Sentenza

Locazioni: nullo il contratto orale ante L. n. 431/98 non formalizzato per iscritto alla prima scadenza

Tribunale Lodi, Sent., 12/10/2022

REPUBBLICA ITALIANA IN

NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO Dl LODI

SEZIONE CIVILE

Il Tribunale in ccmposizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssaAda CQpello, ha pronuncido ex art. 429 c.p.c. la seguente

SENTENZA

Nella calsa civile iscritta al n. /2022 promossa da dall 'Avv.

(...)

RICORRENTI

contro

(...)

RESISTENTE CONTUMACE
Svolgimento del processo - Motivi della decisione

1. Con ricorso ex art. 447 bis e.p.c., notificato in data 16.04.2022, i ricorrenti, comproprietari di un edificio sito in via chiedevano che, accertata e dichiarata l'occupazione senza titolo dell'immobile da parte del signor il Giudice ordinasse il rilascio immediato dello stesso. A sostegno della propria domanda i ricorrenti rilevavano:

di essere comproprietari di un edificio sito in via costituito da due corpi a due piani, per un totale di dieci unità immobiliari funzionalmente indipendenti, oltre alle relative pertinenze e due locali deposito; che l'immobile è costituito da unità immobiliari che, per molto tempo, sono state concesse in locazione, sino a quando, vista la vetustà della struttura, tutti i relativi contratti sono stati risolti, per poter procedere alla totale ristrutturazione; che, alla data del ricorso, risultava occupata solo l'unita Immobiliare individuata al Foglio Particella subaltemo concessa in locazione, decenni fa, al signor con un contratto verbale per la cifra di Euro 1130,00 annua, che veniva denunciato e registrato in data 30 novembre 1998, al n. 12075/3, con successivo pagamento annuale dell 'imposta di registro; che l'immobile occupato è privo di servizi igienici ed in situazioni critiche sia per la stabilità che le condizioni igienico sanitari; che in data 14.06.2010, anche se tra le parti non è mai intercorso un contratto di locazione in fotma scritta, veniva inviata comunque una comunicazione di recesso ai sensi dell'aft. 3 L. n. 431 del 1998; che, per aiutare il signor nel reperire altra sistemazione, i comproprietari si sono offerti di aiutarlo economicamente; che, tuttavia, quest'ultimo ha sempre rifiutato pretestuosamente e ancora oggi occupa abusivamente il suddetto immobile;

che, in data 14.04.2021, veniva chiesta 1a liberazione dei locali, senza alcun successo.

con la stessa lettera venivano contestate al signor diverse condotte illecite, ed in particolare: l'accumulo di rottami nel cortile e negli spazi comuni dell 'edificio; l'aver alimentato animali randagi e/o selvatici in violazione delle elementari ragioni igienicosanitarie; l'aver occupato altri locali per ospitare terze persone, con enorme rischio per la sicurezza;

che il signor non ha mai dato alcun riscontro a tali richieste e/o contestazioni; di essere stati costretti a sostenere diverse spese per sgomberare rottami e altra spazzatura accumulata e abbandonata negli spazi comuni dal signor (unico responsabile perché unica persona rimasta ad abitare all'interno dell 'edificio), come risulta dalla relazione della Srls;

che, in data 07.07.2021, veniva azionata 1a procedura di mediazione n. /2021 Rg. A.M. presso l'Organismo di Conciliazione dell 'Ordine Avvocati, alla quale il signor non aderiva, come risulta dal verbale del 06.09.2021;

che l'immobile presenta diverse situazioni di criticità per le condizioni igienicosanitarie e di stabilità strutturale, che richiedono un pronto intervento di ristrutturazione, come si evince dall'allegata relazione della Geom.

che l'immobile viene occupato senza titolo, in quanto già il rapporto era stato instaurato in forza di un contratto verbale (e non in forma scritta), al quale Stata già data disdetta da tempo; che il signor si è reso responsabile di gravi condotte contrarie alle più elementari norme igienico sanitarie, che costituirebbero comunque un gave inadempimento, anche qualora il Giudice ritenesse sussistente un accordo contrattuale; che il conduttore si è rifiutato di abbandonare l'immobile nonostante i proprietari gli abbiano offerto varie opportunità di locazione presso -altre abitazioni, offrendo anche di contribuire al pagamento delle rate del canone per i primi mesi, per incentivarlo a traferirsi;

che l'immobile presenta condizioni igienico sanitarie critiche e non garantisce gli elementari standard di sicurezza; che la presenza abusiva del signor I. ai proprietari di intervenire con le opportune ristrutturazioni, esponendoli a responsabilità verso lo stesso signor e verso i proprietari degli immobili confinanti.

Il Tribunale, con decreto del 05.04.22, fissava udienza di comparizione delle parti al 10.06.2022 assegnando termine al convenuto per costituirsi, oltre al termine assegnato al ricorrente per la notifica.

Il ricorso ed il decreto venivano notificati al convenuto in data 16.04.2022,

Nel giudizio così radicato nessuno si costituiva per il convenuto che veniva dichiarato contumace all'udienza del 15.07.2022; nella stessa udienza il Giudice; ritenuta la causa matura per la decisione, fissava per discussione ex art. 429 e.p.c. l'udienza del 12.10.2022.

2. In primo luogo, deve prendersi atto della prospettazione dei fatti di causa offerta dagli attori con il loro atto introduttivo, in merito al dedotto contratto di locazione ad uso abitativo concluso verbalmente tra le parti in causa ed alla sua Insorgenza in data anteriore all 'entrata in vigore della L. n. 431 del 1998.

Infatti, la denuncia di contratto verbale di locazione ed affitto di beni Immobili, registrato in data 30.11.1998 (doc. 1), pur non potendo assumere efficacia probatoria della concreta data di costituzione del rapporto locativo tra le parti, costituisce un elemento di valutazione del fatto storico rappresentato e fomisce un preciso arco temporale dello stesso, documentato dalla pubblica amministrazione in cui si desume che il contratto, precedentemente costituito in forma verbale, sia stato registrato riportando quale durata del contratto il periodo dal 11.11.1998 al 10.11.1999. Parimenti risulta documentato (anche alla luce del luogo ove si è perfezionata la notifica del ricorso) che il Sig. occupa l'immobile oggetto di causa. Tutto ciò premesso, in ordine alla individuazione della data di costituzione della locazione e del relativo termine di efficacia, essendo intervenuto nelle more del rapporto 1a riforma delle locazioni abitative introdotta dalla L. n. 431 del 1998, occorre stabilire quale disciplina giuridica sia applicabile al rapporto di locazione in esame.

La disciplina della L. n. 431 del 1998, applicabile a tutti i contratti di locazione stipulati o rinnovati successivamente al 30 dicembre 1998, stabilisce che il contratto stipulato verbalmente è nullo ed improduttivo di effetti (art. 1 comma 41. cit.).

Nel caso di specie il contratto di locazione, concluso verbalmente, è stato, anche successivamente alla scadenza del 10.11.1999, rinnovato (come peraltro ammesso da parte ricorrente nella comunicazione di recesso del 14.6.2010, cfr. doc. 3) con cadenza annuale. Pertanto, deve ritenersi che a partire dalla prima rinnovo (11.11.1999) sia applicabile la disciplina della L. n. 431 del 1998, con conseguente nullità del contratto di locazione a partire da quel momento, in quanto contratto concluso in fonna orale.

Infatti, l'art. 1, comma 4, della L. n. 431 del 1998 impone per tutti i contratti di locazione ad uso abitativo il requisito della forma scritta ad substantiam. Secondo un orientamento consolidato della giurisprudenza trattandosi di nullità assoluta, deducibile da chiunque vi abbia interesse e rilevabile d'ufficio, attesa la ratio pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale la sussistenza del suddetto vizio comporta l'obbligo per I 'occupante di procedere alla restituzione dell 'immobile illegittimamente detenuto.

Inoltre, la sola registrazione del contratto di locazione verbale effettuata presso l ' Agenzia delle Entrate (doc. 1) non basta a soddisfare il requisito della forma scritta imposto dalla L. n. 431 del 1998, non potendo riconoscersi alcuna emeacia, sul versante squisitamente civilistico, alla denuncia operata unilateralmente dalla parte interessata alla pubblica amministrazione (Cass. eiv., sez. III, 23 aprile 2020, n. 8111).

Pertanto, nessun valore può riconoscersi al contratto verbale intercorso tra le parte.

3. Alla luce delle allegazioni ed argomentazioni svolte da parte ricorrente, nonché dell'istruzione documentale, sommariamente ma esaustivamente compiuta, la domanda di parte ricorente deve ritenersi fondata e merita accoglimento, con conseguente condanna dell'occupante a procedere alla restituzione dell 'immobile illegittimamente detenuto entro 60 giorni dalla comunicazione del presente provvedimento.

L'accoglimento di tale eccezione comporta l'assorbimento degli ulteriori motivi di ricorso.

4. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate tenuto conto dei valori minimi previsti dal D.M. n. 44 del 2015 con riferimento alla fase di studio, introduttiva e decisionale; non sono invece doxuti compensi per la fase istruttoria che non ha avuto luogo.
P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed eccezione disattesa - accoglie il ricorso proposto da patte ricorrente e accerta l'occupazione senza titolo dell'immobile sito in via individuato al Foglio

Particella subalterno

- condanna il signor a rilasciare........ entro giorni dalla comunicazione del presente provvedimento l'immobile sito in via individuato al Foglio Particella subalterno e restituirlo ai ricorrenti libero di persone e cose di sua proprietà.

- condanna il signor al pagamento in favore dei ricorenti delle spese di lite che si quantificano in Euro 2.768,00 per compensi oltre 15 % spese forfettarie, iva e cpa come per legge.

Sentenza depositata ex art. 429 e.p.c. e allegata al verbale di udienza.

Così deciso in Lodi, il 12 ottobre 2022.

Depositata in Cancelleria il 12 ottobre 2022.