Sentenza

MEDIAZIONE Contratto di mediazione Mediatore – Conclusione dell’affare – Provvigione (Cc, articoli 1176, 1755 e 1759)

Tribunale di Milano, sezione V, 9 dicembre 2025 n. 9428
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
Sezione QUINTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona della Giudice dott.ssa ### ha
pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I ### iscritta al n. r.g. 46074/2021 promossa
da:
### & ### S.R.L. (C.F. ###), con il patrocinio dell'avv. ###
dell'avv. ### (###) e dell'avv. ### (###) elettivamente
domiciliato in ### MILANO presso il difensore avv. ### ATTRICE
contro
### (C.F. ###), con il patrocinio dell'avv. ### elettivamente
domiciliato in ### , 20122 MILANO presso il difensore avv. ###
CONVENUTA
CONCLUSIONI.
Per ### & ### S.R.L. “Voglia l'###mo Tribunale adito,
contrariis reiectis: - in via principale: accertare e dichiarare, per i
motivi di cui in atti, che la conclusione della compravendita
dell'immobile tra la convenuta sig.ra ### e il sig. ### è avvenuta
per effetto dell'attività di mediazione svolta dalla ### & ### S.r.l.
e, per l'effetto, condannare la convenuta al pagamento, in favore
della società attrice, dell'importo di ### 82.960,00### (IVA
inclusa) a titolo di provvigione, ovvero del maggiore o minore
importo che risulterà dovuto, oltre interessi come per legge dalla
domanda al saldo; - in via subordinata: nella denegata ipotesi di
mancato accoglimento della domanda principale, accertare e
dichiarare il grave inadempimento della convenuta agli obblighi di
esclusiva, correttezza e buona fede nascenti dal contratto di
mediazione del 18.08.2018, per aver intrattenuto trattative
parallele con l'acquirente avvalendosi di altro mediatore in
pendenza del mandato; e, per l'effetto, condannare la convenuta
al risarcimento di tutti i danni subiti dalla società attrice, da
quantificarsi in misura pari alla provvigione contrattualmente
pattuita e non percepita, e quindi in ### 82.960,00### (IVA
inclusa), ovvero altro maggiore o minore importo che risulterà di
giustizia, anche in via equitativa, oltre interessi come per legge; -
in via ulteriormente subordinata: nella denegata ipotesi di
mancato accoglimento delle domande precedenti, accertare e
dichiarare l'intervenuta violazione, da parte della convenuta, della
“clausola aggiuntiva” relativa all'obbligo di consegna della
documentazione entro 90 giorni; e, per l'effetto, condannare la
convenuta al risarcimento dei danni subiti dalla società attrice, da
quantificarsi in misura pari alla provvigione non percepita, e quindi
in ### 82.960,00### (IVA inclusa), ovvero altro maggiore o
minore importo che risulterà di giustizia, anche in via equitativa,
oltre interessi come per legge; - in ogni caso: con vittoria di spese
e compensi professionali. ### “Piaccia alla giustizia del Tribunale
Ill.mo, contrariis rejectis e previa ogni necessaria declaratoria del
caso in rito e merito, così giudicare: 1. Nel merito.
Respingere ogni domanda attorea in quanto infondata sia in fatto
e sia in diritto per i motivi tutti esposti in comparsa di costituzione
11.04.2022 In ogni caso, con vittoria di spese e competenze del
presente giudizio. ### & ### conveniva in giudizio ###
esponendo di aver svolto per la convenuta l'incarico di mediatore
per la vendita della villa sita il ###, come meglio identificata in
atti, che la convenuta aveva venduto in data ### ai coniugi ###
e ### e chiedeva: - in via principale, l'accertamento del diritto al
pagamento della provvigione e la condanna della convenuta al
pagamento della somma di €.82.960,00 a tale titolo; - in via
subordinata l'accertamento della violazione da parte della
convenuta, della “clausola aggiuntiva” alla clausola penale
presente nel contratto sottoscritto tra le parti in data ### ( che
prevedeva la consegna della documentazione da parte della
convenuta in favore della società attrice nel termine di 90 giorni
dalla sottoscrizione del contratto) e di condannare la convenuta al
risarcimento dei danni tutti da quantificarsi subiti dalla società
attrice a causa dell'intervenuta violazione, danni da quantificarsi in
relazione alla provvigione contrattualmente concordata e non
pagata a causa della mancata conclusione dell'affare , e quindi pari
a €. 82.960,00 ovvero altro maggiore o minore importo che
risulterà dovuto in corso di causa e/o che sarà ritenuto di giustizia,
eventualmente anche in via equitativa, oltre interessi come per
legge.
La convenuta ### si costituiva in giudizio e contestava le
deduzioni avversarie chiedendo il rigetto delle domande attoree.
Le parti depositavano le memorie ex art. 183 VI comma c.c. e con
ordinanza del 25.7.2023, che si richiama e si conferma, non
venivano ammesse le prove orali dedotte dall'attrice “in quanto
irrilevanti ai fini del decidere, essendo le stesse incentrate
esclusivamente sulla conferma delle attività svolte dall'attrice con
potenziali acquirenti, che non hanno dato seguito ad alcuna
trattativa” mentre venivano ammesse le “prove orali dedotte dalla
convenuta nella propria memoria ex art. 183 comma VI n.2 c.p.c.
limitatamente ai capp. 1-5, essendo gli ulteriori capitoli
documentali o irrilevanti ai fini del decidere”.
La causa veniva quindi istruita documentalmente e mediante la
prova testimoniale.
All'udienza del 5 novembre 2025 le parti precisavano le conclusioni
e la parte attrice chiedeva, in aggiunta alle domande già proposte,
in via subordinata, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento
della domanda principale, di accertare e dichiarare il grave
inadempimento della convenuta agli obblighi di esclusiva,
correttezza e buona fede nascenti dal contratto di mediazione del
18.08.2018, per aver intrattenuto trattative parallele con
l'acquirente avvalendosi di un altro mediatore in pendenza del
mandato, con il conseguente effetto risarcitorio, da quantificarsi in
misura pari alla provvigione contrattualmente pattuita e non
percepita, e quindi in ### 82.960,00. La convenuta contestava
l'ammissibilità della predetta domanda non accettando il
contraddittorio.
La causa veniva trattenuta in decisione ex art. 281 quinquies c.p.c.
con la concessione del termine di giorni 20 per il deposito delle
comparse conclusionali e con la discussione orale all'udienza del 4
dicembre 2025.
***
Sono circostanze pacifiche e documentali che: -### & ### S.r.l.
esercita, sin dall'anno 2007, l'attività di mediazione nel settore
immobiliare ed è regolarmente iscritta presso il registro dei
mediatori immobiliari di ### (doc. 1 fasc. attrice); - in data ###,
la sig.ra ### conferiva alla società attrice l'incarico irrevocabile
ed esclusivo di reperire un acquirente dell'immobile, di proprietà
della stessa, sito in ###, ### 2, residence “###”, via ### (doc.
2 fasc. attrice); - l'incarico aveva la durata di mesi quindici
(precisamente dal giorno 01.09.2018 al giorno 31.12.2019), il
prezzo di vendita era pari a euro 1.700.000,00 e la provvigione in
favore della società attrice, in caso di conclusione dell'affare, era
del 4% oltre IVA da calcolare sul prezzo dell'immobile
effettivamente realizzato e da versarsi per intero alla
sottoscrizione del rogito (doc. 2 fasc. attrice). - all'atto del
conferimento dell'incarico, l'immobile presentava delle difformità
urbanistico - catastali (doc. 2 fasc. attrice).
E' inoltre provato documentalmente che in data ### veniva
stipulato il contatto di compravendita della villa tra i sig.ri ### e
### quali parti acquirenti, e la convenuta, quale parte venditrice
(doc. n 16 fasc. attr.).
La questione oggetto della domanda proposta in via principale
dall'attrice, attiene al pagamento della provvigione a seguito della
conclusione dell'affare con la compravendita della villa, che si è
perfezionata in data ### tra i sig.ri ### e ### quali parti
acquirenti, e la convenuta, quale parte venditrice.
È pacifico che la società attrice ha posto in essere l'attività
promozionale per la vendita dell'immobile, pubblicizzando
l'immobile su canali nazionali e internazionali, ma la convenuta
contesta che tale attività abbia portato alla conclusione dell'affare:
“### già si è avuto modo di sottolineare, non è in discussione
l'attività svolta da parte attrice nell'esecuzione del mandato, ma la
rilevanza di essa ai fini della conclusione della compravendita di
cui è causa: prendiamo solo atto, per quanto qui possa rilevare,
che parte attrice, nonostante l'impegno che dice di avere profuso,
non è riuscita a concludere con positivo risultato l'incarico ad essa
conferito, obiettivo invece raggiunto da altra agenzia immobiliare
in via del tutto autonoma rispetto a quella svolta da ### & ###
s.r.l.” (pagina 2 memoria n 3) .
E' altresì provato documentalmente che la vendita della villa della
convenuta si è perfezionata con il ### il ###, a poco più di un
mese dalla scadenza dell'incarico di mediazione dell'attrice
(scaduto in data ###).
Al fine della decisone in ordine al diritto dell'attrice alla
provvigione, occorre valutare se sussista il nesso causale tra
l'attività posta in essere dall'attrice e la compravendita del
6.2.2020, considerato che, ai sensi dell'art. 1755 c.c., il mediatore
ha diritto alla provvigione se l'affare è concluso “per effetto del suo
intervento” e che, per giurisprudenza costante, non è necessario
un nesso eziologico diretto ed esclusivo, essendo sufficiente che
l'attività del mediatore costituisca l'antecedente indispensabile per
pervenire alla conclusione del contratto, anche se le parti abbiano
poi proseguito le trattative autonomamente o con l'intervento di
altri soggetti (cfr Cass., Ordinanza n.11443 del 08/04/2022 In
tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte
in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività
intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in
relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile
per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente
dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla
stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi
conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale
che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il
contratto stesso non si sarebbe concluso.).
Nel caso di specie, oltre all'attività di marketing compiuta
dall'attrice, è provato documentalmente il contatto intervenuto tra
il ### e l'agenzia ### In particolare risulta che in data 4 febbraio
2019 il ### aveva contattato l'agenzia ### chiedendo
informazioni sulla villa; aveva ricevuto dall'agenzia le informazioni
sul prezzo richiesto di € 1.700.000,00, le spese notarili e la
provvigione ed aveva fissato un appuntamento per la visita in loco
con la moglie per i primi giorni di marzo 2019 (doc. n 17 fasc.
attrice).
Risulta anche che il ### aveva annullato l'appuntamento per la
visita con l'agenzia ### allegando impegni di lavoro (e mail = doc.
n 17), senza poi farsi più sentire dall'agenzia attrice ma che, nella
primavera del 2019, aveva visitato la villa accompagnato da ###
al quale si era rivolto dopo il contatto con l'attrice, come è provato
dalle testimonianze di ### e ### In particolare la testimone ###
ha dichiarato: “Il francese ha spiegato che aveva visto la casa col
### perchè già da tempo trascorreva le vacanze a ### e aveva
intenzione di comprare. Sono a conoscenza della circostanza
perchè ero a casa a ### con mia mamma nel corso di un incontro
fra loro ed il ### poteva essere la primavera del 2019 ma non
ricordo la data esatta. ### mamma rispose al ### che non
poteva vendere perchè aveva dato il mandato ad un'altra agenzia.”
La predetta testimonianza prova quindi che il ### aveva
incontrato a ### la convenuta, alla presenza di ### quando
l'incarico di mediazione dell'attrice era ancora in corso e che, prima
dell'incontro, aveva visitato la villa con il ### La testimonianza di
### non scalfisce la ricostruzione dei fatti come suesposti, anche
se appare poco credibile in alcuni punti.
Infatti deve, in primis, rilevarsi che dal rogito del 6.2.2020 (doc. n
16) risulta che il ### è un agente immobiliare, titolare
dell'agenzia ### di ### ed iscritto al n 402 del ruolo degli agenti
immobiliari. Inoltre, nello stesso rogito, le parti venditrice ed
acquirente hanno dichiarato che la compravendita era stata
conclusa con la mediazione di ### e che la venditrice non aveva
corrisposto alcun compenso a titolo di provvigione mentre
l'acquirente aveva corrisposto la provvigione di € 30.000,00.
La testimonianza del ### laddove si presenta solo quale
amico/conoscente delle parti e dichiara di non aver percepito le
provvigioni dal ### quale mediatore, è dunque in contrasto con
quanto risulta dal rogito del 6.2.2020. Inoltre il ### dopo aver
riferito di aver messo in contatto il ### con la ### e di averlo
accompagnato a visitare la villa, ha dichiarato di non ricordare “il
dettaglio dell'agenzia ###”, ma sul punto è poco credibile essendo
il ### un professionista del settore che difficilmente può non
ricordare proprio l'incarico di mediazione che era in corso con
l'agenzia ### che la convenuta aveva dichiarato nell'incontro a
### in cui era presente il ### come confermato dalla
testimonianza di ### In definitiva è provato che il primo contatto
informativo è avvenuto con la ### & ### che ha fornito al ###
le informazioni richieste rendendosi disponibile alla visita in loco e
che la trattativa per l'acquisto della villa è proseguita con la
convenuta tramite ### durante l'incarico di mediazione in
esclusiva dell'attrice. A ciò deve aggiungersi che la conclusione
dell'affare è avvenuta il ###, dopo solo un mese dalla scadenza
del mandato dell'agenzia attrice ed allo stesso prezzo indicato
inizialmente dalla predetta agenzia di € 1.700.000,00.
Le circostanze suesposte fanno ritenere la sussistenza del nesso
causale tra la compravendita del 6.2.2020 e la trattativa avviata
con l'agenzia ### nel febbraio 2019, che costituisce l'antecedente
causale indispensabile per la successiva conclusione dell'affare.
Né vale ad interrompere il nesso causale la consapevolezza della
convenuta della violazione del mandato in esclusiva conferito
all'attrice, che è provata dalla testimonianza della figlia della
convenuta, in quanto ciò che rileva è che la trattativa ha avuto
inizio con il contatto e lo scambio di informazioni tra il ### e
l'agenzia ### in data 4 febbraio 2019, si è sviluppata nel periodo
in cui il mandato era efficace salvo poi concludersi al di fuori (poco
dopo lo scadere) del rapporto contrattuale con l'attrice.
Deve quindi essere accolta la domanda proposta in via principale
dall'attrice, che ha diritto al pagamento della provvigione, che va
determinata nella misura pattuita nella lettera di incarico (doc n 2
fasc. attrice) pari al 4% oltre IVA sul prezzo di vendita.
Considerato che l'immobile è stato venduto al prezzo di €
1.700.000,00, l'importo dovuto a titolo di provvigione è pari a €
68.000,00, oltre IVA al 22%, per un totale di € 82.960,00.
Sulla somma predetta maturano gli interessi moratori ex art. 1284
IV comma c.c. dalla domanda giudiziale (ossia dalla notifica della
citazione del 9.11.2021) al saldo. ### della domanda principale
esonera dall'esame delle domande subordinate proposte
dall'attrice e delle relative contestazioni della convenuta.
Le spese di lite di lite seguono la soccombenza della conventa e si
liquidano come da dispositivo ex D.M. 147/2022, applicando il
compenso medio per tutte le fasi processuali per la causa di valore
compreso tra € 52,000,01 a € 260.000,00.
P.Q.M.
il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed
eccezione disattesa e/o assorbita, così dispone: 1) accerta e
dichiara che la conclusione della compravendita dell'immobile della
convenuta è avvenuta per effetto dell'attività di mediazione svolta
dalla ### & ### S.r.l. e, per l'effetto, condanna la convenuta al
pagamento a favore dell'attrice della somma di €.82.960,00 a
titolo di provvigione, oltre agli interessi moratori ex art. 1284 IV
comma c.c. dal 9.11.2021 al saldo; 2) condanna la convenuta alla
rifusione delle spese di lite in favore dell'attrice che liquida in €
14.103,00 per compenso, € 759,00 per il contributo unificato, oltre
15% spese forf., c.p.a. e iva come per legge.