Sentenza

La clausola “visto e piaciuto” che valore effettivo ha?

La prassi contrattuale

Leggendo il testo di un contratto di compravendita, specie se avente ad oggetto un immobile usato o un’autovettura di seconda mano, capita sovente di imbattersi in una clausola dal tenore simile al seguente: “l’acquirente acquista il bene oggetto del presente contratto così come visto e piaciuto”.

L’obiettivo ed il significato di questa clausola sono, almeno in teoria, chiari: l’acquirente ha verificato condizioni e proprietà del bene compravenduto, ha indagato le caratteristiche dello stesso e lo accetta così com’è, rinunciando pertanto a future azioni e contestazioni basate sulla presenza di vizi del medesimo bene.

L’uso della prassi commerciale e contrattuale ha però spesso seguito un percorso diverso rispetto a quello sopra accennato: l’acquirente – si pensi nell’ambito di una compravendita immobiliare – quasi mai compie prima della firma del contratto un’ispezione analitica sul bene, limitandosi ad un esame estremamente superficiale, che, tra l’altro, ha spesso come focus più le caratteristiche estetiche del bene che quelle tecniche e strutturali.

Tale condotta è dettata dalla tranquillità conseguente alla convinzione che qualora emergano in seguito eventuali vizi, gli stessi potranno essere denunciati nell’anno successivo alla consegna ai sensi dell’art. 1495 c.c. o nei due anni successivi, ove sia applicabile l’art. 133 del Codice del Consumo.

Quando appena detto si pone però in evidente contrasto con la ratio ed il contenuto della clausola “visto e piaciuto”.

Cosa prevale? In altre parole: l’acquirente che ha sottoscritto l’accordo con cui dichiara di aver visionato il bene e che lo stesso è di suo gradimento e poi, dopo la consegna, scopre l’esistenza di un vizio, può agire nei confronti del venditore?
La clausola “visto e piaciuto”: dubbi interpretativi e riflessi pratici

I quesiti che ci si pone in questo breve approfondimento appaiono quindi abbastanza semplici:

    la clausola “visto e piaciuto” è efficace o no?  
    Il suo contenuto è sufficiente ad escludere la garanzia che l’art. 1490 c.c. pone a carico del venditore (“tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”) integrando il patto di cui al secondo comma della medesima norma?

La risposta però è tutt’altro che agevole.

Inoltre tale difficoltà è aggravata anche dalla rilevanza degli effetti che potrà avere l’efficacia o inefficacia della clausola “visto e piaciuto”.

La decisione di optare per l’una o l’altra risposta comporterà infatti, in un caso, che l’acquirente “superficiale” ha (in)consapevolmente deciso di privarsi di qualsivoglia strumento di tutela contro il venditore che gli ha ceduto un bene viziato (con la sola eccezione dei vizi dolosamente taciuti ex art. 1490, co. II, c.c.) o, nell’altro, che il venditore convinto di non essere gravato da alcun’obbligazione nei confronti dell’acquirente, è invece ancora responsabile per un anno (o due) per eventuali vizi del bene.

Quest’ultima eventualità può essere particolarmente insidiosa per il venditore se questi (in buona fede) “non conosce” il bene che si appresta a vendere.

Tale fattispecie è integrata molto più spesso di quanto si possa pensare in prima battuta: non sono infatti rari i casi in cui chi vende è, ad esempio, il discendente che ha ricevuto in eredità un immobile, ove però non ha mai vissuto e non conosce (né ha modo di sapere) se e come lo stesso è stato mantenuto o le caratteristiche degli impianti idrici o elettrici o se è presente amianto nella canna fumaria o nel tetto o se nel terreno sono interrate taniche o rifiuti.

Potrebbe quindi accadere che il venditore proponga, con l’assenso dell’acquirente, di inserire la clausola indicata nell’introduzione di questo articolo con lo specifico obiettivo di tutelarsi dai rischi legati alla sua mancata conoscenza del bene, ma che poi scopra – a seguito dell’azione dell’acquirente che ha scoperto il vizio – di essere in realtà ancora responsabile nei confronti di quest’ultimo a causa dell’inefficacia di tale previsione contrattuale.
La clausola “visto e piaciuto” nell’interpretazione giurisprudenziale e dottrinale

Appare quindi utile una breve disamina dei principali arresti giurisprudenziali e dottrinali sul tema, in modo anche da cercare di trarre i dovuti insegnamenti da adottare poi nella prassi contrattuale.

Iniziando dall’interpretazione giurisprudenziale, si richiama innanzitutto quanto sancito al riguardo dalla Suprema Corte di Cassazione.

In particolare appare particolarmente utile ai fini della presente indagine la sentenza n. 21204 del 19 ottobre 2016 della Sezione VI della Cassazione Civile, avente ad oggetto l’azione di restituzione di parte del prezzo promossa dall’acquirente di un’autovettura usata che, dopo la sottoscrizione del contratto di compravendita, aveva presentato delle problematiche che avevano richiesto la riparazione e sostituzione di alcune componenti.

La domanda attorea, accolta in primo grado, era stata respinta in appello in quanto “la vendita era avvenuta con la esplicata clausola vista e piaciuta, che non sarebbe una clausola di stile ma, se espressa in modo chiaro, comporta una limitazione della garanzia per i vizi della cosa ” e che “in forza di tale clausola il compratore all’acquisto prescindendo da ogni altra considerazione accetta senza alcuna riserva il bene allo stato in cui appare, rinunciando alla garanzia per vizi anche quelli occulti”.

Gli Ermellini hanno, al contrario , ritenuto di accogliere il ricorso introdotto dall’acquirente cassando la sentenza impugnata sulla base dell’inefficacia della clausola “visto e piaciuto” rispetto ai vizi occulti.

Il ragionamento proposto sul punto dalla Suprema Corte si contraddistingue per particolare chiarezza e rigore espositivo; viene infatti innanzitutto osservato che “la garanzia per vizi prevista dall’art. 1490 c.c. deve ritenersi operante anche nei casi di vendita di cose mobili usate, dovendo rimanere il vizio della cosa, ed, in particolare, il vizio occulto preesistente alla conclusione del contratto, ben distinto dal semplice logorio del bene, dovuto al normale uso dello stesso.” e che “anche nei casi di vendita di beni usati (quale una autovettura usata) i contraenti nell’ambito della loro autonomia contrattuale possono derogare alla disciplina legale della garanzia per vizi della cosa venduta, con l’inserimento nel contratto di apposita clausola, ammessa dall’art. 1490 c.c., comma 2, e debitamente approvata per iscritto ex art. 1341 c.c., comma 2.”.

Affinché tale deroga sia operativa non è però sufficiente – secondo la Suprema Corte – la clausola “visto e piaciuto”, in quanto questa non può “riferirsi ai vizi occulti, che si manifestano cioè, dopo i normali controlli eseguiti ante acquisto, soltanto dopo l’uso del bene compravenduto. Né potrebbe essere diversamente, giacché la espressione ‘vista’, se priva di precisazioni rafforzative, inequivocabilmente allude solo ai vizi agevolmente riscontrabili dall’acquirente a primo esame. Inoltre, anche considerati i principi fondamentali che governano l’istituto del contratto, la buona fede e l’equità del sinallagma contrattuale , sarebbe incongruo ritenere che quella clausola possa sollevare il venditore dalla garanzia per i vizi occulti. Piuttosto, quei principi inducono a ritenere che quella clausola vada limitata ad una accettazione del bene con tutti quegli eventuali vizi riconoscibili ictu oculi, nonché, se vi sia stata concreta possibilità di farlo, con tutti i vizi che avrebbero potuto essere riconoscibili con una diligente disamina del bene. Non ricomprende, anche, l’accettazione dei vizi occulti, perché, ove così fosse, si determinerebbe uno squilibrio ingiustificato del sinallagma contrattuale.” (Cass. Civ., Sez. VI, sent. 19.10.2016 n. 21204).

Sulla scorta dell’insegnamento della Suprema Corte sono poi state argomentate anche numerose sentenze di merito. In specie, si ricordano, ex multis, le sentenze n. 278 del 22 febbraio 2023 (“A tale riguardo, invero, la Suprema Corte ha reiteratamente precisato che la clausola contrattuale ‘visto e piaciuto’ ha lo scopo di accertare consensualmente la presa visione ad opera del consumatore della cosa venduta ed esonera il venditore dalla garanzia per vizi di quest’ultima limitatamente a quelli riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede, sicché, anche in considerazione dei principi fondamentali della buona fede e dell’equità del sinallagma contrattuale, essa non può riferirsi ai vizi occulti emersi dopo i normali controlli eseguiti anteriormente all’acquisto”) e n. 228 del 10 febbraio 2022 della seconda Sezione della Corte d’Appello di Bari (“La clausola contrattuale in questione, invero, esplica la propria efficacia derogatoria alla garanzia per vizi, limitatamente a quei vizi riconoscibili con la normale diligenza, non potendo, di contro, trovare ingresso, alterando il sinallagma contrattuale, in quelle ipotesi in cui, per la peculiare natura del vizio, lo stesso non poteva riscontrarsi dall’acquirente anteriormente all’acquisto”), nonché la sentenza n. 2150 del 6 ottobre 2022 della terza Sezione della Corte d’Appello di Venezia (che ha ulteriormente precisato come neanche eventuali espressioni “rafforzative” della medesima clausola, come “ nello stato di fatto e d’uso in cui si trova ”, incidono sull’“essenza” della clausola ‘vista e piaciuta’, la quale spinge a ritenere che l’acquirente abbia al momento dell’acquisto accettato il bene nello stato in cui si trovava, ‘con tutti quegli eventuali vizi riconoscibili ictu oculi, nonché, se vi sia stata concreta possibilità di farlo, con tutti i vizi che avrebbero potuto essere riconoscibili con una diligente disamina del bene’”).

Si basano sul medesimo impianto argomentativo anche le sentenze del Tribunale di Firenze, Sez. III, n. 2424 del 21 agosto 2023 e del Tribunale Crotone, Sez. I, n. 556 del 27 luglio 2023 e aventi tutte ad oggetto domande conseguenti a denunce di vizi su beni immobili.

Per completezza si segnala la presenza di alcune pronunce (v., ad esempio, la sentenza della Corte d’Appello di Firenze, Sez. I, n. 134 del 26 gennaio 2011, riferita ad un immobile aggiudicato all’asta) che si pongono in senso contrario all’orientamento sopra esposto, e quindi a favore dell’esonero di responsabilità del venditore in presenza della clausola de qua . Tali pronunce appaiono però minoritarie all’interno del complessivo panorama interpretativo giurisprudenziale.

Diverso è invece il caso affrontato dalla seconda Sezione della Suprema Corte di Cassazione nella sentenza n. 2113 del 29 gennaio 2018. In questa fattispecie infatti oggetto di doglianza non era un determinato vizio dell’immobile compravenduto, ma la sua inidoneità ad un determinato uso (per non conformità alla normativa antiincendio e di sicurezza) che però non era stato indicato nel contratto. In ogni caso l’argomentazione proposta in quella sede della Suprema Corte pare divergere rispetto all’orientamento di cui si è detto in precedenza e appare dunque opportuno riportarla in questa sede:

“È stato tuttavia precisato, avuto riguardo alla qualificazione di una clausola, che il giudice di merito deve comunque presumere che la stessa sia stata oggetto della volontà negoziale, sicché deve interpretarla in relazione al contesto (art. 1363 c.c.) per consentire alla stessa di avere qualche effetto (art. 1367 c.c.) e, solo se la vaghezza e la genericità siano tali da rendere impossibile attribuire ad essa un qualsivoglia rilievo nell’ambito dell’indagine volta ad accertare la sussistenza ed il contenuto dei requisiti del contratto (art. 1325 c.c.), ovvero siano tali da far ritenere che la pattuizione in esame non sia mai concretamente entrata nella sfera della effettiva consapevolezza e volontà dei contraenti, può negare ad essa efficacia qualificandola come clausola di ‘stile’ (Cass. 13839/2013). In assenza di contrari, specifici, elementi, che nel caso di specie non risultano ravvisabili, non può dunque qualificarsi come clausola di stile quella con cui la parte dichiari l’accettazione dell’immobile nello stato di fatto e di diritto, come visto e piaciuto, attesa la specificità ed univocità della stessa, che dà atto di una attività di presa visione del bene e di accettazione dello stesso, all’esito della verifica.”

Quanto alla dottrina si registrano opinioni che testimoniano una certa incertezza sull’operatività della clausola in esame (v. sul punto l’approfondimento svolto da Rescigno P., nel Commentario al Codice Civile, Tomo 1, X ed., Giuffrè, Milano, 2018, p. 3025, ove tra l’altro viene anche richiamata una risalente sentenza di merito favorevole all’idoneità della citata clausola ad esonerare il venditore dall’obbligo di garanzia).

Cionondimeno vi sono altresì autori tra i più autorevoli che sembrano condividere l’orientamento giurisprudenziale soprarichiamato; in ispecie si riporta il pensiero di Gazzoni secondo cui: “Sul piano terminologico si discute in ordine alla concludenza di talune formulate usate nella pratica commerciale al fine di pattuire l’esonero della garanzia. Così sembrano di dubbio significato le clausole ‘merce come sta’ ovvero ‘merce venduta nello stato di fatto’ ovvero ancora ‘ merce vista e gradita’, mentre più concludenti appaiono le clausole ‘senza garanzia’ ovvero ‘avariato e non.’” (Gazzoni F., Manuale di Diritto Privato, XX ed., Edizioni Scientifiche Italiane, Napoli, 2021, p. 1105).
Conclusioni: quale approccio tenere nella stesura della disciplina contrattuale di una compravendita?

La ricostruzione condotta supra sembra consentire di poter escludere con un confortevole grado di sicurezza l’efficacia della clausola “visto e piaciuto” rispetto ai vizi occulti. Al contempo la medesima previsione contrattuale appare inutile rispetto ai vizi palesi, ai quali è espressamente dedicata una previsione di legge ad hoc. L’art. 1491 c.c. dispone infatti che “Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.”.

Riassumendo, si può pertanto argomentare che la clausola oggetto d’analisi rischi di essere inefficace rispetto ai vizi occulti ed inutile, in quanto “assorbita” dal citato dettame normativo, con riferimento ai vizi palesi, allorché lo spazio applicativo che rimane è davvero minimo, se non addirittura nullo.

Viene allora da chiedersi perché la stessa sia però così diffusa nella prassi, specie in moduli e formulari, anche in contratti aventi ad oggetto beni dal valore considerevole come immobili o autovetture.

La risposta più immediata è che a questa previsione contrattuale sia stato (inappropriatamente) conferito un ruolo di “panacea” dei rischi sussistenti in capo al venditore, essendo stata la stessa ritenuta in grado di proteggere quest’ultimo rispetto a qualsiasi eventuale futura pretesa dell’acquirente che ritenga che i vizi del bene compravenduto abbiano leso i suoi diritti.

Un approccio però più efficace per tutelare il venditore che non voglia esporsi a future azioni di risarcimento del danno, restituzione o riduzione del prezzo o risoluzione del contratto appare però essere quella di predisporre una clausola che specificatamente disponga l’assenza di garanzie da parte del venditore in ordine alle caratteristiche e qualità del bene e conseguentemente la rinuncia dell’acquirente alle summenzionate azioni nei confronti di quest’ultimo.

Certamente una clausola di questo tipo potrebbe non incontrare i favori dell’acquirente cui però potrebbe allora essere spiegato che il prezzo del bene compravenduto è stato determinato anche alla luce di tali rinunce.

In ogni caso vi è la possibilità che la clausola “visto e piaciuto” venga valutata come una mera clausola di stile e non come una vera e propria previsione contrattuale o che comunque venga contestata la sua idoneità ad esonerare il venditore dalla responsabilità prevista dall’art. 1490 c.c.

Tale previsione rischia quindi di essere una pericolosa fonte di dubbi interpretativi e di esporre alla conseguente alea entrambe le parti del negozio giuridico, sicché appare preferibile disciplinare in modo più esatto i diritti e gli obblighi delle due parti contrattuali.