Sentenza

Condominio negli edifici – Convocazione dell'assemblea – Invio del relativo avviso – Necessità del rispetto del termine di preavviso di 5 giorni di cui all'art. 66 disp. att. cod. civ. – Sussiste – Termine non libero – Conseguente computo di detto termine con esclusione del dies a quo e considerazione del dies ad quem – Assenza del destinatario – Rilascio del c.d. "avviso di giacenza" – Rilevanza in ordine al computo del termine di preavviso – Sussiste

Trib. Catania 25 giugno 2025, n. 3275 (est. Giardinieri)
L'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio è un atto ricettizio e dev'esser ricevuto dal destinatario con il preavviso di 5 giorni previsto dall'art. 66 disp. att. cod. civ. Il computo di tale termine (che non è "libero") va effettuato non considerando il giorno dell'assemblea in prima convocazione, mentre deve essere conteggiato il giorno in cui l'avviso è pervenuto alla residenza/domicilio del condomino. Nel caso di assenza del destinatario alla consegna effettiva è equiparato il rilascio del c.d. "avviso di giacenza" che dev'essere preso in considerazione per la verifica del predetto termine di preavviso.

In particolare, in motivazione:

(omissis)

Ciò premesso, venendo all'esame dell'unico motivo di impugnazione proposto dalla condomina (omissis) non può che affermarsi che la domanda svolta si appalesa fondata e va, quindi, accolta nei termini qui di seguito spiegati.

La ricorrente lamenta la violazione dell'art. 66 disp. att. c.c., e cioè il fatto di aver ricevuto l'avviso di convocazione per l'assemblea del 06.11.2023 oltre il termine di cinque giorni prima.

Il vizio in questione, in quanto relativo alla convocazione, è di mera annullabilità come confermato dal conforme e unanime orientamento della giurisprudenza di legittimità.

La Suprema Corte, infatti, in ordine ai motivi di impugnazione stabilisce che: " Le delibere dell'assemblea di condominio sono nulle se prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (cioè contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume) , con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, se incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini ed, infine, se comunque, invalide in relazione all'oggetto, mentre sono annullabili se affette da vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e se violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto" (Cass. civ. Sez. Unite n. 4806/05).

In ordine poi alla corretta celebrazione delle assemblee condominiali, il disposto di cui all'art. 1136 c.c. statuisce che "L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati"; è sufficiente che anche uno solo degli aventi diritto a partecipare non abbia avuto notizia della riunione e l'assemblea può essere annullata.

E ancora, il disposto del richiamato art. 66 disp. att. c.c. stabilisce che: "l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione…".

Pertanto, in considerazione della natura recettizia dell'avviso di convocazione e quindi in forza della generale presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c., la prescrizione sopra richiamata deve ritenersi osservata qualora nel termine di almeno 5 giorni prima della data fissata per la prima adunanza, il destinatario - anche assente - sia stato posto a conoscenza, mediante avviso di giacenza, della disponibilità della raccomandata presso l'ufficio postale anche se non abbia provveduto materialmente al tempestivo ritiro del relativo plico.

In base al detto assunto, nel caso specifico di convocazione effettuata con l'uso di servizio di posta, in caso di assenza del destinatario o di persona abilitata a riceverlo, il momento della conoscenza viene fatto coincidere con l'emissione in cassetta del relativo avviso di giacenza.

Nella fattispecie che ci occupa, per come si evince dalla documentazione versata in atti dalla ricorrente, l'avviso di giacenza relativo alla raccomandata cod. spedizione n. (omissis) indirizzata alla sig.ra (omissis) e contenente l'avviso di convocazione, è stato immesso in cassetta solo in data 02.11.2023; e quindi appena 4 giorni prima dell'adunanza fissata, in prima convocazione, per il 06.11.2023.

Invero, per come statuito da costante orientamento giurisprudenziale, non trattandosi di termine libero, "nel relativo calcolo non bisogna considerare il giorno dell'assemblea in prima convocazione, mentre deve essere conteggiato il giorno in cui l'avviso è pervenuto alla residenza/domicilio del destinatario".

Nella fattispecie di che trattasi il termine intercorrente tra il giorno prima della convocazione (06.11.2023) e quello in cui è stato consegnato l'avviso (02.11.2023) è di quattro e non di cinque giorni come disposto dall'art. 66 disp. att. c.c.

L'unico dato certo in ordine alla presunzione di conoscibilità dell'avviso di convocazione è quello che si ricava dal prospetto allegato dal ricorrente e dalla copia dell'avviso di giacenza che riporta la data del 02.11.2023.

Il fatto che l'avviso di giacenza sia stato lasciato il 02.11.2023 è facilmente spiegabile se si considera che il giorno 01.11.2023 è festivo.

In considerazione di quanto finora esposto, l'unico motivo di impugnazione proposto avverso la delibera assembleare del 07.11.2023 si appalesa fondato.


La giurisprudenza

    L'avviso di convocazione è atto ricettizio

Cass., ord. 30 ottobre 2020, n. 24041

Ogni condomino ha il diritto di intervenire all'assemblea e deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l'avviso di convocazione, previsto dall'art. 66, comma 3, disp. att. cod. cic. nel testo vigente "ratione temporis", quale atto unilaterale recettizio, sia, non solo, inviato, ma anche ricevuto nel termine ivi stabilito di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza, avendo riguardo alla riunione dell'assemblea in prima convocazione.

Cass., sent. 6 ottobre 2017, n. 23396

In tema di condominio, l'avviso di convocazione dell'assemblea, ex art. 66 disp. att. cod. civ. (nel testo applicabile "ratione temporis"), è un atto unilaterale recettizio onde, ai fini della prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l'adunanza di prima convocazione, condizionante la validità delle deliberazioni, è sufficiente e necessario che il condominio dimostri la data in cui esso è pervenuto all'indirizzo del destinatario, ex art. 1335 cod. civ., con l'ulteriore conseguenza che, nell'ipotesi di invio dello stesso con lettera raccomandata, ove questa non sia consegnata per l'assenza del destinatario, detta data coincide con quella di rilascio dell'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro.

    Computo del termine di preavviso

Cass., ord. 30 giugno 2021, n. 18635

Nel calcolo del termine di "almeno cinque giorni prima", stabilito dall'art. 66, ultimo comma (nella formulazione vigente "ratione temporis"), disp. att. cod. civ., per la comunicazione ai condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea, atto recettizio di cui il condominio deve provare la tempestività rispetto alla riunione fissata per la prima convocazione, trattandosi di giorni "non liberi" (stante l'eccezionalità dei termini cd. "liberi" - che escludono dal computo i giorni iniziale e finale - limitati ai soli casi espressamente previsti dalla legge) e da calcolare a ritroso, non va conteggiato il "dies ad quem" (e, cioè, quello di svolgimento della riunione medesima), che assume il valore di capo o punto fermo iniziale, mentre va incluso il "dies a quo" (coincidente con la data di ricevimento dell'avviso), quale capo o punto fermo finale, secondo la regola generale fissata negli artt. 155, comma 1, cod. proc. civ. e 2963 cod. civ. (Nella specie, la Suprema Corte ha ritenuto tempestivo l'avviso di convocazione ricevuto il 29 marzo, in relazione ad un'assemblea condominiale convocata, per la prima adunanza, in data 3 aprile).

    Avviso di convocazione affisso nell'androne (violazione della privacy)

Cass., ord. 7 ottobre 2022, n. 29323

Costituisce indebita diffusione dei dati personali ai sensi degli artt. 11 e 15 del d. lgs. n. 196 del 2003, l'affissione da parte dell'amministratore di un condominio, nell'androne del palazzo accessibile a terzi, di un avviso di convocazione (già in precedenza comunicato ai singoli condomini) con allegato un ordine del giorno contenente la richiesta di conciliazione di un condomino in relazione ad un decreto ingiuntivo intimatogli dallo stesso condominio, atteso che l'esposizione di informazioni sulla sua posizione debitoria rientra nel concetto di "dati personali" il cui trattamento, in quanto inerente dati già in precedenza comunicati ai condomini, deve considerarsi ingiustificato ed eccedente rispetto al fine.

    La convocazione dell'effettivo proprietario

Cass., ord. 24 aprile 2023, n. 10824

All'assemblea condominiale deve essere convocato l'effettivo titolare del diritto di proprietà dell'unità immobiliare, indipendentemente dalla avvenuta comunicazione all'amministratore della eventuale vicenda traslativa ad essa relativa, non incidendo la disciplina in ordine alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, di cui all'art. 1136, comma 6 cod. civ., e all'obbligo solidale per il pagamento dei contributi in caso di cessione dei diritti, di cui all'art. 63, comma 5, disp. att. cod. civ., sull'acquisizione dello "status" di condomino e sulle conseguenti legittimazioni.

Cass., sent. 9 febbraio 2005, n. 2616

In tema d'assemblea condominiale, deve essere convocato il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, che è volto essenzialmente all'esigenza di tutela dei terzi in buona fede, fra i quali non possono considerarsi i condomini; d'altra parte, non è in contrasto, ma anzi in armonia con tale principio, la norma del regolamento condominiale che, imponendo ai condomini di comunicare all'amministratore i trasferimenti degli immobili di proprietà esclusiva, ha lo scopo di consentire la corretta convocazione dei soggetti legittimati a partecipare all'assemblea condominiale. (Nella specie è stata dichiarata illegittima la delibera approvata dall'assemblea alla quale non aveva partecipato la proprietaria di un'unità immobiliare, essendo stata la relativa convocazione inviata al marito il cui nominativo era indicato nell'elenco dei condomini).

Cass., sent. 11 giugno 2001, n. 7849

In tema di convocazione dell'assemblea condominiale deve essere convocato solo il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti tra il condominio (nella specie, l'amministratore) ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente all'esigenza di tutela dei terzi in buona fede

    La convocazione degli eredi

Cass., sent. 22 marzo 2007, n. 6926

Fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, l'amministratore condominiale, a conoscenza del decesso di un condomino, non è tenuto a inviare alcun avviso (né al condomino, né agli eredi impersonalmente presso l'ultimo domicilio), non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca.

    La convocazione del curatore dell'eredità giacente

Cass., sent. 1° luglio 2005, n. 14065

Ove un immobile in condominio faccia parte di un'eredità non ancora accettata, il chiamato è legittimato ad intervenire alle assemblee condominiali, mentre nessuna incombenza volta a provocare la nomina di un curatore dell'eredità giacente è configurabile in capo all'amministratore del condominio, che ha invece l'obbligo di convocare all'assemblea tale curatore ove il medesimo sia stato nominato, e di tale nomina egli abbia avuto notizia.

    Convocazione e conflitto d'interessi

Cass., ord. 2 febbraio 2023, n. 3192

In ipotesi di deliberazione assembleare volta ad autorizzare l'esercizio di un'azione o la prosecuzione di una controversia giudiziaria tra il condominio e un singolo condòmino, venendosi la compagine condominiale a scindere, di fronte al particolare oggetto della lite, in base ai contrapposti interessi, non sussiste il diritto del singolo condòmino a partecipare all'assemblea, né, quindi, la legittimazione dello stesso a domandare l'annullamento della delibera per omessa, tardiva o incompleta convocazione, allorché sia portatore unicamente di un interesse in conflitto con quello rimesso alla gestione collegiale.

    La convocazione effettuata da un delegato dell'amministratore

Cass., sent. 10 gennaio 2017, n. 335

In tema di condominio negli edifici, la convocazione dell'assemblea, ove non eseguita dai singoli condomini, può essere effettuata dall'amministratore, titolare del relativo potere, ex art. 66 disp. att. cod. civ., ovvero da un terzo che operi quale suo delegato, secondo il meccanismo della rappresentanza volontaria. (Nella specie, la Suprema Corte ha cassato l'impugnata sentenza, che aveva escluso la validità della convocazione dell'assemblea ad opera del socio accomandante della società amministratrice dello stabile, senza tuttavia verificare se detta convocazione, eseguita mediante l'utilizzo di carta intestata di detta società ed apposizione, ad opera dell'accomandante, della propria sigla sulla relativa ragione sociale, fosse o meno imputabile alla società amministratrice).

    Controllo dell'avvenuta convocazione (in sede di riunione)

Cass., sent. 20 dicembre 2022, n. 40827

In tema di assemblea di condominio, la preventiva convocazione degli aventi diritto a parteciparvi integra un'incombenza, di regola, gravante sull'amministratore, nonché un requisito di validità di ogni deliberazione, spettando poi all'assemblea e, per essa, al suo presidente, il compito di controllare, sulla base dell'elenco di detti aventi diritto eventualmente stilato dall'amministratore, la regolarità degli avvisi di convocazione, nonché darne conto nel verbale della riunione, trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale, la cui inosservanza importa l'impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge.

    L'onere della prova dell'avvenuta convocazione

Cass., sent. 13 novembre 2009, n. 24132

L'onere di provare che tutti i condomini siano stati tempestivamente convocati per l'assemblea condominiale grava sul condominio, non potendosi addossare al condomino che deduca l'invalidità dell'assemblea la prova negativa dell'inosservanza di tale obbligo. La prova gravante sul condominio può anche essere fornita tramite presunzioni e, tuttavia, non si può attribuire al comportamento dei condomini intervenuti, che nulla al riguardo abbiano eccepito, valore presuntivo della ricezione dell'avviso di convocazione anche da parte dei condomini non intervenuti.

    La legittimazione ad impugnare per mancata convocazione

Cass., sent. 28 maggio 2020, n. 10071

Il condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, in quanto l'interesse a far valere un vizio che renda annullabile una deliberazione dell'assemblea, non può ridursi al mero interesse alla rimozione dell'atto, ovvero ad un'astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale, ma deve essere espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all'esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti.

    La mancata convocazione comporta annullabilità della delibera

Cass., sent. 10 marzo 2020, n. 6735

La mancata comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta l'annullabilità della delibera condominiale; ne consegue che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetta, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 cod. civ., unicamente al singolo avente diritto pretermesso, sul quale grava l'onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l'omessa comunicazione risulti.

Cass., sent. 5 maggio 2004, n. 8493

La mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale ad un condomino, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non già la nullità, ma l'annullabilità della delibera che, ove non impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti e dalla approvazione per quelli dissenzienti), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

    La mancata convocazione e l'opposizione a decreto ingiuntivo

Cass., sent. 7 novembre 2016, n. 22573

L'annullamento della delibera assunta dall'assemblea dei condomini, derivante dall'omessa convocazione di uno di essi, può ottenersi solo con il tempestivo esperimento di un'azione "ad hoc", non potendo tale doglianza formare oggetto di eccezione nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo chiesto per il pagamento delle spese deliberate dall'assemblea medesima.

Cass., sent. 1° agosto 2006, n. 17486

In tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l'omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento delle deliberazioni assunte dall'assemblea, che può ottenersi solo con l'esperimento di un'azione ad hoc e nei termini di legge, mentre non può essere oggetto di eccezione nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo chiesto per conseguire il pagamento delle spese deliberate dall'assemblea.