletri, Sentenza del 14 maggio 2018, n. 1143
 
 
Obbligazioni del locatore

Il locatore è tenuto anzitutto a consegnare il bene al conduttore. Qualora il locatore non sia in possesso del bene, questi è tenuto a procurarselo per adempiere l'obbligo della consegna senza poter pretendere che sia il conduttore a procurarsela presso terzi, salvo esistenza di una specifica clausola contrattuale in tal senso. L'obbligazione principale del locatore consiste quindi nel trasferimento del godimento della res locata, e delle sue pertinenze, al conduttore. Inoltre, grava sul locatore l'obbligo di mantenere la cosa in condizioni tali da poter garantire l'uso al quale questa è destinata. In questo senso è tenuto a eliminare eventuali difetti che rendano la cosa inidonea all'uso al quale è destinata. Quest'obbligo di vigilanza e custodia persiste per tutta la durata del rapporto di locazione, poichè strettamente connesso con quello di manutenzione e riparazione, tanto della res locata, quanto delle cose comuni, di cui sopporta anche le spese, eccettuata la manutenzione ordinaria, posta a carico del conduttore.

Da ultimo, spetta al locatore l'obbligo di garantire il pacifico godimento della cosa locata (si segnala, tuttavia, che in tale ipotesi al conduttore è concessa azione diretta). Riguardo a tale aspetto, tuttavia, va precisato che l'obbligo è configurabile solo con riferimento allo stato della cosa esistente al momento della conclusione del contratto (non essendo previsto a carico del locatore alcun obbligo di trasformazione in meglio della cosa locata per rimediare a difetti già esistenti al momento della conclusione) e termina con il decorso del tempo contrattualmente stabilito per la durata della locazione.

 
In tema di obblighi del locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo convenzionalmente destinati ad una determinata attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione dei bene sotto il profilo edilizio - e con particolare riguardo alla sua abitabilità e alla sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale - solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire in nessun caso l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento dei locatore, fatte salve le ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l'assoluta impossibilità di ottenerli. Cassazione civile, sez. III, 26 luglio 2016,  n. 15377
 
In tema di locazione di immobili, l'obbligo del conduttore di osservare nell'uso della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia, ex art. 1587 n. 1 c.c., è sempre operante nel corso della locazione, indipendentemente dall'altro obbligo, sancito dall'art. 1590 c.c., di restituire, al locatore la cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. Sicchè il cattivo uso è quello non conforme al contratto, mentre il normale deterioramento conseguente all'uso conforme al contratto e non dà luogo al risarcimento, salvo l'obbligo del conduttore di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione. 
Tribunale di Pisa, 12 maggio 2016, n. 625
 
 
Le obbligazioni del locatore previste dagli art. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all'uso convenuto, nè il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l'esecuzione di tali opere, salva l'applicazione della normativa in tema di miglioramenti. Cassazione civile, sez. III, 29 settembre 2015,  n. 19226
 

L'art. 1588 c.c., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico. Ne discende che, a tal fine, non è sufficiente che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale, perchè ciò non comporta di per sè l'identificazione della causa, ma occorre che questa sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore. Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 17 dicembre 2010, n. 25644
L'obbligo del locatore di mantenere la cosa in buono stato locativo riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione, mentre i vizi preesistenti o sopravvenuti consistono in difetti che, a differenza di quelli attinenti allo stato di conservazione della cosa, cui si riferisce l'art. 1575, n. 2, c.c., incidono sulla struttura materiale della stessa. Il vizio, infatti, è per sua natura intrinseco alla cosa, ossia attinente alla natura ed alle strutture essenziali ed originarie della stessa. L'infiltrazione, al contrario, è un accadimento di natura accidentale, che determina un'alterazione comunque transitoria della cosa. Tribunale di Genova, Sezione III civile, Sentenza 03 gennaio 2008

In materia di locazioni di immobili urbani, ai sensi dell'art. 1575 c.c. il locatore è tenuto a garantire al conduttore il pacifico godimento dell'uso della cosa, tale che, ex art. 1578 c.c., se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile la idoneità all'uso pattuito, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione de corrispettivo, salvo che si tratti di vizi conosciuti o da lui facilmente conoscibili. Nella specie, il fatto che per i conduttori fosse visibile la presenza di un panificio sottostante l'immobile preso in locazione, non può ritenersi circostanza sufficiente ad affermare che gli stessi fossero a conoscenza dell'attività ivi esercitata e della conseguente rumorosità notturna della stessa. Siffatta rumorosità è tale da legittimare una pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento, laddove emerge che, sebbene le immissioni lamentate dai conduttori provengano da soggetti terzi, non risulta realizzata alcuna attività da parte del locatore al fine di garantire il pacifico godimento dell'immobile locato). Tribunale di Monza, Sezione II civile, Sentenza 02 luglio 2007

Si ravvisa la violazione da parte del locatore dell'obbligazione di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto prevista dall'art. 1575 c.c., laddove si verifichi il crollo del solaio di copertura, tra le cui cause vi sia la condotta negligente del proprietario che nel corso del rapporto non abbia eseguito periodici lavori di impermeabilizzazione del terrazzo sovrastante. Tribunale Brindisi, Sentenza del 15 marzo 2018, n. 171

In caso di risoluzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile alle parti (nella specie per lo stato di inagibilità dell'immobile conseguente ad evento sismico), non trova applicazione l'art. 1591 c.c. - non essendo configurabile il godimento, anche di mero fatto, dei beni già locati e la possibilità di una utilizzazione diretta o di un reimpiego da parte del locatore dei beni stessi nel periodo tra la cessazione del contratto e la effettiva riconsegna - ma la disciplina generale dettata dall'art. 1463 c.c. Ne consegue che il locatore è tenuto, per far valere il diritto alla restituzione del bene, a formulare apposita domanda - valendo essa a rendere imputabile al conduttore il ritardo - e, per ottenere il risarcimento del danno per ritardata restituzione, a dare prova di aver subito un effettivo pregiudizio dalla mancata disponibilità dell'immobile, non potendo tale pregiudizio ritenersi sussistente in re ipsa. Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza del 26 settembre 2019, n. 23987.

Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 cod. civ. (la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 cod. civ., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità dell'azione di esatto adempimento) quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestansi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto, va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino una mera infiltrazione, nel qual caso diviene operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 cod. civ., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale. (Nella specie, la S.C., sulla scorta dell'enunciato principio, ha confermando l'impugnata sentenza con cui era stata correttamente esclusa la sussistenza di un difetto o vizio incidente sulla struttura materiale dell'immobile locato, trattandosi di un'infiltrazione di natura accidentale determinante un'impraticabilità parziale del locale e comunque temporalmente limitata, che realizzata un'ipotesi di alterazione transitoria comportante, per il locatore, soltanto l'onere della relativa riparazione). Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 15 maggio 2007, n. 11198

Rientra nelle obbligazioni del locatore anche quella di procurare al conduttore il certificato di abitabilità dell'immobile - salvo patto contrario - sia che l'immobile sia destinato ad uso di abitazione, sia che sia adibito ad utilizzo commerciale o anche ad uso di deposito. In caso che tale certificato non sia ottenibile, si ha una situazione di grave inadempimento del locatore, a fronte della quale il conduttore può attivarsi per chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 11 aprile 2006, n. 8409

 

Obbligazioni del conduttore

Trattandosi di contratto a prestazioni corrispettive, alle obbligazioni suesposte nascenti in capo al locatore corrispondono obbligazioni in capo al conduttore. Prima tra tutte, grava sul conduttore l'obbligo di pagare il canone nei termini convenuti. Non gli è consentito nè di astenersi nè di ridurlo unilateralmente nemmeno nell'ipotesi in cui si verifichi una riduzione nel godimento del bene per fatto del locatore. La sospensione dell'adempimento di tale obbligo, oltre a dover essere conforme ai principi di lealtà e di buona fede, è giustificabile, difatti, solo nel caso in cui venga del tutto a mancare la controprestazione del locatore. Inoltre, il conduttore deve prendere in consegna la cosa e si obbliga a servirsene per l'uso determinato nel contratto o per quello altrimenti presumibile dalle circostanze. A carico del conduttore sono anche tutte le piccole riparazioni costituenti ordinaria manutenzione e quante si rendano necessarie in conseguenza dell'uso fatto dal conduttore stesso. Infine, grava sul conduttore l'obbligo di restituire la res alla scadenza del contratto. La cosa deve essere riconsegnata nel medesimo stato in cui la si è ricevuta e tanto vale a configurare in capo al locatore il diritto di rifiutare la restituzione fino a quando il locatore non abbia ripristinato lo status quo.

 
Secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede, il che è da escludere se il conduttore continui a godere dell'immobile, e al momento in cui gli è chiesto il pagamento del canone, assuma l'inutilizzabilità del bene all'uso convenuto, in quanto in tal modo fa venire meno la proporzionalità tra le rispettive prestazioni. Nella specie, l'eccipiente non solo non ha fornito la prova della assoluta impossibilita di utilizzare l'immobile in conseguenza del dedotto mancato funzionamento del riscaldamento, ma, in base alle sue stesse allegazioni, dovrebbe persino affermarsi il contrario, e cioè che il bene non abbia mai smesso di essere fruibile, avendo la conduttrice continuato ad abitarlo sino al giorno del rilascio. Con riferimento all'inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l'art. 5 L. 392/1978, stabilendo che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento, che, come tale, non consente al giudice del merito di svolgere altri accertamenti su questo presupposto dell'inadempimento. E' infondata l'eccezione di non dover corrispondere l'adeguamento ISTAT in mancanza di richiesta scritta, in quanto il contratto di locazione prevedeva espressamente il diritto all'aggiornamento del canone, "senza obbligo di ulteriore richiesta scritta da parte del locatore". Tribunale Bari, sez. III, 17 giugno 2015,  n. 2734
 
 
Il comportamento del conduttore che consente l'esercizio del meretricio nella cosa locata, sebbene rivesta carattere di illecito penale, può assurgere a causa determinante la risoluzione del contratto nel caso in cui si concreti nella violazione dell'art. 1587 c.c. e, cioè, in un abuso della res locata che in qualche modo la pregiudichi: sicchè, ai fini della valutazione della gravità dell%u2019inadempimento occorre verificare in concreto se il comportamento del conduttore abbia o meno incidenza sul valore locativo della cosa, senza che possa trarsi una presunzione in tal senso dalla circostanza che conduttore eserciti in esso l'attività di meretricio. Cassazione civile, sez. III, 19 marzo 2015,  n. 5473
 
In tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede. Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 10 gennaio 2008, n. 261

Nel rapporto di locazione, come in tutti i contratti di durata, in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è in grado di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è, ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi, ricadenti nell'ambito della regola generale dell'art. 1453 c.c., il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale senza che il locatore possa impedirlo continua nel godimento della cosa locata, ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore, fino alla riconsegna del detto bene, il corrispettivo convenuto, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno. Corte d'Appello di Roma, Sezione III civile, Sentenza 18 settembre 2007

L'obbligo del conduttore di osservare nell'uso della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia è sempre operante nel corso della locazione indipendentemente dall'altro obbligo, previsto dall'art. 1590 c.c., di restituire, al termine del rapporto, la cosa locata nello stesso stato in cui è stata consegnata. Da ciò consegue che il locatore ha diritto di esigere in ogni tempo l'osservanza dell'obbligazione di cui sopra e di agire nei confronti del conduttore inadempiente (Cass., Sez. 3, 1° giugno 2004). Corte d'Appello di Roma, Sezione III civile, Sentenza 04 settembre 2007

La circostanza che il conduttore abbia adibito l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, con la consapevole tolleranza del locatore, non è da sola sufficiente a far sorgere una responsabilità di quest'ultimo nei confronti del terzo che da tale nuova e diversa attività del conduttore abbia riportato danni. Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 26 giugno 2007, n. 14745

 

Locazione di immobili urbani ad uso abitativo

Con la Legge n. 208/2015 (Legge di Stabilità 2016), in abrogazione dell'art. 12, comma 1.1., del d.l. n. 201/2011, è previsto che il canone di locazione - fatta eccezione per quello dovuto in corrispettivo di alloggi di edilizia pubblica residenziale - potrà essere corrisposto anche mediante danaro contante, nei limiti dell'importo massimo di Euro 2.999,99, superato il quale saranno ammesse solo forme e modalità di pagamento idonee ad assicurare la tracciabilità del relativo flusso monetario.

La trattazione più completa in materia di locazione di immobili ad uso abitativo si rinviene nella legislazione speciale, da coordinarsi con l'impianto codicistico. Il riferimento è alla legge 392/78 (cd. Legge sull'equo-canone), alla legge 359/92 (cd. Legge sui patti in deroga: si tratta di una legge che prevedeva un regime transitorio in attesa di un'organica riforma della materia) e alla legge di riforma della disciplina delle locazioni ad uso abitativo 431/98, a seguito delle quali è stata ben definita la differenza tra gli immobili ad uso abitativo e quelli destinati ad usi diversi.

Con riferimento alla durata massima del contratto di locazione abitativa, l' art. 1607 cod. civ. stabilisce che la locazione di immobili ad uso abitativo può essere convenuta anche per l'intera vita dell'inquilino e per due anni successivi alla sua morte. Tale disposizione potrebbe a prima vista sembrare in contrasto con quanto previsto dall'art. 1573, che prescrive la durata massima trentennale. Tuttavia il contrasto è solamente apparente, poichè tale ultima norma espressamente fa salvi diverse disposizioni legislative. Sicchè, la locazione di un immobile ad uso abitativo può superare la durata trentennale, termine che riprenderebbe vigore nell'ipotesi in cui si verifichi un mutamento di destinazione durante la locazione. Quanto alla durata minima, questa è attualmente fissata in quattro anni, con rinnovo di altri quattro, ad esclusione dei contratti per uso abitativo transitorio. E' infatti previsto che, alla scadenza del primo termine quadriennale, il contratto si rinnovi tacitamente per un medesimo periodo, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.

Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione, viceversa, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. L'aspetto più interessante della disciplina speciale delle locazioni riguarda la determinazione del canone.

Anche se inizialmente, con la L. 392/78 la legge prevedeva che la determinazione del canone fosse proporzionata ai redditi delle famiglie, la attuale legge di riforma (n. 431/98) stabilisce che le parti, nella loro autonomia negoziale, sono libere di determinare l'ammontare del canone. I contratti di locazione di immobili urbani, sono soggetti alla forma scritta ad substantiam e alla registrazione presso l'Ufficio delle Entrate, entro trenta giorni dalla stipula del contratto. Inoltre, la L. 431/98 ha previsto dei modelli contrattuali. Un aspetto particolare delle locazioni ad uso abitativo è quello che concerne le locazioni di natura transitoria. Si tratta di contratti che mirano a soddisfare particolari esigenze e che, in deroga a quanto previsto, possono avere durata inferiore a quattro anni, nello specifico, da uno a diciotto mesi. Con la Legge n. 208/2015 (Legge di Stabilità 2016), in abrogazione dell%u2019art. 12, comma 1.1., del d.l. n. 201/2011, è previsto che il canone di locazione - fatta eccezione per quello dovuto in corrispettivo di alloggi di edilizia pubblica residenziale - potrà essere corrisposto anche mediante danaro contante, nei limiti dell%u2019importo massimo di Euro 2.999,99, superato il quale saranno ammesse solo forme e modalità di pagamento idonee ad assicurare la tracciabilità del relativo flusso monetario.

 

Focus giurisprudenziale

La registrazione tardiva del contratto da parte del locatore, anche se successiva a quella del conduttore, sana retroattivamente la nullità del contratto. Inoltre, la circostanza che il conduttore abbia già corrisposto il canone nella misura sostitutiva prevista dall'articolo 3 del D. Lgs. 23/2011 non esclude il suo inadempimento per mancato pagamento del canone pattuito una volta che la norma è stata dichiarata costituzionalmente illegittima dalla sentenza n. 50/2014 della Consulta. Ad affermarlo è la Cassazione che respinto il ricorso del conduttore che contrastava la decisione dei giudici di merito con la quale si ordinava il rilascio dell'immobile e il pagamento delle differenze dei canoni pagati sotto la vigenza della norma poi espunta dall'ordinamento giuridico. Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza del 24 settembre 2019, n. 23637.
In caso di morte del conduttore di immobile destinato per uno degli usi previsti dall'art. 27 della legge n. 392 del 1978 (Equo canone), subentrano nel rapporto, ai sensi dell'art. 37 della medesima legge, coloro che per successione o per precedente rapporto (risultante da data certa anteriore all'apertura della successione), hanno diritto di continuare l'attività, senza necessità che questa sia anche direttamente esercitata dall'avente diritto, ovvero da colui che anche in base a legittima aspettativa ne abbia titolo. Tale ulteriore requisito, espressamente richiesto dalle precedenti analoghe disposizioni degli artt. 1, comma 4, della legge n. 253 del 1950 e 2 bis della legge n. 351 del 1974, relativa alle locazioni soggette al regime di proroga, invero, non è stato più indicato dal legislatore nell'art. 37 sopra citato. (La normativa in esame si applica anche alla presente fattispecie in quanto, pur non avendo l'erede il titolo professionale per esercitare lo studio medico, poteva cederlo ex art. 36 della legge n. 392 del 1978). Cassazione Civile, Sezione III, 16.10.2017, n. 24278
 
 
La sanzione di nullità sancita dall'art. 79 della l. n. 392 del 1978, tradizionalmente intesa come volta a colpire le sole maggiorazioni del canone previste "in itinere" e diverse da quelle consentite "ex lege", deve, invece, essere letta nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto. Cassazione Civile, Sezioni Unite, 09.10.2017, n. 23601
 
Per i contratti di locazione ad uso abitativo in corso per tacito rinnovo, alla prima scadenza successiva all'entrata in vigore della legge n. 431/1998 il locatore può avvalersi, con preavviso di sei mesi, della facoltà di diniego di rinnovo mediante lettera raccomandata con la quale espliciti l'intenzione di utilizzare l'immobile quale propria abitazione, come previsto dall'art. 3 della citata legge. Tribunale di Genova, Sezione III civile, Sentenza 10 gennaio 2007

Nel sistema della legge n. 392/1978 il tipo legale della locazione ad uso abitativo risulta articolato in tre sottotipi: a) locazioni per esigenze abitative stabili e primarie; b) locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro; c) locazioni per esigenze abitative non stabili nè primarie ma genericamente transitorie. Il primo sottotipo è completamente soggetto all'applicazione della legge n. 392/1978 il terzo ne è totalmente esonerato, mentre il secondo sottotipo è soggetto all'applicazione della legge n. 392/1978 fatta esclusione per la durata legale. Per concretizzare tale ultimo sottotipo sono necessari due requisiti, che devono sussistere congiuntamente: la stabile abitazione dell'immobile da parte del conduttore e il motivo di studio o lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione, con la conseguenza che la sussistenza di uno solo di questi due requisiti comporta l'inapplicabilità del regime della legge dell'equo canone. (Rigetta, App. Brescia, 5 Luglio 2001). Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 31 gennaio 2006, n. 2147

In materia di locazioni di immobili urbani destinati ad uso di abitazione, soggette alla disciplina di cui alla legge 27 luglio 1978 n. 392, è nullo ai sensi dell'art. 79 della citata legge il patto in deroga all'art. 1576 cod. civ., con il quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare all'immobile locato l'attitudine all'uso abitativo, poichè esso integra per il locatore un indebito vantaggio in contrasto con la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone. Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 31 gennaio 2006, n. 2142

La disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo può essere comunicata anche con forma diversa da quella prevista dall'art. 3 della legge n. 392 del 1978, purchè inequivocabilmente intesa a rivelare in concreto la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza, e può essere, quindi, contenuta in un atto processuale che logicamente e giuridicamente presupponga tale volontà o la riveli. Pertanto, anche l'intimazione di sfratto per finita locazione può contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l'univoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto. Tale principio, avuto riguardo alle ragioni che lo ispirano, è applicabile anche in relazione alle locazioni ad uso non abitativo. Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 19 dicembre 2005, n. 27931
In tema di locazioni abitative, deve escludersi che l' art. 13, 1° comma, L. n. 431 del 1998 sanzioni con la nullità, in conseguenza della mancata registrazione, la pattuizione di un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, dovendo intendersi riferita tale disposizione (e, conseguentemente, quella di cui al 2° comma dello stesso articolo, che concede al conduttore l'azione di ripetizione delle somme indebitamente corrisposte) non all'ipotesi della simulazione parziale del contratto di locazione relativa alla misura del canone, bensì al caso in cui nel corso di svolgimento del rapporto venga pattuito un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario, che deve restare invariato, a parte l'eventuale aggiornamento Istat, per tutta la durata del rapporto legalmente imposta. Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 27 ottobre 2003, n. 16089

 

Locazione di immobili urbani ad uso diverso dall'abitazione

Si ha uso diverso da quello di abitazione quando l'immobile dato in locazione viene adibito: ad attività industriali, commerciali e artigianali; ad attività di interesse turistico; ad attività di lavoro autonomo; ad attività alberghiere; ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche; a sedi di partiti e sindacati. Si ha uso diverso da quello di abitazione anche nel caso di contratti di locazione stipulati dallo Stato e da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori. A regolare la materia di tale tipo di locazione è, a differenza di quanto detto circa la locazione di immobili ad uso abitativo, ancora la L. 392/78.

La durata minima del rapporto di locazione per uso diverso dall'abitazione è stabilita in sei anni (nove, in caso di attività alberghiere). Anche in questo modello contrattuale è prevista la rinnovazione tacita alla prima scadenza per un periodo equivalente. Il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione solamente nelle ipotesi tassativamente elencate dalla legge (art. 29). In particolare, il locatore, con comunicazione da effettuarsi a mezzo raccomandata dodici mesi (o diciotto in caso di attività alberghiera) prima della prima scadenza pattuita, può dare comunicazione di diniego di rinnovazione nel caso in cui intenda:

a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di attività industriali, commerciali o turistiche, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;

c) demolire l'immobile per ricostruirlo, o procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti;

d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto dalla legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile.

Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati, sul quale la disdetta si fonda. In caso di mancata comunicazione nei termini suesposti, il contratto s'intende rinnovato.

Alla cessazione del contratto di locazione, il conduttore che nell'immobile locato svolga attività che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori ha diritto a ricevere un'indennità (per perdita di avviamento) commisurata all'ultimo canone corrisposto (la misura è raddoppiata quando l'immobile venga adibito all'esercizio della stessa attività o di attività affini a quelle che vi svolgeva il conduttore uscente) e ha diritto di prelazione sia nel caso che il proprietario intenda vendere l'immobile. Con riferimento al canone, questo è liberamente stabilito dalle parti. Tuttavia, nel rispetto della legge sull'equo canone, il canone deve essere determinato con l'espressa previsione di aggiornamenti periodici sulla base degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell'ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte. (Nella fattispecie, in applicazione del principio, la S.C. ha accolto il ricorso del conduttore che lamentava l'erroneità della decisione di merito nella parte in cui aveva ritenuto illegittima la sospensione, da parte sua, del pagamento dei canoni, a fronte dell'inadempimento del locatore all'obbligo assunto di ottenere dalla pubblica amministrazione il mutamento di destinazione d'uso dell'immobile da "magazzino" a "locale commerciale", nonché per le infiltrazioni d'acqua e gli allagamenti verificatisi). Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza del 26 luglio 2019, n. 20322.

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell'art. 32 della legge n. 392 del 1978 ma veri e propri aumenti del canone deve ritenersi nulla ex art. 79, primo comma, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti. Il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto (corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti) sorge nel momento della conclusione del contratto, persiste durante l'intero corso del rapporto e può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione di legge, dopo la riconsegna dell'immobile, entro il termine di decadenza di sei mesi. Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 07 febbraio 2008, n. 2932

Nel caso di recesso del conduttore dal contratto di locazione ai sensi dell'art. 27, ultimo comma, legge 27 luglio 1978, n. 392, la contestazione generica di insussistenza di gravi motivi è quindi irrilevante se il locatore non oppone un rifiuto attivo del recesso consistente nel rivolgersi al giudice, al fine di accertare la sua insussistenza, o nel rifiuto di ricevere in restituzione l'immobile e nella richiesta di adempimento delle obbligazioni gravanti sul conduttore. Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 08 novembre 2007, n. 23286

In tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso dall'abitazione, il rilascio dell'immobile da parte del conduttore a seguito di diniego di rinnovo alla prima scadenza non comporta il venir meno del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, ancorchè la disdetta intimata dal locatore debba considerarsi affetta da nullità assoluta, a causa della mancata indicazione dei motivi ex art. 29 della legge 27 luglio 1978 n. 392 in tale ipotesi il rilascio non può essere ricondotto al mutuo consenso del locatore e del conduttore in ordine alla cessazione della locazione, costituendo la disdetta, ancorchè nulla, un negozio unilaterale recettizio estrinsecazione della volontà dello stesso locatore, cui soltanto è imputabile la conclusione del rapporto, con la conseguenza, in tal caso, della conservazione, in capo al conduttore, del diritto al riconoscimento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 12 luglio 2007, n. 15590

In tema di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, l'art. 27 ultimo comma della l. 392/78, prevede che ove sussistano "gravi motivi", sia consentito al conduttore recedere dal contratto anzitempo. Detti motivi debbano essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locatizio. In conseguenza di ciò la Suprema Corte ha ricompresso entro detti ambiti anche la fattispecie costituita da un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all'impresa conduttrice) oggettivamente imprevedibile e che imponendo un ampliamento o una riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere oltremodo difficoltoso il permanere del rapporto di locazione. Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 20 febbraio 2004, n. 3418

In tema di Locazione di immobili commerciali, individuati dall'art. 27 l. 392/78, la previsione di un termine di durata del contratto superiore alla minima prevista dalla legge, non esclude affatto l'applicabilità del successivo art. 28 relativo alla disciplina del rinnovo del contratto di locazione. Tutto ciò vale a prescindere dal fatto che la durata inizialmente concordata contrattualmente sia uguale i superiore ai 12 anni (ossia la somma della durata minima legale iniziale e quella minima di rinnovo). Corte di Cassazione, Sezione III Civile, Sentenza 24 novembre 2004, n. 22129