Sentenza

CONTRATTO Risoluzione del contratto - Risoluzione per inadempimento - Clausola risolutiva espressa (Cc, articoli 1421 e 1456)

Precisa il Tribunale di Ragusa che, ai fini della configurabilità di una clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.), le parti devono avere previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell’inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, costituendo una clausola di stile quella redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto. Precisamente, in tale ultimo caso l’inadempimento non risolve di diritto il contratto, sicché di esso deve essere valutata l’importanza in relazione alla economia del contratto stesso, non essendo sufficiente l’accertamento della sola colpa, come previsto, invece, in presenza di una valida clausola risolutiva espressa. Al contrario l’operatività della clausola risolutiva espressa determina l’irrilevanza dell’indagine sulla gravità dell’inadempimento.

Va così affermata la nullità di una clausola risolutiva espressa carente dei caratteri della specificità, quale ipotesi di indeterminatezza dell’oggetto della pattuizione, dal momento che la clausola ex art. 1456 c.c. priva dei caratteri della specificità nulla aggiunge in termini di determinazione delle obbligazioni il cui inadempimento può dar luogo alla risoluzione del contratto e rimette in via esclusiva ad una delle parti la valutazione dell’importanza dell’inadempimento dell’altra. Il vizio che affligge la clausola risolutiva espressa indeterminata, quindi, vale a privare radicalmente la stessa di efficacia e così la relativa nullità non può ritenersi operare a presidio di uno solo dei contraenti.

Vengono rimesse all’iniziativa di parte – precisamente, quella che risulti creditrice delle prestazioni contemplate nella clausola medesima, ove determinata - sia l’attivazione dell’effetto risolutivo, il quale, quindi, non può essere rilevato d’ufficio, sia la possibilità di rinunciare all’effetto risolutivo medesimo, anche se tale rinuncia non può essere tacita.

Profilo del tutto diverso è quello della rilevabilità d’ufficio della nullità di una clausola risolutiva espressa del tutto indeterminata nel proprio oggetto - come tale da considerarsi del tutto priva di effetti - integrando tale ipotesi un vizio che, secondo il principio generale di cui all’art. 1421 c.c., risulta rilevabile anche d’ufficio.

    Tribunale di Ragusa, 15 settembre 2025 n. 1289
Tribunale di Ragusa, Sentenza n. 1289/2025 del 15-09-2025
TRIBUNALE DI RAGUSA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Ragusa in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa ### ha pronunciato
la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 2360/2024 R.G., promossa da ### (C.F. ###), rappresentata e difesa
dall'avv. ### - ricorrente –
contro ### (C.F. ###) - resistente contumace –
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato il ### e successivamente notificato, ### esponeva che
con contratto stipulato il ### e registrato in pari data, per la durata di anni sei a decorrere dal dì
1.8.2022, aveva concesso in locazione, ad uso artigianale, per attività di parrucchiere, a ###
l'immobile sito in ### nella via ### 1, p.t., censito al N.C.E.U. di ### al foglio ### part. ###/1.
La ricorrente specificava che, con tale contratto, le parti avevano convenuto un canone annuo pari
ad € 3.240,00 - aumentato annualmente secondo gli indici ### dei prezzi al consumo per le famiglie
di operai ed impiegati - da corrispondersi in rate mensili di € 270,00 ciascuna, aventi scadenza il
quinto giorno di ogni mese.
Allegava alcuni gravi inadempimenti del conduttore agli obblighi contrattuali assunti, consistiti
nell'installazione, nel cavedio esterno dell'immobile, di un monitor a led per scopi pubblicitari di
aziende terze (art. 9 del contratto), oltre che nell'abusiva realizzazione di una copertura del suddetto
cavedio - nonché nell'innalzamento della recinzione e nella sostituzione di quella esistente mediante
l'applicazione di pannelli in vetro - senza alcuna autorizzazione di parte locatrice e senza alcun titolo
amministrativo abilitativo (art. 8 del contratto); all'uopo produceva apposita relazione tecnica di
parte, redatta dall'arch. ### Lamentando la gravità di tali condotte, assumeva l'applicabilità alla
fattispecie della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 18 del contratto in scrutinio.
Aggiungeva, ancora, che ### aveva violato, sin dal mese di aprile 2024, l'ulteriore obbligo
contrattuale della corresponsione dell'aggiornamento ### del canone di locazione, stabilito dall'art.
6 del contratto.
Indi, la ricorrente chiedeva a questo Tribunale di volere, “ritenuti i gravi inadempimenti del
conduttore, tutti dedotti in premessa, dichiarare risolto il contratto di locazione del 29/7/2022 e, per
l'effetto, condannare il resistente: 1) al rilascio dell'immobile sito in ### n.1, piano terra, 2) al
ripristino a sue cure e spese dello status quo ante dello spazio esterno con la rimozione della
copertura abusiva, 3) nonché al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, da
individuare nella mancata percezione dei canoni concordati e dovuti (debitamente aggiornati
secondo l'indice ### fino alla naturale scadenza del contratto prevista per il ###, o nell'eventuale
differenza tra l'attuale canone di locazione e quello eventualmente inferiore al quale dovesse essere
locato a terzi l'immobile dopo il suo rilascio”. ### non si costituiva in giudizio, nonostante la regolare
instaurazione del contraddittorio nei suoi confronti, sicché il Giudice, con ordinanza del 6.12.2024,
ne dichiarava la contumacia.
Assunte, all'udienza del 14.2.2025, le ammesse prove orali, all'udienza del 16.5.2025, tenutasi nelle
forme dell'udienza cartolare ex art. 127-ter c.p.c., il giudice tratteneva la causa in decisione. <<<>>>
Preliminarmente, va confermata la dichiarazione di contumacia di ### Nel merito, giova anzitutto
chiarire che quella esperita da ### è, a ben guardare, azione di risoluzione del contratto per
inadempimento ex art.1453 c.c., volta all'ottenimento di una sentenza avente valore costitutivo, e
non azione di risoluzione di diritto del contratto ai sensi dell'art.1456 c.c., con cui si chiede una
sentenza dichiarativa (o di mero accertamento).
Ed invero, il tenore letterale della pattuizione contenuta nell'art.18 del contratto di locazione inter
partes, che legittima la risoluzione ipso iure del contratto stesso a fronte della violazione di “uno di
questi patti contenuti in questo contratto”, appare una mera clausola di stile, siccome priva di
contenuto sufficientemente specifico e determinato, per ciò stesso inidonea a determinare lo
scioglimento automatico del rapporto. La Cassazione ha, infatti, precisato, sul punto, che per la
configurabilità della clausola risolutiva espressa, le parti devono avere previsto la risoluzione di
diritto del contratto per effetto dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente
determinate, costituendo una clausola di stile quella redatta con generico riferimento alla violazione
di tutte le obbligazioni contenute nel contratto; in tale ultimo caso, pertanto, l'inadempimento non
risolve di diritto il contratto, sicché di esso deve essere valutata l'importanza in relazione alla
economia del contratto stesso, non essendo sufficiente l'accertamento della sola colpa, come
previsto, invece, in presenza di una valida clausola risolutiva espressa (cfr. Cass. civ., n. ###/2019).
La domanda spiegata dal ricorrente - facendo il ricorso ripetuto riferimento ai “gravi inadempimenti
del conduttore” e richiamando anche l'art. 1587 n. 1 c.c. quale parametro per valutare l'oggettiva
gravità delle condotte del conduttore stesso, laddove per contro la risoluzione ex art. 1456 c.c.
discende vincolativamente dalla violazione dell'obbligo assistito da clausola risolutiva espressa - va
correttamente qualificata in termini di azione di risoluzione per grave inadempimento ex artt. 1453
e 1455 c.c..
Ciò posto, si osserva che il ricorrente ha assolto all'onere probatorio esistente a suo carico,
producendo il contratto di locazione stipulato con il resistente, fonte negoziale del diritto fatto
valere; ha, inoltre, allegato gli inadempimenti del conduttore.
La giurisprudenza della Suprema Corte, infatti, è unanime nell'affermare che “In tema di prova
dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per
il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo
diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza
dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto
estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto
dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art.
1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si
limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento,
ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto l'inesatto
adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza
dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale
fatto estintivo della propria obbligazione” (v. ex multis, Cass., n. 826/2015).
Nella specie, peraltro, rimasto indimostrato l'esatto adempimento del resistente, perché contumace,
la ricorrente non solo ha allegato gli inadempimenti di controparte, ma li ha altresì provati attraverso
il materiale istruttorio in atti.
In particolare, in ordine al monitor a led trasmittente pubblicità a favore di terzi, il teste ###
architetto “incaricato da ### figlio della sig.ra ### di valutare la legittimità della tettoia che è stata
realizzata nell'immobile di proprietà della sig.ra ###”, escusso all'udienza del 14.2.2025, nel
confermare la relazione tecnica a sua firma, datata 5.6.2024, ha risposto positivamente alla
circostanza n. 2 formulata in seno al ricorso introduttivo, confermando “che nel monitor scorrevano
immagini pubblicitarie, ma non riguardanti l'esercizio commerciale del conduttore, bensì per
aziende terze”: di qui la prova dell'avvenuta violazione dell'art. 9 del contratto di locazione, secondo
cui “I ### specificano che l'uso della recinzione esterna del piccolo cavedio di forma trapezoidale,
tra la via ### e la via ###, potrà essere utilizzato per poter apporre pubblicità inerente solo l'attività
in essere negli stessi locali”.
Quanto, poi, alla tettoia abusivamente installata dal conduttore, all'innalzamento della recinzione e
alla sostituzione di quella esistente mediante l'applicazione di pannelli in vetro, la locatrice ha
prodotto, contenute nella relazione tecnica di parte, confermata dall'arch. ### in sede di
testimonianza, le fotografie ritraenti lo stato dei luoghi prima e dopo la locazione, le quali
documentano la modifica strutturale che il conduttore ha apportato al cavedio esterno
dell'immobile, modifica per la quale la ricorrente allega di non avere mai prestato il suo consenso.
Ora, tale condotta costituisce violazione dell'obbligo sancito dall'art. 8 del contratto di locazione
secondo cui “Non potranno essere eseguiti da parte del ### lavori di modifica all'immobile, a meno
che i ### non consentano per iscritto all'esecuzione degli stessi con ampia specifica delle
modifiche…”.
E' assolutamente pacifico in giurisprudenza che, qualora in un contratto di locazione sia previsto il
divieto per il conduttore di apportare modifiche all'immobile locato senza il preventivo ed esplicito
consenso del proprietario-locatore, non incombe a quest'ultimo, che abbia agito per l'eliminazione
delle modifiche apportate dal conduttore, la prova della sua opposizione, bensì al conduttore la
dimostrazione di avere ottenuto il preventivo espresso consenso del locatore (v. ex multis Cass.
2740/1988 e Cass. 14/2017).
Nella specie, nessuna prova del consenso è stata fornita dal conduttore, rimasto contumace.
Si è allora in presenza della realizzazione di opere, se non abusive, quantomeno non autorizzate dalla
locatrice.
A fronte del regolamento contrattuale stipulato tra le parti, la condotta posta in essere dal
conduttore va apprezzata alla stregua di inadempimento di non scarsa importanza, in relazione ad
entrambi gli inadempimenti ora esaminati, tanto più se considerati congiuntamente.
Non è superfluo in proposito rammentare che l'art. 1587 c.c., n.1. c.c. nel sancire l'obbligo del
conduttore di servirsi della cosa locata per l'uso determinato in contratto, implica che il diritto di
godimento non è illimitato, ma va esercitato entro l'ambito delle singole e specifiche facoltà che
risultano in modo espresso dalle condizioni pattizie o che, comunque, si desumono, anche in modo
indiretto, dalle circostanze esistenti al momento della stipula della convenzione contrattuale.
Sulla scorta dell'identificazione del suddetto obbligo si evince che la violazione dello stesso, ovvero
l'abuso del conduttore nel godimento del bene locato, non postula necessariamente il concreto
verificarsi di danni materiali, con conseguente alterazione degli elementi strutturali del bene in modo
da renderlo diverso da quello originario, potendo l'abuso in questione sostanziarsi in innovazioni e
modifiche strutturali che non incidano direttamente sulla cosa locata in sé, ma si traducano, in ogni
caso, in condotte abusive e lesive di concreti interessi del locatore, idonee ad alterare l'equilibrio
economico-giuridico del contratto in danno del locatore stesso, con conseguente configurabilità di
una gravità dell'inadempimento del conduttore in ordine al predetto obbligo e la correlata legittimità
della declaratoria di risoluzione giudiziale del contratto locatizio (cfr. Cass. civ., n.10838/2007).
Considerate, pertanto, le opere realizzate da ### e la potenziale lesività delle stesse con riferimento
alla posizione giuridica della proprietà, l'inadempimento del conduttore emerge in tutta la sua
importanza e legittima senz'altro la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento
del conduttore, ex artt. 1453 e 1455 c.c..
Ne consegue che ### va condannato al rilascio dell'immobile, libero e sgombro da persone e cose,
entro la data indicata in dispositivo.
Resta assorbito l'esame dell'ulteriore inadempimento dedotto dalla ricorrente, pur sempre a fini
risolutori, consistito nel mancato pagamento, sin da aprile 2024, dell'aggiornamento ### del canone
di locazione.
Va ora esaminata la domanda di ### volta alla condanna del conduttore al ripristino dello stato
originario dell'immobile locato, avendo costui violato il divieto di apportare modifiche all'immobile
(nella specie, tettoia abusiva nel cavedio esterno, innalzamento non autorizzato della recinzione e
sostituzione della esistente recinzione con pannelli in vetro) senza il previo consenso della locatrice
e, in generale, (avendo violato) l'obbligo di consegnare la cosa locata nelle medesime condizioni in
cui l'ha ricevuta all'inizio, salvo il deterioramento derivante dall'uso normale della cosa stessa
(art.1590 c.c.).
La domanda è fondata, per quanto sopra esposto e conseguentemente ### va condannato al
rispristino dello stato originario dei luoghi a sue cura e spese e, segnatamente, alla rimozione della
tettoia arbitrariamente installata nel cavedio esterno dell'immobile.
Con riguardo, infine, alla domanda risarcitoria formulata “per la anticipata cessazione del rapporto,
da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati e dovuti (debitamente aggiornati
secondo l'indice ### fino alla naturale scadenza del contratto prevista per il ###, o nell'eventuale
differenza tra l'attuale canone di locazione e quello eventualmente inferiore al quale dovesse essere
locato a terzi l'immobile dopo il suo rilascio”, va detto che, assai recentemente, le ### della
Cassazione, con la sent. n. 4892/2025, hanno statuito: “In tema di locazione, il diritto del locatore a
conseguire, ai sensi dell'art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della
risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito
alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede,
normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta
ottenuta la disponibilità dell'immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l'apprezzamento del
giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in
ogni caso esclusa l'applicabilità dell'art. 1591 c.c.”.
Nella specie, parte ricorrente ha chiesto il risarcimento del danno derivante dal fallimento
dell'originario programma contrattuale, realizzato dallo scambio tra facoltà di godimento
dell'immobile ed utilità monetaria corrispondente; secondo il riferito arresto delle ### letto anche
nella motivazione, il danno da risoluzione anticipata del contratto di locazione è configurabile dopo
il rilascio dell'immobile, giacchè, sino a tale momento, a fronte del danno da ritardata consegna,
opera il meccanismo risarcitorio di cui all'art. 1591 c.c., che prevede l'obbligo del conduttore di
corrispondere il canone convenuto sino alla data di effettiva restituzione dell'immobile e di risarcire
l'eventuale “maggior danno”, che il locatore dovesse provare.
Allorchè il locatore consegua nuovamente la disponibilità dell'immobile locato, avendolo il
conduttore rilasciato a seguito della risoluzione del contratto per suo inadempimento, il risarcimento
del danno da risoluzione anticipata, astrattamente configurabile (consistente nella mancata
percezione dei canoni dovuti fino alla naturale scadenza del contratto o alla conclusione di
un'eventuale nuova locazione), non è automatico, ma richiede, trattandosi di danno-conseguenza
connesso al danno-evento dell'inadempimento, la prova, da parte del locatore, “d'essersi
convenientemente attivato, non appena ottenuta la riconsegna del proprio immobile, al fine di
rendere conoscibile con i mezzi ordinari la disponibilità dell'immobile per una nuova locazione”.
Nel caso in scrutinio, il ricorrente non ha ancora ottenuto il rilascio dell'immobile locato, chiesto con
il presente giudizio e, in ogni caso, non ha fornito prova alcuna di essersi attivato per la locazione o,
comunque, la messa a frutto dell'immobile; peraltro, prima del rilascio, la corresponsione dei canoni
è già assicurata dalla previsione dell'art. 1591 c.c., nella specie non invocato.
La domanda risarcitoria va, dunque, rigettata.
Le spese processuali seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.
P.Q.M.
Il Giudice, definitivamente pronunciando nella controversia civile n. 2360/2024 R.G., nella
contumacia di ### per grave inadempimento del conduttore, il contratto di locazione stipulato tra le
parti il ### e registrato in pari data, avente ad oggetto l'immobile, adibito ad uso diverso da quello
abitativo, sito in ### nella via ### n. 1, p.t..
CONDANNA, per l'effetto, ### al rilascio, in favore di ### dell'immobile predetto, libero e sgombro
da persone e cose, fissando per l'esecuzione ex art. 56 L. 392/78 la data del 31.10.2025.
CONDANNA inoltre ### al ripristino, a sue cura e spese, dell'originario stato dell'immobile locato, in
particolare provvedendo alla rimozione e demolizione della tettoia realizzata sul cavedio esterno
dell'immobile locato.
CONDANNA infine ### alla rifusione, in favore di ### delle spese processuali che liquida in € 3.100,00
per compensi difensivi ed € 264,00 per esborsi, oltre rimborso spese forfettarie al 15%, IVA e CPA
come per legge.