Sentenza

L’art. 1117 ter c.c., ex novo introdotto dalla legge di Riforma, afferma che per esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con il voto favorevole dei 4/5 dei condomini ed almeno 4/5 delle quote millesimali, può modificare le destinazioni d’uso delle parti comuni, purché non si arrechi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o non si alteri il decoro architettonico e previa particolare procedura di convocazione dell’assemblea c.d. aggravata.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE
in persona del giudice istruttore in funzione di giudice monocratico, dott. Francesco
Cislaghi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 11214/2023 r.g.a.c., avente ad oggetto: proprietà,
vertente
Tra
Parte_1 , (CF C.F._1 ), residente in Lg_1 alla [...]
Indirizzo_1 rappresentato e difeso dall'avv. Avvocato_1 C.F.
C.F._2 , nel cui studio in Lg_1 Indirizzo_2 , ha eletto
domicilio, p.e.c. Email_1
ATTORE
E
Controparte_1 o anche Controparte_2 , in Lg_1 alla
Indirizzo_3 codice fiscale: Num_1 in persona
dell’Amministratore pro tempore CP_3 , avvocato, nato ad [...] 1
2
il DtN_1 codice fiscale: C.F._3 , indirizzo pec:
Email_2 autorizzato alla costituzione in
giudizio con delibera del Data_1 - 01. verbale del Data_1 , rappresentato e
difeso da se stesso e anche disgiuntamente dall’ avv. Avvocato_2 , codice
fiscale: C.F._4 , numero di fax 081.714.88.30, indirizzo pec:
Email_3 con studio in Lg_1 al [...]
Indirizzo_4 e presso i quali elegge domicilio
CONVENUTO
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies cpc depositato in data Data_2 Parte_1 , nella
qualità di condomino del fabbricato in Lg_1 alla Indirizzo_5 , conveniva in
giudizio suddetto CP_1 al fine di ottenere la dichiarazione di
nullità/annullamento della delibera condominiale del Data_3 , limitatamente al
capo 3 dell’ordine del giorno, disciplinante la decisione di collocare una piccola
rastrelliera per bici dietro l’ascensore; eccepiva preliminarmente l’annullabilità della
delibera per genericità della medesima, in quanto mancante dell’indicazione
dell’ingombro massimo consentito alle biciclette, del numero di biciclette che vi
possono entrare, dei limiti dello spazio occupabile, dell’eventuale turnazione tra i
condomini; denunziava che le biciclette causavano l'imbrattamento delle pareti
appena verniciate dell'androne, poichè le ruote delle biciclette, nel manovrare per
entrare nello stretto vanno retro ascensore, urtavano inevitabilmente le pareti
medesime, causando il degrado estetico dell'androne; eccepiva, altresì, la violazione
dell'ultimo comma dell'art. 1120 c.c. perché trattavasi di innovazione lesiva del
decoro dell'androne e introduttiva di un'area di deposito indiscriminato di biciclette
ed altri veicoli assimilabili, in un punto estremamente visibile e posto proprio
all'entrata dell'edificio. Esponeva altresì la ricorrenza di una fattispecie di una
mutazione della destinazione di uso ex art. 1117-ter c.c. approvata senza la
maggioranza e senza le formalità ivi prescritte.
Si costituiva il condominio, che preliminarmente eccepiva che prima
dell’instaurazione della mediazione le parti avevano perfezionato un accordo
transattivo con lo scambio epistolare del 21/22 febbraio 2023, nel quale l’attore aveva
dichiarato che non avrebbe impugnato la delibera ove il condominio avesse
confermato l’interpretazione secondo la quale era autorizzato l’utilizzo dello spazio
sul retro dell’ascensore solo per biciclette piccole non visibili dall’ingresso, missiva a
cui faceva seguito l’adesione del condominio con pec in data Data_4 ; sempre in
via preliminare eccepiva la tardività dell’impugnazione; nel merito, chiedeva il
rigetto della domanda.
Il Tribunale osserva.
L’art. 1117 ter c.c., ex novo introdotto dalla legge di Riforma Num_2 , afferma che
per esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con il voto favorevole dei 4/5
dei condomini ed almeno 4/5 delle quote millesimali, può modificare le destinazioni
d’uso delle parti comuni, purché non si arrechi pregiudizio alla stabilità o alla
sicurezza del fabbricato o non si alteri il decoro architettonico e previa particolare
procedura di convocazione dell’assemblea c.d. aggravata.
La norma pone fortissimi dubbi interpretativi in ordine all’espressione “mutamento di
destinazione d’uso”; essa rimanda alla normativa urbanistica, nella quale
l’espressione si applica per rilevare l’utilizzazione degli immobili ai fini della
pianificazione urbanistica del territorio con la creazione delle c.d. categorie catastali.
Si dubita, tuttavia, che il Legislatore abbia voluto riferirsi al profilo urbanistico, per
cui tale espressione è stata utilizzata in senso atecnico, così riferendosi al mero
mutamento della funzione/uso del bene.
Si ritiene di poter escludere, poiché già la Giurisprudenza le aveva escluse e distinte
dalle innovazioni in generale, tutte le modifiche di destinazioni che non siano
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sostanziali e radicali e che comportano un uso sì diverso del bene comune ma
comunque compatibile con quello originario
Inoltre, “In tema di condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico -
giuridico, vietata ai sensi dell'art.1120 cod. civ., deve intendersi non qualsiasi
mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione
materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria,
mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento
della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da
non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni
nel senso suddetto” (Corte di Cassazione, Sezione 2, Sentenza n. 15460 del
Data_5 );
“In tema di condominio di edifici costituisce innovazione ex art. 1120 cod. civ., non
qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l'entità
materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la
trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito
delle opere eseguite una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini
diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere. Ove invece, la modificazione
della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del
bene più intenso e proficuo, si versa nell'ambito dell'art. 1102 cod. civ., che pur
dettato in materia di comunione in generale, è applicabile in materia di condominio
degli edifici per il richiamo contenuto nell'art. 1139 cod. civ.” (Corte di Cassazione,
Sezione 2, Sentenza n. 240 del Data_6 );
La Corte di Cassazione ha, altresì, stabilito che:
“la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e alla qualità
dell'incidenza della nuova opera, nel senso che per innovazione in senso tecnico-
giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento della cosa comune ma solamente
quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la
destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere
più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e
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la destinazione in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non
possono definirsi innovazioni nel senso suddetto. In coerenza con tali principi, nel
caso di specie, il modesto restringimento del viale di accesso, destinato al solo
passaggio a piedi, è stato giustamente escluso dalla Corte d'appello dal novero delle
innovazioni vietate, dato che esso non integra un'alterazione sostanziale della
destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rende inservibile o
scarsamente utilizzabile solamente per uno o più condomini, ma si limita a ridurre in
misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale nei confronti di tutti
coloro che la utilizzano, lasciandone immutata la destinazione originaria.
Con riferimento al caso di specie, in assenza nel Condominio de quo di una norma
regolamentare che esplicitamente contempli o vieti un determinato uso per il bene
comune, deve ritenersi che l’opera approvata nella delibera de qua non presenti le
criticità denunziate da parte ricorrente sotto il profilo della violazione degli artt. 1117
ter o 1120 c.c. Invero, dall’esame dei rilievi fotografici prodotti dalle parti emerge
una conformazione morfologica del bene comune che si presta alla destinazione di
una parte limitata di esso al ricovero di biciclette in apposita rastrelliera.
Infatti, l’androne condominiale, a seguito di una simile opera, non perderebbe la sua
funzione di consentire l’accesso alle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva e
di dare aria e luce.
Inoltre, risulta significativo il dato della non contestazione della circostanza di fatto
introdotta dal condominio relativa all’attuale utilizzo della piccola area interessata
dalla rastrelliera come zona di ricovero di attrezzi funzionali alla balneazione.
Né può dirsi che la rastrelliera comporterebbe un intervento modificativo eseguito
sulle parti comuni di un edificio o su impianti o cose comuni che ne alteri l'entità
materiale operandone la trasformazione, ovvero ne modifichi la destinazione di fatto,
nel senso che detti beni, a seguito delle opere eseguite su di essi, presentino
caratteristiche oggettive, abbiano una consistenza materiale o comunque siano
utilizzati per fini diversi da quelli precedenti all'intervento, di guisa che le opere
predette precludono la concreta utilizzazione della cosa comune in modo conforme
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alla sua naturale e precedente fruibilità, trattandosi invero di un’opera di limitate
dimensioni e inerente uno spazio ben circoscritto e retrostante il vano ascensore (il
che esclude anche una reale lesione del decoro del fabbricato).
A ben vedere la delibera, essendo destinata non a consentire l’alterazione della
consistenza materiale dell’androne o a destinare il medesimo a fini diversi da quelli
precedenti l'esecuzione delle opere, è tesa a una limitata modifica rispondente allo
scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, ricorrendo quindi la fattispecie
disciplinata dall’art. 1102 cod. civ., che pur dettato in materia di comunione in
generale, è applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo
contenuto nell'art. 1139 cod. civ.
Peraltro, l’apposizione di una rastrelliera, dettando ordine sul ricovero delle biciclette,
sarebbe anche funzionale all’esigenza di evitare l’imbrattamento delle pareti, pure
evidenziata dall’attore.
Infine, la denunziata doglianza di genericità della delibera risulta superata dalla
successiva delibera del Data_7 , la quale, pur non determinando la cessazione della
materia del contendere, ha precisato la volontà condominiale di limitare il ricovero
alle sole bicilette per bambini e a delimitare lo spazio occupato al confine del vano
ascensore.
Pertanto, la delibera del Data_8 è legittima, assorbita ogni altra questione sollevata
dalla parte convenuta per il criterio della ragione più liquida.
Le spese di lite seguono la soccombenza, tenuto conto del valore indeterminato della
lite e della limitata attività processuale svolta.
PQM
Il Tribunale:
a) Rigetta la domanda;
b) Condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese di lite in favore della
parte resistente, che liquida in euro 3809,00, oltre rimborso spese forfettarie,
cpa ed iva come per legge, con attribuzione ai procuratori antistatari.
Napoli, Data 29.2.24 il giudice