Sentenza

LOCAZIONI – Tribunale di Cagliari, 12 novembre 2025 n. 1785

Tribunale di Cagliari, Sentenza n. 1785/2025 del 12-11-2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Cagliari
N. R.G. 3893/2024 il Giudice, Dr.ssa ### magistrato applicato ex
###/2025 all'esito dell'udienza ex art 420 cpc ha pronunciato la
seguente
SENTENZA
Nella causa tra ### ( CF ###) Con l'avv ### (C.F.: ###), con
l'Avv. ### ammesso al ### a spese dello Stato Conclusioni delle
parti Per l'attore ### l'###mo Tribunale adito, contrariis rejectis,
previa convalida dello sfratto ed emissione dell'ordinanza di rilascio
e di ogni altro provvedimento ritenuto utile e necessario, dichiarare
la risoluzione del contratto per inadempimento del convenuto con
condanna di quest'ultimo all'immediato rilascio dell'immobile libero
da cose e persone; condannare il convenuto al pagamento dei
canoni non corrisposti ammontanti ad € 5.120,00 al 08.11.2024
nonché dei canoni scaduti e per quelli che andranno a scadere fino
all'esecuzione dello sfratto, oltre interessi e spese di registrazione
del contratto. ### infine, rigettare tutte le eccezioni e le
domande, proposte anche in via riconvenzionale dalla controparte,
in quanto infondate in fatto ed in diritto. In via subordinata, per il
denegato caso in cui il Giudice non ritenga di accogliere la
domanda di risoluzione del contratto, accertare e dichiarare che il
contratto di locazione è definitivamente cessato a far data dal
31.03.2024. Per l'effetto, condannare il convenuto al pagamento
dell'indennità di occupazione dell'immobile dalla cessazione e fino
all'effettivo rilascio, da quantificarsi secondo equità.
Con vittoria delle competenze e delle spese del giudizio.
Per il convenuto: Nel merito I. rigettare la domanda avversaria per
tutto quanto dedotto ed eccepito in ordine all'avvenuto pagamento
dei canoni intimati di giugno 2022, ottobre2023, maggio e giugno
2024 ed alla sussistenza, per i restanti canoni, di un superiore
credito del ### derivante dalla nullità del precedente contratto
c.p.c.; ● In via riconvenzionale, I. accertare e dichiarare la nullità
del contratto locatizio già sorto fra le parti nel 2009, e, per l'effetto,
condannare il ### alla restituzione del deposito cauzionale e dei
canoni percepiti in nero in ragione del detto contratto nullo - € 900
per deposito cauzionale, € 3.300 da febbraio a dicembre 2009 (11
canoni da € 300) ed € 24.000 da gennaio 2010 a marzo2016 (75
canoni da € 320) - per un totale di € 28.200, oltre rivalutazione ed
interessi, o della diversa somma maggiore o minore che sarà
ritenuta di giustizia in via equitativa, dopo eventuale
compensazione dei canoni inevasi riferiti al successivo contratto
registrato; II. accertare e dichiarare l'inadempimento del locatore
rispetto agli interventi di manutenzione straordinaria per i vizi
dell'appartamento, e, per l'effetto, condannarlo al risarcimento dei
danni subiti dal convenuto per la somma che verrà ritenuta di
giustizia anche in via equitativa, eventualmente all'esito di
espletanda ### Con vittoria di spese, diritti ed onorari del
presente giudizio, oltre CPA come per legge, in regime di ### a
spese dello Stato.
MOTIVI IN FATTO E ###
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il ###, il Sig. ### ha intimato al
### sfratto per morosità in riferimento all'immobile a quest'ultimo
concesso in locazione abitativa, sito in ### alla ### n. 44 ;
l'intimante ha dichiarato che il rapporto locatizio in essere fra le
parti era sorto con contratto del 01.04.2016, registrato il ###, ad
un canone annuo pari ad € 3.840, e che il conduttore si era reso
inadempiente per l'importo complessivo di € 6.180 (pari alle
mensilità di Dicembre 2017, Maggio,Giugno, Luglio, Agosto,
Settembre, Ottobre, Novembre e Dicembre 2018, Gennaio,
Febbraio, Marzo, Aprile, Maggio 2019, Febbraio e Marzo 2021,
Giugno 2022, Ottobre 2023, per € 100, Maggio e Giugno 2024) .
Ha chiesto pertanto la convalida dell'intimato sfratto ed in caso di
opposizione ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva,
dunque la declaratoria di risoluzione contrattuale per
inadempimento grave del conduttore e l'emissione di decreto
ingiuntivo nei suoi confronti per euro 6.180,00 oltre accessorie e
spese.
Si è costituito il conduttore dando preliminarmente atto
dell'avvenuto pagamento parziale dei canoni - giugno 2022,
ottobre 2023, maggio e giugno 2024 - ed inoltre eccependo la
dissimulazione della reale data di avvio della locazione, che aveva
avuto inizio nel febbraio 2009, come da contratto del 19.01.2009
mai registrato dal locatore.
Oltre a ciò , dal gennaio 2010, l'intimante avrebbe percepito un
aumento di € 240 annui (da € 3.600 ad € 3.840), in base ad una
clausola di maggiorazione altrettanto contraria alla legge ex ex art.
79 l. 392/78 ; che infine il nuovo contratto redatto dal locatore in
apparente rispetto del termine di registrazione è stato falsamente
qualificato “a canone concordato”, pur in difetto di asseverazione
di un'associazione rappresentativa di categoria e non riportava dati
significativi dichiarati dai contraenti nel 2009, come, ad esempio,
l'appartenenza del mobilio al ### e l'avvenuta corresponsione, da
parte di quest'ultimo, di un deposito cauzionale pari ad € 900.
Il conduttore lamentava pertanto la nullità insanabile del contratto
ed il diritto alla ripetizione dei canoni oltre all'esistenza di vizi
strutturali dell'immobile che gli avevano causato ricorrenti
problematiche di infiltrazioni e muffe tanto che il ### aveva
contratto patologie respiratorie croniche ed era stato costretto ad
eseguire, a sue spese, ripetuti interventi di risanamento di soffitti
e pareti, rimpiazzando, altresì, il proprio mobilio danneggiato: il
tutto con conseguente inadempimento ex art 1575 e 1576 c.c..
Nel corso del giudizio le parti depositavano documentazione,
quindi il giudice con ordinanza 11.9.2024 rigettava la richiesta di
rilascio disponendo il mutamento del rito e formulando proposta
transattiva che prevedeva la prosecuzione del rapporto sino a
gennaio 2026 con rinuncia delle parti alle reciproche pretese
economiche. Parte attrice accettava la proposta mentre parte
convenuta rifiutava.
All'odierna udienza la causa viene posta in decisione. ---000--- Si
premette in diritto quanto al caso di tardiva registrazione del
contratto di locazione che “ La registrazione tardiva del contratto
di locazione svolge efficacia sanante sulla fattispecie contrattuale,
determinando una interferenza tra regole del diritto tributario e
quelle civilistiche attinenti la validità degli atti….. Nel caso di
mancata registrazione nei termini del contratto di locazione ad uso
abitativo, la registrazione tardiva del medesimo, consentita dalle
disposizioni tributarie, determina la “sanatoria per adempimento”
della nullità funzionale del contratto, già prevista dall'art. 1,
comma 346, della l. n. 311/2004, salvaguardando, al contempo,
in applicazione del principio del legittimo affidamento, sancito
espressamente dal novellato art. 13, comma 5, della l. n.
431/1998 (recante “### delle locazioni e del rilascio degli
immobili adibiti ad uso abitativo”) la posizione del conduttore, il
quale abbia medio tempore uniformato la propria condotta alla
previgente normativa di cui al d.lgs. n. 23/2011 e successiva
norma di proroga, poi dichiarata costituzionalmente illegittima,
ponendo in essere una condotta di fatto corrispondente a quella di
diritto tutelata dalla norma. ( Crf Cassazione civile sez. III,
05/03/2019, n.6309 con orientamento ormai pacifico e di recente
confermato da Cass. sez. III, ord. N..5670/2025).
Quanto invece alla gravità dell'inadempimento che legittima lo
sfratto per morosità si rammenta che mentre “.. in tema di
contratto di locazione ad uso commerciale, ai fini dell'emissione
della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per
morosità del conduttore, il giudice deve valutare la gravità
dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo
comportamento successivo alla proposizione della domanda. (
cass. il ###, n. 27955)”, con particolare riguardo
all'inadempimento nell'ambito di un contratto di locazione ad uso
abitativo, è noto che, a seguito dell'entrata in vigore della l. 27
luglio 1978 n. 392, la valutazione della gravità e dell'importanza
dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del
locatore insoddisfatto non è più rimessa all'apprezzamento
discrezionale del giudice. “…. Essa, infatti, risulta predeterminata
legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai
sensi degli art. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla
successiva l. 9 dicembre 1998 n. 431) - a due elementi: l'uno di
ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola
rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per
un importo superiore a due mensilità del canone, l'altro di ordine
temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando,
ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso
dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito
dall'imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del
debitore. “( Cfr Tribunale Roma, ### 6 civile: Sentenza 3 febbraio
2020, n. 2347 Ciò premesso e venendo al caso di specie è pacifico
che le parti avessero fin dal gennaio 2009 sottoscritto un contratto
di locazione che non veniva idoneamente portato alla
registrazione; è altresì pacifico che nell'aprile 2016 veniva
sottoscritto e poi portato alla registrazione un ulteriore contratto,
peraltro sostanzialmente riproducente le medesime condizioni del
precedente ( ciò precisamente con riguardo al canone , da gennaio
2010 stabilito in euro 3840 ,00 annui analogamente agli accordi
del 2016).
Sicchè è possibile affermare, differentemente da quanto sostenuto
dal convenuto, che il contratto del 2016, rispetto al precedente, ne
costituisca la sostanziale riproduzione e ripetizione (oltre che nella
sostanza la prosecuzione) non potendo viceversa trovare
applicazione la giurisprudenza richiamata dal ### (cfr Cass. ord.
30.3.2023 n.8968 peraltro riguardante una fattispecie del tutto
differente) Pertanto, per effetto della registrazione successiva, il
contratto di locazione tra le parti può dirsi sanato con il
conseguente venir meno del diritto alla ripetizione dei canoni.
Venendo alla valutazione del lamentato inadempimento con la
produzione della scrittura 30.7.2019 parte attrice ha dimostrato, a
tale data, la sussistenza di un debito pari ad euro 4.480,00 per
canoni impagati di dicembre 2017 e delle successive 14 mensilità
dal 1.5.2018 al 31.5.2019 e di un accordo per un impegno del ###
al ripianamento entro il ### In seguito, e come emerge dagli atti,
risulta che il ### abbia sanato le morosità successivamente
generatesi relativamente ai mesi di febbraio e marzo 2021, giugno
2022 ed ottobre 2023, maggio e giugno 2024 e luglio agosto 2024
ma non quelle da maggio 2018 a maggio 2019 e dicembre 2017 (
e così per 14 mensilità ) di cui alla predetta scrittura . Risultano
cioè documentati i pagamenti dei canoni fino a novembre 2025 ma
non gli arretrati per buona parte richiamati
nell'accordo/riconoscimento del 30.7.2019.
Tali circostanze evidenziano, ad avviso di chi scrive, un
inadempimento tale da giustificare la risoluzione sia sotto il profilo
quantitativo (in tal caso l'inadempimento è addirittura superiore
all'annualità) sia sotto il profilo temporale. ### permane
nonostante il risalente impegno alla sanatoria cui si aggiunge un
generalizzato ritardo anche nei pagamenti successivi che il
locatore non pare aver tollerato: la scrittura del 2019 e le
successive diffide ne sono la dimostrazione Il contratto di locazione
va dunque risolto per inadempimento del conduttore e questi
condannato al rilascio ed al pagamento dei canoni insoluti per la
somma di euro 4.484,00 oltre ai canoni eventualmente impagati a
scadere fino all'effettivo rilascio, infine al pagamento degli interessi
sui canoni dalla scadenza al saldo.
Non rilevano viceversa i lamentati inadempimenti del locatore
siccome contestati dal ### - in quanto minimamente supportati
documentalmente ed anzi contrastati dalle produzioni dell'attore
quanto ai lavori di efficientamento energetico e manutenzione
straordinaria.
Le spese del giudizio per la regola della soccombenza sono a carico
del convenuto e si liquidano in dispositivo sulla base del decisum
tenuto conto anche della fase sommaria ( pari ad euro 1.024,00
per compensi )
P.Q.M.
Previo accertamento della validità del contratto per le ragioni di cui
in parte motiva ne ### la risoluzione per inadempimento del
conduttore sig.### e lo ### al rilascio dell'immobile nel termine
di gg 20 dalla comunicazione della presente pronuncia ### il sig.
### al pagamento in favore dell'attore della somma di euro
4.484,00 per arretrati oltre ai canoni eventualmente impagati a
scadere fino all'effettivo rilascio, ed altresì al pagamento degli
interessi sui canoni dalla scadenza al saldo ### ogni altra
domanda ed eccezione ### il convenuto al pagamento delle spese
di lite pari ad euro 2824,00 per compensi oltre accessori per legge
spese generali al 15%