Sentenza

SUCCESSIONE - Successione, diritto di superficie e occupazione sine titulo (Cc articolo t. 936, 1147, 1571, 1575; articolo 37 della L. 27 luglio 1978, n. 392)

La scrittura privata che costituisce un diritto di superficie su un fondo, senza previsione di corrispettivo a favore del concedente, assume i caratteri di una donazione e, in assenza della forma solenne richiesta per le donazioni, è nulla per difetto di forma. La causa del negozio deve risultare dal documento scritto, non potendo essere integrata da prove testimoniali o elementi extratestuali. La donazione indiretta si realizza tramite la stipulazione di un negozio tipico oneroso che produce, oltre all’effetto diretto, anche quello indiretto dell’arricchimento del destinatario. Tuttavia, se manca la causa onerosa, non si può configurare una donazione indiretta e resta necessario il rispetto della forma solenne. L’acquisto per usucapione della proprietà del suolo è incompatibile con la tesi della costituzione del solo diritto di superficie. La disponibilità del fondo e delle opere deve essere provata in modo distinto e non può fondarsi su allegazioni contraddittorie. Il contratto di locazione stipulato da chi non è proprietario del bene non è invalido, ma inefficace nei confronti del legittimo proprietario. La legittimazione a concedere in locazione può spettare anche al detentore, purché la detenzione non sia illecita. Tuttavia, il contratto non può essere opposto al terzo proprietario se manca un titolo giuridico che legittimi la detenzione.

Il caso in esame, riguarda una complessa controversia successoria e immobiliare relativa a un appezzamento di terreno sito a Napoli, oggetto di due testamenti, impugnazioni e rivendicazioni tra eredi e aventi causa. Il testamento pubblico del 2000, che designava alcuni eredi, è stato annullato per incapacità della disponente, con conseguente apertura della successione secondo un precedente testamento del 1988. Gli eredi riconosciuti hanno chiesto il rilascio del fondo, occupato da altri soggetti senza titolo, con richiesta di demolizione delle opere realizzate (campo di calcetto e manufatti). La madre di uno degli occupanti ha rivendicato la proprietà delle opere per diritto di superficie o, in subordine, per usucapione, ma entrambe le domande sono state rigettate. Il Tribunale ha condannato gli occupanti al rilascio del bene e al risarcimento del danno da occupazione sine titulo, riconoscendo però agli stessi un indennizzo per le opere realizzate in buona fede, commisurato all’incremento di valore del fondo. In appello, sia il gravame principale che quello incidentale sono stati rigettati.

La sentenza ribadisce che il diritto di superficie può essere costituito tramite contratto, ma se la costituzione avviene con scrittura privata e senza previsione di un corrispettivo a favore del concedente, tale atto assume la natura di donazione. In tal caso, la legge richiede la forma solenne dell’atto pubblico, prevista per le donazioni (articolo . 782 c.c.), pena la nullità dell’atto stesso. La causa del negozio (cioè la ragione giuridica che giustifica il trasferimento) deve risultare dal documento scritto; non è ammesso integrare la causa con prove testimoniali o elementi estranei al documento.

Se il diritto di superficie è costituito con scrittura privata senza corrispettivo, e quindi come donazione, ma senza la forma pubblica, l’atto è nullo. Di conseguenza, il preteso superficiario non può vantare alcun diritto reale opponibile ai terzi o agli eredi del concedente. Questo principio tutela la certezza dei traffici giuridici e la trasparenza nei trasferimenti di diritti reali immobiliari.

    Corte d’Appello Napoli, Sez. II, sentenza, 3 giugno 2025, n. 2820 – Pres. Piscitiello, Cons. Rel. Maorana
La Corte d'appello di Napoli, seconda sezione civile, in persona dei magistrati:
- dr.ssa Alessandra Piscitiello - Presidente -
- dr.ssa Maria Teresa Onorato - Consigliere-
- dr.ssa Paola Martorana - Consigliere relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. R.G. …/2021, riservata in decisione, all'esito di trattazione
scritta ex art. 127 ter c.p.c., con ordinanza comunicata il 14.11.2024, con cui sono stati
concessi alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali
e vertente
TRA
M.C., in proprio e nella qualità di erede di A.R., (c.f. (...)) e S.V. (c.f. (...)) rappresentati e difesi
dagli Avvocati …(c.f. (...)) e ….(c.f. (...)) presso il cui studio in Napoli, alla via…, sono
elettivamente domiciliati
APPELLANTI
CONTRO
S.R. (C.F. (...)) ed altri rappresentati e difesi dall'Avv. …(c.f. (...)) presso il cui studio in…,
alla via…., sono elettivamente domiciliati
APPELLATI- APPELLANTI INCIDENTALI
NONCHE’ CONTRO
S.S., S.S. e R.S.
APPELLATI CONTUMACI
Svolgimento del processo - Motivi della decisione
1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. S.R. ed altri hanno convenuto M.C. e S.V. dinanzi al
Tribunale di Napoli, deducendo che S.R. aveva impugnato il testamento pubblico del 7
febbraio 2000 - con cui G.R. aveva designato quali eredi M.C., S.S., e i figli del germano G.R.
- ai fini del suo annullamento per incapacità di intendere e di volere della disponente,
essendo la de cuius affetta da demenza senile ed inabilità lavorativa al 100% e che con
sentenza n. ... del 2009 il Tribunale di Napoli aveva accolto tale domanda, annullando il
predetto testamento e dichiarando aperta la successione di R.G. in virtù del testamento
pubblico del 10 marzo 1988, pubblicato innanzi al notaio Alfonso Monda il 25.5.2005, e
registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Napoli 4 al n. 46849 il 30.5.2005. Con tale
precedente testamento, la de cuius aveva disposto in favore dei ricorrenti
dell'appezzamento di terreno sito in N.- sez. P., via G.A. C., riportato in catasto terreni di
N., f.(...), p.lla (...).
Sulla scorta di tale premessa e in virtù di tale titolo proprietario, gli istanti chiedevano il
rilascio del cespite in questione, occupato da M.C. e dal suo coniuge S.V., in quanto detenuto
senza titolo, con condanna alla demolizione del campo di calcetto e ogni manufatto ivi
insistente.
Sospeso il giudizio ai sensi dell'art. 295 c.p.c.; rigettata, con sentenza n. 3480/2014, della
Corte di appello di Napoli, l'impugnazione avverso la sentenza di annullamento del
testamento del 7 febbraio 2000, con ricorso ex art. 297 c.p.c. i ricorrenti hanno adito il
Tribunale di Napoli per la prosecuzione del giudizio, ove è intervenuta A.R., madre di M.C.,
deducendo di essere proprietaria dei manufatti insistenti sul predetto fondo a titolo di
diritto di superficie e, in subordine, per intervenuta usucapione, richieste da lei avanzate in
autonomo giudizio recante n.r.g. 30540/2017.
Entrambi i giudizi sono stati riuniti innanzi al Tribunale di Napoli, 9 sez. Civile, che, con
sentenza n. 717/2021 del 26 gennaio 2021, oggetto di impugnazione nel presente giudizio,
dopo aver dichiarato in via preliminare la procedibilità delle domande riunite, ha accolto la
domanda di rilascio del cespite, ritenendo ricorrere un caso di occupazione sine titulo e
pienamente provato il diritto di proprietà dei germani R. sul bene immobile rivendicato,
occupato da S.V. e M.C..
Segnatamente, con la sentenza in questa sede impugnata, il Giudice di prime cure -
qualificata l'iniziativa giudiziaria intrapresa in termini di azione di rivendicazione e ritenuto
che, nel caso di specie, il rigore probatorio della cosiddetta "probatio diabolica" potesse
ritenersi attenuato, in difetto di contestazione dell'originaria appartenenza del bene ad un
comune dante causa - ha escluso che ricorresse un valido titolo di detenzione in favore dei
coniugi C.M. e V.S., in tesi fondato sulla successione di quest'ultimo, ai sensi dell'art.37 L. n.
392 del 1978, in un contratto di locazione stipulato tra il padre V.R. quale conduttore e R.A.,
madre di C.M., quale locatrice; ciò in quanto V.S. non aveva dimostrato la ricorrenza di
nessuno dei due presupposti di cui all'art. 37, comma 1, della L. n. 392 del 1978, non
risultando provata la sua qualità di erede o legatario, con specifico riferimento all'azienda
detenuta, né l'esistenza di un rapporto anteriore di data certa sorto prima della morte del
conduttore. Rigettava, altresì la domanda di accertamento della proprietà superficiaria,
proposta in via principale da R.A. nel giudizio recante RG n. 30540/2017 e oggetto di
eccezione nel giudizio recante Rg n. 46352/2009, osservando che la scrittura privata del 23
novembre 1989, con cui G.R. aveva previsto la costituzione in favore della sorella A.R. di un
diritto di superficie, non prevedeva un corrispettivo e, quindi, in assenza di prova di un
interesse di tipo patrimoniale in capo al concedente, assumeva i caratteri di una donazione,
nulla per difetto di forma.
Rigettava, inoltre, la domanda di accertamento dell'intervenuta usucapione del cespite,
proposta da A.R., negando che fosse provata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed
oggettivi del possesso idoneo all'acquisto a titolo originario del bene; al riguardo precisava
che, per un verso, il prospettato acquisto per usucapione anche della proprietà del suolo era
evidentemente incompatibile con la tesi della costituzione di un diritto di superficie, in capo
a R.A., con scrittura privata e che, per altro verso, in base alle reciproche allegazioni, gli
occupanti del fondo, quanto meno dal 2001, erano i coniugi C. e V., che avevano realizzato
una nuova struttura sportiva e delle opere di ampliamento dopo aver demolito la
precedente, edificata da R.A., e avevano formulato delle difese evidentemente contrastanti
con un acquisto ad opera di R.A..
Escludendo la sussistenza di un titolo legittimante l'occupazione del cespite, da parte di
M.C. e S.V., il Tribunale di Napoli li condannava dunque al rilascio dell'immobile ed al
risarcimento del danno da occupazione sine titulo: ai fini della quantificazione, aderendo
alle risultanze della c.t.u. espletata nel giudizio di primo grado, li condannava al pagamento
della complessiva somma di Euro 153.122,00, oltre rivalutazione ed interessi, ritenendo che
la decorrenza del credito risarcitorio andasse individuata nella data di pubblicazione della
sentenza di primo grado (4.5.2009) con cui era stato annullato il secondo testamento, data
che segnava il momento in cui la condotta degli occupanti si manifestava come illegittima
anche dal punto di vista soggettivo, per essere venuto meno il requisito della buona fede.
Accoglieva, inoltre, la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti C.M. e V.S., avente
ad oggetto la corresponsione dell'indennizzo ex art. 936 c.c.., ritenendo che, sebbene gli
attuali proprietari del fondo avessero optato per lo "ius tollendi", la domanda di rimozione
non poteva essere accolta, atteso che - se la C. non aveva offerto la prova del decorso del
termine di sei mesi dalla conoscenza dell'incorporazione - le opere erano state nondimeno
realizzate dal terzo ( C.M.) in buona fede, buona fede emergente dal dato oggettivo ed
incontrovertibile che le stesse erano state eseguite tra il 2001 ed il 2003, epoca in cui aveva
efficacia il testamento del 7.2.2000 che la riconosceva proprietaria del fondo.
Per l'effetto, aderendo alle risultanze emerse in sede di ctu, condannava i ricorrenti al
pagamento a tale titolo dell'importo di Euro 126.480,00, somma commisurata all'incremento
del valore di mercato del fondo, risultante dal mutamento della destinazione da agricola ad
impianto sportivo.
Infine, in ragione della parziale soccombenza reciproca, compensava nella misura del 50%
le spese di lite tra gli attori e i convenuti, ponendo la residua metà a carico C.M. in proprio
e V.S.; condannava M.C., quale erede di R.A., in quanto soccombente, al pagamento
integrale delle spese a favore dei germani R., liquidate in Euro 13.430,00 per compensi ed
Euro 50,00 per esborsi.
Le spese del procedimento cautelare venivano state poste a carico dei germani R. e liquidate
condannando al relativo pagamento R.S., R.M.R., R.A.; le stesse venivano liquidate
nell'importo di Euro 7400,00 per compensi (di cui Euro 3200,00 per la prima fase cautelare
ed Euro 4200,00 per la fase di reclamo) ed Euro 50,00 per esborsi (di cui Euro 25,00 per
ciascuna fase) oltre spese generali iva e cpa nelle misure di legge, in favore di C.M. in proprio
e V.S., nonché nel medesimo importo di Euro 7400,00 per compensi (di cui Euro 3200,00 per
il primo grado cautelare ed Euro 4200,00 per la fase di reclamo) ed Euro 50,00 per esborsi
(di cui Euro 25,00 per ciascuna fase) oltre spese generali iva e cpa nelle misure di legge, in
favore di C.M. quale erede di R.A..
2. Avverso tale pronuncia, con citazione notificata in data 25 marzo 2021, M.C. e S.V. hanno
spiegato appello, affidato a sette motivi, chiedendo altresì la sospensione della provvisoria
esecutività della sentenza di primo grado.
3. Con comparsa di costituzione e risposta depositata telematicamente, si sono costituiti in
giudizio S.R. ed altri, i quali hanno chiesto il rigetto dell'appello in quanto inammissibile ed
infondato, con sospensione della provvisoria esecutività.
Hanno inoltre proposto appello incidentale avverso il capo della sentenza di primo grado
che aveva accolto la domanda riconvenzionale di indennizzo ex art. 936 c.c., proposta dalle
parti appellanti.
Rigettata l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, proposta
sia dagli appellanti principali che dagli appellanti incidentali, la causa, all'esito del deposito
di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., è stata riservata in decisione con ordinanza
comunicata il 14.11.2024, con cui sono stati concessi alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
per il deposito degli scritti conclusionali.
4. Preliminarmente deve essere affermata, all'esito di verifica d'ufficio, la tempestività
dell'appello principale, proposto con citazione notificata in data 25 marzo 2021, risultando
rispettato il termine di decadenza di sei mesi previsto dall'art. 327 c.p.c., decorrente dalla
pubblicazione della sentenza di primo grado, intervenuta in data 26.01.2021.
4.1 Parimenti tempestivo risulta l'appello incidentale, in quanto proposto con comparsa di
costituzione e risposta depositata in data 25 giugno 2021, nel rispetto del termine, previsto
dall'art. 343 c.p.c., di venti giorni prima dell'udienza del 15 luglio 2021, fissata in citazione.
5. Tanto debitamente premesso, sia l'impugnazione principale che quella incidentale sono
infondate, per i rilievi di seguito esposti.
6. E’ in primo luogo infondato il primo motivo di gravame, con cui gli appellanti principali
hanno censurato la sentenza di primo grado nella parte in cui ha riconosciuto la proprietà
del fondo in capo ai germani R..
A dire degli impugnanti, sebbene il primo Giudice avesse correttamente qualificato
l'iniziativa giudiziaria intrapresa in termini di azione di rivendicazione, aveva poi errato nel
ritenere attenuato l'onere della "probatio diabolica", atteso che, a fronte della produzione del
testamento pubblico del 10.3.1988 e dell'atto di divisione per notar S., evidentemente
comprovanti in capo agli attori la qualità di eredi del comune dante causa, non risultava la
prova dell'immissione della dante causa nel possesso del fondo.
I rilievi che precedono non possono essere condivisi.
Invero, muovendo dalla qualificazione dell'azione operata dal Giudice di prime cure, in
termini di azione di rivendicazione, condivisa dalla parte impugnante, appare senz'altro
corretto l'argomento speso dal Tribunale nel rimarcare che, nel caso di ammissione della
provenienza del cespite da un comune autore - senz'altro ricorrente nel caso di specie, attesa
la pacifica individuazione quale proprietaria del fondo di R.G., che ne aveva disposto in
favore dell'impugnante C.M., con il successivo testamento costituente oggetto di
annullamento - il relativo rigore probatorio può senz'altro reputarsi attenuato.
Più precisamente, la giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ., Sez. II, sentenza n.28865 del
19/10/2021) ha enumerato, in via esemplificativa, le ipotesi in cui il rigore probatorio
dell'azione di rivendica possa dirsi temperato, così ravvisandole: a) quando il convenuto
ammetta, in modo non equivoco, che, almeno fino a un certo momento, il bene conteso era
di proprietà dell'attore o dei suoi danti causa: l'attore in revindica è tenuto soltanto ad offrire
la prova della successiva continuità dei trapassi sino a quello in suo favore; b) quando
l'acquisto della proprietà sia un fatto pacifico fra le parti; c) quando le affermazioni del
convenuto, volte ad ottenere il riconoscimento a suo favore della proprietà del medesimo
bene, risultino basate su asserzioni che presuppongano l'originaria sussistenza del titolo su
cui si fonda la domanda dell'attore e ne deducano la sopravvenuta caducazione; d) quando
il convenuto non contesti l'originaria appartenenza del bene conteso ad un comune dante
causa o ad uno dei danti causa dell'attore, e contrapponga l'esistenza di un suo titolo
derivativo di proprietà che abbia per presupposto l'originaria appartenenza del cespite al
dante causa indicato dal rivendicante, bastando, in tal caso, al rivendicante dimostrare che
il bene medesimo ha formato oggetto del proprio titolo d'acquisto, perché la proprietà sia
attribuita alla parte che ha addotto un titolo prevalente rispetto a quello dell'altra; e) quando
il convenuto ammetta che il bene conteso appartenga all'attore e opponga un titolo di
acquisto successivo, che derivi la sua efficacia da quello dedotto dal rivendicante, mancando
in tal caso ogni contestazione sul diritto di proprietà di quest'ultimo e risolvendosi la
controversia attraverso la verifica della validità dell'atto di acquisto a favore dell'uno o
dell'altro degli stessi contendenti.
In tale ipotesi, il rivendicante non ha l'onere di provare il diritto dei suoi autori sino ad un
acquisto a titolo originario, ma solo che il bene medesimo abbia formato oggetto del proprio
titolo di acquisto, prova nel caso di specie senz'altro raggiunta, mediante la produzione della
sentenza del Tribunale di Napoli n..../2009, pacificamente passata in giudicato, in virtù della
quale, annullato il testamento pubblico di R.G. del 7.2.2000, è stata dichiarata aperta la
successione della predetta de cuius in forza del testamento pubblico del 10.3.1988, con cui
R.G. lasciava appunto ai nipoti R.S., A., G., R., A. e A., figli del defunto fratello G., tra l'altro,
il fondo oggetto di causa, identificato in tale atto dispositivo come " appezzamento di terreno
in N. - sez. P., contrada "V." in via G.A. C., comprendente la strada privata di accesso che si
diparte da via D., della estensione catastale di are 25,72, ma di effettive are 23,20, riportato
in catasto terreni di N., infra la maggiore consistenza della partita (...), fol. (...), p.lla (...),
individuata nel tipo di frazionamento n. (...) del 1987, approvato in data 29.9.1987, con la
nuova particella (...) di are 25,72 ".
Peraltro, questa Corte distrettuale non può esimersi dal rilevare, ai fini di un più corretto
apprezzamento della fattispecie concreta sottoposta al suo esame, che la domanda di rilascio
proposta si presta ad essere inquadrata in un'ipotesi di petitio haereditatis.
Tale domanda, infatti, è intesa ad ottenere la consegna di un bene determinato pacificamente
appartenente al compendio ereditario di R.G..
Secondo una giurisprudenza pacifica (Cass.sez. 2, sentenza n. 13785 del 22/07/2004; Cass.
sez. 2, sentenza n. 1074 del 16/01/2009; Cass. sez. 2, ordinanza n. 7871 del 19/03/2021) la
hereditatis petitio ha natura d'azione reale, volta a conseguire il rilascio dei beni ereditari da
colui che li possegga, vantando un titolo successorio che non gli compete, ovvero senza
alcun titolo, e presuppone l'accertamento della sola qualità ereditaria dell'attore o di diritti
che a costui spettino iure hereditatis, qualora siano contestati dalla controparte; la petitio
hereditatis, pertanto, si differenzia dalla rei vindicatio, malgrado l'affinità del petitum, in
quanto si fonda sull'allegazione dello stato d'erede ed ha per oggetto beni riguardanti
elementi costitutivi dell'universum ius o d'una quota parte di esso; consegue, quanto
all'onere probatorio, che, mentre l'attore in rei vindicatio deve dimostrare la proprietà dei
beni attraverso una serie di regolari passaggi durante tutto il periodo di tempo necessario
all'usucapione, nella hereditatis petitio può invece limitarsi a provare la propria qualità
d'erede ed il fatto che i beni, al tempo dell'apertura della successione, fossero compresi
nell'asse ereditario.
Nel caso di specie, una volta avuta per certa la qualità di eredi degli appellati R., sulla base
della sentenza del Tribunale di Napoli n..../2009, ed essendo pacifica l'appartenenza all'asse
ereditario del bene oggetto di causa, non poteva che ritenersi fondata la proposta azione
petitoria.
7. Evidenti ragioni di connessione impongono, poi, la disamina congiunta del secondo, del
terzo e quinto motivo di gravame principale.
Segnatamente, con il secondo motivo gli impugnanti principali hanno denunziato
l'erroneità della sentenza di primo grado laddove ha ritenuto difettassero i presupposti di
cui all'art. 37 della L. n. 392 del 1978 per il subentro di V.R. nel contratto di locazione
asseritamente intercorso tra R.A. e V.S., invocando, al riguardo, l'interpretazione data dalla
Suprema Corte alla precitata disposizione normativa, e segnatamente la pronuncia della
Corte di Cassazione n. 24278/2017, laddove ha precisato che, nel vigente regime normativo,
essendo il diritto al subentro riconosciuto in favore di chi, per successione o per precedente
rapporto, abbia diritto a continuare l'attività, non è necessario che questa sia anche
direttamente esercitata dall'avente diritto, ovvero da colui che, in base a legittima aspettativa
ne abbia titolo. Non sarebbe pertanto necessario, come erroneamente affermato dal Giudice
di prime cure, provare di aver ricevuta in eredità proprio l'azienda costituente oggetto di
locazione; pertanto V.S., erede del padre, solo per questo era succeduto nel contratto di
locazione alla morte di R. che, in assenza di disdetta, si era rinnovato di sessennio in
sessennio, tanto più in quanto S.V. era subentrato al padre nella carica di legale
rappresentante dell'associazione S.F., con cui aveva continuato a gestire l'impianto insieme
alla moglie M.C., figlia di A.R..
Pertanto, contrariamente a quanto emerso in primo grado, a dire dell'impugnante era stato
provato che S.V. era succeduto nell'azienda per cui il padre R. aveva preso in locazione la
struttura (con contratto del 4 aprile 1999), in quanto dopo la morte del padre aveva
proseguito l'attività di gestione del complesso sportivo, e, in quanto erede del padre, poteva
ritenersi successore nel contratto di locazione non disdetto alla morte del de cuius.
In ogni caso, secondo quanto dedotto con il quinto motivo, pur ammettendo che S.V. non
fosse subentrato al padre, e che R.A. non avesse acquistato la proprietà superficiaria
dell'impianto, la detenzione del cespite doveva reputarsi comunque legittima - in virtù del
principio che consente a chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene di concederlo in
locazione a terzi - in quanto A.R., dopo la morte di R.V., aveva accordato la locazione a S.V.,
come dalla stessa narrato in citazione e in comparsa di intervento.
Con il terzo motivo di gravame, poi, gli appellanti hanno censurato la sentenza di primo
grado nella parte in cui ha negato la proprietà superficiaria delle opere realizzate sulla p.lla
(...) in capo ad A.R. e, dopo la sua morte, alla figlia M.C.. Hanno al riguardo dedotto che la
scrittura privata del 23 novembre 1989 G.R. aveva costituito in favore della sorella A. il
diritto di superficie senza determinazione di tempo sulla p.lla n. (...) e che, con la successiva
edificazione della struttura sportiva, A. aveva acquistato la proprietà su quelle opere, tanto
che nel 1999 aveva concesso in fitto al consuocero l'intero complesso.
La Suprema Corte ha al riguardo avuto occasione di precisare che la costituzione di diritti
reali su cosa altrui, al pari del trasferimento della proprietà, non è di per sè un negozio, ma
l'effetto di un negozio, che può essere sia oneroso (se alla detta costituzione corrisponde un
corrispettivo) che gratuito; in questa seconda ipotesi, è configurabile una donazione, che
può essere dichiaratamente tale, ossia diretta, ma può essere anche indiretta, se la
gratificazione viene realizzata con la stipulazione di altro negozio tipico oneroso. Di
conseguenza, nel caso in cui sia costituito con scrittura privata il diritto di superficie, senza
testuale previsione di un corrispettivo a favore del soggetto concedente, è necessario, al fine
di verificarne la validità, accertare quale è stata la regolamentazione che le parti hanno inteso
dare ai loro rapporti; e se il loro intento è stato soltanto quello di arricchire una sola di esse,
dovrà ravvisarsi nella scrittura privata una donazione nulla per difetto di forma (vedi la
sentenza della Corte di Cassazione , sez. II, 2 giugno 1999, n. 5397).
Ovviamente, e difformemente da quanto dedotto dalla parte impugnante, l'accertamento
dell'effettiva volontà delle parti, e della "causa concreta" del negozio, non può che essere
condotto, nel caso di contratti, quali quelli costitutivi o traslativi di diritti reali immobiliari,
tenendo in considerazione il contenuto del documento contrattuale; invero, il semplice
intento di trasferire un bene non può assurgere a causa giuridica, in quanto non permette di
identificare lo scopo specifico che qualifica detto trasferimento, impedendo di controllare la
liceità o la illiceità del negozio posto in essere, secondo i canoni dell'ordinamento giuridico
vigente. Appare allora evidente che, se la legge richiede la forma scritta ad substantiam,
anche la causa e gli elementi indicatori della medesima devono risultare dallo scritto, non
potendosi di certo desumere la previsione di un corrispettivo a cui sia causalmente
riconducibile il trasferimento immobiliare-corrispettivo in ipotesi integrato dalla
concessione di un diverso immobile in comodato gratuito, in epoca antecedente alla
stipulazione della scrittura in oggetto, e dalla corresponsione di una somma mensile, ad
opera di R.A. in favore della sorella G., "fin dai primi anni '70" - dalle risultanze di una prova
testimoniale. ( Cass. sez. 2, sentenza n. 1552 del 25/05/1973; Cass. sez. 2, sentenza n. 1495 del
07/06/1966).
Né appare nella fattispecie conferente il riferimento all'istituto della donazione indiretta,
atteso che la donazione indiretta consiste nella elargizione di una liberalità che viene attuata
mediante la stipulazione di un negozio tipico oneroso, come detto non ravvisabile nella
fattispecie, che produce, in concomitanza con l'effetto diretto che gli è proprio, anche quello
indiretto dell'arricchimento senza corrispettivo del destinatario (Cassazione civile, sez. II, 7
dicembre 1989 n. 5410; Cassazione civile sez. I, 8 maggio 1998, n. 4680): la liberalità si opera
cioé, anziché attraverso il negozio tipico di donazione, mediante il compimento di un atto
che, pur conservando la forma e la causa ad esso propria, tipicamente onerosa, realizza in
via mediata l'effetto dell'arricchimento del destinatario, sicché l'intenzione di donare non
emerge in via diretta dall'atto utilizzato bensì, in via indiretta, dall'esame delle circostanze
del caso concreto. (Cass.sez. 1 - , Ordinanza n. 20888 del 05/08/2019).
Né, ad avviso di questa Corte distrettuale, può legittimamente predicarsi che gli eredi R.
possano ottenere il rilascio del fondo oggetto di causa, in ragione dell'asserita perdurante
efficacia del contratto di locazione, stipulato tra R.A. e V.R., padre di V.S., il 4.4.1999.
Una pluralità di ragioni, sia di ordine giuridico che di ordine logico, militano infatti contro
questa prospettazione difensiva.
In primo luogo, infatti, gli effettivi proprietari dell'immobile, e cioè gli eredi di R.A. che
hanno agito per acquisire il rilascio del fondo, non hanno evidentemente inteso accettare o
ratificare tale contratto, posto in essere a non domino, e cioé da chi (R.A.) aveva la
disponibilità dell'immobile in virtù di un titolo nullo. (cfr. Cass.sez. 3, ordinanza n. 2786 del
04/02/2025, secondo cui, "in tema di contratto di locazione, qualora intervenga
l'accertamento giudiziale della nullità del titolo di acquisto della proprietà dell'immobile
locato da parte del locatore, l'originario proprietario, che tale accertamento giudiziale ha
richiesto e ottenuto, ha diritto al pagamento del canone di locazione, in alternativa alla
condanna del locatore alla restituzione dell'immobile, ben potendo il dominus ratificare il
contratto di locazione concluso a non domino").
E’ vero, infatti, che, come affermato anche dalla parte impugnante con il quinto motivo, il
rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha
natura personale, con la conseguenza che chiunque - dunque anche il possessore - abbia la
disponibilità di fatto del bene in base ad un titolo non contrario alle norme di ordine
pubblico, può volontariamente concederlo in locazione e/o comodato e/o costituire altro
rapporto obbligatorio ed è, in conseguenza, legittimato a richiedere il pagamento del canone
o la restituzione del bene allorché il rapporto venga a cessare (Cassazione civile, sez. II,
11/04/2006, n.8411).
Da ciò consegue che la legittimazione a concedere l'immobile in locazione sia riconoscibile
anche in capo al detentore, purché la detenzione non sia stata acquistata illecitamente (Cass.
Sez. 3, sent. 14/07/2011, n. 15443).
Come ribadito anche in tempi recenti dalla Suprema Corte (Cass. sez. 6 - 3, Ordinanza n.
15292 del 05/06/2019), pertanto, la locazione stipulata a non domino non è un contratto
invalido: esso infatti non confligge con alcuna prescrizione imperativa, né l'art. 1571 cod.
civ. include, tra i requisiti di validità del contratto, la proprietà o la disponibilità dell'oggetto
da parte del locatore. L'indisponibilità (sia giuridica che di fatto) dell'immobile da parte del
locatore costituisce un caso di difetto di legittimazione a stipulare, dal quale consegue non
l'invalidità, ma l'inefficacia del contratto (Cass. 19/11/2013, n. 25911), la quale opera soltanto
nei confronti del legittimato effettivo e non impedisce l'attuazione del rapporto obbligatorio.
( cfr. per una fattispecie analoga a quella oggetto di causa, Cass.sez. 3, ordinanza n. 2786 del
04/02/2025).
In particolare, se la legittimazione consiste nel potere di un soggetto di disporre dell'oggetto
del contratto, la mancanza di essa non comporta l'invalidità del contratto, perché
quest'ultimo non può ritenersi difforme dallo schema legale sol perché stipulato da persona
non legittimata; la mancanza di legittimazione in capo allo stipulante comporta dunque
soltanto l'inefficacia del contratto, cioè l'inidoneità a produrre gli effetti suoi propri.
Pertanto, se l'indisponibilità (sia giuridica che di fatto) dell'immobile da parte del locatore
costituisce dunque un tipico caso di difetto di legittimazione a stipulare, dal quale consegue
non l'invalidità, ma l'inefficacia del contratto; ove il locatore di cosa altrui non sia in grado
di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa, egli si rende inadempiente alle
obbligazioni assunte con la stipula del contratto, ed in particolare a quelle di cui all'art. 1575
cod. civ., rilevanti sul piano funzionale del contratto non già della sua validità.
Tuttavia, il possesso da parte del locatore di un titolo giuridico per disporre delbene è
necessario al fine di opporre, al terzo proprietario, il contratto locativostipulato dal
detentore senza titolo, "non anche per riconoscere l'inefficacia del contratto nel rapporto
interno tra il locatore che abbia ceduto in locazione il bene senza titolo detenuto ed il
conduttore che, in forza del contratto, abbia di fatto utilizzato l'immobile locato" (Cass.
11/04/2006, n. 8411).
In buona sostanza, come ha avuto modo di chiarire la Corte di Cassazione (cfr. la precitata
Cass. sez. 3, Sentenza n. 8411 del 11/04/2006, in motivazione, nonché la precitata Cass. sez.
3, ordinanza n. 2786 del 04/02/2025), in subiecta materia occorre tenere distinti il rapporto
intercorrente tra il locatore (non proprietario) ed il conduttore ed il rapporto intercorrente
tra il proprietario ed il locatore non proprietario che abbia concesso a terzi la disponibilità
dell'immobile. Prendendo in considerazione tale secondo rapporto, la Corte di legittimità -
pur riconoscendo che il contratto di locazione, in quanto di natura personale, non richiede
la titolarità, in capo al locatore, di un diritto reale sulla cosa ma solo la disponibilità del bene
- considera tuttavia necessario che la disponibilità predetta abbia avuto una genesi in un
rapporto (o titolo) giuridico che comprenda il potere di trasferire al conduttore la detenzione
o il godimento. Tale principio è stato appunto affermato "per negare la possibilità, di
opporre, al terzo proprietario, il contratto locativo stipulato dal detentore senza titolo, non
anche per riconoscere la inefficacia del contratto nel rapporto interno tra il locatore che abbia
ceduto in locazione il bene senza titolo detenuto ed il conduttore che, in forza del contratto,
abbia di fatto utilizzato l'immobile locato". (principio affermato anche nella sentenza n.
23086 del 2004, con riferimento ad una controversia che opponeva il locatore ai proprietari
dell'immobile che avevano agito contro il conduttore per la restituzione del bene e la
condanna dello stesso al pagamento della indennità di occupazione; nonché da Cass. n. 9793
del 1998, in una controversia che opponeva la moglie separata, esclusiva proprietaria
dell'immobile, al marito che tale immobile aveva ceduto in locazione a terzi asserendo di
esserne comproprietario).
Il dedotto subentro di V.S. nel contratto di locazione che si assume stipulato dal padre V.R.
- secondo una prospettazione avanzata in giudizio da R.A. e poi coltivata dalla sua erede
C.M. con il secondo motivo di gravame -appare inoltre incompatibile, dal punto di vista
logico prima ancora che giuridico, con le risultanze documentali in atti e con il contegno
difensivo assunto da C.A. in proprio, che ha visto accolta la domanda riconvenzionale di
indennizzo ex art. 936 c.p.c., proposta nel giudizio recante Rg n. 46352/2009, fondata proprio
sull'assunto di aver realizzato delle opere in buona fede, dopo l'apertura della successione
di R.G. e nel periodo in cui aveva avuto efficacia il testamento del 7.2.2000, poi annullato
con sentenza del 4.5.2009, che la riconosceva appunto proprietaria del fondo.
Dal documentale in atti - come la denuncia di inizio attività del 23.1.2001, integrata da
successiva dichiarazione del 23.7.2001 - come pure dalle difese assunte nel corso del presente
giudizio e del giudizio di reintegrazione nel possesso promosso da R.S., si evince infatti che
la disponibilità del fondo in capo ai coniugi C.M. e V.S., successivamente al decesso di R.G.,
lungi dall'essere imputata al contratto ad efficacia obbligatoria attributivo della detenzione
in favore di V.R., era pacificamente ricondotta alle previsioni del testamento del 7 febbraio
2000, su cui si fondava l'attribuzione della proprietà del fondo in favore di C.M..
Appare allora evidente che, essendo intervenuto il decesso di V.R. il 9 febbraio 2007, a
quell'epoca aveva già pienamente prodotto i suoi effetti il testamento del 7 febbraio 2000,
reso pubblico il 15.6.2000, a seguito del decesso di R.G. risalente al 24 maggio 2000, fondativo
del possesso di C.A., coniuge di V.S.; del tutto implausibile, allora, è sostenere che la
disponibilità del fondo in capo ai coniugi odierni appellanti potesse e possa tuttora fondarsi
sul preteso subentro di V.S. nel predetto contratto di locazione, stipulato da R.A. prima
dell'apertura della successione e fondativo di una mera detenzione.
Dagli argomenti che precedono, muniti di portata dirimente, discende l'assorbimento di
ogni altra questione sollevata dalla parte impugnante con il secondo motivo di
impugnazione, in ordine all'interpretazione offerta dal Giudice di prime cure alla
disposizione di cui all'art. 37 della L. n. 392 del 1978.
8. Né merita miglior sorte, anche in considerazione dei rilievi finora svolti, il quarto motivo
di gravame, con cui gli appellanti principali hanno chiesto la riforma della sentenza di primo
grado nella parte in cui ha escluso che A.R. abbia acquistato per usucapione la proprietà
superficiaria delle opere realizzate sulla p.lla (...), assumendo di aver posseduto il bene, al
più tardi, a partire dal 4 aprile 1999 ( data in cui aveva concesso in locazione il cespite al
consuocero V.R.) e fino alla sua morte, avvenuta il 26 aprile 2019. Invero, se il primo Giudice
aveva riconosciuto in capo ad A.R. la "consapevolezza di essere proprietaria delle sole
costruzioni realizzate sul suolo", alcuna efficacia interruttiva del possesso ad usucapionem
poteva essere riconosciuta alla notificazione del ricorso introduttivo del giudizio di
reintegrazione nel possesso recante Rg n. 46352/2009, trattandosi di giudizio promosso da
R.S. nei confronti dei coniugi C. e V., e dovendo pertanto escludersi una tale efficacia
interruttiva nei confronti di R.A., nei cui confronti l'usucapione doveva ritenersi maturata
nel 2010 o, al più tardi, il 4.4.2019.
A smentire tale prospettazione, confermando le statuizioni rese al riguardo dal Tribunale, è
sufficiente osservare, per un verso, che, come affermato dal primo Giudice, l'invocato
acquisto per usucapione della proprietà anche del suolo è evidentemente incompatibile con
la tesi della costituzione del solo diritto di superficie; e che, per altro verso, in base alle
allegazioni dei medesimi coniugi C.V., poste tra l'altro alla base della domanda di
indennizzo ex art. 936 c.c., quanto meno dal 2001 gli occupanti del fondo erano gli odierni
appellanti - che avevano realizzato una nuova struttura sportiva demolendo quella
precedentemente realizzata da R.A., realizzando altresì delle opere di ampliamento - e non
R.A..
E' indubitabile infatti l'incompatibilità dell'affermazione di un possesso ad usucapionem in
capo a R.A. - di cui difetterebbe l'animus oltre che il corpus- con l'evidenza dell'autonoma
disponibilità del fondo in capo alla figlia C.M., fondata, a far data dall'apertura della
successione di R.G., sulle previsioni del testamento poi dichiarato nullo, che pacificamente
gliene attribuiva la proprietà.
9. Parimenti infondato, poi, è il sesto motivo del gravame principale, con gli impugnanti,
dichiarando di censurare la sentenza di primo grado nella parte in cui ha accolto la domanda
risarcitoria e, gradatamente, la modalità adottata in sede di quantificazione del danno,
hanno testualmente riproposto le osservazioni mosse dal loro consulente di parte ai criteri
di quantificazione del danno elaborati dal consulente tecnico d'ufficio, e recepiti dal giudice
di prime cure ai fini della determinazione della somma dovuta.
A dire degli impugnanti, l'impiego del metodo della comparazione diretta, posto
dall'ausiliario giudiziale a fondamento delle proprie conclusioni, avrebbe postulato
l'utilizzo di ben altre indagini, non essendo sufficiente il ricorso ad un solo annuncio,
relativo ad un immobile ubicato in Casoria, ad una distanza di circa 12 Km da quello oggetto
di causa.
O., se è vero che "il giudice del merito non è tenuto a fornire un'argomentata e dettagliata
motivazione là dove aderisca alle elaborazioni del consulente ed esse non siano state
contestate in modo specifico dalle parti, mentre, ove siano state sollevate censure dettagliate
e non generiche, ha l'obbligo di fornire una precisa risposta argomentativa correlata alle
specifiche critiche sollevate, corredando con una più puntuale motivazione la propria scelta
di aderire alle conclusioni del consulente d'ufficio" ( Cass. sez. 3, Sentenza n. 12703 del
19/06/2015; Cass. sez. 1, Ordinanza n. 23594 del 09/10/2017) non può non rilevarsi che, nella
fattispecie in esame, il nominato c.t.u. aveva offerto adeguato riscontro ai rilievi critici
formulati dal consulente degli appellanti principali nel corso delle operazioni peritali, rilievi
testualmente riproposti dalla difesa degli impugnanti a corredo del sesto motivo di
gravame.
Pienamente plausibile, poi, è la giustificazione resa dall'ausiliario in ordine alle modalità di
impiego del metodo della comparazione diretta, avendo il c.t.u. opportunamente precisato
che "per quanto attiene la numerosità dei beni presi a riferimento è intuibile che la stessa è
dettata dalla disponibilità di dati di beni simili", dovendo evidentemente la comparazione
tener conto della specifica destinazione impressa all'immobile.
Parimenti condivisibile è poi il rilievo, svolto dal c.t.u. e riprodotto nella sentenza impugnata
- ed evidentemente ispirato ad un'ottica di leale collaborazione processuale- secondo cui la
contestazione era priva di riferimenti specifici, intesi a confutarla, non risultando prodotto
alcun dato oggettivo a sostegno della stessa ( cfr. "relazione sulle osservazioni" allegata alla
relazione di consulenza tecnica d'ufficio)
10. Neppure merita di essere accolto, infine, il settimo ed ultimo motivo del gravame
principale con cui, in via gradata, è stato impugnato il capo della sentenza di primo grado
che ha ritenuto che il risarcimento del danno da "occupazione sine titulo" spetti ai germani
R. a partire dalla pubblicazione della sentenza di primo grado che aveva annullato il
secondo testamento, ossia a partire dal 4 maggio 2009, epoca in cui, nell'assunto del primo
Giudice, doveva ritenersi cessato lo stato soggettivo di buona fede in capo agli occupanti. A
dire degli impugnanti principali, la spettanza dell'indennizzo avrebbe dovuto al più
decorrere dal 13 luglio 2017, data in cui era stata emessa l'ordinanza della Corte di
Cassazione che aveva definito il predetto giudizio di annullamento.
L'assunto non può in alcun modo essere condiviso.
Se, infatti, la pronuncia di annullamento del testamento ha efficacia retroattiva e comporta
il ripristino della situazione giuridica al momento della apertura della successione, con
delazione, quindi, in favore del successibile "ex lege", come se il testamento non fosse esistito
(Cass. sez. 6 - 2, ordinanza n. 9364 del 21/05/2020), mette conto altresì osservare che l'art.
1147 c.c., in base al quale la buona fede è presunta ed è sufficiente sussista al tempo
dell'acquisto, detta un principio di carattere generale, applicabile anche al possessore dei
beni ereditari in virtù di un testamento, poi annullato, che abbia chiamato all'eredità il
possessore di buona fede.
Appare allora evidente che, una volta pronunciata la sentenza che il testamento aveva
annullato, non poteva ritenersi che M.C. continuasse a possedere "ignorando di ledere
l'altrui diritto" (arg. ex art. 1147, 1 comma c.c.), e cioè che versasse ancora, anche per il
periodo successivo a tale pronuncia e fino al relativo passaggio ingiudicato- come preteso
dagli impugnanti - in una situazione di possesso di buona fede.
Ciò tanto più ove si consideri che, ottenuta tale pronuncia di annullamento, nel medesimo
anno 2009 gli appellati R. introducevano anche il presente giudizio, con cui il danno da
occupazione sine titulo veniva espressamente reclamato.
Da ciò l'integrale infondatezza del gravame principale.
11. Evidentemente inammissibile, poi, è il motivo di impugnazione sollevato dai coniugi C.-
V. in corso di causa, solo con la memoria depositata in data 28 giugno 2021, e ribadito in
comparsa conclusionale, volto a denunciare - a seguito del rigetto dell'istanza di correzione
di errore materiale proposta al riguardo al Giudice di prime cure - l'erronea liquidazione
dei compensi della fase cautelare, per non essere stati computati quelli relativi al
procedimento di sequestro.
Infatti, in virtù del principio dell'unità e non frazionabilità dell'impugnazione, la parte che
abbia già proposto appello contro alcune statuizioni della sentenza di primo grado non può,
nell'ambito dello stesso rapporto processuale, presentare un secondo appello (incidentale),
anche in presenza di impugnazione proposta dalla parte avversa, avendo già consumato il
proprio potere di impugnazione; tale divieto non trova deroga nella disciplina di cui all'art.
334 c.p.c., atteso che essa opera solo in favore della parte che, prima dell'iniziativa dell'altro
contendente, abbia operato una scelta di acquiescenza alla sentenza impugnata (così Cass.
10 giugno 1993, n. 6471; in senso conforme: Cass. 4 gennaio 2000, n. 23; Cass. 6 agosto 1997,
n. 7272; Cass. sez. 1, sentenza n. 19745 del 25/07/2018).
12. Del pari merita di essere disatteso l'appello incidentale, affidato a due motivi, entrambi
tesi a censurare la statuizione della sentenza impugnata con cui è stata accolta la domanda
di indennizzo, proposta in via riconvenzionale da C.M. e V.S. ai sensi dell'art. 936 c.c.,
ragguagliandone l'entità all'aumento di valore arrecato al fondo dalle opere realizzate da
C.M..
Al riguardo gli impugnanti incidentali hanno in primo luogo dedotto che non poteva
ritenersi provata la buona fede dei coniugi C.V., in quanto l'esecuzione delle opere era
avvenuta nonostante S.R. avesse lamentato, con ricorso introdotto nell'anno 2001, un atto di
spoglio, perpetrato dai coniugi V.-C. proprio per divellere le recinzioni di parte del fondo
di cui alla p.lla (...), per poi realizzare le opere in questione; invero, secondo il recente
orientamento delle Sezioni Unite della Suprema Corte, anche nel diverso caso del
comproprietario che costruisca su un suolo comune, in difetto di un consenso esplicito o
implicito all'edificazione, sarebbe consentito ai comproprietari di esercitare lo ius tollendi.
Inoltre, andava in concreto verificato se le opere effettuate sulla p.lla (...) avessero
effettivamente fatto conseguire al fondo un incremento di valore; infatti, a dire degli
appellanti incidentali, la trasformazione da suolo a destinazione agricola ad impianto
sportivo, idonea come tale a conferire al fondo un aumento di valore, non era riconducibile
alle opere eseguite da C.M., in quanto la destinazione a spazio pubblico era stata conferita
all'area prima della realizzazione delle opere dal P.R.G. di Napoli del 1970.
Gli impugnanti incidentali hanno altresì lamentato che la p.lla (...), ove era stato realizzato
il manufatto, in assenza delle altre particelle, perderebbe il valore di impianto sportivo e
tornerebbe ad essere un fondo a destinazione agricola, su cui non potrebbe essere realizzato
un impianto sportivo.
I rilievi che precedono non possono essere condivisi, non apparendo in alcun modo idonei
ad inficiare le statuizioni rese al riguardo dal Giudice di prime cure.
In argomento, infatti, non può che richiamarsi quanto osservato dal Tribunale nel rimarcare
che, se la buona fede del terzo, prevista dal quarto comma, dell'art. 936 c.c. -da ritenersi "
presunta, secondo la disposizione dell'art. 1147 cod. civ., la quale contiene un principio
generale non limitato all'ambito del possesso" (Cass. Sez. U, Sentenza n. 1484 del
18/02/1997)- si fonda sulla convinzione del medesimo terzo di essere proprietario del suolo
su cui ha costruito, nel caso di specie tale stato soggettivo emerge da un dato oggettivo ed
incontrovertibile, integrato dalla realizzazione delle opere tra il 2001 ed il 2003, epoca in cui
aveva efficacia il testamento del 7 febbraio 2000, che riconosceva C.M. quale proprietaria del
fondo, il cui annullamento veniva domandato solo con un giudizio instaurato nell'anno 2005
e conclusosi con sentenza del 4 maggio 2009.
Del pari condivisibile, poi, è l'argomento speso dal Giudice di prime cure nell'osservare che
un tale stato di buona fede non poteva escludersi per effetto dell'azione di reintegrazione
nel possesso promossa da R.S. contro i coniugi C.V. - domanda peraltro rigettata con
sentenza del Tribunale di Napoli n. 6751/2009, per carenza di prova del possesso -
riguardando le questioni ivi dedotte le modalità dell'apprensione del cespite e del possesso,
ma non certo il fatto pacifico che C.M. avesse operato nella convinzione di esserne
proprietaria e che, in tale qualità, poi venuta meno con effetto retroattivo, avesse realizzato
le costruzioni sul fondo.
Qunato poi alla concreta stima dell'aumento di valore arrecato al fondo, non può che
condividersi quanto precisato dall'ausiliario giudiziale, affermando che il concreto
mutamento di destinazione impresso al fondo, con indubitabile incremento di valore, non
avrebbe potuto che realizzarsi in conformità dello strumento urbanistico vigente, che
evidentemente consentiva la destinazione ad impianto sportivo di fatto discendente dalle
opere.
Del tutto indimostrata, poi- come pure precisato dal Tribunale, a confutazione dell'analogo
rilievo già svolto nel giudizio di primo grado - sarebbe la circostanza secondo cui la
particella n. (...), una volta staccata dalle altre già nella disponibilità degli appellanti
principali, perderebbe il suo valore di impianto sportivo, attesa l'insufficienza tecnica e
ricettiva, e tornerebbe ad essere un suolo agricolo; invero, a fronte della specifica
motivazione spesa al riguardo dal primo Giudice, gli appellanti incidentali avrebbero
dovuto fornire concreti elementi di fatto volti a confutarla, e non limitarsi a riproporre una
censura il cui carattere indimostrato e generico era già stato affermato dal Tribunale.
Ciò tanto più ove si consideri che, come accertato dal c.t.u., la superficie del fondo oggetto
di causa effettivamente utilizzata per le attività dell'impianto sportivo è pari a 2.040 mq ( cfr.
pag. 11 della relazione di consulenza tecnica d'ufficio), presentando quindi un'estensione
senz'altro rilevante.
Da ciò l'infondatezza delle censure sollevate anche dagli appellanti incidentali e l'integrale
conferma della sentenza impugnata.
13. La soccombenza reciproca, derivante dal rigetto sia del gravame principale che del
gravame incidentale, consiglia un'integrale compensazione delle spese di lite relative al
presente grado di giudizio.
14. Essendo stati rigettati sia l'appello principale che l'appello incidentale, deve darsi atto
del ricorso dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n.
115 (comma inserito dall’ art. 1, comma 17, della L. 24 dicembre 2012, n. 228 ed applicabile
ai procedimenti iniziati dal trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore di tale
legge) per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello
dovuto per il presente giudizio, a carico degli appellanti principali e degli appellanti
incidentali.
P.Q.M.
la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando, così
provvede sulle impugnazioni come in epigrafe proposte e tra le parti ivi indicate, avverso
la sentenza del Tribunale di Napoli n. 717 del 2021:
1) Rigetta l'appello principale;
2) Rigetta l'appello incidentale;
3) Compensa integralmente le spese di lite relative al presente grado di giudizio;
4) Dà atto del ricorso dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. 30 maggio
2002, n. 115 per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a
quello dovuto per il presente giudizio, a carico degli appellanti principali e degli appellanti
incidentali.
Conclusione
Così deciso in Napoli, nella Camera di Consiglio del 2 aprile 2025. .
Depositata in Cancelleria il 3 giugno 2025.