Sentenza

CONTRATTO Caparra – Termine essenziale (Cc, articoli 1218, 1256, 1455 e 1457)

Il Tribunale di Napoli qualifica il diritto di recesso come una evidente forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone pur sempre l’inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell’inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale. Precisamente il recesso costituisce null’altro che uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accomunano tanto i presupposti (l’inadempimento della controparte), quanto le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto). Tale inquadramento sistematico dell’istituto postula, al fine di un legittimo esercizio del diritto di recesso e di conseguente ritenzione della caparra, l’esistenza di un inadempimento gravemente colpevole, di un inadempimento cioè imputabile (art. 1218 c.c. e art. 1256 c.c.) e di non scarsa importanza (art. 1455 c.c.). Ciò affinché, ai sensi dell’art. 1218 c.c., il debitore possa considerarsi tenuto al risarcimento del danno, del quale la caparra costituisce (almeno in uno dei suoi aspetti funzionali) liquidazione anticipata, convenzionale, forfetaria. E così, anche quando l’indagine del Giudice sia rivolta ad accertare quale dei due contraenti sia inadempiente, al fine di stabilire a quale di essi spetti il diritto di recesso ex art. 1385 c.c., occorre procedere ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, tenendo conto dei precetti generali sull’imputabilità e l’importanza dell’inadempimento, nonché, per quanto riguarda le singole pattuizioni, stabilire quale dei due abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l’interesse dell’altro al mantenimento del contratto.

In altro passo della sentenza l’adito Giudice partenopeo sottolinea ancora come, in tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisca normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto. Tale termine può ritenersi essenziale (art. 1457 c.c.) solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al Giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine.

    Tribunale di Napoli, 2 settembre 2025 n. 7754
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, ### civile, in persona del Giudice onorario
dott. ### ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 6159/2023 R.G.A.C. riservata in decisione
all'udienza cartolare ex art. 127ter c.p.c. del 17/04/2025 con i
termini di cui all'art. 190 c.p.c. decorrenti dalla data del 28/4/2025
di comunicazione del provvedimento
TRA
### (c.f. ###), nata a Napoli il ### ed elettivamente domiciliat
### II Trav., presso lo studio dell'Avv. ### che la rappresenta e
difende in virtù di procura in atti ATTORE
E
### (c.f. ###), nato a Napoli il ###, ### (c.f. ###), nato a
Napoli il ###, ### (c.f. ###), nata a Napoli il ###,
elettivamente domiciliat ###via ### n. ### presso lo studio
dell'Avv. ### che li rappresenta e difende in virtù di procura in
atti; CONVENUTI
Oggetto: vendita di cose immobili.
Conclusioni: per l'attore, accertare il recesso dell'attrice dal
preliminare di vendita oggetto del presente giudizio; dichiarare
l'inadempimento dei convenuti verso il preliminare di vendita
stipulato in data ### e per l'effetto condannarli a pagare, in favore
dell'attrice, la somma di € 10.000,00 corrispondente al doppio
della caparra confirmatoria versata in virtù del preliminare di
vendita, ovvero al pagamento di quella somma maggiore e/o
minore ritenuta di giustizia; condannare i convenuti, in solido, al
risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dall'attrice; con vittoria
di spese e competenze professionali di causa, con attribuzione.
Per i convenuti, rigettare la domanda di condanna al pagamento
della somma di € 10.000,00 proposta dall'attrice nei confronti dei
convenuti per essere infondata, priva di pregio giuridico e carente
dei requisiti di legge, per tutto quanto esposto in atti; accertare e
dichiarare l'inesistenza di un qualsiasi inadempimento di non
scarsa importanza dei convenuti, sia per l'inessenzialità del
termine, sia per la mancanza di intimazione ad adempiere, e sia
perché gli stessi hanno effettivamente adempiuto all'impegno
assunto di presentare la documentazione per l'ottenimento del
dispositivo dirigenziale, e per l'effetto ed in ogni caso, dichiarare
che nulla è dovuto dai convenuti in favore dell'attrice a nessun
titolo; accertarsi e dichiararsi l'infondatezza e la improponibilità
della domanda per essere la stessa attrice inadempiente, non
avendo dato prova di aver richiesto il mutuo nei termini; in ogni
caso, accertato e dichiarato il mancato avveramento della
condizione apposta alla proposta di acquisto/contratto preliminare,
dichiararsi la stessa inefficace, e dichiararsi che null'altro è dovuto
dai convenuti in favore dell'attrice, avendo questi già restituito la
caparra; accertarsi e dichiararsi la temerarietà della lite, per essere
palesemente ingiustificata la richiesta di condanna al pagamento
della somma di €10.000,00, e comunque per essere del tutto priva
di pregio, e condannarsi l'attrice al pagamento in favore dei
convenuti tutti di una somma da stabilire secondo equità ai sensi
e per gli effetti dell'art. 96, co. III, c.p.c.; con vittoria di spese e
competenze professionali, con attribuzione.
Motivi della decisione
La presente sentenza viene redatta ai sensi dell'art. 132, co. 2 n.
4 c.p.c., come modificato dall'art. 45, co. 17 della legge 18 giugno
2009 n. 69, applicabile anche ai giudizi in corso al momento della
entrata in vigore di tale legge di modifica (4 luglio 2009) ai sensi
dell'art. 58 co. 2 della stessa legge, e viene motivata attraverso
una "concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della
decisione". Rilevato che il novellato art. 132 c.p.c. esonera il
giudice dal redigere lo svolgimento del processo; ritenuta la
legittimità processuale della motivazione c.d. per relationem (cfr.,
da ultimo, Cass. Civ n. 3636/07), la cui ammissibilità - così come
quella delle forme di motivazione c.d. indiretta - risulta oramai
definitivamente codificata dall'art. 16 del D.lgs n. 5 del 2003,
recettivo degli orientamenti giurisprudenziali ricordati; osservato
che per consolidata giurisprudenza del S.C. il giudice, nel motivare
"concisamente" la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118
disp.att. c.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente
ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben
potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni - di fatto
e di diritto - rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata;
che, in effetti, le restanti questioni non trattate non andranno
necessariamente ritenute come omesse (per l'effetto dell'error in
procedendo), ben potendo esse risultare semplicemente assorbite
(ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto
concretamente ritenuto provato dal giudicante; richiamata
adesivamente Cass. Civ. SS.UU. 16/01/2015 642, secondo la
quale nel processo civile -ed in quello tributario, in virtù di quanto
disposto dal secondo comma dell'art. 1 D.lgs n. 546 del 1992- non
può ritenersi nulla la sentenza che esponga le ragioni della
decisione limitandosi a riprodurre il contenuto di un atto di parte
(ovvero di altri atti processuali o provvedimenti giudiziari)
eventualmente senza nulla aggiungere ad esso, sempre che in tal
modo risultino comunque attribuibili al giudicante ed in maniera
chiara, univoca ed esaustiva, le ragioni sulle quali la decisione è
fondata, dovendosi anche escludere che, alla stregua delle
disposizioni contenute nel codice di rito civile e nella ### possa
ritenersi sintomatico di un difetto di imparzialità del giudice il fatto
che la motivazione di un provvedimento giurisdizionale sia,
totalmente o parzialmente, costituita dalla copia dello scritto
difensivo di una delle parti; richiamato il contenuto assertivo
dell'atto introduttivo di citazione e quello impeditivo, modificativo
od estintivo della comparsa di risposta del convenuto; richiamato
il contenuto delle ordinanze istruttorie emesse in corso di causa;
ritenuta esaustiva l'attività istruttoria svolta.
In fatto ed in sintesi, con atto di citazione ritualmente notificato,
la sig.ra ### (d'ora in avanti solo “l'attrice”), citava in giudizio
innanzi al Tribunale di Napoli i sigg. ### e ### (d'ora in avanti
solo “i convenuti”) deducendo di avere sottoscritto, per il tramite
dell'agenzia ### di via ### a Napoli, una proposta di acquisto di
un appartamento sito in Napoli alla ### I ### della ### n. ###,
Scala A, ### 1, di proprietà dei sigg.ri ### per l'importo di €
270.000,00, rilasciando assegno a titolo di caparra dell'importo di
€ 5.000,00; nella medesima proposta era stato convenuto che
l'atto notarile sarebbe stato stipulato entro “e non oltre” il 15
dicembre 2022, e che i venditori si erano impegnati a produrre la
documentazione utile al rilascio del dispositivo dirigenziale e della
### l'attrice chiedeva accertarsi e dichiararsi l'inadempimento dei
convenuti, consistito nell'omessa produzione della
documentazione necessaria con la condanna degli stessi al
pagamento della somma di €10.000,00, pari al doppio della
caparra versata.
Si costituivano i convenuti rilevando l'inammissibilità e
l'infondatezza della domanda stante l'avvenuta restituzione
dell'assegno di € 5.000,00 ricevuto quale caparra e non incassato;
eccepivano, altresì, l'infondatezza della domanda stante l'invalidità
del recesso operato dall'attrice in quanto dalla lettura della
scrittura richiamata (proposta di acquisto) non emergeva in alcun
modo né l'esistenza di una clausola risolutiva espressa, né di un
termine essenziale per la stipula del rogito; rilevavano come la
proposta di acquisto fosse subordinata alla concessione di un
mutuo in favore dell'acquirente, ciò che non era stato provato;
eccepivano, infine, di avere compiuto tutto quanto era loro stato
richiesto secondo quanto pattuito ed entro i termini pattuiti.
All'esito del deposito delle memorie istruttorie, la causa veniva
rinviata per la precisazione delle conclusioni e riservata in
decisione concedendosi alle parti i termini ex art. 190 c.p.c. per il
deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Tutto ciò premesso la domanda è risultata infondata e va rigettata
nei limiti e per le motivazioni che, di seguito, si espongono.
E' opportuno, innanzi tutto, ricordare che per costante
giurisprudenza di legittimità, qualora dalle parti di un contratto
preliminare siano dedotte reciproche inadempienze a
giustificazione della mancata conclusione del negozio definitivo,
rientra nelle attribuzioni del giudice di merito la valutazione
unitaria e comparativa delle condotte di ciascuna di esse e
l'individuazione di quale comportamento, oltre ad essere contrario
a buona fede e di non scarsa importanza, abbia inciso in modo
determinante e prevalente sulla causa del contratto, facendone
venir meno l'originaria funzione economico-sociale.
Il giudice è tenuto a procedere ad una valutazione unitaria e
comparativa delle rispettive condotte inadempienti che, al di là del
pur necessario riferimento all'elemento cronologico delle stesse, le
investa nel loro rapporto di dipendenza (sul piano causale) e di
proporzionalità, nel quadro della funzione economico-sociale del
contratto, in maniera da consentire di stabilire su quale dei
contraenti debba ricadere l'inadempimento colpevole idoneo a
giustificare quello dell'altro.
La Corte di Cassazione, anche a ### ha ripetutamente affrontato
il tema della natura del recesso e dei rapporti di tale istituto con la
risoluzione per inadempimento (Cass. Civ. SS.UU. 14/1/2009 n.
553; Cass. 12/10/2020 n. 21971). La Suprema Corte ha ritenuto
di dover qualificare, condividendo la più recente ricostruzione
dottrinaria, il diritto di recesso come una evidente forma di
risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone pur
sempre l'inadempimento della controparte avente i medesimi
caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione
giudiziale: esso costituisce null'altro che uno speciale strumento di
risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accomunano
tanto i presupposti (l'inadempimento della controparte) quanto le
conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto).
Tale inquadramento sistematico dell'istituto postula, al fine di un
legittimo esercizio del diritto di recesso e di conseguente ritenzione
della caparra, l'esistenza di un inadempimento gravemente
colpevole, di un inadempimento cioè imputabile (ex art. 1218 c.c.
e art. 1256 c.c.) e di non scarsa importanza (ex art. 1455 c.c.).
Ciò affinché, ai sensi dell'art. 1218 c.c., il debitore possa
considerarsi tenuto al risarcimento del danno, del quale la caparra
costituisce (almeno in uno dei suoi aspetti funzionali) liquidazione
anticipata, convenzionale, forfetaria.
In tal senso la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che "anche
quando l'indagine del giudice sia rivolta ad accertare quale dei due
contraenti sia inadempiente, al fine di stabilire a quale di essi spetti
il diritto di recesso ex art. 1385 c.c., occorre procedere ad una
valutazione comparativa del comportamento di entrambi i
contraenti in relazione al contratto, tenendo conto dei precetti
generali sull'imputabilità e l'importanza dell'inadempimento,
nonché, per quanto riguarda le singole pattuizioni, stabilire quale
dei due abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento,
l'interesse dell'altro al mantenimento del contratto" (Cass. Civ.
Sez. II, n. 9158 del 27/08/1991; Civ. Sez. VI, ord. n. 409 del
13/01/2012).
Occorre, pertanto, esaminare il comportamento tenuto da
entrambe le parti in epoca successiva alla stipula del contratto
preliminare.
A tal proposito, partendo dai promittenti venditori, odierni
convenuti, occorre rilevare come gli stessi abbiamo provveduto
agli obblighi assunti con la sottoscrizione della proposta di
acquisto, con la quale si erano impegnati: “a produrre la
documentazione per il rilascio del dispositivo dirigenziale ed alla
presentazione della ### in sanatoria” di cui alle note di pagina
due della proposta.
E, invero, risulta presentata al Comune di Napoli la predetta
documentazione, in particolare la ### ovvero la ### in data
###, mentre il rilascio di provvedimenti autorizzativi, richiesti il
###, in quanto di competenza del Comune di Napoli, esulavano
dalla volontà dei venditori.
In particolare, la ### rappresenta una pratica edilizia con la
descrizione dei lavori da realizzare, asseverata da un tecnico
abilitato (architetto, ingegnere, geometra), che consente l'inizio
immediato dei lavori dopo la presentazione, senza necessità di
attendere l'approvazione; tuttavia, il Comune ove si trova
l'immobile oggetto dei lavori, può effettuare dei controlli anche a
lavori avviati e richiedere integrazioni documentali o chiarimenti
nel caso di riscontro di incongruenze.
Pertanto, con il deposito di tale documentazione presso gli uffici
competenti, si è esaurita l'attività richiesta ai venditori.
Per quanto concerne il termine di stipula del rogito notarile, all'art.
3 della proposta di acquisto si legge: “l'atto notarile verrà stipulato
entro il ### presso il ### …” laddove, in assenza dell'inciso “e
non oltre”, (reiterato erroneamente più volte dalla difesa
dell'attrice a sostegno della tesi dell'essenzialità del termine), deve
ritenersi, dal tenore della proposta di acquisto, non essenziale il
termine indicato per la stipula del rogito, tanto che la proposta di
acquisto veniva -anche subordinata dall'acquirente, odierna
attrice, all'accettazione della richiesta di mutuo in suo favore.
Infatti, in tema di contratto preliminare di compravendita, il
termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non
costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato
rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto.
Tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell'art. 1457 cod.
civ., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata
al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni
adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto
del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se
logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti
criteri), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di
considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con
l'inutile decorso del termine (Cass. 16/2/2007 n. 3645).
Ciò detto deve rilevarsi come parte attrice, con nota del
28/12/2022 (doc. 3 allegato al fascicolo di parte attrice), azionava
il “recesso contratto preliminare di compravendita con contestuale
richiesta di restituzione della caparra ex art. 1385 c.c.”, mentre
con l'atto di citazione del 24/2/2023 la difesa dell'attrice, pur
avendo già ricevuto la restituzione della caparra, chiedeva
dichiararsi l'inadempimento dei promittenti venditori con la
condanna al pagamento del doppio della caparra.
Nel caso di specie, tuttavia, per i rilievi e le considerazioni
superiori, devono ritenersi come adempiuti, da parte dei
convenuti, gli obblighi previsti dalla proposta d'acquisto (divenuto
contratto preliminare a seguito dell'accettazione dei proponenti
venditori), dal che ne deriva il rigetto della domanda di parte
attrice.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e vanno liquidate
come da dispositivo (importo minimo dell'importo per lo scaglione
di valore fino ad € 26.000,00, aumentato del 15% ex art. 4,
co.1bis), tenendo conto della natura e del valore della
controversia, della qualità e quantità delle questioni trattate e
dell'attività complessivamente svolta dai difensori sulla base dei
parametri di cui al decreto del ### della Giustizia 10 marzo 2014,
n. 55, aggiornati al D.M. n. 147 del 13 agosto 2022 (G.U. n. 236
dell'8/10/2022).
Ciò detto, rileva, altresì, il Tribunale che la condotta processuale
dell'attrice debba ritenersi non possa assumere rilevanza ai sensi
dell'art. 96, co. 3, c.p.c..
Come precisato dalla S.C. "La responsabilità aggravata ai sensi
dell' art. 96, comma 3, c.p.c., a differenza di quella di cui ai primi
due commi della medesima norma, non richiede la domanda di
parte né la prova del danno, ma esige pur sempre, sul piano
soggettivo, la mala fede o la colpa grave della parte soccombente,
sussistente nell'ipotesi di violazione del grado minimo di diligenza
che consente di avvertire facilmente l'infondatezza o
l'inammissibilità della propria domanda, non essendo sufficiente la
mera infondatezza, anche manifesta, delle tesi prospettate;
peraltro, sia la mala fede che la colpa grave devono coinvolgere
l'esercizio dell'azione processuale nel suo complesso, cosicché
possa considerarsi meritevole di sanzione l'abuso dello strumento
processuale in sé, anche a prescindere dal danno procurato alla
controparte e da una sua richiesta, come nel caso di pretestuosità
dell'azione per contrarietà al diritto vivente ed alla giurisprudenza
consolidata, ovvero per la manifesta inconsistenza giuridica o la
palese e strumentale infondatezza dei motivi di impugnazione"
(Cass. Civ. SS.UU. 20/04/2018 9912).
La Suprema Corte ha precisato, altresì, che "La responsabilità
processuale aggravata si sostanzia in una forma di danno punitivo
teso a scoraggiare l'abuso del processo e preservare la funzionalità
del sistema giustizia con la censura di iniziative giudiziarie
avventate o meramente dilatorie. Il presupposto per l'applicabilità
della norma è la presenza, in capo al destinatario della condanna,
della mala fede o della colpa grave previsti per la lite temeraria di
cui al comma 1 dell'art. 96 c.p.c." (Cass. Civ. 29/09/2016 19285).
Nella specie, si rileva come l'attrice abbia sviluppato una difesa
dimostratasi infondata, ma non del tutto priva di consistenza sul
piano giuridico e fattuale.
Tale condotta non integra gli estremi della colpa grave, in assenza
di abuso dello strumento processuale, ai danni della controparte e
dello stesso sistema giustizia.
PER QUESTI MOTIVI
il Tribunale di Napoli -### civile definitivamente pronunciando
sulla domanda come in epigrafe proposta e tra le parti ivi indicate,
disattesa ogni diversa domanda ed eccezione, così provvede: - 10
- - rigetta la domanda per quanto di ragione; - condanna parte
attrice al pagamento, in favore di parte convenuta, delle spese di
giudizio che si liquidano in € 2.921,00 per competenze
professionali, oltre rimborso spese forfettario 15%, Iva e ### con
attribuzione.