Sentenza

La applicabilità della normativa sulla conformità catastale oggettiva ai provvedimenti di separazione tra coniugi

La natura negoziale degli accordi tra coniugi in sede di separazione e divorzio può ormai considerarsi acquisita definitivamente e conseguentemente devono considerarsi applicabili ai suddetti tutte quelle norme che a vario titolo regolano la circolazione degli immobili ed in particolare la normativa urbanistica ma soprattutto la normativa in tema di conformità catastale di cui art. 29, L. n. 52 del 1985; per quanto interessa, la dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali che gli intestatari sono tenuti a rendere, deve essere contenuta negli atti a pena di nullità, e non ammette equipollenti, ad eccezione della attestazione di conformità del tecnico quale espressamente disciplinata dalla norma.

La prassi dei Tribunali è piuttosto disomogenea; in alcune realtà territoriali si cerca di evitare di introdurre, nei verbali di separazione, accordi aventi ad oggetto l'immediato trasferimento di diritti reali tra coniugi (e/o a favore della prole) non tanto per eventuali dubbi sulla natura del titolo idoneo alla trascrizione quanto sulla difficoltà pratica di svolgere tutti i controlli demandati al notaio dall'ordinamento su ciascuna singola operazione immobiliare; in altre realtà invece si cerca di accollare i suddetti controlli alle parti. A dire il vero, la prassi che si limita a prevedere l'assunzione di obblighi al futuro trasferimento immobiliare tra coniugi non sembra possa essere onestamente criticata, anche se espone i coniugi ai presunti maggiori costi necessari per l'intervento del notaio, in quanto, riconoscendo la complessità degli effetti derivanti da un trasferimento immobiliare, preferisce preservare la cura degli stessi al professionista e pubblico ufficiale prescelto dal Legislatore, in considerazione delle sue elevate competenze specialistiche e della sua indubitabile posizione di terzietà rispetto ai contraenti.

È pur vero che alcuni di questi controlli sembrano essere stati imposti esclusivamente al notaio e potrebbero essere sostituiti da certificazioni e attestazioni varie (pensiamo ad una certificazione di regolarità urbanistica rilasciata da un tecnico abilitato e anche ad una certificazione di conformità catastale dell'immobile) ma in realtà l'ordinamento ha dimostrato più volte ed in più ambiti di voler delegare solo al notaio il compito di controllare e sovraintendere alle dinamiche della circolazione degli immobili. Proprio la natura inderogabile di molteplici norme in subiecta materia impone verifiche tecnico-giuridiche notevolmente complesse da compiersi esclusivamente attraverso la capacità professionale e la funzione pubblicistica del notaio. Il controllo del giudice non può che essere esterno e meramente formale, non potendo estendersi per mancanza del supporto necessario ai controlli richiesti dalla legge.

Il notaio, infatti, è ormai affidatario di una funzione di supplenza della Pubblica Amministrazione in molteplici settori attinenti la circolazione immobiliare, tra cui, a titolo esemplificativo, il rispetto (almeno formale) delle norme in tema di urbanistica, il contrasto all'evasione fiscale, il contrasto al riciclaggio, il corretto inserimento di determinati dati ed informazioni nei pubblici registri immobiliari e nel Catasto, l'efficienza energetica degli edifici, il rispetto delle norme in materia di impianti, ecc. il tutto in funzione non solo degli interessi privatistici dei contraenti ma anche in funzione degli interessi pubblicistici legati, più o meno direttamente, con la proprietà immobiliare e con la sua circolazione.

La forma dell'atto, l'imparzialità del professionista, le garanzie fornite in tema di certezza della identità, volontà e capacità, l'indagine sulle provenienze, la cura degli adempimenti pubblicitari, sono tutti componenti che, grazie all'opera unificatrice del notaio, consentono di raggiungere risultati altamente qualitativi. In altri termini, qualora un segmento della materia della circolazione immobiliare sfuggisse al controllo del notaio si assisterebbe ad un profondo mutamento del nostro sistema tendenzialmente fondato su di un elevato controllo preventivo del contratto da parte di un soggetto terzo imparziale con conseguente rischio di decadimento degli standard di precisione delle operazioni negoziali.