Sentenza

Uso del cortile condominiale: posti auto

Premessa

Sempre più spesso, ormai, quando un condominio è dotato di un ampio cortile, questo si riempie di autoveicoli parcheggiati in modo più o meno corretto, ciclomotori di varia cilindrata, magari appoggiati ad alberi o arbusti che a quel punto esauriscono la loro principale funzione di abbellimento dell’edificio condominiale e diventano pali ai quali legare con le catene i motorini. Senza però giungere a questa visione, tanto pittoresca quanto caotica, anche un cortile “ordinato” può creare notevoli problemi, in quanto potrebbe essere lo spazio in cui giocano i bambini del condominio e la presenza di vetture potrebbe creare dei rischi. Tuttavia l’esigenza di spazi di parcheggio è sempre più in crescita e la ricerca di tali spazi è sempre maggiore. Per questo motivo la regolamentazione degli spazi è sempre più necessaria, soprattutto nei casi in cui l’area a disposizione non sia sufficiente per la soddisfazione dei bisogni di ciascun condomino.

La questione specifica cui è dedicata la riflessione si colloca nell’ambito dell’istituto condominiale, come disciplinato dagli artt. 1117-1139 c.c. Tuttavia, per meglio comprendere la complessità dell’argomento, è necessario evidenziare l’evoluzione normativa in materia di parcheggi in quanto le problematiche oggetto della presente questione - focalizzata esclusivamente all’uso del cortile condominiale - sono diretta conseguenza dell’aumento esponenziale delle vetture in circolazione, non seguito da un idoneo aumento dei parcheggi, pubblici o privati che siano.
Evoluzione normativa in materia di parcheggi

Non è questa la sede di una disquisizione sociologico-giuridica circa l’aumento delle autovetture in circolazione, la limitata capacità di posti auto/box/garage soprattutto in grandi città come Roma, Napoli, Milano, la politica urbanistica ed edilizia dei vari governi che si sono succeduti e delle diverse amministrazioni locali.

In questa sede, al solo scopo di inquadrare la questione di carattere condominiale sopra indicata, è sufficiente una rapida ricostruzione della normativa che ha disciplinato, nel corso degli anni, il problema del parcheggio delle autovetture.

Da questa analisi restano altresì escluse le considerazioni in merito al regime giuridico di tali posti auto, al loro essere o meno pertinenze dell’unità immobiliare cui afferiscono, alla possibilità di circolazione in modo autonomo rispetto alla stessa.

Gli interventi effettuati dal Legislatore sono stati indirizzati verso più soluzioni di diverse facce della stessa problematica. Talvolta si è imposta la costruzione, in uno con gli edifici destinati a diventare abitazioni o uffici, di spazi per parcheggi in un certo rapporto (si pensi all’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 “legge ponte”, che, modificando la precedente legge 17 agosto 1942, n. 1150, imponeva la destinazione a spazio per parcheggio di almeno 1 metro quadrato ogni 20 metri cubi di costruzione). Tal altra si è cercato di intervenire nel settore pubblico, andando a individuare siti idonei alla costruzione di grandi aree di parcheggio (si pensi all’art. 9, comma 4, della legge 24 marzo 1989, n. 122 “legge Tognoli” e ai Piani urbani parcheggi secondo i quali i Comuni individuano determinate aree nelle quali far costruire dei parcheggi di scambio o delle aree di parcheggio residenziale che costituiscono pertinenze degli immobili rientranti entro una certa distanza). Corollario di queste due tipologie di interventi, espressi a titolo esclusivamente esemplificativo (vi sono molti provvedimenti, susseguitisi negli anni, anche in tempi assai più recenti), è stato emanato un gran numero di circolari, decreti ministeriali e altri provvedimenti amministrativi, per dare attuazione alle politiche edilizie sopra descritte.

In ogni caso il problema è ancora molto attuale, tanto che ormai non solo le strade sono quotidiani scenari di “parcheggi selvaggi”, ma anche i cortili condominiali, la cui primaria funzione è quella di dare luce, aria e accesso all’immobile, si sono modificati in aree di parcheggio.
Uso del cortile condominiale e limiti

Il cortile condominiale si presume di proprietà comune ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c. Per cortile si intende l’area esterna all’edificio, che ha la funzione primaria di garantire luce, aria e accesso al corpo di fabbrica. Ed invero secondo la definizione elaborata dalla giurisprudenza costituisce cortile «lo spazio scoperto circondato dai corpi di fabbrica di uno stesso edificio o da più fabbricati contermini, che sia destinato, nell’ambito di un rapporto condominiale - o implicante, comunque, una disciplina, a carattere interno, di interessi comuni od omogenei - a fornire, in via primaria, aria e luce agli edifici che vi si affacciano e a servire, in via complementare, da disimpegno per le esigenze degli immobili che lo circondano, consentendo il traffico delle persone e, in via eventuale, dei veicoli» (Cass. 2/8/1977, n. 3380). Tali sono quindi gli usi principali del cortile, quelli che non possono essere eliminati, neppure per un solo condomino, da nessuno (salve apposite pattuizioni).

Tuttavia è noto come, ai sensi dell’art. 1102 del Codice civile, ciascun comunionista possa fare della cosa comune l’uso che più gli aggrada, salvo rispettare alcuni limiti che generalmente vengono definiti limiti quantitativi e qualitativi.

Il limite quantitativo posto all’uso del bene comune da parte di ciascun condomino sta nel fatto che tale uso non deve impedire ad altri di farne pari uso. Per pari uso non si intende un uso identico, bensì un uso tale per cui si garantisca il rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio.

Il limite qualitativo è quello consistente nell’impossibilità, per i singoli condomini, di modificare unilateralmente la destinazione del bene comune. Pertanto l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino è consentita sia con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l’uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.

Poichè l’uso del bene comune spetta a tutti, se il cortile interno adibito a parcheggio condominiale ha una capienza insufficiente per tutte le auto, l’amministrazione condominiale, previa delibera, potrà indicare un’utilizzazione turnaria per permettere a tutti i condomini di fruire del bene comune in ugual modo. Ovverosia l’assemblea condominiale potrà deliberare per disciplinarne la modalità di godimento, nel rispetto però della regola ex art. 1102 cod. civ.

Con sentenza 13 giugno 2023 n. 16902 la Suprema Corte ha confermato il principio secondo cui, in tema di condominio di edifici, la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta una diversa distribuzione dei posti auto e dell’area per il parcheggio delle moto per disciplinare lo spazio comune in modo più utile per tutti i condomini, anche in funzione di impedire usi discriminati di tale area, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, attenendo all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facolta’ di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene comune ne’ alterandone la funzione o la destinazione
Delibera condominiale di attribuzione di posti auto nel cortile condominiale

Discorso differente è da farsi per la delibera che attribuisca un determinato posto auto a un determinato condomino, o che stabilisca un criterio di ripartizione dei posti auto basato su elementi atti a incidere sul diritto al pari uso di ciascun condomino.

La delibera condominiale che andrà a incidere non solo o non tanto sulle modalità di uso del cortile, bensì come limitazione dell’esercizio del diritto dominicale di ogni condomino, avrà bisogno dell’unanimità dei consensi, tenendo anche conto dei soggetti che non hanno partecipato all’assemblea. Questo perché il regolamentare l’uso della cosa comune è ben diverso dal limitare la proprietà altrui, e in ciò si concretizzerebbe la delibera con la quale venisse attribuito un posto auto a un condomino a danno di altri - escludendo di fatto il diritto al pari uso - foss’anche che il condomino al quale venga attribuito il posto auto sia titolare della maggioranza dei millesimi condominiali.

A tale proposito è bene evidenziare come la Corte di Cassazione (n. 26226/2006) abbia precisato proprio il principio appena descritto, cioè che il criterio di attribuzione dei posti auto non può essere quello del valore millesimale (e oltretutto si trattava di un caso in cui i posti auto erano in numero sufficiente per tutti, ma la comodità d’uso del posto auto era differente). L’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all’interno di un’area condominiale, in quanto determina una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, è ritenuta dall’elaborazione giurisprudenziale innovazione vietata, ai sensi dell’art. 1120, comma 2, cod. civ., con conseguente nullità della relativa delibera” (Cass., 27 maggio 2016, n. 11034).

L’assegnazione in via esclusiva dei posti auto è idonea a menomare il pari uso della cosa comune da parte degli altri condomini e secondo l’orientamento ormai consolidato della giurisprudenza una delibera condominiale a maggioranza non può validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l’espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini.

Le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno affermato il principio di diritto secondo cui i condomini non possono costituire un diritto reale di uso esclusivo, perpetuo e trasmissibile, a carico di una parte comune dell’edificio condominiale e a favore di un condomino, ostandovi i principî del numerus clausus e della tipicità dei diritti reali (Cass. Sez. Un., 17 dicembre 2020, n. 28972).
Modificazioni delle destinazioni d’uso

Il Legislatore per cercare di dirimere l’incertezza circa la modifica della destinazione d’uso di un bene comune, con la legge di riforma del condominio (legge n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013), ha inserito nel codice civile gli articoli 1117-ter e 1117-quater, rispettivamente rubricati «Modificazioni delle destinazioni d’uso», e «Tutela delle destinazioni d’uso».

Sostanzialmente nell’art. 1117-ter si struttura la procedura con la quale l’assemblea dei condomini può procedere alla modifica della destinazione d’uso di un bene comune, stabilendo la norma che per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.

La convocazione dell’assemblea, che a pena di nullità deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso, deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La deliberazione deve contenere, inoltre, la dichiarazione espressa che sono stati effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico (art. 1117-ter, ult. comma c.c.).

Nell’art. 1117-quater, invece, si ipotizzano le tutele che il condominio o i singoli condomini possono attivare nel caso di attività contraria alla destinazione d’uso, stabilendo che in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 c.c.
Considerazioni conclusive

In risposta ai quesiti formulati, appare chiaro, pertanto, come non sia configurabile un diritto dei condomini al posto auto. Tale diritto, per esistere, deve derivare da fonte contrattuale.

Ciò nonostante è senz’altro lecito che ciascun condomino usi il cortile condominiale come area di parcheggio, anche in assenza di una specifica destinazione regolamentare in tal senso e sempre che non vi sia, al contrario, un esplicito divieto. L’uso del cortile ad area di parcheggio rientra tra i tanti differenti usi che ciascun condomino può fare delle aree comuni, e come tale deve essere rispettoso del diritto al pari uso degli altri condomini.