Sentenza

Locazioni. Contratto di locazione ad uso abitativo - Inadempimento del conduttore - Conseguenze. (Cc, articolo 1455; Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 5, 55; Legge 9 dicembre 1998, n. 431)

Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Sentenza n. 272/2025 del 27-01-
2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere
IV Sezione Civile, in persona del giudice dott.ssa ### lette le note di
trattazione scritta tempestivamente depositate, pronuncia, ai sensi
del combinato disposto di cui agli artt. 429 e 127 ter c.p.c., la
seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. ###/2018 r.g.a.c. e vertente
TRA ### (c.f. ###), rappresentato e difeso, giusta procura in atti,
dagli avv.ti ### e ### congiuntamente e disgiuntamente, con questi
ultimi elettivamente domiciliat ###, via ###; RICORRENTE
INTIMANTE
E
### (c.f. ###), rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dagli
Avv.ti ### e ### d'### con questi ultimi elettivamente domiciliat
### al ### - ###, ### RESISTENTE INTIMATO
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
### ha convenuto in giudizio ### onde sentir convalidato lo sfratto
dall'immobile sito in ### alla ### n. 6 (identificato al f. 20, p.lla
1121, sub 6), locato a quest'ultimo -nonché alla di lui coniuge ###
poi deceduta nel corso di rapporto con contratto stipulato in data
###, registrato in data ### - ### con 11282, serie ###-, verso il
pagamento di un canone mensile di euro 330,00. ### all'uopo ha
lamentato l'omesso pagamento del canone dal mese di ottobre 2016
sino al mese di maggio 2017, per un importo totale di euro 2.640,00,
per il quale ha chiesto emettersi decreto ingiuntivo; ha inoltre
precisato che, solo a far data dal giugno 2017, il conduttore aveva
ripreso a corrispondere i canoni senza tuttavia sanare la morosità
pregressa. ### costituitosi in giudizio, si è opposto alla convalida
dell'intimato sfratto, in particolare deducendo: 1) in fatto, la mala fede
del locatore, il quale, a seguito di plurime richieste volte a ricevere la
copia del contratto di locazione e la relativa registrazione, solo verso
la fine di gennaio 2016 gli consegnava una ricevuta di avvenuta
registrazione del contratto, con identificativo ###; 2) di avere poi
appreso, dopo la notifica dell'atto di intimazione, che il contratto di
locazione era stato registrato presso l'### delle ### solo in data
###; 3) che i rapporti con il locatore si sono incrinati a causa
dell'episodio verificatosi in data ### -in cui ### figlia del conduttore,
veniva assalita dal cane del locatore, riportando alla gamba destra
una ferita sanguinante - cui conseguiva una richiesta di risarcimento
per euro 2.500,00; 4) in diritto, la nullità del contratto per la sua
tardiva registrazione nonché per la violazione degli artt. 2 e 13 comma
3 della l. 431/98, stante l'arbitraria modifica della durata prevista dalla
legge; 5) l'insussistenza della dedotta morosità, avendo sempre
corrisposto, dal mese di novembre 2014 al mese di giugno 2017, il
canone in contanti senza mai ricevere alcuna ricevuta attestante
l'intervenuto pagamento, precisando, poi, di aver corrisposto, a
partire dal mese di giugno 2017, dunque a seguito del predetto
episodio e su consiglio dei propri legali, il canone con mezzo tracciato.
Con ordinanza del 13.1.18, a scioglimento della riserva assunta
all'udienza dell'8.1.18, il G.O.T. assegnatario del procedimento, preso
atto dell'opposizione spiegata dall'intimato, ha denegato la richiesta
di provvisorio rilascio, disposto il mutamento del rito ed assegnato
termini per l'introduzione del procedimento di mediazione e per il
deposito di memorie integrative.
Con memoria integrativa tempestivamente depositata, parte
intimante ha preliminarmente ribadito la validità del contratto, stante
l'avvenuta registrazione, ancorché tardiva; ha poi contestato la
ricostruzione fattuale fornita dall'intimato, precisando l'irrilevanza,
nella presente sede, della causa di risarcimento intentata dalla figlia
del conduttore, ### Con memoria integrativa tempestivamente
depositata, parte intimata ha insistito per il rigetto delle avverse
domande, ribadendo l'insussistenza della morosità contestata ed
articolando all'uopo istanze istruttorie.
Acquisito il verbale di mediazione, il Giudice che ha preceduto la
scrivente nella trattazione del fascicolo, con ordinanza del 28.3.19,
resa a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 13.3.19, ha
ritenuto i capi di prova per testi articolati dall'intimato in parte generici
ed in parte ininfluenti a fini del decidere, rinviando quindi la causa per
la discussione all'udienza del 19.3.20.
A seguito di una serie di rinvii dovuti alla situazione epidemiologica da
### 19, la causa è stata differita all'udienza del 3.11.21, in
trattazione scritta. Con provvedimento del 24.11.21, il Giudice ha
accolto l'istanza di modifica dell'ordinanza istruttoria, come formulata
da parte intimata, e per l'effetto ha in parte ammesso la prova per
testi dalla stessa articolata, fissando l'udienza del 20.4.22 per
l'escussione di due testi.
Terminata l'escussione dei testi ammessi, la causa, ritenuta matura
per la decisione, è stata rinviata per la discussione all'udienza del
6.4.23. A detta udienza, la prima svoltasi innanzi al sottoscritto
magistrato, subentrato sul ruolo in data ###, parte intimante ha
dedotto che l'intimato aveva arbitrariamente rilasciato l'immobile in
data ###, senza un formale sopralluogo nel contraddittorio e
omettendo inoltre di corrispondere i canoni per i mesi di agosto e
settembre 2019.
La scrivente, dato atto del carico del ruolo, ha rinviato la causa per la
discussione all'udienza del 23.1.25, in trattazione scritta.
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Preliminarmente, va dato atto della procedibilità delle domande
giacché precedute da regolare svolgimento del procedimento di
mediazione, conclusosi con esito negativo stante l'assenza
dell'intimato (cfr. verbale del 27.02.18).
Venendo al merito, giova succintamente premettere che come da
consolidata giurisprudenza di legittimità, "in tema di prova
dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la
risoluzione contrattuale (…) deve soltanto provare la fonte (negoziale
o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi
alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della
controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della
prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa; costituito dall'avvenuto
adempimento (…)". (artt. 2697 e 1461 c.c; cfr. Sez. Un. 13533/2001).
Con particolare riguardo all'inadempimento nell'ambito di un contratto
di locazione ad uso abitativo, è noto che, a seguito dell'entrata in
vigore della l. 27 luglio 1978 n. 392, la valutazione della gravità e
dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione
all'interesse del locatore insoddisfatto non è più rimessa
all'apprezzamento discrezionale del giudice. Essa, infatti, risulta
predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro
ancorato - ai sensi degli art. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati
dalla successiva l. 9 dicembre 1998 n. 431) - a due elementi: l'uno di
ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata
del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un
importo superiore a due mensilità del canone, l'altro di ordine
temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, ai
fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso
dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito
dall'imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del debitore.
Venendo al caso che occupa, il locatore ha senz'altro fornito prova del
rapporto locatizio, versando in atti il contratto stipulato in data ###
con ### e ### -deceduta, quest'ultima, in data ###- relativo
all'appartamento sito in ### alla ### n. 6, col quale i conduttori si
obbligavano al pagamento di un canone mensile di euro 330,00.
Risulta altresì prova dell'avvenuta registrazione, in data ###, del
contratto in questione.
Seppur, infatti, la registrazione sia avvenuta oltre il termine
perentorio di trenta giorni prescritto dall'art. 13 co. 1 l. 431/98, deve
ritenersi che la stessa abbia sanato, con efficacia retroattiva, la nullità
derivante dall'omessa registrazione ex art. 1 co. 346 l. 311/2004.
### un indirizzo della giurisprudenza di legittimità, qui senz'altro
condiviso, laddove il contratto contenga, come nel caso che occupa,
sin dall'origine l'indicazione del canone realmente pattuito, la tardiva
registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie,
consente allo stesso di produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”,
in quanto il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è
coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità ### “per
inadempimento” all'obbligo di registrazione (cfr. ex plurimis, ### Un.
n. 23061/2017; Cass. civ. ord. n. ###/2018; Cass. civ.
15582/2021).
Per quanto appena evidenziato, va respinta l'eccezione di nullità del
contratto per tardiva registrazione.
Va inoltre disattesa l'eccepita nullità del contratto per violazione dei
limiti di durata stabiliti dalla legge. Sebbene, infatti, il contratto in
commento, in spregio a quanto disposto dal combinato disposto di cui
agli artt. 2 co. 1 e 13 co. 3 l. 431/1998, escluda il rinnovo
quadriennale del contratto (v. art. 3 contratto in atti), la nullità
invocata investe esclusivamente la pattuizione relativa alla durata del
rapporto, per cui non appare in grado di paralizzare la domanda di
risoluzione per inadempimento e di condanna al pagamento in tal sede
azionate.
Le domande formulate dal locatore ### appaiono tuttavia infondate,
avendo l'intimato dedotto e debitamente provato l'avvenuto
pagamento in contanti dei canoni maturati dal mese di ottobre 2016
al mese di maggio 2017.
Preliminarmente, va confermato il provvedimento di ammissione delle
istanze istruttorie articolate dall'intimato, ricorrendone i presupposti.
Al riguardo, si rammenta succintamente che, in virtù della combinata
lettura degli artt. 2721 e 2726 c.c., la prova per testimoni del
pagamento non è ammessa quando il valore dell'oggetto eccedere
euro 2,58, salvo che l'autorità giudiziaria consenta la prova oltre il
limite anzidetto, tenuto conto della qualità delle parti, della natura del
contratto e di ogni altra circostanza.
Ebbene, in tal caso la prova è stata correttamente ammessa alla luce
della ricostruzione fattuale, debitamente circostanziata, fornita
dall'intimato. Risulta in primo luogo che il contratto in questione, per
circa due anni, non è stato registrato e che la registrazione sia poi
stata effettuata in prossimità dell'attivazione del giudizio di convalida;
tale circostanza rende verosimile il fatto che il pagamento dei canoni
è avvenuto in contanti ed in modo non tracciato, dovendosi
dall'omessa registrazione desumere, in assenza di ulteriori elementi,
la volontà del locatore di non adempiere ai propri obblighi tributari.
Ciò posto, i testimoni escussi, ### e ### figlie del conduttore, con
dichiarazioni precise e concordanti, del tutto collimanti con la
ricostruzione prospettata dall'intimato, e della cui attendibilità,
pertanto, non è dato dubitare, hanno affermato di aver visto l'intimato
corrispondere al locatore in contanti i canoni in questione,
confermando inoltre di lavorare in autonomia e di aiutare il padre per
il pagamento del canone (### “Sui capitoli di parte e della memoria
integrativa di parte convenuta : è vero, tanto so per averlo visto di
persona, preciso che essendo autonoma economicamente perché
lavoro in un bar, aiuto mio padre economicamente.
Sul capo k: è vero, sia io che mia sorella lavoriamo ed aiutiamo
economicamente papà. Ognuno di noi versa circa 120/130 euro al
mese al papà. ADR: abbiamo sempre pagato, fino alla riconsegna
dell'immobile; ### “Sul capo e risponde: è vero, preciso che mi
recavo insieme a mio padre presso la casa del sig. ### per pagare il
canone di locazione. Sul capo k risponde: è vero, sia io che mia sorella
contribuiamo al menage familiare; ### abbiamo sempre pagato da
quando siamo entrati nell'immobile, ma il proprietario non ci ha mai
rilasciato ricevuta, solo a seguito di un problema verificatosi a mia
sorella, abbiamo iniziato a versare il canone tramite bonifico postale
e ciò fino a quando non siamo andati via.”).
Per quanto di ragione, deve ritenersi raggiunta prova dell'avvenuto
pagamento dei canoni in contestazione, con conseguente rigetto della
domanda di risoluzione per inadempimento e pagamento dei canoni.
Da ultimo, va disattesa la mora asseritamente maturata nel 2019,
trattandosi non già di un aggravio della precedente morosità -come
detto insussistente bensì di una circostanza nuova come tale non
esaminabile in tal sede.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da
dispositivo tenuto conto del valore della controversia, dell'attività
processuale concretamente svolta e del tenore delle difese espletate.
Stante, infine, la mancata partecipazione dell'intimato alla mediazione
attivata dall'intimante senza giustificato motivo, si dà atto della
sussistenza dei presupposti di cui all'art. 12 bis co. 2 d.lgs 28/2010,
per cui il primo va condannato al versamento all'entrata del bilancio
dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del
contributo unificato dovuto per il giudizio.
P.Q.M.
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – sez. IV civile - nella
persona del Giudice dr.ssa ### definitivamente pronunciando, così
provvede: 1) Rigetta la domanda di risoluzione per inadempimento e
la domanda di condanna al pagamento dei canoni; 2) ### al
pagamento, in favore di ### delle spese di lite, che liquida in euro
2.552,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa con
attribuzione ai difensori che si sono dichiarati antistatari.