Sentenza

Condominio negli edifici. Parti comuni. Cortile (Cc, articolo 1117)

Il cortile e il cavedio costituiscono parti comuni ex articolo 1117 Cc quando, per struttura e destinazione, risultano funzionali a dare aria, luce, accesso o servizio alle unità immobiliari, senza necessità di specifica menzione negli atti di acquisto. La presunzione di comunione può essere superata solo da titolo contrario espresso nell’atto costitutivo del condominio; restano escluse dalla comunione le aree strutturalmente destinate al servizio esclusivo di alcune unità. La presunzione opera anche nel condominio sorto a seguito di frazionamento giudiziale, salvo esplicita riserva nel decreto di trasferimento.

    Corte di appello di Bologna, sezione I, 21 gennaio 2026, n. 218
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
1 SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati: dott.
### dott. ### dott. ### ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 1836/2022
promossa da:
### (C.F. ###), con il patrocinio dell'avv. ### e dell'avv. ###
(###) ###;
### contro ### (C.F. ###), con il patrocinio dell'avv. ### e
dell'avv. ### (###) C/O AVV. ### , ###
APPELLO avverso sentenza del Tribunale di ### n. 663/22
pubblicata in data ### e notificata in data ### Assegnata a
decisione in data ###, sulle seguenti ### Le parti hanno concluso
come da note scritte di precisazione delle conclusioni.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il palazzo ### già in piena ed esclusiva proprietà' della società
### sas che ivi svolgeva attività di albergo e ristorante, ad esito
di distinte e autonome procedure esecutive, veniva aggiudicato a
terzi, in due lotti distinti.
Il lotto più grande veniva trasferito nel 2015 a ### srl; l'altro,
costituito dalle sale ex ristorante compresi servizi, situate al piano
terra dell'edificio e con due affacci su una corte interna, veniva
aggiudicato nel 2017, in sede fallimentare, alla ### srl.
Con atto di citazione ritualmente notificato, ### srl evocava,
dinanzi il Tribunale di ### la srl ### per sentire “1. accertare e
dichiarare che, premessa la totale proprietà esclusiva ab origine,
del palazzo ### in capo ad ### sas, per effetto del trasferimento
nel 2015 di un primo lotto alla convenuta, sul predetto palazzo si
è costituito ex lege per gli effetti dell'art. 1117 cc, un condominio
oggi corrente tra ### srl e immobiliare ### srl che nell'anno
2017 si è vista trasferire il lotto residuale; 2. dichiarare che in
relazione alla avvenuta costituzione di un condominio tra attrice e
convenuta vadano ex lege considerate comuni tutte le parti
indicate, pur non esaustivamente dall'art. 1117 cc ed in particolare
tutte quelle che il predetto articolo considera come
necessariamente comuni e quindi, con particolare riferimento alla
fattispecie di causa, i cortili interni dell'immobile oggetto di
condominio inter partes con conseguente applicazione della
disciplina condominiale su tutte le parti comuni non solo sotto il
profilo dominicale ma anche di gestione, utilizzo e godimento,
disponendo la loro individuazione catastale come beni comuni. Con
vittoria di spese e compensi di giudizio”.
Si costituiva la società convenuta la quale negava l'esistenza di un
condominio, in assenza di specifico atto costitutivo e di menzione
di esso (e/o parti comuni ai sensi dell'art. 1117 cc) nei titoli di
acquisto delle rispettive proprietà, rivendicava l'esclusiva proprietà
delle corti interne come da decreto di trasferimento e insisteva per
il rigetto della domanda attrice.
Istruita la causa documentalmente, la stessa veniva trattenuta in
decisione sulle conclusioni precisate dalle parti.
Con sentenza n. 663/2022, il Tribunale di ### rigettava la
domanda attrice sul presupposto che “dal titolo che ha originato il
condominio ed anzi da entrambi i titoli, anche tenuto conto delle
relazioni di due professionisti differenti, si considerano i cortili
come pacificamente appartenenti alla proprietà esclusiva di ###
s.r.l.” e comunque che “non sussiste quel collegamento
strutturale, materiale o funzionale, ovvero quella relazione di
accessorio a principale, che costituisce il fondamento della natura
condominiale di un area scoperta, ai sensi dell'art. 1117 c.c.”.
Nello specifico che “i cortili identificati con le lettere A-C nella
planimetria al doc. 4 di parte convenuta non hanno alcun
collegamento fisico con i locali del ristorante di proprietà
dell'attrice e sono da esso distanti e neppure confinanti; nel cortile
identificato come B vi è un mero affaccio della proprietà dell'attrice
(prospettabile - eventualmente - come veduta) ed il cortile non
risulta comunque accessibile dal ristorante, ma solo dal locale di
servizio, escludendo quindi qualunque forma di utilità al ristorante
di proprietà dell'attrice”.
Per la riforma della sentenza proponeva appello la ### srl che
insisteva per l'accoglimento delle domande già formulate in primo
grado.
Si costituiva la ### s.r.l. che chiedeva il rigetto del gravame in
quanto infondato, con conferma della sentenza impugnata.
All'udienza di trattazione, la causa veniva rinviata per la
precisazione delle conclusioni e dunque assunta in decisione sulle
note scritte depositate dalle parti, previa sostituzione del ### e
con l'assegnazione dei termini di cui all'art. 190 cpc a decorrere
dalla comunicazione dell'ordinanza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
### non è meritevole di accoglimento.
Ai fini dell'inclusione nelle parti comuni dell'edificio elencate
dall'art. 1117 c.c., il cortile è quell'area scoperta, calpestabile,
compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che
serve a dare luce e aria alle unità immobiliari che su di esso si
affacciano (Cass. sez. II, 15.06.2012 n. 9875) o che ha anche la
sola funzione di consentirne l'accesso o è destinata a spazi verdi,
zone di rispetto, parcheggio di autovetture.
La Cassazione ha notato che la concreta ed oggettiva destinazione
del cortile al servizio di un unico originario complesso immobiliare,
poi, confluito in distinti caseggiati, ne determina funzionalmente la
natura comune a tutti gli edifici serviti, senza necessità di ulteriore
specificazione nei singoli atti di acquisto; infatti per effetto della
“presunzione” di cui all'art. 1117 co.1 cc e della trascrizione di
detti atti di acquisto di proprietà esclusiva - comprensiva pro
quota, senza bisogno di specifica indicazione, anche delle parti
comuni - la situazione condominiale che ne risulta è opponibile ai
terzi (Cass. Sez. II, 17.02.2020 n. 3852).
Tuttavia, la presunzione legale di comunione stabilita dall'art. 1117
cc opera solo se non risulta il contrario da quel determinato titolo
che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del
frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali (Cass. II,
15.02.2018 n. 3739): un'espressa riserva di proprietà nel titolo
originario di costituzione del condominio esclude la natura
condominiale dell'area esterna di un edificio, ai sensi dell'art. 1117
cc. Tale esclusione attiene anche a cortili che, per le loro
caratteristiche strutturali, risultano funzionalmente destinati al
servizio esclusivo di una o più unità immobiliari ivi prospicienti.
###. 1117 c.c., come interpretato dalla giurisprudenza di
legittimità, trova piena applicazione anche nel caso di condominio
“creato in sede giudiziale”. Ed infatti, in caso di frazionamento della
proprietà di un edificio comune in distinte unità immobiliari, a
seguito dell'attribuzione in sede di esecuzione forzata, si determina
una situazione di condominio per la quale vige la presunzione
legale “pro indiviso” di quelle parti del fabbricato che, per
ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del
condominio - funzionali all'uso comune, come il cortile
strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di più edifici
limitrofi.
Tale presunzione può essere superata soltanto ove risulti, nel
primo decreto con il quale il giudice trasferisce all'aggiudicatario
un lotto del bene espropriato, ripetendo la descrizione
dell'immobile contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita, una
chiara ed univoca volontà di riservare, esclusivamente ad uno degli
aggiudicatari dei distinti lotti, la proprietà del cortile (Cass. sez. II,
16.01.2024 n. 1615).
Nel caso che si discute, il decreto di trasferimento del 2 novembre
2015, emesso nell'ambito della procedura esecutiva n. R.G.E.
504/2012 (doc. 1 fascicolo I grado appellante; doc. 2 fascicolo I
grado appellata) che ha attribuito alla ### il primo lotto del
compendio immobiliare, originariamente per l'intero in piena ed
esclusiva proprietà' della società ### sas, indica in modo specifico
l'area cortiliva oggetto della domanda, identificata al ### di ###
384, ### 559 sub. 46 e ### 384, ### 558 sub. 8, così
ricomprendendola tra i beni attribuiti in via esclusiva
all'aggiudicatario.
Si legge nel decreto la descrizione dell'immobile: “### catastale:
### (...), particella (...), subalterno (...), categoria D/2 […], ###
384, particella (...), subalterno 8 […], ### l'area di sedime risulta
identificata al catasto terreni al foglio (...), particella (...) […] e al
foglio ###, particella ### […]”. E l'intera area di sedime descritta
al N.C.T. con i mapp. ### e ### del fg ### è costituita anche
dai tre cortili interni all'hotel (doc. 4 fascicolo I grado appellata) .
Tale decreto di trasferimento, poi, riporta: “### In un sol corpo
d'hotel (eccezion fatta per il ristorante centrale posto al piano terra
e identificato con il mappale ### sub 47 non oggetto della
procedura de quo) confina a nord con i mappali (...), a est con
### a sud con mappali (...) e a ovest con mappale ###”.
E' quindi evidente che i mappali ###, sub 46 e ###, sub 8 di cui
al fg ### del N.C.F., nonché i mappali (...) di cui al fg ### del
N.C.T. identificativi della proprietà dell'hotel, comprendono le corti
rinascimentali interne.
Essendo stati trasferiti in proprietà esclusiva a ### tali cortili non
fanno parte di alcun condominio e risultano nella attuale piena
proprietà della convenuta.
Peraltro, l'indicazione dei dati catastali, come già affermato del
tutto condivisibilmente dal giudice di primo grado, ha la finalità di
individuare e descrivere il bene oggetto della aggiudicazione che
comprende, come detto, per espressa previsione, l'area cortiliva
oggetto della domanda attrice.
Tali aree, inoltre, risultano espressamente indicate come “corti
pertinenziali esclusive” nella relazione di stima (doc. 5 fascicolo I
grado appellata) del tecnico incaricato nella procedura esecutiva
n. 504/2012 che ha preceduto la vendita in sede esecutiva (a
pagina 10 viene espressamente previsto che nel bene pignorato “è
ricompresa l'incidenza delle aree cortilive pertinenziali”) e la loro
superficie ha concorso a determinare il valore di vendita del bene
ed è stata inserita nella indicazione del prezzo.
A nulla rileva la dichiarata (dal perito estimatore) non fedele
rispondenza allo stato dei luoghi della planimetria, poiché essa -
alla luce di quanto già detto - non attiene certamente ai cortili, e
comunque alla estensione dei diritti esclusivi trasferiti alla società
aggiudicataria nella procedura esecutiva, ma evidentemente alla
disposizione degli spazi interni ed alla ivi presenza di manufatti.
A conferma, poi, della assegnazione esclusiva della proprietà dei
cortili alla società appellata vi è anche la mancata menzione degli
stessi nel successivo decreto di trasferimento del 26.09.2017 nella
procedura fallimentare (doc. 3 fascicolo I grado appellata), che ha
ad oggetto la “porzione di fabbricato ad uso commerciale sala-
ristorante, libero su due lati di cui uno in affaccio alla pubblica via
ed uno in affaccio alla corte interna…nello specifico trattasi di una
sala per la ristorazione con ingresso indipendente, un locale di
servizio in adiacenza, un locale deposito e due servizi igienici”
(mappale ###, sub 47, fg ### NCF) attribuita alla società
appellante e che non menziona affatto diritti di comproprietà sulla
corte interna, ma che anzi individua i confini dell'immobile a nord-
est con la via ### “a sud, sud-est (vi è la corte confinante con il
locale ristorante) e a nord-ovest con ragioni KA Investimenti”.
Quanto sopra detto - ed in particolare sul titolo originario che ha
dato luogo al frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali
-, alla luce dei principi enuciati dalla giurisprudenza di legittimità,
esclude, dunque, la presunzione legale di comunione delle corti
interne di cui all'art. 1117 cc, con la conseguenza che l'appello va
respinto, assorbita ogni valutazione sulla funzionale destinazione
dei cortili al servizio esclusivo di una o di tutte le unità immobiliari
ivi prospicienti. *
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in
dispositivo, giusta applicazione delle vigenti tariffe forensi, nei
valori medi dello scaglione di riferimento. Nulla per la fase
istruttoria perché non espletata.
Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002, va dato
atto della sussistenza dei presupposti processuali per il
versamento, ad onere della parte appellante, dell'ulteriore importo
a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto
per l'appello, a norma dell'art. 13, comma 1 bis del DPR suddetto
(vedi Cass. Civ. SS.UU. 20.09.2019 n. 23535; Cass. Civ. SS.UU.
20.04.2020 n. 4315).
PQM
La Corte d'Appello di Bologna, definitivamente pronunciando, ogni
contraria istanza, deduzione ed eccezione assorbita e/o disattesa,
rigetta l'appello con conferma della sentenza impugnata.
Condanna l'appellante ### (C.F. ###) alla rifusione delle spese
di lite in favore della società appellata ### s.r.l. (C.F. ###) per
l'importo di € 6.946,00 oltre spese generali ed oneri come per
legge.
Dà atto, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002,
che sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad
onere della parte appellante, dell'ulteriore importo a titolo di
contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per
l'appello, a norma dell'art. 13, comma 1 bis del DPR suddetto.