Sentenza

SUCCESSIONE - Conformità urbanistica e catastale per lo scioglimento della comunione ereditaria (Dpr 6 giugno 2001 n. 380, articolo 46; Legge 28 febbraio 1985 n. 47, articoli 17 e 40; Legge 27 febbraio 1985 n. 52, articolo 29-bis)

La conformità urbanistica, da cui deriva quella catastale, è requisito indispensabile per la validità del trasferimento della proprietà e quindi per lo scioglimento della comunione. Infatti, gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall’art. 46, comma 1, del D.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 17 della L. n. 47 del 1985) e dall’art. 40, comma 2, della L. n. 47 del 1985, per gli atti tra vivi aventi a oggetto diritti reali relativi a edifici o a loro parti, ove da essi non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria.

    Corte d’Appello Roma, sezione V, sentenza, 31 luglio 2025 n. 4755 – Pres. D’Avino; Cons. Rel. Budetta
CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZ. V CIVILE
composta da:
dott.ssa Marianna D'Avino - Presidente
dott.ssa Maria Grazia Serafin - Consigliere
dott.ssa Mariarosaria Budetta - Consigliere rel.
riunita in camera di consiglio,
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. r.g. …/2019, vertente
tra
M.N. e M.N., rappresentati e difesi dall'Avv. …
Appellanti
E
A.N., rappresentato e difeso dall'Avv. …
Appellato
OGGETTO: divisione ereditaria.
Svolgimento del processo - Motivi della decisione
Con atto di citazione notificato il 28 Settembre 2015, M.N. e M.N. convenivano in giudizio, dinanzi
al Tribunale di Roma, A.N. per sentir accertare e dichiarare, previa ammissione di CTU, lo
scioglimento della comunione ereditaria e per l'effetto dichiarare la divisione giudiziale dei beni
immobili facenti parte dell'asse ereditario descritto dell'atto di citazione, siti in R., Via G. R. n. 80/A
- 82, e assegnare ad ognuno dei coeredi la parte corrispondente alla propria quota effettuando gli
opportuni conguagli e/o accrescimenti.
In alternativa, chiedevano di condannare A.N. al pagamento a favore di M.N. della somma di Euro
8.000,00 e di Euro 390, 21 oltre rivalutazione e interessi ovvero della diversa somma, maggiore o
minore, come dovuta a seguito di apposita consulenza tecnica o a seguito di applicazione del criterio
equitativo, ed a favore di M.N. della somma di Euro 8000,0 e di Euro 1487,67 oltre rivalutazione e
interessi ovvero della diversa somma, maggiore o minore, dovuta a seguito di apposita consulenza
tecnica o a seguito di applicazione del criterio equitativo che si invoca, per il godimento di porzioni
immobiliari di estensione maggiore di quella goduta dal convenuto, e a titolo di rimborso delle
maggiori tasse versate da quest'ultimo rispetto all'estensione del bene goduto. Nell'ipotesi in cui gli
immobili non fossero risultati comodamente divisibili, chiedevano di comprendere l'intero
compendio immobiliare con addebito dell'eccedenza nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto
alla quota maggiore, o nelle porzioni di più coeredi qualora questi ne avessero richiesto
congiuntamente l'attribuzione, ovvero ancora procedere alla vendita degli immobili all'incanto, con
attribuzione del ricavato tra i coeredi.
Con comparsa di costituzione e risposta, si costituiva tempestivamente e ritualmente nel giudizio di
primo grado A.N., contestando le domande di parte attrice, contestando inoltre l'affermazione degli
attori sul suo comportamento o poco collaborativo per addivenire ad una divisione ereditaria,
essendosi egli reso da subito disponibile a dividere i beni nella soluzione che più rispecchiasse i
reciproci interessi, in particolare condividendo la scelta di non modificare gli assetti ormai esistenti
per essere già abitate dai tre fratelli; si contestavano le richieste di restituzione dei frutti civili
avanzate dall'attore atteso che l'intero compendio immobiliare ricaduto in eredità poiché la scelta
degli eredi "era avvenuta di comune accordo tra i fratelli" e per motivi di gusto e di esigenze
personali, per cui non vi sarebbe stata alcuna volontà di esclusione degli altri coeredi nel godimento
del bene comune. Si contestavano comunque i conteggi approssimativi di richiesta dei frutti civili
formulata dagli attori, stante comunque la diversità di metrature anche tra gli appartamenti utilizzati
dagli altri due fratelli. In merito alla richiesta di rimborso delle tasse corrisposte in più per i pochi
metri di differenza pochi metri di differenza, se ne contestava fermamente la quantificazione.
Con sentenza n. 1964/2019, il tribunale di Roma ha respinto le domande, compensando le spese di
lite e così motivando:
"… la domanda di divisione non può essere accolta.
La espletata consulenza tecnica d'ufficio ha permesso di accertare che i beni immobili oggetto di
causa presentano, nello stato di fato in cui attualmente si trovano, plurime difformità rispetto alle
risultanze del Catasto; difformità dovute all'edificazione di locali ad uso box, alla realizzazione di
una scaletta di collegamento con il piano terra, alla demolizione parziale di tramezzi e alla
demolizione parziale di tramezzi e alla costruzione di un volume tecnico su un balcone. Ne consegue
l'incommerciabilità, e, di conseguenza, l'indivisibilità dei cespiti de quibus stante il chiaro disposto
dell'art. 29 della L. n. 52 del 1985 come introdotto dall'art. 19 co. 14 del D.L. n. 78 del 2010(convertito
con modificazioni in L. n. 122 del 2010) a norma del quale "Gli atti pubblici e le scritture private
autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione
di diritti reali su fabbricati esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per
le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle
planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo
stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia
catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un 'attestazione di conformità rilasciata
da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastali. Prima della stipula
dei predetti atti, il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le
risultanze dei registri immobiliari".
La disposizione menzionata è senza dubbio applicabile anche alle divisioni giudiziali sia perché i
provvedimenti giudiziali rientrano nel genus degli atti pubblici sia perché, altrimenti, la prescrizione
normativa si presterebbe ad una facile elusione, consentendo di pervenire, attraverso una simulata
controversia da portare in giudizio, al risultato vietato dal legislatore. Ed invero, non è revocabile in
dubbio che alle parti sia "preclusa la realizzazione, per via giudiziaria, di un programma negoziale
non altrimenti perseguibile, siccome illecito " (cfr. in tal senso, sia pure con riferimento alla nullità
prevista dall'art. 17 della 'L. 28 febbraio 1985, n. 47, Cass. 17.1.2003, n. 630)".Pertanto, la domanda di
scioglimento della comunione non può che essere rigettata. Non miglior sorte può avere la domanda
di natura obbligatoria pure proposta dagli attori. Deve infatti ritenersi che il godimento separato
degli immobili comuni sia stato oggetto di uno specifico accordo tra i tre fratelli i quali, di
conseguenza, non possono certo pretendere alcunché l'uno dall'altro in relazione al diverso valore
delle unità immobiliari concordemente ripartite"
Il tribunale ha quindi respinto le domande, compensando le spese del giudizio, ponendo le spese di
CTU a carico delle parti in proporzione delle quote ereditarie.
Gli attori soccombenti M.N. e M.N. hanno proposto appello avverso detta sentenza, deducendone
la erroneità e chiedendone la riforma per i motivi di seguito indicati, con l'accoglimento delle
domande proposte.
L'appellato si è costituito, deducendo la infondatezza dei motivi di appello e chiedendone il rigetto.
All'esito del deposito delle note scritte sostitutive dell'udienza del 24 ottobre 2024, la causa è stata
assegnata in decisione.
L'appello è infondato.
Con il primo motivo di appello, gli appellanti hanno lamentato la erroneità della sentenza, nella
parte in cui il tribunale ha dichiarato "l'incommerciabilità e, di conseguenza, l'indivisibilità dei
cespiti oggetto della domanda di divisione" tale erroneità è stata dedotta dagli appellanti in
considerazione di quanto ritenuto "da plurime pronunce della Suprema Corte che, con riferimento
alla formulazione dell'articolo 17 (e dell'art. 40) della L. n. 47 del 1985, poi riprodotto dall'art. 46 del
D.P.R. n. 380 del 2001, avevano escluso che tra le ipotesi di nullità di cui ai predetti artt. 17 e 40 della
L. n. 47 del 1985 rientrasse lo scioglimento della comunione ereditaria", e "ciò in considerazione della
natura mortis causa dell'atto di divisione di immobili provenienti dalla successione a causa di morte,
che esclude detta ipotesi dall'ambito applicativo dell'art. 17 della norma richiamata (nonché del
correlato art. 40), che testualmente limita la nullità agli atti "tra vivi".
L'appellante ha poi dato atto nella comparsa conclusionale, che successivamente alla proposizione
del presente appello, è intervenuta la sentenza n. 25021/2019 delle Sezioni Unite della Suprema Corte
che ha enunciato il principio di diritto secondo cui "Gli atti di scioglimento della comunione
ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità, prevista dal D.P.R. 6 giugno
2001, n. 380, art. 46, comma 1, (già L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17) e dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47,
art. 40, comma 2, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti dai
quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione
rilasciata in sanatoria", rilevando che "Tale sentenza suscita, tuttavia, numerose perplessità" -
evidenziate nelle difese degli appellanti, che hanno quindi chiesto alla Corte una diversa soluzione
interpretativa.
La censura è infondata: va rilevato invero che il primo giudice ha statuito il rigetto della domanda
di scioglimento per la mancanza - per la oggettiva presenza di abusi edilizi riscontrati dal CTU -
della dichiarazione di conformità urbanistica e catastale, in contrasto con l'art. 29, comma 1 bis della
L. n. 52 del 1985. L'appellante impugna invece solo in merito alla violazione dell'art. 46 D.P.R. n. 380
del 2001, focalizzando le proprie deduzioni sull'interpretazione giurisprudenziale e sulla tipologia
di abuso individuato, nulla argomentando in ordine all'art. 29, comma 1 bis L. n. 52 del 1985, ritenuto
invece dal primo giudice (e la Corte condivide) assorbente di ogni altra questione e peraltro non
specificamente contestato).
Ed invero, la conformità urbanistica, da cui deriva quella catastale, è requisito indispensabile per la
validità del trasferimento della proprietà e quindi per lo scioglimento della comunione:
anche di recente la S.C. ha statuito (Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 10499 del 22/04/2025) che "Gli atti di
scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità
prevista dall'art. 46, comma 1, del D.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 17 della L. n. 47 del 1985) e dall'art.
40, comma 2, della L. n. 47 del 1985, per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici
o a loro parti, ove da essi non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o
della concessione rilasciata in sanatoria.
Condivisibile quindi sul punto la decisione del Tribunale, che evidenzia poi come non possa ritenersi
provata la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie dell'immobile oggetto di
causa (anzi essendo emerso il contrario dalla CTU espletata), conformità richiesta a pena di nullità
dalla normativa vigente, così come confermato anche dalla giurisprudenza di legittimità,
intervenuta più volte trattando la questione nell'ambito dell'esecuzione specifica dell'obbligo di
concludere un contratto ma i cui principi possono ben essere richiamati in materia di scioglimento
della comunione per cui "la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della L. n.
52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte
del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al
momento della decisione (…)" (Cass. Civ. Sez. 2, Sent. n. 20526 del 29.09.2020).
Ne consegue che il motivo di appello è inidoneo ad inficiare la sentenza impugnata, che deve
pertanto essere confermata.
Va peraltro rilevato che il chiaro tenore della sentenza - peraltro a sezioni unite - Cass. n. 25021/2019,
richiamata dall'appellante quanto alle ulteriori questioni sollevate sulla natura dell'atto di
scioglimento della comunione ereditaria, esclude la diversa interpretazione sul punto prospettata
dagli appellanti.
Parimenti infondato è il motivo di appello relativo alla domanda di condanna al pagamento dI una
somma corrispondente al godimento di una maggiore estensione dei beni immobili oggetto della
comunione ereditaria.
Premesso che "In tema di divisione, in caso di utilizzazione esclusiva del bene comune da parte di
un comproprietario, l'occupante è tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili
ricavabili dal godimento indiretto, solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di
utilizzare il bene in maniera diretta senza nulla ottenere e ne abbia tratto un vantaggio patrimoniale"
(Cass. Sez. 2 - Ordinanza n. 31105 del 08/11/2023), nel caso di specie nessuna richiesta in tal senso
risulta mai inviata dagli odierni appellanti, i quali a loro volta (circostanza pacifica) usufruiscono a
titolo esclusivo ciascuno di altri beni immobili parimenti in comunione.
Parimenti infondato è poi l'ulteriore motivo di appello, con il quale si richiede la restituzione di
somme versate dagli appellanti per spese comuni, in misura asseritamente maggiore rispetto al
dovuto in relazione alla estensione delle unità immobiliari rispettivamente occupate, in quanto le
spese sono collegate alla (con)titolarità dei beni, e quindi alle rispettive - ed eguali - quote ereditarie,
per cui anche l'obbligazione al relativo pagamento si ripartisce in pari misura, salvo diverso accordo.
L'appello va quindi respinto.
Tenuto conto che la incommerciabilità - e quindi indivisibilità - in questa sede dell'immobile è
causata anche dalle difformità presenti sugli immobili degli appellanti, come risulta dalla CTU, sono
apprezzabili gravi ed eccezionali ragioni che giustificano la compensazione delle spese anche del
presente grado di giudizio.
P.Q.M.
La Corte, definitivamente pronunciando, così provvede:
rigetta l'appello e compensa tra le parti le spese del grado.
Dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore
importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'atto di appello, a norma dell'art. 13
co. 1 quater D.P.R. n. 115 del 30 maggio 2002.
Conclusione
Così deciso in Roma, il 28 luglio 2025.
Depositata in Cancelleria il 31 luglio 2025