Sentenza

Arbitrato irrituale

La sentenza riafferma che l’articolo 1137, comma 2, del codice civile, dettato in tema di impugnazione di deliberazioni assembleari condominiali, nel riconoscere ad ogni condomino assente, dissenziente o astenuto la facoltà di ricorrere all’autorità giudiziaria avverso le deliberazioni dell’assemblea, non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non esclude la compromettibilità in arbitri delle relative controversie, le quali, d’altronde, non rientrano in alcuno dei divieti sanciti dagli articoli 806 e 808 del cpc.


Tribunale di Milano
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE D’UDIENZA MEDIANTE COLLEGAMENTO DA REMOTO
DELLA CAUSA N. 17203 DELL’ANNO 2024
FRA
(C.F. ), con il patrocinio dell’avv.
e dell’avv. ed elettivamente domiciliata in) VIA
20122 MILANO, presso il difensore avv.
ATTORE
E
(C.F. , con il patrocinio dell’avv.
, elettivamente domiciliato in VIA 20124 MILANO presso il
difensore avv. CONVENUTO
Oggi 02/12/2025 innanzi al giudice unico dott. Pietro Paolo Pisani, alle ore 11,31 sono comparsi:
Per l’avv.to e l’avv.
Per , l’avv.to
Il giudice prende atto della dichiarazione di identità dei procuratori delle parti presenti identificando gli
avvocati mediante esibizione dei loro tesserini dei Consigli dell’Ordine.
I procuratori delle parti collegati da remoto dichiarano che non sono in atto da parte loro collegamenti con
soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in
collegamento con la stanza virtuale d’udienza.
Su invito del giudice, i difensori si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata
dell’udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l’ordinato
svolgimento dell’udienza. Il giudice avverte che la registrazione dell’udienza è vietata.
I procuratori delle parti si riportano ai propri atti di causa e precisano le conclusioni e discutono in
conformità e concordano e chiedono di essere esentati dalla presenza al momento della lettura della sentenza.
Il Giudice
dato atto, dato atto, si riserva in camera di consiglio.
Su invito del giudice, i difensori dichiarano di aver partecipato effettivamente all’udienza nel rispetto del
contraddittorio e che lo svolgimento dell’udienza stessa mediante l’applicativo è avvenuto regolarmente.
In esito alla camera di consiglio il giudice alle ore 15,30, pronuncia l’allegata sentenza ai sensi dell’art.281
sexies cpc, mediante lettura del dispositivo e di sintetica motivazione ed allegazione a verbale e deposito
contestuale. Verbale chiuso alle ore 15,35.
Il Giudice
Dott. Pietro Paolo Pisani
Parte_1 C.F._1
Controparte_1 P.IVA_1
Parte_1
Controparte_1
2
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott. Pietro Paolo Pisani ha
pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al N. 17203/2024 R.G. promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell’avv.
e dell’avv. ed elettivamente domiciliata in) VIA
20122 MILANO, presso il difensore avv.
ATTORE
contro
(C.F. , con il patrocinio dell’avv.
, elettivamente domiciliato in VIA 20124 MILANO presso il
difensore avv. CONVENUTO
- OGGETTO: impugnazione di delibera condominiale.
- CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di causa del 02/12/2025 e in formato digitale depositate
nel fascicolo telematico.
SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO
omissis ex art. 58 co. 2 L. 69/2009 e art. 132 c.p.c. novellato
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in
conformità anche con i criteri espressi dalla Corte di Cassazione, SS.UU., con la sua sentenza n. 642 del
16/01/2015.
Ci si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione,
specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi.
Per quanto riguarda le domande, le eccezioni e le richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti
processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell’art. 132 n° 4 c.p.c. e dell’art.
118 disp att. c.p.c., che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali
anteriori alla decisione.
La presente controversia è stata introdotta dalla signora con ricorso ex art. 281 decies
c.p.c., regolarmente notificato, con il quale ha convenuto in giudizio il Condominio situato in Milano, viale
n. per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “previa sospensione inaudita altera parte della
delibera assembleare, fissata l’udienza per la comparizione delle parti, voglia dichiarare nulla, o comunque
voglia annullare, la deliberazione assembleare impugnata e per lo effetto condannare il
Parte_1 C.F._1
Controparte_1 P.IVA_1
Parte_1
Parte_2
[...]
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convenuto al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio.”
Fissate le udienze per la trattazione della istanza cautelare, al 26/6/2024, nonché per la trattazione del merito,
al 12/9/2024, all’esito di quella tenutasi per la trattazione della sola istanza cautelare, il procuratore di parte
ricorrente dichiarava di rinunciare a quest’ultima per la mancata notifica del decreto di fissazione di udienza,
chiedendo ulteriore termine per la notifica del ricorso e del decreto di fissazione della udienza di trattazione
del merito.
All’esito della detta udienza del 26/6/2024 venivano quindi dichiarati il non luogo a provvedere sulla istanza
cautelare e la chiusura del sub procedimento e veniva altresì assegnato nuovo termine al ricorrente per la
notifica del ricorso e del decreto di fissazione dell’udienza per l’udienza di merito fissata per il 12/9/2024.
Effettuata la notifica, con comparsa di risposta regolarmente depositata si costituiva in giudizio il
convenuto chiedendo l’accoglimento delle seguenti conclusioni: “In via preliminare: accertare
e dichiarare l’inammissibilità del ricorso avversario per decorrenza del termine di impugnazione della
delibera assembleare ai sensi dell’art. 1137 c.c.; In via preliminare: accertare e dichiarare l’improcedibilità
della domanda ai sensi dell’articolo 5, d.lgs. n. 28/2010 per mancato esperimento della procedura
obbligatoria di mediazione e/o per mancato esperimento del procedimento arbitrale richiesto ex art. 36 del
Regolamento condominiale; In via preliminare: accertare e dichiarare l’inammissibilità del ricorso
avversario per carenza di interesse ad agire della signora Nel merito: rigettare tutte le domande
avanzate da parte ricorrente, poiché infondate in fatto ed in diritto per le ragioni esposte in narrativa; In
ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali.”
All’udienza di prima comparizione delle parti, dopo essere stato rilevato il mancato esperimento della
procedura di mediazione, veniva disposta che la stessa venisse introdotta entro i 15 giorni successivi a cura
di parte ricorrente e la causa veniva rinviata per la verifica dell’avveramento della condizione di procedibilità
all’udienza del 19.12.2024.
Rinviata detta udienza dapprima al 20.1.2025 e poi questa al 26.3.2025, all’esito di quest’ultima udienza,
dopo avere dato dell’esito negativo della procedura di mediazione, la causa veniva rinviata per la
precisazione delle conclusioni e per la discussione ex art. 281 sexies c.p.c. all’udienza del 2.12.2025 con
assegnazione di termine per note illustrative.
Nessuna delle parti depositava le note illustrative.
Parte ricorrente precisava le conclusioni riportandosi a quelle rassegnate nel proprio atto introduttivo, che qui
si trascrivono integralmente: “previa sospensione inaudita altera parte della delibera assembleare, fissata
l’udienza per la comparizione delle parti, voglia dichiarare nulla, o comunque voglia annullare, la
deliberazione assembleare impugnata e per lo effetto condannare il convenuto al pagamento
delle spese, diritti ed onorari del giudizio.”
Parte convenuta precisava le proprie conclusioni come da foglio depositato telematicamente, che qui si
trascrivono integralmente: “In via preliminare: accertare e dichiarare l’inammissibilità del ricorso
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avversario per decorrenza del termine di impugnazione della delibera assembleare ai sensi dell’art. 1137
c.c.; In via preliminare: accertare e dichiarare l’improcedibilità della domanda ai sensi dell’articolo 5,
d.lgs. n. 28/2010 per mancato esperimento della procedura obbligatoria di mediazione e/o per mancato
esperimento del procedimento arbitrale richiesto ex art. 36 del Regolamento condominiale; In via
preliminare: accertare e dichiarare l’inammissibilità del ricorso avversario per carenza di interesse ad
agire della signora Nel merito: rigettare tutte le domande avanzate da parte ricorrente, poiché
infondate in fatto ed in diritto per le ragioni esposte in narrativa e/o per ogni altra motivazione; In ogni
caso: con vittoria di spese e compensi professionali.”.
Precisate le conclusioni e discussa la causa, la stessa viene oggi decisa all’odierna udienza del 2.12.2025 ai
sensi dell’art. 281 sexies c.p.c. mediante deposito della presente sentenza.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente si dà atto che è stata esperita la procedura di mediazione obbligatoria, conclusasi
negativamente in data 31.1.2025, e che quindi la condizione di procedibilità prevista dalla legge può
considerarsi assolta.
Nel merito della controversia in esame va osservato che la ricorrente ha posto a fondamento delle proprie
domande la illegittimità della delibera del 8.4.2024 assunta dall’assemblea condominiale sui punti n. 1, 2, 3,
dell’ amentando:
- la nullità e/o l’annullabilità della delibera assunta sul punto n. 1 dell’O.D.G. di approvazione del rendiconto
consuntivo della gestione 1.1.2023 – 31.12.2023 e del relativo riparto in quanto:
a) il rendiconto, in assenza dei singoli contatori dell’acqua, avrebbe previsto la ripartizione della spesa per i
consumi dell’acqua potabile in misura proporzionale ai millesimi e al numero di abitanti dichiarato;
b) l’assemblea non avrebbe tenuto conto nella ripartizione della spesa per i consumi dell’acqua potabile della
circostanza che il condominio sono mediamente occupati da n. 3, 4 persone
poiché svolgono attività commerciale di affitti brevi e della proposta dalla stessa formulata di installare i
contabilizzatori dell’acqua potabile presso le singole unità immobiliari;
- la nullità e/o l’annullabilità della delibera assunta sul punto n. 2 dell’O.D.G. in ordine alla nomina del
signor quale nuovo amministratore del Condominio per l’asserita situazione di conflitto di
interesse con lo stesso, essendo la ricorrente coinvolta in cause pendenti con il confinante Condominio di
viale n. del quale il signor è amministratore;
- la nullità e/o l’annullabilità della delibera assunta sul punto n. 2 dell’O.D.G. in ordine al rigetto della
propria candidatura di consigliera condominiale e alla mancata nomina di un consiglio di Condominio per
contrasto della delibera con l’art. 21 del Regolamento di Condominio che prevede espressamente che
“L’amministratore dovrà essere coadiuvato da un Consiglio di Condominio, composto da uno o più
partecipanti”, organo del quale il Condominio risulta sprovvisto;
- la nullità e/o l’annullabilità della delibera assunta sul punto n. 3 dell’O.D.G. di approvazione del preventivo
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della gestione 1.1.2024 – 31.12.2024 e del relativo stato di riparto per non avere il verbale assembleare
trascritto le motivazioni per le quali si è opposta alla votazione.
Il convenuto si difende eccependo:
- in via preliminare, l’inammissibilità del ricorso per decorrenza dei termini di impugnazione della delibera
assembleare in quanto la delibera risulta essere stata assunta all’assemblea del 8.4.2024 alla quale la
ricorrente era presente, mentre il ricorso risulterebbe essere stato iscritto a ruolo in data 10.5.2024, oltre il
termine perentorio di 30 giorni previsto dall’art. 1137, comma secondo, c.c.;
- sempre in via preliminare l’improcedibilità dell’impugnazione della delibera assembleare dell’08.04.2024
posto che l’art. 36 del Regolamento condominiale contiene una clausola compromissoria, in virtù della
quale “qualsiasi controversia dovesse insorgere tra i Condomini stessi o tra un condomino ed il
Consiglio di Condominio, tra il e l’Assemblea, tra i condomini e l’Amministratore, nei casi
previsti dall’art. 1136 del c.c. che qui si intende integralmente riportato, verrà deferita al giudizio di due
arbitri amichevoli compositori scelti uno per ciascuno delle parti in controversia ed un terzo nominato di
comune accordo dai due prescelti”, mentre nessuna procedura di arbitrato è stata istaurata per le doglianze
oggetto di giudizio;
- la validità della delibera assunta sul punto n. 1 dell’O.D.G. di approvazione del rendiconto consuntivo della
gestione 1.1.2023 – 31.12.2023 e del relativo riparto in quanto:
a) la ripartizione della spesa per i consumi dell’acqua potabile in proporzione ai millesimi rispecchierebbe il
dettato dell’art. 31 del Regolamento condominiale secondo cui “le spese di manutenzione ordinaria e
straordinaria, secondo norma e consuetudine, saranno addebitate ai singoli partecipanti, in base alle
rispettive necessità ed utenze, ripartite in proporzione ai millesimi di cui alle tabelle allegate al presente
regolamento”;
b) non esisterebbe alcuna norma che impone al l’obbligo giuridico di imputare i consumi
dell’acqua potabile servendosi di impianti/ contabilizzatori installati presso ogni singola unità immobiliare;
c) risulterebbe evidente la carenza dell’interesse ad agire di controparte sul punto posto che le contestazioni
promosse non individuano alcun danno derivante dalla delibera impugnata alla propria posizione;
- la validità della delibera assunta sul punto n. 2 dell’O.D.G. in ordine alla nomina del signor
quale nuovo amministratore del Condominio in quanto la contestazione si baserebbe su un aspetto
personale della ricorrente e non su un profilo di legittimità della delibera, mentre non vi sarebbe,
diversamente da quanto sostenuto da controparte, alcun conflitto di interessi tra il nuovo amministratore e il
;
- la validità della delibera assunta sul punto n. 2 dell’O.D.G. in ordine al rigetto della candidatura della
ricorrente come consigliera condominiale e alla mancata nomina di un consiglio di in quanto la
nomina di tale organo risulta essere ai sensi dell’art. 1130 bis, comma secondo, c.c. una facoltà e non un
obbligo giuridico dell’assemblea;
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- la validità della delibera assunta sul punto n. 3 dell’O.D.G. di approvazione del preventivo della gestione
1.1.2024 – 31.12.2024 e del relativo stato di riparto in quanto secondo unanime giurisprudenza la
verbalizzazione sintetica di una adunanza assembleare è ammissibile, risultando, al contrario, affetto da
invalidità quel verbale che non riporti gli elementi costitutivi inderogabili per verificare la regolarità
dell’assemblea e la legittimità dell’adozione della delibera, che nel caso della delibera impugnata risultano
presenti.
Tali le domande e le difese delle parti, preliminarmente e pregiudizialmente va esaminata, per il suo carattere
potenzialmente assorbente, la eccezione del convenuto basata sulla asserita improcedibilità
dell’impugnazione in esame attesa l’esistenza della clausola compromissoria prevista dall’art. 36 del
Regolamento condominiale.
Posto che è pacifico tra le parti che il regolamento in esame è contrattuale, per allegazione della stessa parte
attrice, non sono neppure contestati l’esistenza e la opponibilità alla attrice di detta clausola, il cui contenuto
è il seguente: “Qualsiasi controversia dovesse insorgere tra i Condomini stessi o tra un condomino ed il
Consiglio di Condominio, tra il Condominio e l’Assemblea, tra i condomini e l’Amministratore, nei casi
previsti dall’art. 1136 del c.c. che qui si intende integralmente riportato, verrà deferita al giudizio di due
arbitri amichevoli compositori scelti uno per ciascuno delle parti in controversia ed un terzo nominato di
comune. Gli arbitri giudicheranno inappellabilmente ex bono et aequo senza formalità di procedura”.
La eccepita improcedibilità va qualificata come incompetenza del giudice adito a fronte della allegata
clausola compromissoria e la stessa, peraltro, è anche rilevabile d’ufficio.
Da tempo la Cassazione ha posto il principio che le controversie condominiali riguardano diritti disponibili e
sono compromettibili in arbitri non rientrando in alcuno dei divieti di cui agli artt.806 e 808 c.p.c.
(Cassazione 05.06.1984 n.3406).
Dall’esame della clausola suddetta emerge la rinuncia da parte dei condomini all'azione giudiziaria per
risolvere le controversie condominiali e l’affidamento delle stesse alla cognizione di un Collegio arbitrale,
senza specificazione di regole procedurali per arrivare alla loro decisione.
Va ritenuto, quindi, che si è in presenza di una previsione di arbitrato irrituale perchè, come è noto,
nell'arbitrato rituale le parti mirano a pervenire ad un lodo suscettibile di essere reso esecutivo e di produrre
gli effetti di cui all'art. 825 c.p.c. con l'osservanza delle regole del procedimento arbitrale, mentre
nell'arbitrato irrituale, come nel caso in esame, esse intendono affidare all'arbitro la soluzione di controversie
soltanto attraverso lo strumento negoziale, mediante una composizione amichevole o un negozio di
accertamento riconducibile alla volontà delle parti stesse, le quali si impegnano a considerare la decisione
degli arbitri come espressione della loro volontà. (Cfr. Cass. civ. Sez. I, 02/12/2015, n. 24558; Cass. civ., sez.
III, 01/12/2009, n. 25268; Cass. civ., sez. II, 12/10/2009, n. 21585; Cass.civ., sez. II, 25/06/2005, n. 13701).
Tale clausola va applicata anche alla controversia nata dalle domande dell’attrice atteso che, in tema di
impugnazioni delle delibere assembleari, il comma 2 dell'art. 1137 c.c., nel riconoscere ad ogni condomino
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assente, dissenziente o astenuto la facoltà di ricorrere all'autorità giudiziaria avverso le deliberazioni
dell'assemblea, non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non
esclude la compromettibilità in arbitri delle relative controversie, le quali, d'altronde, non rientrano in alcuno
dei divieti sanciti dagli articoli 806 e 808 c.p.c. (cfr. Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 28508 del 15/12/2020).
Per quanto sopra rilevato e ritenuto, conseguentemente, in applicazione del dettato regolamentare, va
dichiarata l'incompetenza del Tribunale di Milano per essere competente il Collegio Arbitrale previsto da tale
clausola (cfr. Cass., Sez. U, Ordinanza n. 24153 del 25/10/2013) sulle domande della attrice formulate in
giudizio.
Con assorbimento di ogni altra domanda ed eccezione sollevata nel merito del presente in giudizio, in
applicazione del principio processuale della "ragione più liquida" (Cass. Sez. U, n. 9936 del 08/05/2014;
Cass. n. 12002 del 28/05/2014; Cass. civ. Sez. V Ord., 08/06/2018, n. 15008).
In considerazione dell’esito del presente giudizio, le spese e competenze di lite e della procedura di
mediazione, seguono il criterio della soccombenza e vanno poste a carico della attrice ed a favore del
convenuto ai sensi dell'art. 91 c.p.c..
Le stesse sulla scorta dei parametri dettati del D.M. Giustizia 55 del 10/03/2014, n. 140 e del valore della
domanda, vengono liquidate in dispositivo.
Sentenza immediatamente esecutiva come per legge.
P.Q.M.
Il Tribunale, in composizione monocratica, ogni altra istanza disattesa, rigettata o assorbita, così provvede
sulle domande formulate in atti, come in motivazione:
- Dichiara l'incompetenza del Tribunale di Milano per essere competente a decidere la controversia il
Collegio Arbitrale previsto nell’articolo 36 del regolamento del convenuto.
- Condanna la attrice a corrispondere al convenuto situato in Milano,
viale n. le spese e competenze di lite e della procedura di mediazione, liquidate in €.5.000,00 per
compensi, oltre alle spese generali nella misura del 15% dei compensi ed a cpa e Iva di legge.
Sentenza immediatamente esecutiva come per legge, resa ex articolo 281 sexies c.p.c. e pubblicata mediante
lettura in udienza ed allegazione al verbale.
Milano 2 dicembre 2025.
Il Giudice
Dott. Pietro Paolo Pisani