Sentenza

Contenuto essenziale della prestazione professionale del notaio è l’obbligo di informazione e consiglio, non essendo un destinatario passivo delle dichiarazioni delle parti, contenuto essenziale della sua prestazione professionale è proprio il cennato dovere di informazione e consiglio che ha ad oggetto questioni tecniche, cioè problematiche che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire.

Corte d'Appello di Lecce, Sentenza n. 508/2024 del 10-06-2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce - ### civile - composta dai ### 1) Dott.
### - Presidente 2) Dott.ssa ### - ### 3) Dott.ssa ### - ###
rel. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa in grado d'appello iscritta al n. ###/2022 del Ruolo
Generale, promossa
DA
SOC. ### S.R.L. (P. IVA ###), in persona del legale rappresentante
p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. ### mandato in atti ###
CONTRO
### (C.F. ###), rappresentato e difeso dall'Avv. ### mandato in
atti ###
CONCLUSIONI
I procuratori delle parti hanno concluso come da note di trattazione
scritta depositate per l'udienza del 16.01.2024, che vengono qui
integralmente richiamate.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 13.04.2018, Soc. ### S.r.l. - premesso che:
in data ### la deducente stipulava con la società ### s.a.s. di ###
& C. un contratto di affitto di ramo d'azienda denominato “###”,
inerente l'attività di ristorante, pizzeria e affittacamere; l'immobile
facente parte dell'azienda, sito in ### in ### al foglio 48 part. 63/1
e 63/2, risultava concesso in comodato d'uso alla società locatrice da
### con contratto del 29.12.2010; le parti pattuivano che il contratto
d'affitto avrebbe avuto durata novennale con previsione di tacito
rinnovo per un periodo di uguale durata e per un canone annuo pari
ad euro 40.000,00 per il primo anno, 55.000,00 per i successivi
quattro anni e 65.000,00 per gli ulteriori quattro anni; la deducente
avviava dei lavori edilizi per ampliare la capacità ricettiva della
struttura e stipulava all'uopo un contratto di mutuo con un istituto
bancario per la somma di euro 150.000,00; il ### la ### era
tuttavia costretta a rilasciare parte dell'immobile e, nello specifico, i
locali destinati a ristorante-pizzeria, poiché gli stessi erano oggetto di
una procedura esecutiva immobiliare a carico di ###
successivamente, nel mese di maggio 2013 rilasciava anche la parte
della struttura dedicata all'attività di affittacamere; avendo la
procedura esecutiva avuto origine con atto di pignoramento del marzo
2010, e dunque in data antecedente alla stipula del contratto in
questione, il notaio incaricato di redigere l'atto è evidentemente
venuto meno all'obbligo di provvedere a tutti gli accertamenti
ipotecari e catastali, volti a verificare la concreta libertà del bene
trasferito da gravami di qualsiasi natura o comunque di comunicarne
l'eventuale esistenza; la deducente, qualora fosse stata a conoscenza
della procedura esecutiva in corso, certamente si sarebbe determinata
a non sottoscrivere il contratto di affitto - conveniva in giudizio, avanti
al Tribunale di Lecce, il notaio ### al fine di far accertare e dichiarare
che il bene oggetto del contratto di affitto d'azienda del 30.12.2010,
nella fattispecie “###”, era gravato da formalità pregiudizievole e che
la predetta formalità era già sussistente al momento della
sottoscrizione del contratto; accertare e dichiarare la responsabilità
professionale del convenuto e per l'effetto condannarlo al pagamento
in favore della società attrice della somma di euro 2.000.000,00 a
titolo di risarcimento danni, con vittoria delle spese di lite.
Instaurato il contraddittorio, si costituiva ### il quale chiedeva
preliminarmente di dichiarare il proprio difetto di legittimazione
passiva e, nel merito, instava per il rigetto della domanda poiché
infondata in fatto ed in diritto, con condanna dell'attrice ai sensi
dell'art. 96 c.p.c.
La causa veniva istruita a mezzo prova documentale.
All'esito, l'adito Tribunale, con sentenza n. ### /2022 depositata in
data ###, rigettava la domanda e condannava l'attrice al pagamento
delle spese di lite.
Avverso la predetta decisione ha proposto appello ### S.r.l. per le
ragioni che saranno in seguito prese in esame. ###
All'udienza del 16.01.20 procuratori delle parti precisavano le
conclusioni a mezzo deposito di note di trattazione scritta e il Collegio
tratteneva la causa in decisione, assegnando i termini di cui all'art.
190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con un unico e articolato motivo, l'appellante si duole che il Tribunale
- dopo aver premesso che la responsabilità professionale individuabile
in capo al notaio per l'omesso compimento degli accertamenti
ipotecari si fonda sul principio di buona fede oggettiva e correttezza
ai sensi dell'art. 1175 c.c.- abbia erroneamente ritenuto che l'odierno
appellato non sia stato inadempiente agli obblighi assunti nei confronti
di ### S.r.l., argomentando che il dovere di verificare l'esistenza di
trascrizioni, iscrizioni o vincoli pregiudizievoli sui beni oggetto di
contratto vige solo nel caso di trasferimenti immobiliari, e ciò in
ossequio a quanto previsto dalla regola n.6 dei Protocolli relativi
all'attività notarile, intitolata “### ipotecarie e catastali”, nonché in
linea con il consolidato orientamento della Suprema Corte. Ebbene, a
parere dell'appellante, il notaio non poteva dirsi esonerato dall'obbligo
degli accertamenti catastali solo perché, nel caso di specie, si verteva
in tema di affitto d'azienda, in quanto la regola n.19 dei Protocolli
notarili, che attiene alla cessione e all'affitto d'azienda va interpretata
in combinato disposto con la ### n. 6: più precisamente, ai sensi
della regola n.19, “il notaio non può limitarsi alla mera autenticazione
delle sottoscrizioni di scritture redatte da terzi (dalle parti
direttamente o tramite loro professionisti), senza svolgere
sistematicamente l'attività di indagine della volontà e la connessa
attività di informazione e di chiarimento, in ordine al contenuto ed agli
effetti del contratto”. Ebbene, dalla lettura combinata di tale regola -
che nel prosieguo specifica una serie di obblighi vigenti in capo al
notaio, quali la descrizione puntuale dei beni aziendali per i quali sono
previste forme di pubblicità; l'inserimento nell'atto di una disciplina di
tutti quegli aspetti che potrebbero dare luogo ad incertezze e dubbi
circa la normativa da applicare; l'indagine circa la reale volontà
negoziale delle parti tenendo conto, in particolare, delle aspettative
della parte acquirente, tanto da poter integrare il contratto con le
cosiddette “clausole di garanzia” - e della regola n.6, non può che
derivare l'obbligo di procedere ai necessari accertamenti catastali ogni
volta che tra i beni ceduti vi sia un immobile, e ciò anche se si verta
in ipotesi di trasferimento d'azienda. E ciò a voler considerare che il
godimento dell'immobile era certamente oggetto del contratto
d'affitto d'azienda, a differenza di quanto sostenuto dal giudice di
prime cure secondo il quale esso era invece oggetto del contratto di
comodato intercorso tra il ### e la ### s.a.s.
Sotto altro profilo, l'appellante lamenta che il primo Giudice abbia
valorizzato il fatto che il contratto oggetto del presente giudizio
costituiva un mero rinnovo di un precedente contratto risalente al
03.08.2010, da ciò facendo derivare che l'ignoranza delle formalità
pregiudizievoli gravanti sull'immobile in capo all'attrice doveva essere
ritenuta esistente già a tale data: ebbene, la deducente per un verso
evidenzia che il giudice, per identificare il contratto quale mero
rinnovo, non poteva basarsi unicamente sul verbale dell'assemblea
dei soci di ### s.a.s. prodotto in giudizio -come invece ha fattoma
avrebbe dovuto confrontare i due contratti analizzandone il
contenuto; per altro verso rileva che, quand'anche si fosse trattato di
semplice rinnovo, ciò non può valere ad esonerare il notaio dai propri
obblighi professionali. ### lamenta inoltre che il primo giudice,
esprimendosi con riguardo alla quantificazione del danno, sostiene che
questo, semmai dovuto, sarebbe comunque limitato agli esborsi
sostenuti e documentati per la porzione di immobile effettivamente
oggetto di procedura esecutiva: tuttavia, a parere della deducente, il
giudice non ha tenuto in adeguato conto il fatto che oggetto del
contratto di affitto di azienda erano le attività di ristorazione-pizzeria
e affittacamere che, nel caso di specie e per le caratteristiche della
struttura, non potevano essere svolte separatamente: più
precisamente, trovandosi la struttura in aperta campagna, lontana dai
più comuni esercizi commerciali quali bar o ristoranti, non poteva
ritenersi effettivamente concretizzabile l'attività di affittacamere (che
era l'unica astrattamente esercitabile avendo la procedura esecutiva
interessato i locali del ristorante-pizzeria) senza poter garantire il
servizio dei pasti o quantomeno della prima colazione.
Infine, a dire dell'appellante, meritevole di censura appare anche la
disposta condanna alle spese a carico di ### S.r.l. derivante
dall'erroneità della decisione nel merito. In subordine, l'appellante
evidenzia che, anche a voler tener conto del rigetto della domanda,
maggiormente congrua sarebbe stata una decisione di compensazione
delle spese, in considerazione della celerità del giudizio - durante il
quale si sono tenute solo cinque udienze, di cui quattro a trattazione
scritta - e del comportamento di parte attrice sempre ispirato ai
principi di buona fede e correttezza.
Il motivo è infondato per le ragioni di seguito indicate.
Ed invero, secondo la consolidata giurisprudenza della Suprema
Corte, richiamata anche dal primo Giudice, il notaio incaricato della
stipula di un contratto avente ad oggetto diritti reali su beni immobili
non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere
alla compilazione dell'atto, essendo tenuto a compiere l'attività
necessaria ad assicurare la serietà e certezza dei relativi effetti tipici,
e il risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, dal
momento che contenuto essenziale della sua prestazione
professionale è l'obbligo di informazione e consiglio. Il compimento
dell'attività necessaria ad assicurare la serietà e certezza degli effetti
tipici dell'atto rogato, nonché il risultato pratico perseguito dalle parti,
obbliga il notaio non solo a compiere una preventiva verifica della
libertà e disponibilità del bene (nonché, prima ancora, evidentemente,
della sua esistenza, specie quando si tratti di diritto reale in re aliena)
attraverso l'esame delle risultanze dei registri immobiliari e la loro
visura, ma lo obbliga anche, più incisivamente, a compiere una
verifica di natura tecnica ed essenzialmente giuridica che ricomprende
anche la stabilità o meno nel tempo dei titoli giudiziali trascritti,
acquisendo informazioni presso la conservatoria dei registri
immobiliari sulla loro definitività ( cfr. da ultimo Cassazione civile sez.
III, 15/01/2024, n.1519).
Il predetto orientamento risulta perfettamente in linea con il
contenuto della regola n. 6 dei Protocolli notarili che ribadisce tale
obbligo anche ai fini deontologici, chiarendo che l'ispezione catastale
ha - oltre all'evidente finalità di assicurare l'esatta individuazione
dell'immobile, e la corretta esecuzione delle formalità di trascrizione,
iscrizione e voltura catastale - anche la funzione di “seguire” le
vicende dell'immobile nel ventennio, consentendo quindi un corretto
esame delle risultanze degli atti di provenienza, delle formalità
pregiudizievoli ed in genere delle formalità pubblicitarie relative
all'immobile nel suddetto periodo. Una corretta visura ipotecaria
presuppone, quindi, una diligente ispezione storica catastale.
Tanto premesso, va rilevato che nel caso di specie il contratto
stipulato tra ### S.r.l. e ### S.a.s. di ### non prevedeva alcun
trasferimento immobiliare, trattandosi di un contratto d'affitto
d'azienda. La fattispecie in questione risulta espressamente
disciplinata, dal punto di vista deontologico, dalla regola n. 19 dei
Protocolli notarili (“In tema di cessione e affitto di azienda”) che
impone al notaio lo svolgimento di un'attività di indagine della volontà
delle parti e la connessa attività di informazione e chiarimento in
ordine al contratto. In particolare, la regola 19 stabilisce che
“..nell'attività di adeguamento alla quale è tenuto nella redazione di
atti di trasferimento della proprietà o del godimento di un'azienda, il
### oltre ad evidenziare in atto gli elementi essenziali, richiesti per
la validità stessa del contratto (oggetto, corrispettivo, menzioni
urbanistiche in presenza di immobili aziendali, ecc.) dovrà aver cura
di disciplinare tutti quegli aspetti, che a fronte anche di una normativa
non sempre esaustiva e di non univoche interpretazioni
giurisprudenziali e dottrinali, potrebbero dar luogo a dubbi circa la
disciplina in concreto applicabile e quindi a controversie tra le parti;
in questo senso, ad esempio, diviene opportuno disciplinare in
maniera espressa i rapporti tra le parti in ordine: • alla successione
nei crediti; • alla successione nei debiti; • alla successione nei
contratti aziendali; • all'eventuale trasferimento della ditta e
dell'insegna… ###à del notaio sarà, altresì, diretta ad informare le
parti, valutando l'opportunità dell'inserimento nell'atto di specifiche
clausole, relativamente a profili particolari, quali a titolo
esemplificativo: • le conseguenze del trasferimento della azienda in
ordine al regime patrimoniale coniugale dei contraenti; • eventuale
regolamento pattizio del divieto di concorrenza; • eventuali vincoli e
diritti di terzi sui beni aziendali; • eventuale sussistenza del diritto di
prelazione ex art. 230 bis in presenza di collaboratori familiari; •
eventuale previsione di garanzia cd. “reddituale”; • l'insussistenza di
sanzioni e di violazioni di carattere fiscale, in relazione al disposto art.
14 Dlgs 472/1997; • l'insussistenza di sanzioni pecuniarie per reati o
illeciti amministrativi commessi, in relazione al disposto art. 33 Dlgs
231/2001; • l'insussistenza di contenziosi e la conformità dell'attività
esercitata alle norme vigenti; • l'eventuale subentro in licenze ed
autorizzazioni amministrative con voltura delle medesime a nome
dell'acquirente…” .
Dalla lettura della norma in questione, si evince che, con riferimento
in generale alla cessione di un'azienda (in senso lato), al notaio spetta
solo informare e sollecitare le parti su aspetti particolari, dei quali le
stesse è opportuno siano rese edotte, ma non vi è uno specifico
obbligo per il professionista di eseguire indagini catastali su beni
immobili la cui proprietà non sia oggetto di trasferimento, né tale
obbligo può essere considerato derivante dal generale dovere di
correttezza e buona fede.
Se invece si verte nel caso specifico del trasferimento della proprietà
di un'azienda, il comma 4 della regola 19 stabilisce specifici obblighi
in ragione della natura dei beni che fanno parte della stessa, proprio
per assicurare la serietà e la certezza dell'acquisto, che costituisce
effetto tipico del contratto (“4. ### al registro ### non è idonea a
risolvere i conflitti tra più acquirenti, in relazione all'azienda
considerata nel suo complesso: pertanto non vi è obbligo, per il
notaio, di accertare che le iscrizioni nel registro abbiano una propria
continuità. Con riguardo invece ai singoli beni e/o elementi che
compongono l'azienda, se da un lato l'iscrizione al registro ### non
è idonea a risolvere i conflitti tra più acquirenti in relazione a quei beni
aziendali per i quali esistono regole specifiche per la risoluzione di tali
conflitti (ad esempio beni immobili), dall'altro lo è, invece, per i beni
per i quali non sussistano regole specifiche a questo fine o per i quali
le eventuali disposizioni specifiche siano derogate dalle norme dettate
in materia di azienda. Pertanto, in relazione ai singoli beni aziendali,
il ### chiamato a ricevere l'atto di trasferimento di un'azienda: • con
riguardo ai beni aziendali per i quali esistano regole specifiche per la
risoluzione del conflitto tra più aventi causa (non derogate dalla
disciplina dettata in tema di azienda), dovrà eseguire tutti i necessari
accertamenti in conformità a dette regole specifiche; così, ad
esempio, in caso di immobili aziendali il ### sarà tenuto ad eseguire
le ispezioni presso la ### dei ### e presso gli ### del catasto come
per qualsiasi altro trasferimento immobiliare, ed a rispettare in toto le
modalità operative e formali al riguardo poste nel ### relativo alle
visure ipotecarie e catastali, al quale pertanto si rinvia: • con riguardo
ai beni mobili per i quali é stipulato un contratto di leasing ovvero sia
stato trascritto privilegio presso la ### del Tribunale competente, il
### se espressamente incaricato dovrà effettuare la specifica
verifica; • con riguardo ai beni aziendali per i quali non sussistano
regole specifiche volte a dirimere il conflitto tra più acquirenti, il ###
per le ragioni sopra evidenziate, dovrà eseguire gli opportuni
accertamenti presso il Registro Imprese”.
Orbene, a giudizio della Corte, l'esaustività della regola 19 nella
enunciazione degli obblighi deontologici, come sopra esaminati,
evidenzia l'infondatezza della pretesa dell'appellante di ritenere che la
cessione del godimento di un'azienda, che non comporta dunque il
trasferimento della proprietà di beni, trovi la propria disciplina nel
combinato disposto della regola 6 e della regola 19, e ciò perché la
regola 19 disciplina espressamente i casi in cui gli obblighi previsti
dalla prima sono operanti, e cioè solo nel caso in cui la cessione
dell'azienda implichi il trasferimento della proprietà di immobili (“in
caso di immobili aziendali il ### sarà tenuto ad eseguire le ispezioni
presso la ### dei ### e presso gli ### del catasto come per
qualsiasi altro trasferimento immobiliare, ed a rispettare in toto le
modalità operative e formali al riguardo poste nel ### relativo alle
visure ipotecarie e catastali, al quale pertanto si rinvia).
Esente dunque dalle censure mosse deve ritenersi la condotta del
notaio ### che, nella redazione del contratto d'affitto sottoscritto tra
### e ### - da un lato ha indicato all'art. 2 le modalità in ragione
delle quali l'immobile in cui veniva esercitata parte dell'attività
aziendale era nella disponibilità della locatrice, ovverosia per effetto
di un contratto di comodato d'uso stipulato tra quest'ultima e uno dei
soci della stessa, ### e -d'altro lato ha sollecitato le parti,
rispettivamente, a dichiarare e prendere atto del fatto che non vi
erano vincoli o diritti dei terzi sui beni aziendali (vedi art. 13).
Dichiarazione quest'ultima della cui non corrispondenza al vero, in
assenza di obblighi di controllo in capo al professionista rogante, è
tenuto, se del caso, a rispondere il soggetto che l'ha resa.
Le predette argomentazioni risultano assorbenti rispetto agli ulteriori
motivi di censura attinenti il merito della decisione.
Passando all'esame delle doglianze avanzate con riferimento alla
decisione di condanna alle spese, le stesse risultano infondate a voler
considerare la piena soccombenza dell'attrice, non ravvisandosi
alcuna delle ragioni, peraltro neppure indicate dall'appellante, di cui
all'art. 92 c.p.c. che potessero fondare una diversa statuizione di
compensazione, anche parziale, delle stesse. >>>>>> Le spese di
lite del presente grado seguono la soccombenza e vanno poste in capo
all'appellante nell'importo liquidato in dispositivo, secondo i valori
vigenti.
Va dato atto - ai sensi del comma 1-quater dell'art. 13 del testo unico
di cui al DPR 30 maggio 2002 n 115 - della sussistenza, a carico della
parte appellante dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a
titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa
impugnazione, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte d'Appello di Lecce -### definitivamente pronunciando
sull'appello proposto da ### S.r.l. nei confronti di ### con atto del
27.05.2022, avverso la sentenza del Tribunale di Lecce n. ### /2022
depositata in data ###, così provvede: 1. rigetta l'appello; 2.
condanna ### S.r.l. alla rifusione in favore di ### delle spese di lite
del presente grado che liquida in complessivi euro 18.000,00, oltre
### CPA e rimborso forfetario al 15%; 3. dà atto della sussistenza
dell'obbligo a carico della parte appellante di versamento dell'ulteriore
importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per
l'impugnazione.