Sentenza

Chiudere il balcone con vetrate panoramiche amovibili non è innovazione vietata.

 Tribunale di Roma  sentenza n. 14957 pubblicata il 28 ottobre 2025.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA - QUINTA SEZIONE CIVILE
in persona del dott. Fabio De Palo, in funzione di giudice unico,
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 57645 del ruolo generale per gli affari
contenziosi dell’anno 2021, trattenuta in decisione all’udienza dell’8.7.2025 e
vertente tra
Parte_1 ATTORE
difeso in proprio ex art. 86 c.p.c.
e
CP_1 CP_2 VERRIENTI CONVENUTI
con l’avv. Daniela Garbarino
e
ELISABETTA CAPANI CHIAMATA IN CAUSA
con l’avv. Maria Chiara Celidonio
MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte_1 ha convenuto in giudizio CP_1 ed Controparte_3
riferendo in sintesi quanto segue:
- l’attore è proprietario dell’unità immobiliare sita all’int. 3 nell’edificio
condominiale di via Alfredo Serranti n. 75 in Roma;
- i convenuti sono proprietari dell’unità immobiliare sita all’int. 9 nel medesimo
edificio e – nel marzo 2020 – eseguivano un intervento di chiusura del relativo
balcone mediante installazione di vetrate e parapetti in legno;
- tale intervento non è stato autorizzato dall’assemblea condominiale ed ha
completamente stravolto la facciata anteriore dell’edificio – che è di notevole
pregio artistico – ledendo il suo decoro architettonico e comportando il
conseguente deprezzamento anche della proprietà esclusiva dell’attore;
- il medesimo intervento ha pure compromesso la stabilità dell’intero edifico
(che deve sopportare un carico esterno non originariamente previsto);
- l’aumento di superficie e cubatura interna dell’appartamento – indotto dalla
chiusura del balcone – costringerà inoltre il CP_4 a modificare le tabelle
millesimali vigenti;
- l’attore ha inutilmente invitato l’amministratore condominiale – in data
19.5.2020 – a sollecitare i convenuti per il ripristino dello stato dei luoghi.
Ha quindi dedotto – in diritto – che tale intervento comporta la violazione del
regolamento condominiale (prevedendo l’art. 15 “il divieto di costruire sulle terrazze
del superattico e di alterare comunque l’attuale struttura esterna del fabbricato”) e –
comunque – dei limiti imposti dall’art. 1120 cod. civ. in materia di innovazioni e
dall’art. 1122 cod. civ. in materia di opere su parti di proprietà o uso individuale.
Ha pertanto concluso chiedendo la condanna dei convenuti alla rimozione del
manufatto – realizzato a chiusura del balcone – ed al risarcimento dei danni subiti
medio tempore dall’attore (da liquidare – in via equitativa – nell’importo di euro
5.000,00 o in quello differente ritenuto di giustizia).
I convenuti – nel costituirsi – hanno preliminarmente eccepito il difetto di
legittimazione passiva, affermando che l’intervento in questione non è stato realizzato
da loro (nudi proprietari) ma da Elisabetta Capani (attuale usufruttuaria).
Hanno pertanto chiesto di essere autorizzati a chiamare in causa quest’ultima e – nel
merito – hanno comunque contestato la fondatezza delle domande e chiesto il loro
integrale rigetto.
E’ stata autorizzata la relativa citazione e la CP_1 – nel costituirsi – ha contestato la
fondatezza delle domande proposte dall’attore.
Esperita la procedura di mediazione – con esito negativo – sono state depositate dalle
parti le memorie autorizzate ex art. 183, sesto comma c.p.c. e – all’esito – è stata
espletata una consulenza tecnica d’ufficio.
All’udienza dell’8.7.2025 – senza l’espletamento di ulteriori attività istruttorie – la
causa è stata trattenuta infine in decisione.
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
Deve essere innanzitutto disattesa l’eccezione preliminare dei convenuti originari –
CP_1 ed Controparte_3 – posto che i nudi proprietari devono ritenersi nella loro qualità
passivamente legittimati rispetto alla domanda di riduzione in pristino al pari
dell’usufruttuaria Elisabetta Capani (successivamente chiamata in causa ed unica
esecutrice dell’intervento in questione).
Deve peraltro rilevarsi che l’attore – con la prima memoria ex art. 183, sesto comma,
c.p.c. – ha esteso le sue originarie domande anche nei confronti di tale chiamata in
causa (“Per quanto riguarda la responsabilità giuridica relativa alla costruzione
delle opere, sembra chiaro ed evidente che si tratti di una responsabilità solidale dei
proprietari dell’appartamento CP_1 e Controparte_5 e della loro
figlia Capani Elisabetta, usufruttuaria, che le ha fatte realizzare, e conseguente
legittimazione passiva, in capo a tutti e tre i convenuti”).
Le domande – nel merito – sono tuttavia infondate.
Il c.t.u. ha in primo luogo ritenuto che le due vetrate a “pacchetto” – disposte
perpendicolarmente a chiusura del balcone in oggetto e prive di telaio – non ledono il
decoro architettonico dell’edificio in quanto ne rispettano “gli allineamenti e le
forme geometriche” e non appaiono pertanto come un “corpo aggiunto” (essendo
oltretutto visibili dall’esterno solo nella loro configurazione temporanea di completa
chiusura): le superfici degli elementi lamentati – infatti – “sono allineate ai prospetti
ed alle linee di progetto generale non costituendo aggetti rispetto alle superfici di
facciata né interferenze o sovrapposizioni con altri elementi costruttivi risalenti al
progetto della palazzina”.
Sembra poi da escludere nella fattispecie che dei semplici “grigliati in legno” –
frequentemente utilizzati dai condomini anche per giustificabili esigenze di privacy –
costituiscano dei “parapetti” o delle “palizzate” (come affermato in citazione) e
possano comunque comportare anch’essi la lesione del decoro architettonico di un
edificio nemmeno caratterizzato da un particolare pregio artistico (come si evince
dalla documentazione fotografica allegata).
Il c.t.u. ha oltretutto evidenziato che nelle facciate della palazzina – di aspetto
certamente decoroso – sono comunque presenti (e visibili) altri corpi estranei alla
costruzione originale (“caldaie, condizionatori, grate di sicurezza in diverse
geometrie e colori, modifiche degli imbotti dei vani finestra mediante rivestimento in
lamiera verniciata, tubazioni, canaline graticci in legno, tende da sole in diverse
colorazioni”).
L’ausiliario ha in secondo luogo escluso – anche – che le due vetrate possano
pregiudicare la stabilità del medesimo edificio (stimando un peso complessivo di 312
kg. distribuito a vetrate chiuse su una superficie lineare di circa 6,5 mt – con un
carico ripartito di appena 48 kg per metro lineare – e a vetrate aperte con due carichi
non eccessivi di circa 150 kg ognuno, senza considerare l’ulteriore ripartizione dei
carichi tra il binario superiore e quello inferiore che “assimila il peso di ogni
singola vetrata a quello di un comune vaso di fiori di dimensioni medio/grandi”).
Deve solo aggiungersi che il richiamato divieto regolamentare dell’art. 15 – stante il
suo generico riferimento “all’alterazione dell’attuale struttura esterna del
fabbricato” – non induce a differenti valutazioni (dovendosi escludere – per quanto
già rilevato – che l’intervento in oggetto abbia appunto comportato tale alterazione
della “struttura esterna”).
Le spese processuali seguono l’indistinta soccombenza dell’attore nei confronti delle
altre parti.
P.Q.M.
rigetta le domande;
condanna l’attore a rimborsare ai due convenuti (unitariamente considerati) ed alla
chiamata in causa le spese processuali, rispettivamente liquidate nella stessa misura
di euro 3.800,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15%, Iva e Cassa come
per legge;
pone le spese di c.t.u. – nella misura già liquidata – a carico definitivo dell’attore.
28.10.2025. IL GIUDICE





Inquadramento giuridico delle Vepa

La pronuncia si inserisce in un contesto giurisprudenziale di crescente attenzione verso le vetrate panoramiche amovibili (Vepa), strumenti di fruizione degli spazi esterni che non determinano trasformazioni edilizie in senso proprio. Pur in assenza di un espresso richiamo terminologico, l’intervento oggetto di causa presenta i tratti tipici della Vepa:
- trasparenza,
- assenza di telai perimetrali,
- possibilità di completa apertura e
- carattere strutturalmente leggero e reversibile.

Il giudice, sulla base delle risultanze della consulenza d’ufficio, esclude che l’opera realizzi una alterazione significativa della facciata o possa essere qualificata come «corpo aggiunto». La valutazione si fonda su un criterio sostanziale teso a privilegiare il rispetto degli allineamenti e geometrie originarie rispetto alla visibilità dell’intervento. In tale prospettiva, la temporanea percepibilità delle vetrate in configurazione chiusa non è ritenuta sufficiente a integrare una compromissione del decoro architettonico.
Decoro architettonico quale bene giuridico relativo

Il decidente si sofferma sul contesto reale della facciata, già interessata nel tempo da plurimi interventi eterogenei (impianti tecnologici, tende, grate e rivestimenti); ritiene che la presenza di tali elementi non incida sulla capacità di un singolo manufatto leggero di alterare l’immagine complessiva del fabbricato. Ne deriva una lettura del decoro che esclude automatismi imponendo una valutazione caso per caso.
Profili strutturali e limiti regolamentari

La decisione affronta il tema della stabilità dell’edificio escludendo che il peso delle vetrate determini un aggravio strutturale apprezzabile. L’analisi tecnica del carico, distribuito lungo i binari di scorrimento e assimilabile a quello di elementi di arredo ordinario, consente di superare le doglianze attoree fondate su pregiudizi ipotetici. Il principio che se ne ricava è quello per cui la lesione della stabilità deve essere dimostrata in concreto non potendo essere presunta in presenza di opere leggere e reversibili.

Sotto il profilo regolamentare, il tribunale interpreta estensivamente il divieto di alterazione della «struttura esterna del fabbricato» ritenendo che non possa ricomprendere qualsiasi modifica visibile, ma solo quelle idonee ad incidere stabilmente sull’organismo edilizio o sulla conformazione. Tale lettura appare coerente con l’orientamento secondo cui le clausole limitative dei diritti dei condòmini vanno interpretate restrittivamente, specie quando incidono sull’uso della proprietà esclusiva.

La sentenza si innesta in una più ampia tendenza che riconosce alle Vepa una funzione di miglioramento dell’abitabilità e comfort degli spazi esterni senza trasformarli in superficie utile né determinare incrementi volumetrici.

In àmbito condominiale, ciò si traduce in una progressiva legittimazione di tali interventi purché rispettino i cànoni della reversibilità, trasparenza e minimo impatto visivo. In conclusione, la pronuncia conferma che la Vepa non costituisce un intervento lesivo degli interessi condominiali, ma rappresenta una modalità di utilizzo della proprietà esclusiva compatibile con la tutela delle parti comuni.