Sentenza

MEDIAZIONE Mediatore - Obblighi - Provvigione (Cc, articoli 1176, 1755 e 1759)

Osserva in sentenza il Tribunale di Napoli come il diritto alla provvigione del mediatore immobiliare postuli la conclusione dell’affare per effetto della sua attività (articolo 1755, I, c.c.). Occorre, dunque, che tra l’intervento del mediatore e la conclusione dell’affare vi sia un nesso di causalità adeguata, alla stregua di un giudizio ex post (ad affare concluso), incombendo sul professionista la relativa prova, senza che l’aver messo le parti in relazione tra loro basti, di per sé, ad attribuire all’intervento il carattere dell’adeguatezza. In particolare, sebbene la firma di un cd. foglio visita possa essere utile per dimostrare l’attività del mediatore, non è di per sé sufficiente a garantire il diritto alla provvigione: è sempre necessario valutare se l’intervento del mediatore abbia avuto un’efficacia causale adeguata nella conclusione dell’affare.

In sintesi, non basta il mero fatto di aver messo le parti in relazione tra loro per conferire all’intervento il carattere dell’adeguatezza causale, essendo necessario che il mediatore abbia utilmente collegato le parti intervenendo nelle varie fasi delle trattative, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, nel senso che quest’ultimo possa ritenersi conseguenza dell’opera prestata dall’intermediario secondo il principio della causalità adeguata.

Con la precisazione, infine, che il mediatore deve operare secondo diligenza qualificata ai sensi dell’articolo 1176 c.c., diversamente dovendosi ritenere responsabile per la violazione degli obblighi informativi posti a suo carico. Invero, l’articolo 1759, I, c.c. impone un particolare obbligo informativo la cui ampiezza deve conformarsi alla natura professionale dell’attività del mediatore e che ricomprende tutte le notizie che questi è in grado di acquisire mediante le ordinarie visure presso i pubblici registri o le usuali verifiche volte ad assicurare la valutazione e la sicurezza dell’affare, non potendo neppure escludersi, in linea di principio, l’esigibilità di una più penetrante verifica degli elementi rilevanti sulla valutazione e sicurezza dell’affare, ove esso presenti - in concreto - particolari caratteristiche che impongano un più inteso sforzo di approfondimento.

    Tribunale di Napoli, sezione XI, 21 luglio 2025 n. 7300
Tribunale di Napoli, Sentenza n. 7300/2025 del 21-07-2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
XI SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica nella persona della G.O.P. ### ha
pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. ###/2022 del Ruolo Generale degli Affari
Civili Contenziosi del Tribunale di Napoli, XI sez. Civile avente ad
oggetto: provvigioni mediazione immobiliare
TRA
### c.f. ### con l'avv. ### c.f. ### Attrice
E
### c.f. ### con gli avv.ti ### c.f. ### e ### c.f. ### c.f.
### con l'avv. ### c.f. ### Convenute Conclusioni in atto.
Ragioni di fatto e diritto della decisione
### di ### ha evocato in giudizio la sigra ### e la sigra ###
per sentire accertare che con il proprio tramite le parti venivano
messe in contatto per l'acquisto del cespite sito in Napoli alla ###
45 compiutosi con il rogito del ### del 28.04.2021 rep. 856 racc
687 e, pertanto, dichiarare maturato il diritto dell'attrice a
percepire le provvigioni per la mediazione ai sensi dell'art. 1754 cc
e ss, per l'effetto condannare la ### e sigra F. ### al pagamento
in proprio favore di €11.000,00 oltre iva ciascuna a titolo di
provvigioni, pari al 2% del prezzo di vendita indicato nell'atto
pubblico di €550.000,00 oltre interessi moratori dal 30.3.2021 al
soddisfo o in subordine legali fino all'introduzione della domanda e
al tasso di cui all'art. 1284 cc. IV cpc dall'introduzione del presente
giudizio fino al soddisfo. ### di avere ricevuto l'incarico verbale
di vendere tramite il sig. ### di avere effettuato attività di
promozione del cespite sui siti web e cartelloni, che le visite
dell'immobile si svolgevano alla presenza del sig. ### fratello
della sigra ### che la sigra ### avrebbe visitato l'immobile il 12
dicembre 2020 e che, successivamente, in data ### il sig. ###
avrebbe interrotto le visite per esservi problemi nella pratica di
condono, ma che era emerso che a distanza di 2 mesi e mezzo
dalla visita della sigra ### S. si addiveniva proprio tra le parti alla
compravendita dell'immobile.
La sigra ### chiedeva di essere estromessa dal giudizio per la
carenza di legittimazione passiva , con addebito di spese in capo
all'attrice , disporre la chiamata in causa dell'agenzia ### srl in
plrpt per essere dalla stessa garantita e manlevata, nel merito di
rigettare la domanda attrice con vittoria di spese e competenze
professionali oltre oneri come per legge, nel merito e, in subordine
di condannare in via esclusiva la sigra ### al pagamento delle
provvigioni, in via gradata riconoscere nel merito obbligato al
pagamento di quanto richiesto la suindicata ### e, per l'effetto
condannarla al riversamento delle provvigioni riscosse nella misura
che sarà ritenuta congrua, in ogni caso con vittoria di spese e
competenze oltre oneri di legge. ### chiedeva evocarsi in
giudizio la sig.ra F. ### e il sig. ### per essere tenuta indenne
e manlevata dal pregiudizio eventualmente derivante dalla
domanda attorea, disporre la chiamata in causa del ### in p lrp t
del sig. ### in via principale nel merito rigettare la domanda
attorea, con vittoria di spese e compensi di lite.
La chiamata in causa del terzo in ambedue i casi fu rigettata dal
precedente G.I. D.ssa ###.
Esaurita l'attività istruttoria la causa veniva introitata a sentenza.
La Gop osserva che dall'istruttoria è emerso che l'incarico verbale
fu dato al sig. ### che non si è mai qualificato come affiliato alla
### la sigra ### in sede di interrogatorio formale ha dichiarato
di non avere mai avuto conoscenza né tantomeno contatti o
rapporti con funzionari ed agenti della ### alla visita
dell'immobile del 12.12.2020 le parti convenute non hanno avuto
modo di conoscersi in quanto la sigra ### era residente in altra
regione.
Anche la sig.ra ### ha dichiarato che in sede di visita all'immobile
il sig. ### quando si è presentato di sicuro non fece il nome di
alcuna società e che lo stesso aveva un rapporto amicale con il
fratello della sigra ### sottolineava che il ### aveva mostrato
un atteggiamento non impegnato né professionale.
La sig. ra ### dichiarava che il soggetto che avrebbe curato la
mediazione non solo arrivò con 20 minuti di ritardo durante la
visita concordata dell'appuntamento, ma soprattutto non forniva
alcuna informazione in ordine alla situazione urbanistica ed edilizia
del bene.
Non è stato provato, dunque, che l'opera del ### fosse stata
idonea alla conclusione dell'affare, non avendo mai mostrato alcun
atteggiamento collaborativo e /o costruttivo ai fini della vendita.
La giurisprudenza , infatti, è concorde nel ritenere che ai sensi
dell'art. 1755 c. 1 c.c. il diritto alla provvigione del mediatore
immobiliare postula la conclusione dell'affare per effetto della sua
attività, dunque, occorre che tra “l'intervento del mediatore e la
conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, alla
stregua di un giudizio ex post, ad affare concluso, ed incombendo
sul professionista la relativa prova, senza che l'aver messo le parti
in relazione tra loro basti -di per sé- ad attribuire all'intervento il
carattere dell'adeguatezza (cfr. Cass. sez. II, 08/01/2024 n. 538,
C.C. sent. 11443/2022, C.C. sent. 3165/2023 (in particolare tale
ultima sentenza sottolinea che, sebbene la firma di un "foglio
visita" possa essere utile per dimostrare l'attività del mediatore,
non è di per sé sufficiente a garantire il diritto alla provvigione. È
sempre necessario valutare se l'intervento del mediatore abbia
avuto un'efficacia causale adeguata nella conclusione dell'affare).
In sintesi, la sentenza della Cassazione n. 3165/2023 ribadisce che
il diritto alla provvigione del mediatore immobiliare sorge solo se
la sua attività ha avuto un ruolo causale rilevante nella conclusione
dell'affare, e non semplicemente per aver messo in contatto le
parti.
Non è sufficiente, dunque, in ambito di intermediazione
immobiliare, il mero fatto di aver messo le parti in relazione tra
loro per conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza
causale, essendo invece necessario che il mediatore abbia
utilmente collegato le parti intervenendo nelle varie fasi delle
trattative, così da realizzare l'antecedente indispensabile per
pervenire alla conclusione del contratto, nel senso che quest'ultimo
possa ritenersi conseguenza dell'opera prestata dall'intermediario
secondo il principio della causalità adeguata. ### altro
orientamento qui richiamato non sussiste il diritto alla provvigione
quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento
del mediatore senza risultato positivo, le parti siano
successivamente pervenute alla conclusione dell'affare in maniera
indipendente da quell'originario intervento, per effetto di iniziative
nuove non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate.
Ovvero l'intervento di un secondo mediatore non è di per sé idoneo
a recidere il nesso di causalità tra l'operato del primo mediatore e
la conclusione dell'affare, essendo necessario che, dopo il
fallimento delle trattative avviate per l'intervento del primo
mediatore, la conclusione dell'affare sia effettivamente
indipendente da tale intervento (CC.sez. III, sent. 1120/2015).
Nel caso in specie la mancata informazione della ### o chi per
esso sull'abuso che presentava l'immobile ha distolto l'acquirente
dall'interesse verso il cespite e, dunque, l'avvio di una trattativa.
Ciò dimostra l'indipendenza della conclusione dell'affare tra le parti
dall'intervento del primo mediatore.
E' noto, infatti, che il mediatore deve operare secondo diligenza
qualificata ai sensi dell'art. 1176 cc , diversamente è responsabile
per la violazione degli obblighi informativi posti a suo carico (C.C.
sent. 4415/2017).
E' stato provato che il raggiungimento dell'affare è avvenuto ad
opera della ### & ### srl che è stata espressamente incaricata
e che compare nell'atto di compravendita del 28.4.2021 dove
risulta che la provvigione di €6100.00 è stata corrisposta
all'intermediario dalla sola parte acquirente ed accettata e ritenuta
congrua dalla menzionata società di intermediazione immobiliare.
La domanda attorea è quindi infondata e non va accolta.
Considerato comunque che legittimamente l'attrice evocava in
giudizio ambedue le parti processuali convenute per la compiuta
visita all'immobile, si ritiene utile disporre la compensazione delle
spese di lite tra le stesse.
Il Tribunale monocratico, nella persona della sottoscritta G.O.P.,
definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o
assorbita, così dispone:
P.Q.M.
Non accoglie la domanda attorea, non accoglie l'eccezione di
carenza di legittimazione passiva, compensa le spese di lite.