Sentenza

Condominio.

In tali ipotesi, il subentrante è investito direttamente dal magistrato competente, a conclusione di un procedimento di volontaria giurisdizione, instaurato a seguito di apposito ricorso proposto da uno o più condòmini (o dallo stesso amministratore dimissionario, ai sensi dell’articolo 1129, primo comma del Codice civile): l’inerzia del gestore, o dell’assemblea che non delibera nonostante la convocazione, determina, infatti, una grave situazione di stallo nella continuità della gestione, che dev’essere, necessariamente e quanto prima, superata nell’interesse dell’intera compagine condominiale.

Il provvedimento di nomina reso dall’autorità giudiziaria, proprio per l’assenza di effettivo conflitto tra posizioni giuridiche soggettive divergenti, può essere emesso senza la comparizione delle parti innanzi al giudice: toccherà, successivamente, in ogni caso, all’assemblea determinare il compenso del nuovo amministratore.

Lo ha stabilito la sesta sezione civile del Tribunale di Napoli, con decreto del 4 giugno 2025, riepilogando, in maniera chiara ed esaustiva, i principi che governano la nomina giudiziale dell’amministratore di condominio.
La vicenda processuale

Accolto il ricorso proposto da tre condòmini: l’assemblea che avrebbe potuto nominare il successore dell’amministratore operante in regime di prorogatio ormai da anni (addirittura del 2002), non si è potuta svolgere regolarmente a causa della mancata convocazione di tutti gli aventi diritto, mentre la riunione precedente non aveva deliberato sul punto, non avendo i condòmini trovato convergenza sul nominativo da scegliere.

Il rapporto tra l’amministratore e il condominio è assimilato al mandato con rappresentanza, ed è soggetto all’applicazione dell’articolo 1722 del Codice civile, secondo il quale l’incarico si estingue per la scadenza del termine.

Per questo motivo, osserva il Tribunale, il mandatario, come espressamente stabilito dal decimo comma dell’articolo 1129 del Codice civile, resta in carica un anno (decorrente dalla nomina), più un altro anno di rinnovo tacito, decorsi i quali, se non viene confermato con apposita delibera, decade e deve provvedere, sino alla sua sostituzione, alla sola gestione interinale, in regime di prorogatio imperii, senza diritto al compenso (Tribunale di Napoli, sentenza numero 5036/2025).

Il perdurare del vincolo susseguente alla cessazione del mandato per scadenza del termine legale, che ancora lega il gestore cessato dalla carica ai condòmini, è fondato sulla presunzione di conformità di tale prorogatio all’interesse e alla volontà della compagine condominiale ad assicurarsi la continuità nella gestione della cosa comune, almeno fino a quando l’assemblea non nomini un successore, con la maggioranza prevista dal quarto comma dell’articolo 1136 del Codice civile (vale a dire, la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio).
La natura residuale del rimedio

Il giudice campano, inoltre, evidenzia come la nomina del sostituto da parte dell’autorità giudiziaria, abbia natura meramente residuale e sia possibile, nei condomìni formati da almeno otto comproprietari, solo in caso di inerzia dell’assemblea che, pur convocata, non provvede alla nomina.

Il provvedimento è adottato dal Tribunale in camera di consiglio, all’esito di un procedimento di volontaria giurisdizione, secondo la procedura dettagliatamente indicata negli articoli 737 e seguenti del Codice di procedura civile e si conclude con decreto, privo di carattere decisorio e non definitivo, e quindi non impugnabile con il ricorso straordinario per cassazione, salva l’ipotesi in cui il collegio, travalicando i limiti propri della volontaria giurisdizione, non risolva in quella sede una controversia su diritti soggettivi (Corte di cassazione, numero 15548/2017).
La non necessità del contraddittorio

La nomina viene effettuata nell’interesse di tutti i partecipanti al condominio e non c’è alcuna contrapposizione tra interessi giuridicamente divergenti (Corte di cassazione, numero 9942/1996): ne consegue che il provvedimento possa essere adottato senza che compaiano le parti e, aggiunge il Tribunale di Napoli, anche in assenza d’udienza che, ove, invece, fissata, non richiede la notifica obbligatoria dell’atto introduttivo anche a tutti gli altri condòmini.

Ricorso accolto dunque, nominato un nuovo amministratore per supplire all’inerzia assembleare, e rimessione alla compagine condominiale ai fini della determinazione del compenso.

Le spese di lite, invece, vengono integralmente compensate, in virtù della natura non contenziosa della controversia oggetto di analisi.