Sentenza

Il proprietario dell’ultimo piano può realizzare un lucernaio sul tetto senza ok dell’assemblea.

Tribunale di Milano con sentenza 4981 pubblicata il 18 giugno 2025.
N. R.G. 49286/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Pietro Paolo Pisani, ha pronunciato la
seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 49286/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell’avv.
SACCO NICOLA, elettivamente domiciliato in VIA GIOVANNI BELLEZZA 11 20136 presso il
difensore avv. SACCO NICOLA ATTORE
contro
(C.F. ), (C.F.
, con il patrocinio dell’avv. FUMAGALLI EMILIANO ANGELO, elettivamente
domiciliato in VIA PISACANE 1 20129 presso il difensore avv. FUMAGALLI EMILIANO
ANGELO CONVENUTO
- OGGETTO: uso delle parti comuni condominiali;
- CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di causa del 25/02/2025 e in formato digitale depositate nel
fascicolo telematico.
SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO
omissis ex art. 58 co. 2 L. 69/2009 e art. 132 c.p.c. novellato
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in
conformità anche con i criteri espressi dalla Corte di Cassazione, SS.UU., sentenza n. 642 del 16/01/2015.
Ci si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando
che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi.
Per quanto riguarda le domande, le eccezioni e le richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali
delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell’art. 132 n° 4 c.p.c. e dell’art. 118 disp att.
c.p.c., che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla
decisione.
La presente controversia è stata introdotta dal Condominio sito in , via Camperio n. 11, con ricorso ex art.
702 bis, regolarmente notificato, con il quale ha convenuto in giudizio i signori e
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per far ordinare a questi ultimi la rimozione dei lucernai posti a servizio della loro abitazione
e la riduzione in pristino del tetto condominiale; nonché al pagamento di una penale ai sensi dell’art. 614 bis
c.p.c. per ogni giorno di ritardo nella esecuzione dell’ordine di ripristino e demolizione ; nonché, infine al
risarcimento del danno all’immagine.
La causa veniva assegnata al Giudice di questa sezione del Tribunale di Milano, dott.ssa Lorenza Zuffada che
fissava la data della prima udienza.
Notificato il ricorso ed il decreto di fissazione d'udienza, si costituivano in giudizio i signori
e eccependo l’improcedibilità della domanda proposta dal ricorrente e nel merito
chiedendo il rigetto di tutte le domande formulate dal Condominio.
All’esito della prima udienza di comparizione delle parti le parti venivano rimesse in mediazione obbligatoria e
la causa veniva rinviata per il prosieguo all’udienza del 15.1.2024.
Alla citata udienza, stante la richiesta di rinvio formulata dalle parti per la pendenza della mediazione, la causa
veniva rinviata per i medesimi incombenti all’udienza del 29.4.2024 in occasione della quale, ritenuto che non
fosse sufficiente una istruzione sommaria, veniva disposto il mutamento del rito e veniva fissata udienza ai sensi
dell’art. 183 c.p.c. per il 10.6.2024.
All’esito venivano concessi i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma sesto, c.p.c. e veniva
fissata udienza per l’esame degli eventuali mezzi istruttori al 2.10.2024.
Nelle more la causa veniva definitivamente assegnata a questo giudice per trasferimento della dottoressa Zuffada
ad altra sezione di questo Tribunale.
Trattata quindi la causa all’udienza del 13.12.2024 la stessa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni
all’udienza del 25.2.2025 e una volta precisate le stesse veniva differita per la discussione orale ai sensi dell’art.
281 sexies c.p.c. all’udienza del 6.6.2025 contermine per il deposito di note conclusive fino a 10 giorni prima
dell’udienza.
Parte attrice precisava le conclusioni come da foglio depositato telematicamente, che qui si trascrivono
integralmente: “In via preliminare A) Rigettare ogni domanda avversaria relativa alla improcedibilità della
domanda Nel merito B) Condannare ed ordinare a e nella loro rispettiva
qualità di usufruttuario e nudo proprietario la rimozione delle opere abusive realizzate, ossia la rimozione dei
lucernai all’interno della loro abitazione e la riduzione in pristino del tetto del Condominio
ossia a provvedere alla rimessa in pristino della falda , con la rimozione del lucernaio e la ricucitura sia della
copertura che del manto in marsigliesi, a loro cure e spese, fissando un termine al convenuto ritenuto di
giustizia per l’esecuzione dell’opera e/o comunque non superiore a giorni 30 dal deposito della sentenza o quelli
ritenuti più opportuni dall’Ill.mo Giudicante; C) Condannare a e ai sensi e
per gli effetti dell’art. 614 bis c.p.c. al pagamento della somma di € 200,00 (o quella somma di denaro maggiore
o minore ritenuta di giustizia) per ogni giorno di ritardo nella esecuzione dell’ordine del provvedimento di
ripristino del tetto e demolizione lucernai, emesso dall’Ill.mo Giudice. D) Condannare e
al risarcimento del danno nella misura ritenuta di giustizia per danno all’immagine, in via equitativa
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che si indicata nella somma non inferiore ad euro 5.000,00, e/o nella misura pari al valore di ripristino del tetto,
o in quel maggiore o minori importo che l’Ill.mo Giudicante riterrà di giustizia, oltre interessi e rivalutazione
dalla data della domanda all’effettivo pagamento. In ogni caso: E) Con vittoria di spese e competenze del
presente giudizio”.
Parte convenuta, a sua volta, precisava le proprie conclusioni come da foglio depositato telematicamente, che
anche qui trascrivono integralmente: “Nel merito: respingere tutte le domande formulate dal
nei confronti dei Signori e , in quanto
infondate in fatto e in diritto, per i motivi illustrati in narrativa. Con vittoria di compensi professionali, rimborso
forfettario spese generali 15%, oltre IVA e CPA.”
Depositate le note conclusive e discussa la causa, oggi la stessa viene decisa con la presente sentenza.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente si dà atto che è stata esperita la procedura di mediazione obbligatoria, conclusasi negativamente
in data 22.4.2024, e che quindi la condizione di procedibilità prevista dalla legge può considerarsi assolta.
Nel merito della controversia tra le parti il condominio attore deduce che i signori e
, rispettivamente usufruttuaria e nudo proprietario di un appartamento sito all’ultimo piano dell’edificio
condominiale, realizzavano in mancanza di alcuna comunicazione al condominio nonché in assenza di una
delibera assembleare e di un apposito titolo edilizio, delle opere che sarebbero abusive sul tetto condominiale,
aprendo dei lucernai per la propria abitazione.
Evidenzia sul punto che l'iniziale autorizzazione della e la SCIA sarebbero state, rispettivamente,
parzialmente revocata e annullata a seguito dell’esposto presentato a marzo 2018 dal nuovo amministratore
condominiale; nonché la esistenza di ordinanza di demolizione delle opere emessa dal Comune di .
Assume quindi che la realizzazione delle suddette opere abusive sul tetto, che costituirebbe parte comune ex art.
1117 c.c., sarebbe avvenuta in violazione dell’art. 5, lettera G, del regolamento condominiale a mente del quale
“è vietata ogni innovazione o modificazione delle cose comuni, pena l’obbligo di riduzione in pristino” e in
violazione dell’art. 5, lettera M, del medesimo regolamento secondo cui “non potrà essere intrapresa dai singoli
proprietari alcuna opera esterna che modifichi l’architettura e l’estetica del fabbricato …”.
Sostiene quindi di avere diritto alla rimozione dei suddetti lucernai; alla riduzione in pristino del tetto
e al risarcimento del danno subito, da individuarsi, da un lato, nelle spese sostenute per porre
rimedio all’abuso e, dall’altro lato, nel danno alla propria immagine - perché l’edificio costituirebbe un immobile
di pregio storico artistico, sottoposto alla tutela dei beni culturali - da liquidarsi in via equitativa in misura non
inferiore ad euro 5.000,00.
I convenuti invece si difendono eccependo che:
- sin dall’acquisto il proprio appartamento, disposto su due livelli al piano 4 e 5 dell’edificio condominiale, lo
stesso era dotato di due lucernai, come comprovato dal contratto di compravendita del 29.9.2016 e dall’atto di
avveramento della condizione sospensiva del 2.12.2016 con le relative planimetrie (doc. n. 1, 2);
- avevano provveduto all’apertura di un ulteriore lucernaio, quello oggi contestato dal , dopo aver
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informato preventivamente il precedente amministratore, in forza di autorizzazione rilasciata dalla
Soprintendenza Archeologica Belle Arti e Paesaggio di e di SCIA presentata al Comune di Milano;
- tale autorizzazione avrebbe accertato che la creazione del lucernario non si poneva in contrasto con il vincolo
architettonico gravante sull'edificio di via camperio numero , mentre la successiva revoca parziale ed
il conseguente ordine di demolizione sarebbero fondati sull’asserita mancanza dell'autorizzazione condominiale.
Sostengono quindi che l’apertura del lucernaio sul tetto condominiale era avvenuta per dare luce e aria al proprio
appartamento e non necessitava di alcuna autorizzazione e/o delibera assembleare, rientrando nelle modifiche
alle parti comuni consentite a ciascun condomino ai sensi dell’art. 1102 c.c.; né ledendo la stessa l’estetica e il
decoro architettonico dell’edificio condominiale ai sensi dell’art. 1120, comma secondo, c.c., anche atteso che
sul tetto dell'edificio condominiale preesistevano altri quattro lucernari realizzati dal condomino
Eccepiscono ancora che sia l’art. 5, lettera G che l’art. 5, lettera M, del regolamento condominiale non avrebbero
derogato l’esercizio delle facoltà previste dall’art. 1102 c.c., non essendo consentito l’introduzione di un divieto
di utilizzazione generalizzato delle parti comuni, mentre l’art. 15, comma primo, del regolamento condominiale
prevede testualmente che “le attribuzioni dell’Assemblea generale del Condominio sono regolate dalle
disposizioni del c.c.”
Conseguentemente chiedono il rigetto di tutte le domande degli attori eccependo altresì che quella risarcitoria è
sfornita di fondamento e prova.
Va preliminarmente osservato che eventuali violazioni delle prescrizioni inerenti la regolarità urbanistica ed
amministrativa delle opere oggetto di causa sono irrilevanti di quanto oggetto della domanda attorea atteso che le
stesse attengono all’ambito del rapporto pubblicistico tra la pubblica amministrazione e il privato piuttosto che a
quello inerente il rispetto delle norme codicistiche e regolamentari riguardanti i diritti e i doveri dei condomini
ed i rapporti tra condomini (Cfr. da ultimo Cass Civ, Sez. 2 , Sent. n. 29166 del 20/10/2021).
Ciò posto parte attrice ha innanzitutto posto a fondamento della sua domanda la violazione da parte dei
convenuti delle disposizioni regolamentari sopra richiamate.
Parte convenuta nella sua comparsa di costituzione non ha eccepito l'inopponibilità a sé di tali disposizioni
regolamentari sostenendo soltanto che le stesse andassero interpretate nel senso in cui non pongano un divieto
generalizzato di utilizzazione delle parti comuni, impedendo al l'utilizzo delle stesse ai sensi dell'art
1102 CC.
Invece solo in sede di prima memoria ex art 183 sesto comma cpc ha sostenuto che Eventuale deroga che tali
disposizioni contenessero all'art 1102 CC non sarebbe comunque opponibile ai convenuti perché trattandosi di
una disposizione di carattere contrattuale la stessa avrebbe dovuto essere trascritta e riprodotta nell'atto
d'acquisto individuale.
Tale eccezione non costituisce una specificazione delle difese già svolte in sede di comparsa di costituzione o
una modificazione delle stesse in conseguenza di quanto già allegato in tali difese, - queste solo ammissibili ai
sensi dell'articolo 183 sesto comma cpc -, e dunque va ritenuta inammissibile.
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Posta la opponibilità di tali clausole ai convenuti, quindi, va poi osservato che l'interpretazione consolidata della
Corte di Cassazione ritiene che il regolamento di condominio può validamente derogare alle disposizioni dell'art.
1102 c.c. ed imporre limiti maggiori di quelli previsti da tale norma al godimento delle cose comuni da parte dei
singoli condomini (Cass. Sez. 2, 09/11/1998, n.11268 e cfr. di recente tra le altre Cass. Civ. sez. VI
n°29924/2019).
Detta interpretazione giurisprudenziale, in particolare, con riguardo a disposizioni quali quelle dell’art. 5 del
regolamento del Condominio attore sopra richiamate, (cfr. tra le altre Cass. Civ. sez. VI n°29924/2019 e Cass.
Civ. sez. II n°37852/2022): ”riconosce all'autonomia privata la facoltà di stipulare convenzioni che pongano
limitazioni nell'interesse comune ai diritti dei condomini, anche relativamente al contenuto del diritto
dominicale sulle parti comuni o di loro esclusiva proprietà. Inoltre, il regolamento può validamente dare del
limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'art. 1120 c.c. e supposta dal
medesimo art. 1102 c.c., arrivando al punto di imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria,
all'estetica ed all'aspetto generale dell'edificio”.
E’ però fondata l’eccezione di parte convenuta che la clausola di cui all’art. 5, lettera G, del regolamento
condominiale – per la quale “è vietata ogni innovazione o modificazione delle cose comuni, pena l’obbligo di
riduzione in pristino” – non è invocabile dal Condominio perché “non è consentita l'introduzione di un divieto di
utilizzazione generalizzato delle parti comuni” (cfr: Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 2114 del 29/01/2018; Cass. sez.
2, Sentenza n. 27233 del 04/12/2013) quale in essa si ravvisa ad una sua agevole lettura.
Tenuto conto dei suddetti principi, invece, è invocabile la clausola di cui all’art. 5, lettera M, del medesimo
regolamento, - secondo cui “non potrà essere intrapresa dai singoli proprietari alcuna opera esterna che
modifichi l’architettura e l’estetica del fabbricato …” – atteso il suo specifico richiamo alla violazione del
decoro architettonico.
Sul punto va ritenuto (cfr. tra le altre Cass. Sez. 2, ord. 18928/2020) che “Costituisce innovazione lesiva del
decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee
architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a
prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è
insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione” (Cass. Sez. 2, Sent. n. 10350 del 2011).
Posto quindi che la tutela del decoro architettonico attiene a tutto ciò che nell'edificio è visibile ed apprezzabile
dall'esterno, perchè si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia,
che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità, nel caso in esame dovrà quindi valutarsi la eccepita
violazione del decoro architettonico dello stabile condominiale tenuto conto delle norme sopra richiamate.
Dalla documentazione fotografica allegata in atti da parte convenuta e relativa allo stabile condominiale e per
quanto pacifico in atti, emerge che il tetto condominiale sul quale è stato aperto il lucernaio a servizio della
proprietà dei convenuti oggetto di causa è caratterizzato dalla presenza di.
- sei abbaini posti in linea sotto quattro dei quali sono presenti altrettanti lucernai a servizio di altra proprietà,
nello specifico la Parte_3
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- al termine della linea degli abbaini e lucernai di tale proprietà è posto l'abbaino ed il lucernaio oggetto di causa
a servizio della proprietà dei convenuti;
- tali lucernai apparentemente sono tutti della stessa fattura e dimensione di quello dei convenuti e quest’ultima,
per quanto in atti, ha una estensione molto ridotta e limitata;
- non vi è prova in atti che gli stessi siano visibili dalla strada.
Emerge quindi una unitarietà di linee e di stile di tale tetto condominiale che anche a seguito della apertura del
lucernaio oggetto di causa non appare aver perso i caratteri di un contesto armonico e omogeneo nelle sue linee
architettoniche.
Non emerge quindi una lesione delle linee architettoniche e della estetica del fabbricato condominiale.
Né parimenti si evidenzia una modifica della funzione di copertura delle parti di proprietà individuale e
condominiali propria della porzione del tetto condominiale nel quale il lucernario oggetto di causa è stato aperto
atteso che tale funzione viene ugualmente svolta anche dallo stesso lucernario, unitamente alla altra sua funzione
di illuminazione e areazione degli ambienti adiacenti o sottostanti.
Sul punto vengono in rilievo le due differenti discipline dettate dagli articoli 1102 e 1120 c.c.
La Corte di Cassazione, anche da ultimo (Cass., Sez. II, sent. 917/2024), ha ritenuto che “le innovazioni di cui
all'art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'art. 1102 c.c., sia dal punto di vista
oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione,
che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde
si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per
ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne l'aspetto soggettivo,
nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione
dell'assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse
generale, ma con quello del singolo condomino, essendo volte al suo solo perseguimento (Cass. 2126/2021;
Cass. 20712/2017; Cass. 18052/2012; Cass. n. 20712; Cass. 240/1997). Costituisce innovazione ex art. 1120
c.c., non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solo quella che alteri l'entità materiale del bene,
operandone la trasformazione, o ne modifichi la destinazione, ove il bene assuma, a seguito delle opere eseguite,
una diversa consistenza materiale o sia utilizzato per fini diversi da quelli originari”.
In accordo a detti principi e tenuto conto di quanto sopra rilevato in fatto, deve quindi ritenersi che nel caso in
esame si sia in presenza di modificazione della cosa comune che risponda allo scopo di un uso del bene più
intenso e proficuo cui si riferisce l'art. 1102 c.c. perché l’intervento oggetto di causa non ha dato luogo a
modifiche significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e risulta attuato con tecniche
costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto
preesistente (cfr: Cass., Sez. II, sent. 917/2024; Cass. 14107/2012; Cass. 2126/2021).
Né è provato in atti e neppure è presumibile un impedimento del pari uso potenziale degli altri condomini di
quella porzione di tetto di copertura del fabbricato condominiale che possa essere frapposto dal lucernaio oggetto
di causa, attesa peraltro la sua conformazione a “falde” come evidente dalla documentazione anche fotografica in
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atti.
Va ancora osservato che la disciplina dell'articolo 1102 c.c. è rivolta ad assicurare al singolo partecipante le
maggiori possibilità di godimento della cosa comune condominiale e dunque lo legittima, - nel rispetto dei due
limiti del divieto di mutarne la destinazione e di non impedire il pari godimento agli altri condomini secondo il
loro diritto -, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità (Cfr.:
Cassazione, sentenza 25790 del 13 novembre 2020), come risulta essere avvenuto nel caso in esame.
Ne consegue, in definitiva, che non emerge in atti la violazione dei limiti imposti dall’art.1102 cc con la
installazione del lucernaio oggetto di causa; né di quelli posti dall’art.5 lettera M del regolamento condominiale;
nè era necessaria la autorizzazione assembleare per tale uso più comodo della cosa comune.
Va quindi rigettata ogni domanda degli attori di condanna alla rimozione delle opere effettuate sul tetto e di
riduzione in pristino di quest'ultimo; Nonché quella consequenziale spiegata ai sensi dell'art 614 bis c pc.
Ugualmente va rigettata la domanda di risarcimento dei danni, per la quale peraltro va ritenuto che la attrice non
ha provato le conseguenze dannose che assume di aver subito come era suo onere ai sensi dell’art.2697 cc..
Con assorbimento di ogni altra domanda e questione sollevata in giudizio tra le parti, in applicazione del
principio processuale della "ragione più liquida" (Cass. Sez. U, n. 9936 del 08/05/2014; Cass. n. 12002 del
28/05/2014; Cass. civ. Sez. V Ord., 08/06/2018, n. 15008) .
Le spese e competenze del presente giudizio e della mediazione seguono la soccombenza, ai sensi dell’artt.91
c.p.c., e vanno poste a carico dell'attore ed a favore dei convenuti in solidoe e, determinate sulla
scorta dei parametri dettati dal D.M. Giustizia 55 del 10/03/2014 come modificato con Decreto del 13 agosto
2022 , n. 147, in considerazione del valore della domanda e della attività svolta, si liquidano come in dispositivo.
P.Q.M.
Il Tribunale, in composizione monocratica, ogni altra eccezione, domanda o istanza disattesa, rigettata o
assorbita, così provvede, come in motivazione:
- Rigetta ogni domanda dell'attore
- Condanna l’attore Condominio, in persona dell’amministratore legale rappresentante pro-tempore, a
corrispondere ai convenuti in solido tra di loro, le spese e competenze del presente giudizio e della mediazione,
liquidate in €.10.000,00 per compensi, oltre alle spese generali nella misura del 15% dei compensi ed a cpa e Iva
di legge.
Sentenza immediatamente esecutiva come per legge e resa ex articolo 281 sexies c.p.c.
Milano, 18 giugno 2025
Il Giudice
dott. Pietro Paolo Pisani