Sentenza

Come funziona l’installazione di un impianto di ascensore e come si ripartiscono le spese?

Ascensore nel condominio: regime delle spese

Per ascensore si intende: «un apparecchio di sollevamento che collega piani definiti, mediante un supporto del carico che si sposta lungo guide rigide e la cui inclinazione sull’orizzontale è superiore a 15 gradi o un apparecchio di sollevamento che si sposta lungo un percorso perfettamente definito nello spazio, pur non spostandosi lungo guide rigide» (art. 2, comma 1, lett. a, D.P.R. 30 aprile 1999, n. 162).

In ambito condominiale l’ascensore se presente si presume di proprietà comune se non risulta diversamente dal titolo, come esplicitamente indicato nel numero 3 dell’articolo 1117 c.c.

In tal caso, le spese di installazione sono ripartite secondo i millesimi di proprietà, mentre le spese di gestione dovranno essere ripartite ai sensi dell’art. 1124 c.c., in materia di manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori, il quale dispone: «1. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. 2. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune».

In applicazione di questo principio i condomini del piano terreno (o anche dei negozi con ingresso dall’esterno dell’immobile ) sono tenuti a pagare la parte in ragione del valore dell’unità in proprietà esclusiva, nulla dovendo per l’altezza dei piani che, in quanto piano terreno, è uguale a zero. Tale quota di proprietà incide sia sulle spese di installazione sia sulle spese di gestione e dunque, anche in applicazione dell’art. 1123, secondo comma, c.c. secondo il quale per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa le spese sono ripartite secondo l’uso potenziale di ciascuno, anche i condomini del piano terreno devono contribuire al pagamento di tali spese (in tal senso, tra le altre, Trib. Milano 16 marzo 1989, in Arch. Loc., 1989, 515). Sul punto la giurisprudenza di legittimità ha costantemente affermato che l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poichè pure tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo gravante altresì su detti partecipanti, in assenza di titolo contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne (vedi Cass. 27 settembre 2018, n. 23223 e Cass. 4 settembre 2017, n. 20713).

Caso diverso, si diceva, è l’edificio non provvisto di ascensore che per diversi motivi viene installato successivamente, nel qual caso si dovranno distinguere differenti ipotesi.
Installazione di un impianto di ascensore in un edificio che ne è privo

L’impianto di ascensore può essere installato nell’edificio condominiale anche in un secondo momento, cioè non in epoca coeva alla costruzione dell’immobile. In tal caso si pongono delle difficoltà in merito a quale disciplina applicare alla fattispecie, sia con riferimento alla sua qualificazione giuridica, sia con riferimento ai requisiti e ai vincoli che ne regolano la costruzione, sia con riferimento alle spese che devono essere sostenute per l’installazione e per la successiva manutenzione e gestione. Vi può essere, infatti, il caso di un condominio che deliberi in assemblea l’installazione dell’ascensore su parti comuni dell’edificio e allora dovranno essere rispettate determinate maggioranze ma vi potrà anche essere il caso che solo alcuni condomini vogliano caricarsi l’onere di un impianto di ascensore, o magari anche un solo condomino.

Se poi tale condomino è persona con disabilità teoricamente si aprono ulteriori scenari. È quindi opportuno analizzare puntualmente le situazioni per ricostruire in modo analitico la disciplina applicabile.
Qualificazione giuridica della fattispecie

Usualmente si tende a indicare l’installazione di un nuovo impianto di ascensore in un edificio che ne è privo come innovazione , e in quanto tale la si inquadra nella disciplina dettata dagli artt. 1120 e 1121 c.c.

Ai sensi dell’ art. 1120 c.c. le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni possono essere deliberate con la maggioranza qualificata indicata nell’art. 1136, quinto comma (e dunque la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore ). Tra questi devono essere contati anche i proprietari del piano terreno e perfino i proprietari dei negozi che si affacciano direttamente all’esterno dello stabile condominiale.

L’ultimo comma dell’art. 1120 pone dei divieti che verranno approfonditi più avanti nella trattazione e l’art. 1121 disciplina il diverso caso delle innovazioni gravose o voluttuarie (soggette o meno a utilizzazione separata) disponendo che tali innovazioni, in buona sostanza, rimangono di proprietà dei singoli condomini che le vogliono concretizzare salvo il caso di impossibilità di utilizzazione separata pur rimanendo in capo agli altri condomini il diritto potestativo di partecipare ai vantaggi dell’innovazione contribuendo in un tempo successivo alle spese di esecuzione e manutenzione dell’opera.

Accorta dottrina ha evidenziato come l’installazione di un ascensore non possa definirsi “innovazione gravosa o voluttuaria”, in quanto l’essere o meno gravoso è solitamente parametro rapportato al valore complessivo dell’edificio e come tale difficilmente un ascensore potrà essere definito “ gravoso” e di certo non è innovazione “voluttuaria” in quanto non fine a se stessa ma recante una indiscutibile e intrinseca utilità.

Per queste ragioni non risulterebbe applicabile alla fattispecie dell’ascensore la disciplina dell’art. 1121 c.c. Rimanendo quindi all’art. 1120, si porrebbe il solo caso dell’impianto condominiale approvato dall’assemblea con la richiesta maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1120 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio ).

Tuttavia non bisogna dimenticare che, in forza dell’art. 1139 c.c. si può sempre ricorrere alle disposizioni relative alla comunione in generale e lì si ritrova l’art. 1102 nel quale il Legislatore ha stabilito che: «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tale fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa». In forza di tale disposizione si è sostenuto che anche il singolo condomino rispettati i limiti di cui si dirà può installare l’ascensore a proprie spese. D’altronde, si sostiene, le norme in materia condominiale si applicano quando tutti i condomini sono vincolati a una spesa comune, nel caso in cui la spesa sia individuale non serve delibera assembleare ma solo verifica del rispetto dei limiti imposti dalla legge e dall’eventuale regolamento.

Il secondo comma dell’articolo 1120 c.c. (inserito dall’articolo 5 della legge 11 dicembre 2012, n. 220 e in vigore dal 18 giugno 2013) stabilisce che i condomini con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136 possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche .

Il novellato articolo 1120 c.c. dalla legge n. 220/2013, rispetto alla disciplina prevista dall’articolo 2 della legge n. 13/1989 (applicabile fino al 18 giugno 2013), che per l’installazione di un ascensore in un edificio che ne fosse privo richiedeva le maggioranze ridotte del secondo e del terzo comma dell’art. 1136 c.c. (quindi, in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, in seconda convocazione, almeno un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio), ha reso più gravoso eliminare le barriere architettoniche, dal momento che la nuova norma stabilisce che le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni dirette ad eliminare le barriere architettoniche sono approvate dall’assemblea in prima e seconda convocazione con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) .
Le due situazioni che si vengono quindi a creare sono:

a) installazione di nuovo impianto di ascensore con deliberazione assembleare con il quorum della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, secondo quanto stabilito dal novellato articolo 1120 c.c., che vincola anche gli assenti e i dissenzienti con la conseguenza di avere una nuova proprietà comune (prima della legge di riforma del condominio, in virtù dell’articolo 2 della legge 9 gennaio 1989, n.13 e successive modificazioni, invece, con deliberazione assembleare con quorum semplice);

b) installazione di un nuovo impianto di ascensore da parte di uno o più condomini, con la conseguenza di avere un impianto di proprietà esclusiva (o in comunione tra più soggetti ma non condominiale) salvo il diritto di partecipazione successiva .
Requisiti e limiti

Ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1120 c.c., sono vietate le innovazioni che rechino danno alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio, alterino il decoro architettonico dell’edificio o ledano il diritto di anche un solo condomino in merito alla possibilità di usare e godere della cosa comune. Tali limiti hanno natura e ratio differente e meritano un rapido approfondimento. Il limite legato alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio si può chiaramente capire con ragioni di sicurezza volta a tutelare l’incolumità pubblica. Motivi quindi di natura pubblica, piuttosto che privata, e come tali non superabili neanche con l’unanimità dei consensi dei condomini. Per stabilità si intende la capacità statica dell’edificio, il suo non essere soggetto a crolli; mentre per sicurezza si intende la capacità dell’edificio di evitare intrusioni di terzi o danni da eventi esterni, quali incendi, inondazioni, alluvioni.

Il limite del decoro architettonico può essere motivato sia con ragioni pubbliche che private, a seconda di come venga interpretato. Se il tutto si riduce alla tutela del bene economico che il decoro rappresenta per i condomini, allora questo limite può essere superato da una decisione all’unanimità; al contrario, se per decoro architettonico dell’edificio si deve intendere un bene immateriale, morale, estetico, che come tale può avere rilevanza esterna, allora il divieto è anche a tutela della collettività, ricopre un interesse pubblico e i condomini non possono mutarlo nemmeno all’unanimità (è il caso, per esempio, degli edifici con valore storico e/o artistico).

Per definire quali siano gli elementi che lo caratterizzano, al fine di meglio individuare la ragione del divieto imposto dall’art. 1120 c.c. e poter indirizzare gli operatori del diritto, si può far riferimento alla recente giurisprudenza della Suprema Corte secondo la quale per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 c.c., deve intendersi l’estetica dell’edificio , costituita dall’ insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico (tra le altre Cass. civ., Sez. II, 14 dicembre 2005, n. 27551). Il divieto, quindi, colpisce tutte quelle innovazioni che si concretizzino nell’alterazione di questo complesso di linee ed elementi architettonici, dove per “alterazione” - a detta di Dogliotti - si deve intendere un «mutamento sufficiente ad apportare disarmonia nell’insieme e un deterioramento del carattere estetico e dell’aspetto decorativo».

Non potendosi stabilire a priori un criterio generale, il soggetto deputato a capire se vi sia stata o meno l’alterazione del decoro architettonico dell’edificio è il giudice di merito il quale decide con giudizio insindacabile in Cassazione.

Per quanto riguarda, infine, il limite consistente nel divieto di ledere il diritto di anche un solo condomino in merito alla possibilità di usare e godere della cosa comune , bisogna fare bene attenzione alla formulazione normativa. Il Legislatore ha usato la formula «innovazioni che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino». È quindi sul termine “inservibili” che va concentrata l’attenzione al fine di capire quali siano le innovazioni vietate.

La giurisprudenza sul punto ha precisato che il concetto di inservibilità, nell’articolo in questione, deve essere interpretato come «sensibile menomazione dell’utilità che il condomino ritraeva secondo l’originaria costituzione della comunione» (tra le altre Cass. civ., Sez. II, 8 ottobre 2010, n. 20902). Continua la citata sentenza affermando che per conseguenza «devono ritenersi consentite quelle innovazioni che, recando utilità a tutti i condomini tranne uno, comportino per quest’ultimo un pregiudizio limitato e che non sia tale da superare i limiti della tollerabilità».

Sensibile menomazione è stata quindi riconosciuta la riduzione dell’ampiezza dei gradini delle scale al di sotto dei criteri tecnici previsti dal combinato disposto del Decreto Ministeriale Lavori Pubblici n. 236/1989 e del D.P.R. n. 503/1996; non invece l’ampliamento di un disagio già esistente per l’accesso a un locale magazzino senza che questo abbia comportato la necessità di mutamento della destinazione d’uso del locale stesso a motivo dell’installazione dell’ascensore in mezzo all’androne condominiale (il che ha però comportato un indennizzo economico al soggetto danneggiato App. Napoli, Sez. II civ., 29 gennaio 2010, n. 362).

Si è inoltre specificato che dall’innovazione che comporti una mera menomazione (dunque non sensibile) di tale diritto, non è necessario che sorga un vantaggio compensativo per il condomino “danneggiato” (tra le altre Cass. civ., Sez. II, 4 luglio 2001, n. 9033). L’art. 1121, terzo comma, pone l’ulteriore limite della concessione del diritto potestativo di subentro ai condomini che inizialmente abbiano ritenuto di non partecipare alla costruzione dell’ascensore e che, invece, dopo qualche tempo, abbiano ritenuto utile godere dei vantaggi che l’impianto pone. Nella fattispecie in esame tale diritto deve sempre essere garantito.

Tutti i suddetti limiti sono stati confermati anche dalla legge 9 gennaio 1989, n. 13 in tema di superamento delle barriere architettoniche, allorquando, prevedendo un regime agevolato, si è ritenuto di confermare i limiti posti dagli artt. 1120, ultimo comma, e 1121, terzo comma, c.c.
Sostenimento dei costi

Come detto, nel caso in cui il condominio fosse sprovvisto di ascensore e uno o più condomini volessero installarlo, potrebbero farlo sostenendone interamente le spese di installazione e di manutenzione. I condomini che in un primo momento non hanno voluto partecipare alla spesa, hanno il diritto di godere del bene solo in seguito a una loro partecipazione ai costi di esecuzione e di manutenzione , secondo il generale disposto del terzo comma dell’art. 1121 c.c.

Il problema che si pone è però quanto e come debbano pagare i condomini originariamente dissenzienti. Infatti, sul punto si sollevano diverse questioni. La prima riguarda la tipologia di spesa che il condomino subentrante dovrebbe pagare. L’art. 1121 parla di spese di esecuzione e manutenzione dell’opera, ma non chiarisce se tali denari debbano essere rivalutati, ovvero si debba tenere conto di altri fattori. La giurisprudenza ha quindi colmato tale vulnus, affermando che le somme dovute in relazione alle spese di esecuzione e manutenzione devono essere aggiornate al valore attuale della moneta (quindi rivalutate) e deve essere detratto il controvalore del normale deterioramento del bene .

La seconda questione che si pone è la modalità secondo la quale considerare e calcolare tali contributi di subentro. Infatti se l’opera non è voluta dal condominio in quanto l’assemblea ha espresso voto sfavorevole all’installazione la proprietà del bene cadrà non più sotto la disciplina condominiale (per cui i condomini pagano secondo le quote millesimali di valore), bensì sotto la disciplina della comunione (per cui i comproprietari pagano secondo il valore della quota di ciascuno che si presume uguale).

La giurisprudenza ha chiarito che l’ascensore installato nell’edificio dopo la costruzione di quest’ultimo per iniziativa di parte dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l’abbiano impiantato a loro spese. Ciò dà luogo nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell’ascensore, analoga alla situazione avuta a mente dall’articolo 1123, comma 3, cod. civ. comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi. L’art. 1121, comma 3, cod. civ. fa, infatti, salva agli altri condomini la facoltà di partecipare successivamente all’innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell’opera, con l’obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l’esecuzione, aggiornate al valore attuale.
Proprietà del bene e conseguenze: profili di responsabilità

Dalla differente proprietà del bene realizzato derivano, ovviamente, differenti profili di responsabilità in capo ai vari soggetti.

Nel caso di installazione di nuovo impianto di ascensore di natura condominiale seguente a una deliberazione assembleare che abbia riportato le necessarie maggioranze ci si troverà di fronte a un bene condominiale, con la conseguente responsabilità della sua custodia in capo al condominio. Laddove si dovesse verificare un danno la cui responsabilità possa ascriversi all’impianto, sarà il condominio a risponderne salva la facoltà poi di rivalersi sulla ditta che ne cura la manutenzione, laddove ve ne fosse la possibilità (ma si tenga presente quanto stabilito da Cass. civ., Sez. III, 21 luglio 1979, n. 4385 secondo la quale nel caso di appalto del servizio di manutenzione, continuativa o periodica, di cose, macchinari o impianti, non si verifica il passaggio dei poteri di custodia e degli oneri di vigilanza e della connessa responsabilità presunta ex art. 2051 c.c. a carico dell’appaltatore... poiché l’impianto continua a restare nella sfera di disponibilità dei proprietari dell’edificio, i quali ne conservano, con carattere di continuità, l’uso e il godimento, a essi incombono, conseguentemente gli oneri di custodia e di vigilanza con l’inerente responsabilità presunta). Nel caso, al contrario, di impianto di ascensore costruito da uno o più condomini in via esclusiva , la proprietà del bene ricadrà esclusivamente in capo ai soggetti che ne hanno sostenuto le spese costituendosi in tal modo una comunione semplice tra tali individui in relazione al bene installato.

Da ciò deriva tutta una serie di conseguenze in merito alle responsabilità verso terzi, al profilo assicurativo (come potrà l’assicurazione condominiale coprire i sinistri derivanti da tale bene non condominiale?), alle verifiche di legge, e quant’altro.
Installazione di impianto di ascensore e superamento delle barriere architettoniche

Come precedentemente indicato, la legge n. 13/1989 ha determinato una svolta importante nella materia del superamento delle barriere architettoniche e, per quanto riguarda la presente trattazione, ha profondamente modificato i requisiti per la costruzione dell’impianto di ascensore in un edificio che ne era sprovvisto.

Il relativo regolamento (Decreto Ministeriale Lavori Pubblici n. 236/1989, confermato nella sua validità dal D.P.R. n. 503/1996) ha poi definito le caratteristiche tecniche (Criteri di progettazione per l’accessibilità art. 4; Specifiche funzionali e dimensionali art. 8) che gli ascensori e le scale (tra gli altri) devono avere, definendo così dei parametri di valutazione anche per i limiti generali posti dall’art. 1120 c.c., di cui si è precedentemente parlato. Il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 T.U. sull’edilizia, ha confermato con gli articoli dal 77 all’81 l’impianto normativo della legge n. 13/1989.

Altra importante differenza con la normativa ordinaria è il fatto che le opere per il superamento delle barriere architettoniche, allorquando costruite dall’avente diritto, godono di agevolazioni fiscali oltre a essere soggette a contributo pubblico fino a un importo massimo di circa 9.500,00 euro (secondo una progressione indicata dall’art. 9 della legge n. 13/1989 e richiedibile al competente Comune secondo la procedura indicata dagli artt. 10 e 11 dello stesso provvedimento normativo). La giurisprudenza, interpretando estensivamente il terzo comma dell’articolo 9 della legge speciale, è arrivata a sostenere che tale normativa si applichi non solo ai portatori di handicap, ma anche agli invalidi civili e ai soggetti ultrasessantacinquenni con difficoltà persistenti a svolgere i compiti e le funzioni proprie della loro età (in proposito, si veda Trib. Napoli 14 marzo 1994, n. 2606).
Considerazioni conclusive

In conclusione l’impianto di ascensore esistente nel condominio si presume bene comune ex art.1117 c.c., le cui spese di manutenzione e sostituzione si ripartiscono in base al disposto dell’art. 1124 c.c.. Nel caso in cui un edificio sia sprovvisto di ascensore, qualunque condomino può chiedere all’assemblea di deliberare in merito all’ installazione di tale innovazione con le maggioranze semplificate previste dal combinato disposto dell’art. 2, legge n. 13/1989 e dell’art. 1136, secondo e terzo comma, c.c. e ciò prima della modifica dell’articolo 1120 cc. che al secondo comma (inserito dall’articolo 5 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013) stabilisce che i condomini con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136 (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore hanno ad oggetto le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche.

Laddove l’assemblea non deliberi, ciascun condomino, ai sensi dell’art. 1102 c.c., può installare l’impianto di ascensore a proprie spese, acquisendo la proprietà del bene, purché rispetti i limiti previsti dall’art. 1120, ultimo comma c.c., e garantisca agli altri condomini il diritto potestativo di subentro ex art. 1121 c.c.

Nel caso in cui a richiedere la nuova installazione sia persona con disabilità, oltre a quanto valido per ciascun condomino, potrà godere di una serie di agevolazioni fiscali e potrà richiedere un contributo a fondo perduto al Comune competente.