Sentenza

Il bed & breakfast operante nel palazzo, esattamente come l’esercizio di affittacamere, devono cessare la propria attività turistico/ricettiva entro il termine perentorio indicato nel provvedimento dell’autorità giudiziaria, qualora il regolamento condominiale, invocato dagli altri condòmini contrari alla loro permanenza perché disturbati dalla presenza incessante di turisti all’interno dello stabile, abbia natura contrattuale, vale a dire sia stato approvato all’unanimità.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 931/2021
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
C1
SENTENZA
tra
Presidente
Consigliere
Cons. Ausiliario rei
residente in X
(RM) alla Via X
X
n. 109, elettivamente domiciliato in Roma alla Via
11, presso lo studio dell'avv. I
) che lo rappresenta e difende, in virtù di procura in calce all'atto di
citazione; p.e.c. appellante -
cl
C2 ), in
persona dell'Amministratore e legale rappresentante pro- tempere Dott.
C3 rappresentato e difeso dall' (
elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in , giusta
procura apposta in calce alla memoria di costituzione, p.e.c.
appellata -
nonchè
04 ) residente in Roma alla Via
n. 51, elettivamente domiciliato nel giudizio di primo grado in
presso l'avv. appellato- contumace
e
C5 ), in persona del legale
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata nel giudizio di primo
grado in ; Appellata Contumace
nonchè
C6 ), in persona del legale
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata nel giudizio di primo
grado in
appellato- contumace
CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nell'atto d'appello per
parte appellata, C2 , quelle rese nella comparsa di costituzione;
nonché per entrambe quelle formulate all'udienza, ex art. 127 ter c.p.c., del
02.04.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 556/2021 , nel procedimento Rg. 69882/2017 avente ad
oggetto accertamento violazioni regolamento di condominio e cessazione
attività vietate, il Tribunale di Roma ha emesso il seguente dispositivo: " così
decide: a) Accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara vietato dal regolamento
di condominio l'uso di "affittacamere" o "bed&breakfast" contestato ai convenuti,
condòmini locatori e imprese locatarie; b) Condanna, pertanto, le convenute
C5 e C6 a cessare l'attività in
contestazione entro e non oltre il sessantesimo giorno successivo alla
comunicazione della presente sentenza; c) Condanna, altresì, i convenuti
e 1 e C5 in solido fra loro, a rimborsare al
Condominio attore le spese del presente giudizio, che liquida in complessivi €
6.000,00 per competenze difensive, oltre oneri tutti, fiscali e previdenziali, di
legge; d) Condanna, infine, i convenuti C4 e C6
in solido fra loro, a rimborsare al Condominio attore le spese del presente
giudizio, che liquida in complessivi € 6.000,00 per competenze difensive, oltre
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oneri tutti, fiscali e previdenziali, di legge. Così deciso in Roma, il 7 gennaio
2021. F.to"
Il giudizio di primo grado ha avuto il seguente svolgimento: - Con atto di
citazione notificato in data 18/10/2017, il C2
conveniva in giudizio il sig. C1 , il sig. C4 la
es e la C6 , così concludendo: "Voglia /'lii.mo
Tribunale di Roma adito, contrariis reiectis, per i motivi e le ragioni tutte di cui
alla narrativa del presente atto, In via principale: a) accertare e dichiarare che le
attività svolte dalla es e dalla C6 a/l'interno
delle unità immobiliari di proprietà dei Signori C1 e
C4 sono contrarie al regolamento condominiale del 24 ottobre 2003 e
per l'effetto ordinare alla CS e alla C6
l'immediata cessazione delle attività ivi svol�. Con vittoria di spese competenze
ed onorari del presente giudizio". Il Condominio, in persona dell'amministratore
in carica, a sostegno della domanda , deduceva che le attività di "affittacamere"
svolte dalle conduttrici es e C6 - "B&B X
") nelle porzioni immobiliari del medesimo stabile condominiale - ubicate,
rispettivamente, al piano terreno, interno 1 (in catasto al foglio X , part.lla X
sub. X ), di proprietà del sig. C1 , ed al piano primo, interno 5, di
proprietà del sig. C4 - erano in contrasto con l'art. 4 del Regolamento
condominiale Elel 24.10.2003
Incardinato così il giudizio innanzi al Tribunale di Roma si costituiva nei termini
di legge il sig. C1 contestando in fatto ed in diritto la richiesta
attorea. Si costituivano, altresì, nei termini di legge, il sig. C4 la
CS e la C6 che, parimenti, contestavano in diritto e in fatto
l'awersaria domanda.
- Nel corso del procedimento venivano concessi i termini ex art. 183, comma 6,
c.p.c. per il deposito delle relative memorie, a seguito di cui il Tribunale non
riteneva di ammettere le istanze istruttorie articolate dalle parti perché
"superflue o inammissibili" e, dunque, fissava udienza di precisazione delle
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conclusioni alla data del 18/12/2019 per poi trattenere la causa in decisione
concedendo alle parti i termini ex art. 190 c.p.c.
Seguiva sentenza gravata.
§ 2. - Ha proposto appello C1 contestando la sentenza di
primo grado sotto vari profili.
Ha resistito il C2 , in atti, chiedendo il rigetto dell'appello con vittoria di
spese.
Le altri parti appellate sono rimaste contumaci.
All'udienza del 14/04/2011 veniva discusa ed accolta l'istanza di sospensiva;
All'udienza di comparizione del 07.07.2021 veniva fissata l'udienza di
conclusione 14.02.2024, rinviata poi al 02.04.2025 per la precisazione delle
conclusioni, ex art. 127 ter C.P.C., concedendo i termihi ridotti del 190 c.p.c. di
gg. 20 per le memorie conclusionali e gg. 20 per repliche, decorsi i quali la
Corte ha trattenuto la causa in decisione.
L'appello è stato formulato sui seguenti motivi:
§. 1- Erroneità e contraddittorietà della sentenza per aver escluso l'inefficacia
e/o la nullità e/o l'invalidità dell'art. 4 del regolamento di condominio.
Con il presente motivo di appello si censura la sentenza nella parte in cui
statuisce che "sebbene il regolamento invocato dalla parte attrice,
pacificamente, non sia stato trascritto nel modo analitico richiesto per rendere
opponibile una costituzione di servitù atipica negativa (ma registrato soltanto
dopo parecchi anni dalla sua prima approvazione assembleare), la clausola in
questione è stata trascritta e accettata da entrambi i condomini locatort, pag.
12 della gravata sentenza.
Deduce l'apppellante che il Tribunale di prime cure parte da un presupposto
corretto per poi approdare ad una decisione errata e contrastante.
Nello specifico, si riconosce (giustamente) che il vincolo inerente le limitazioni di
destinazione così come imposto dal regolamento in questione, sia una servitù
atipica ovvero negativa, come riportato a pag. 8 e a pag. 9 della sentenza
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appellata; tuttavia però si ritiene erroneamente che poiché i proprietari ne erano
a conoscenza, la servitù sarebbe comunque loro opponibile nonostante
l'assenza della trascrizione.
A ben vedere, tale orientamento contrasta con quello espresso dalla stessa
Sezione del Giudice di primo grado, secondo cui il divieto di destinazione di un
immobile a specifiche attività (ad esempio quella ricettiva), sostanziandosi in un
peso imposto sulla proprietà individuale e, quindi in una vera e propria seQ/itù
(come riconosciuto dal dott. X1 ), deve necessariamente essere trascritto
nei registri immobiliari con apposita nota per essere opponibile ai proprietari e ai
loro aventi causa (cfr. Trib. Roma, Sez. V, n. 243 dell'0B/01/2020).
§ . 2 -Erroneità della sentenza per errata interpretazione dell'art. 4 del
regolamento di condominio .
L'appellante con il presente motivo di appello censura la sentenza nella parte in
cui statuisce che "Le domande di accertamento (nei confronti di tutti i convenuti,
condomini e locatarie) dell'incompatibilità de/l'attività commerciale contestata
con il regolamento di condominio e la conseguente condanna (delle imprese
conduttrici) alla cessazione della stessa debbono esser accolte", così come
previsto a pag. 6; e nella parte in cui statuisce che "Il richiamato art. 4, infatti,
non soltanto vincola i condomini al rispetto delle destinazioni d'uso (già in
essere, ovviamente, al momento dell'adozione ed entrata in vigore del
regolamento - non avendo, invero, senso il vincolo del rispetto di destinazioni di
volta in volta modificate, ma vieta sia, in generale, "qualsiasi uso che possa
turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all'igiene e/o al decoro
de/l'edificio, nonché ogni attività che possa produrre rumori molesti, emissioni di
fumo, esalazioni sgradevoli e nocive o che sia in ogni caso contraria a
regolamenti comunali, di polizia urbana o dei vigili del fuoco o al piano
regolatore sia, in particolare, in tutto il fabbricato, compresi i locali del
seminterrato": 1) le "attività produttive", 2) gli esercizi commerciali" e 3) le
"attività pubbliche o aperte al pubblico che possano recare disturbo, negli orari
dopo le 0,30 e prima delle 7,30, sia, infine e in modo "assoluto", la locazione
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degli appartamenti per periodi inferiori a sei mesi" (divieto, quest'ultimo,
"aggirato" - tanto chiaramente quanto indirettamente - dal servizio di alloggio
occasionale prestato dalle convenute C5 e C6
sia pure nell'ambito di rapporti di locazione commerciale
complessivamente di più lunga durata). Nessuna parte, del resto, deduce che
altre attività produttive (oltre quelle per le quali è causa) siano attualmente in
essere nel condominio." ( si veda pagina 11 e 12 della sentenza). Il T[ibunale
adotta una interpretazione letterale gravemente restrittiva e dunque
completamente errata del regolamento de quo, ritenendo, in buona s0stanza,
l'attività espletata dal conduttore del C1 illecita ab origine perché
ipoteticamente vietata dalla dicitura "sono vietate le attività commerciai!" senza
raccordare tale espressione al resto di quanto previsto nell'art. 4 del
Regolamento condominiale. In particolare il Giudice di prime cure ha omesso di
accertare se tale attività fosse fonte di turbativa per i condomini (e non lo è); se
fosse espletata senza le necessarie autorizzazioni (e non lo è), così come
previsto dal richiamato art 4, superand0 infine la circostanza che tale attività era
(come altre) tollerata dal Condominio attoreo da anni (nel caso specifico dal
2007, a fronte di un regolamento del 2003 e di una iniziativa giudiziaria del
2017).
§. 3 - Omessa statuizione in merito al mancato espletamento delle istanze
istruttorie.
Con il presente motivo di appello si vuole contestare inoltre quella parte del
giudizio di primo grado in cui viene "denegata l'ammissione delle istanze
istruttorie hinc et inde formulate, poiché superflue o inammissibili in relazione
alle evidenze di fatto incontroverse" e analogamente quanto statuito a pag. 5
della sentenza, secondo cui "è pacifico in causa - anche per ammissione degli
stessi convenuti - che entrambe le odierne società locatarie svolgono nelle
porzioni immobiliari de quibus - come, per altro, testualmente previsto nei
contratti di locazione con i condomini rispettivi proprietari - attività di
affittacamere o c.d. "bed&breakfast", ampiamente pubblicizzata in appositi siti
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web), da un lato, e alla natura intrinsecamente giuridica delle questioni che si
pongono rispetto a esse (cioè, se il condominio sia effettivamente legittimato ad
agire; se l'attività ricettiva in contestazione - quale effettivamente risultante
dalle rispettive deduzioni ed espresse ammissioni - violi effettivamente
prescrizioni valide e vincolanti del vigente regolamento di condominio
limitative della libertà proprietaria di destinazione d'uso), dall'altro".
La Corte così ragiona
In via preliminare va dichiarata la contumacia della C5 , la
C6 nonché C4 regolarmente citati e non
comparsi nei confronti dei quali la sentenza di primo grado è passata in
giudicato.
I motivi sono connessi è possono essere trattati congiuntamente.
All'esame della Corte è la domanda d'accertamento nei confronti dei convenuti
C7 e conduttore dell'incompatibilità dell'attività commerciale
contestata di affittacamere- bed-brekfast perché in violazione dell'art. 4 del
Regolamento condominiale approvato il 24.10.2003 in sede Assembleare
all'unanimità dei condomini presenti e successivamente ratificata dai condomini
assenti , raggiungendo cosi l'unanimità dei condomini.
Nel condominio negli edifici, il regolamento è lo strumento attraverso il
quale i condomini regolano l'uso e l'amministrazione, la gestione delle cose la
ripartizione delle spese o la tutela del decoro dell'edificio e che «le norme del
regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun
condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni(art- 1138,
c. 4, e.e.).
Tuttavia, secondo la giurisprudenza, tale limite si riferisce ai regolamenti a
maggioranza, e non a quelli approvati con il consenso di tutti condomini che
configurandosi come un vero e proprio contratto (in questi casi si parla infatti di
"regolamento contrattuale") possono ben contenere limitazioni dei poteri e dei
diritti dei singoli condomini tanto sui beni comuni, quanto su quelli di proprietà
esclusiva.
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In tal senso l'orientamento della Cassazione, sentenza n.24526 del
09/08/2022, "Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale
possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle
parti di loro esclusiva proprietà, e, purché siano enunciate in modo chiaro ed
esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora,
indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto
riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito
materialmente - deve ritenersi conosciuto o accetto in base al richiamo o alla
menzione di esso nel contratto".
Nella fattispecie in esame si può affermare che il regolamento di condominio
rientra nella categoria dei regolamenti c.d. contrattuali giacché risulta
approvato all'unanimità dei presenti nell'assemblea condominiale del
24.10.2003 per n.11 condomini su 14 l)er mili. 805,00 , non impugnata e
successivamente ratificata dai condomini assenti e trascritta il 29.9.2015.
Inoltre la Cassazione con sentenza n. 4529 del 11/02/2022, prevede la
possibilità di manifestare la volontà del singolo condomino anche
successivamente alla delibera assembleare con una dichiarazione di
accettazione a carattere negoziale in adesione al contratto, applicabile
analogicamente alla fattispecie in esame: "In tema di condominio negli edifici,
la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi
dell'art. 1123, comma 1, e.e., deve essere approvata da tutti i condomini, ha
efficaoia obbligatoria soltanto tra le parti, non vincolando essa gli aventi causa
da queste ultime, è modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso
unanime e presuppone una dichiarazione di accettazione avente valore
negoziale, espressione di autonomia privata, la quale prescinde dalle formalità
richieste per lo svolgimento del procedimento collegiale che regola
l'assemblea e può perciò manifestarsi anche mediante successiva adesione al
contratto, con l'osservanza della forma prescritta per quest'ultimo".
Si osserva inoltre che la clausola dell'art.4 limitativa delle attività esercitate è
stata sottoscritta e accettata da entrambi i condòmini locatori (in particolare -
nelle rispettive comparse costitutive, che non sono state impugnate e
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disconosciute formalmente, e che tale clausola è stato espressamente
richiamata nel contratto di locazione del 26.1.2015 fra i convenuti C1
e C5 in atti; a norma dell'art. 1107, secondo comma, cod. civ.
richiamato dall'art. 1138 cod., civ., il regolamento condominiale che vincoli il
condomino locatore (gli sia, cioè, a qualunque titolo, opponibile) è
automaticamente obbligatorio anche per gli eredi e aventi causa, compreso il
conduttore (contro il quale può essere direttamente rivolta in caso di sua
inosservanza delle prescrizioni) .
Le clausole oggetto di verifica del regolamento di condominio che stabiliscono
limiti alla destinazione delle proprietà esclusive dei singoli condomini sono
contenute all'art.4 e segnatamente ai commi 4 e 5.
L'art 4, comma 4 dell'indicato regolamento stabilisce il divieto all'esercizio di
attività produttive in tutto il fabbricato, mentre-- il comma 5 stabilisce il divieto di
locare gli appartamenti di proprietà esclusiva per periodi inferiori a sei mesi.
Con specifico riferimento al carattere produttivo dell'attività di affittacamere, il
problema trova agevole soluzione ove si consideri che in tale attività, così
come accade nelle attività di albergo, residence e pensione, la prestazione
della locazione in sé attività di mero, seppure indiretto, godimento è
accompagnata dalla prestazione di ulteriori servizi accessori (pulizia dei locali,
cambio biancheria, ecc.) idonei a qualificare l'attività come produttiva, ai sensi
e per gli effetti dell'art 2082 e.e. Il titolare di un esercizio di affittacamere svolge
dunque un'attività finalizzata alla produzione e allo scambio di beni e servizi.
Tale motivazione è valida ed applicabile anche per l'attività di bed & breakfast
per la quale può riscontrarsi una maggiore rilevanza delle prestazioni aggiuntive
rispetto a quella tipicamente locatizia, rendendo la fattispecie ancora più
lontana dall'attività di mero godimento, in cui quest'ultima indirettamente
consiste ed accentuandone pertanto la connotazione produttiva.
In ordine invece alla portata del divieto di locazioni infra semestrali è necessario
procedere ad un'indagine ermeneutica della clausola secondo quanto previsto
dagli artt.1362 e ss. C.c. per l'interpretazione dei contratti, accertando la reale
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intenzione delle parti e del comportamento tenuto in applicazione delle clausole;
si deve ritenere che le parti abbiano inteso vietare le locazioni transitorie, di
breve e brevissima durata.
L'attività quindi espletata dalla C5 di bed & breakfast o
affittacamere o locazione per un periodo inferiore a sei mesi deve intendersi
vietata dal regolamento di condominio,
L'appello è infondato e deve essere rigettato, rimanenti motivi vengono
assorbiti.
Le spese di questo grado sono liquidate secondo il DM 147/22, il valore della
causa in indeterminabile basso, gli scritti difensivi, la non particolare
complessità della questione giuridica trattata, in € 4.300,00, oltre € 150,00 per
spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A con la condanna
della parte appellante, C1 , al loro pagamento a favore del
C8 in atti.
Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,
da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato
pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte d'Appello, defjn,itivamente pronunciando sull'appello proposto da
C1 nei confronti del C2 in Roma alla
C2 , in atti, e nella contumacia di C9 C5
e C6 avverso la sentenza del Tribunale di Roma n.
556/2021 così prowede:
1) Rj etta l'appello
2) condanna C1 al pagamento, in favore della parte
appellata delle spese del presente grado del giudizio liquidate in €
4.300,00, oltre 150,00 per spese ed il 15 % per spese generali, i.v.a.
qualora dovuta e c.p.a. come per legge;
3) Dichiara la parte appellante tenuta al pagamento del versamento in
favore dell'erario di un importo ulteriore, pari a quello del contributo
unificato previsto per il gravame, se dovuto.
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Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data 18/05/2025.
Il Consigliere Ausiliario
relatore/estensore
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Il Presidente