Sentenza

L’installazione di un ascensore sulla facciata condominiale è illegittima se viola le distanze e impedisce il godimento di una veduta preesistente eccedendo i limiti dell’uso della cosa comune con conseguente obbligo di rimozione dell’opera. Lo precisa la sentenza del Tribunale di Cagliari n. 753 pubblicata il 24 marzo 2026.

Tribunale di Cagliari n. 753 pubblicata il 24 marzo 2026.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Cagliari
SEZIONE SECONDA
R.G. 1328/2020
Il Tribunale Ordinario di Cagliari, sezione seconda, in persona del dott.
Stefano Oliva, giudice applicato a distanza ex art. 3 D.L. 117/2025, giusta
delibera del C.S.M. del 01 ottobre 2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado
tra
(C.F. ) e (C.F.
assistiti e difesi dagli avv.ti BALLERO
BENEDETTO, BALLERO SIMONE e STEFANO BALLERO
attori
e
(C.F. ) e
(C.F. ), assistite e difese
dall’Avv. FANARI CARLO
convenute
CONCLUSIONI: per parte attrice: “- condannare le signore Deplano a
rimuovere e/o eliminare, a propria cura e spese, l’opera abusivamente
realizzata, e comunque alla rimessione in ripristino della facciata
condominiale, con riserva di chiedere i danni subiti con separato
procedimento; - in subordine, autorizzare i coniugi e
, anche singolarmente, a rimuovere e/o eliminare l’opera
Parte_1 C.F._1 Parte_2
C.F._2
Controparte_1 C.F._3 [...]
Controparte_2 C.F._4
Parte_1 Parte_2
[...]
pag. 2/6
abusivamente realizzata, e comunque alla rimessione in ripristino della
facciata condominiale a cura e spese delle signore Deplano; - il tutto con
vittoria delle spese e dei compensi di lite, da distrarsi in favore dei
sottoscritti avvocati antistatari”;
per parte convenuta: “1) Accertati i fatti in premessa e dichiarare legittima
l’installazione dell’ascensore sulla facciata condominiale da parte delle
sig.re e ; 2) Dichiarare che la finestra
aperta sulla facciata condominiale dai sig.ri e
si configura quale mero atto emulativo che non determina loro alcun
vantaggio; 3) Subordinatamente accertare che la finestra, realizzata dai
ricorrenti, e l’ascensore, di cui è stata posizionata la struttura metallica
dalle resistenti, non sono tra loro in conflitto rientrando il legittimo uso
delle parti comuni ai sensi dell’art 1102 cod civ; 4) Mandare assolte le
resistenti da qualsiasi ulteriore domanda proposta nei loro confronti; 5) In
ogni caso con il favore delle competenze di causa oltre a spese generali,
cpa e Iva di legge”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. e evocavano
in giudizio e innanzi
l’intestato Tribunale, esponendo che le convenute avevano realizzato nel
marzo 2015 una struttura metallica, dell’altezza di circa cinque metri,
destinata ad ospitare un ascensore, che dal piano terra si eleva sino al primo
piano del palazzo ed oscura e occlude completamente la finestra aperta
dagli attori nel 2012 sulla scorta di legittimo titolo abilitativo. Chiedevano
quindi la condanna delle convenute alla rimozione della detta struttura ed al
ripristino.
Controparte_1 CP_2
Parte_1 Parte_2
Parte_1 Parte_2
Controparte_1 Controparte_2
pag. 3/6
Si costituivano le convenute, non negando il fatto loro contestato ma
assumendo che l’apertura della finestra ad opera degli attori costituiva atto
emulativo. Chiedevano quindi rigettarsi la domanda o in subordine
accertare che ambedue le opere (apertura della finestra ed installazione
della struttura destinata ad ospitare l’ascensore) costituivano atti rientranti
nell’ambito dell’ordinario godimento della cosa comune ex art. 1102 c.c.
Ritenuto che la causa necessitasse di una istruzione di natura non
sommaria, veniva disposto il mutamento del rito, da sommario in ordinario,
e venivano depositate le memorie ex art. 183, sesto comma, c.p.c., in esito
alle quali la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni ad
udienza da tenersi nelle forme di cui all’art. 127 ter c.p.c., successivamente
anticipata con ordinanza del giudice applicato a distanza al 5.2.2026.
Le parti depositavano note scritte.
Precisate le conclusioni, la causa veniva trattenuta a sentenza con termine
di giorni 20 per deposito di conclusionali e di ulteriori giorni 20 per
deposito di note di replica.
Nel detto termine le parti hanno depositato i rispettivi scritti conclusivi.
La domanda è fondata.
Le convenute, costituendosi tardivamente, non hanno contestato il fatto
lamentato dagli attori, ma, al contrario, hanno confermato di aver eseguito
l’opera oggetto di causa (rappresentata dalla installazione di una struttura
destinata ad ospitare un ascensore) allegando soltanto che l’apertura della
finestra, ad opera degli attori, costituirebbe atto emulativo, in quanto non
arrecherebbe alcun beneficio alla loro proprietà, e che comunque i due
interventi rientrerebbero nei limiti dell’uso della cosa comune consentiti
dall’art. 1102 c.c.
pag. 4/6
In realtà, la finestra è stata aperta dagli attori nel 2012, sulla scorta di
apposito titolo autorizzativo, e tale fatto non costituisce atto emulativo, ma
piuttosto il legittimo esercizio delle prerogative del proprietario, tra le quali
rientra anche il diritto di usare il proprio bene e di migliorarlo o
modificarlo, nei limiti di quanto consentito dalla legge. Poiché non consta
che sia stata attivata alcuna iniziativa finalizzata a contestare l’apertura
della finestra di cui sopra, da parte delle autorità competenti, dei vicini o
del condominio, né tantomeno è stato allegata da parte convenuta
l’esistenza di un provvedimento giudiziario che ne ordini la chiusura o la
modifica, l’apertura di cui sopra va ritenuta, allo stato, legittima. Da essa,
in quanto preesistente rispetto all’opera posta in essere dalle convenute,
vanno calcolate le distanze previste dall’art. 907 c.c., che nella specie non
sono state rispettate, posto che le convenute hanno realizzato la struttura
contestata dagli attori in diretta aderenza all’apertura di questi ultimi ed
hanno sostenuto, nelle loro difese, che la normativa in tema di distanze non
sarebbe operante in relazione alla realizzazione di impianti asseritamente
necessari per l’abbattimento delle barriere architettoniche (cfr. pag. 7 della
memoria di costituzione di parte convenuta). Le fotografie allegate al
ricorso, non contestate da parte convenuta, dimostrano e comprovano, al di
là di ogni ragionevole dubbio, che la struttura è stata eretta in aderenza alla
facciata ed in guisa tale da occludere completamente
l’apertura realizzata preventivamente dagli attori.
Il richiamo all’art. 1102 c.c. non è pertinente, in quanto l’uso della cosa
comune consentito dalla norma in esame è quello che si realizza con
modalità tali da non precludere analoghe o diverse utilizzazioni da parte
degli altri partecipanti al condominio o alla comunione; il che, nella specie,
CP_3
pag. 5/6
non è, posto che il mantenimento della struttura realizzata dalle convenute
impedisce agli attori il legittimo godimento della apertura da loro praticata
sulla facciata dell’edificio in condominio.
Infine, l’opera realizzata dalle convenute è stata eretta in base ad un titolo
autorizzativo annullato dal con la sentenza n. 386/2016
prodotta da parte attrice. Tale decisione, ancorché inidonea a spiegare
effetti nell’ambito del rapporto tra privati, in quanto avente ad oggetto
esclusivamente la legittimità del titolo che l’ente locale aveva inizialmente
rilasciato in favore delle convenute, conferma tuttavia che gli odierni attori
(in quel giudizio ricorrenti) avevano legittimamente aperto la loro finestra
sulla base di DIA del 21.12.2012 e che, per effetto della mancata adozione,
da parte dell’ente locale, di alcun provvedimento per un anno dopo tale
data, quel titolo autorizzativo si era consolidato per tacito assenso.
In definitiva, la domanda va accolta, con condanna delle convenute
all’eliminazione della struttura da loro eretta ed al ripristino dello statu quo
ante.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate, ai sensi del D.M. n. 55
del 2014 e s.m.i., con applicazione dello scaglione previsto per le cause di
valore compreso tra € 5.200,01 ad € 26.000 (a fronte del valore
indeterminabile della lite), in complessivi € 3.000,00 (di cui € 700,00 per la
fase di studio, € 600,00 per quella introduttiva, € 1.300,00 per quella di
trattazione ed € 1.400,00 per quella decisoria), oltre al rimborso delle spese
generali, nella misura del 15% dei compensi, all’iva ed alla cassa avvocati
come per legge.
Dette spese vanno distratte a favore dei procuratori di parte attrice,
dichiaratisi antistatari.
Controparte_4
pag. 6/6
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da
e nei confronti di
e , la accoglie, ordinando alle
convenute di rimuovere la struttura da loro realizzata in aderenza alla
facciata dell’edificio in Cagliari, via Paganini 1/3, e di ripristinare lo statu
quo ante. Condanna le convenute, in solido tra loro, al pagamento, in
favore degli attori, delle spese del presente giudizio, che liquida in € 3.000,
oltre 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge.
Dispone la distrazione di dette spese in favore dei procuratori di parte
attrice.
così deciso nella camera di consiglio della sezione seconda, in data 21
marzo 2026.
Il giudice
Stefano Oliva

La vicenda

Il caso si origina dalla realizzazione, a iniziativa di alcuni condòmini, di una struttura metallica destinata a ospitare un ascensore, collocata in aderenza alla facciata e tale da occludere integralmente una finestra precedentemente aperta da altri partecipanti al condominio. Questi ultimi agivano per ottenere la rimozione dell’opera deducendo la violazione delle distanze legali e la lesione del diritto di veduta.
La decisione

Il decidente attribuisce rilievo dirimente all’anteriorità e legittimità dell’apertura della finestra realizzata sulla base di un titolo edilizio mai contestato. Tale circostanza consente di qualificare la finestra come veduta pienamente tutelata dall’ordinamento con conseguente applicazione della disciplina dettata dall’articolo 907 del Codice civile.

La pronuncia si pone in linea con l’indirizzo secondo il quale la tutela delle vedute opera anche nei rapporti tra condòmini imponendo il rispetto delle distanze legali anche con riferimento alle opere realizzate sulle parti comuni dell’edificio. Ne deriva che la struttura dell’ascensore, essendo stata collocata in diretta aderenza alla finestra, contrasta con il limite normativo determinando una compressione del diritto di affaccio e di aerazione.
Uso legittimo delle parti comuni

Le convenute avevano sostenuto che l’apertura della finestra e l’installazione dell’ascensore rientrassero nell’àmbito del legittimo uso della cosa comune consentito dall’articolo 1102 Codice civile. Il tribunale, tuttavia, chiarisce che tale disposizione permette un uso più intenso del bene comune, ma a condizione che non venga impedito agli altri partecipanti un analogo godimento. Nel caso di specie, l’occlusione totale della finestra integra una lesione radicale e intollerabile della sfera giuridica altrui eccedendo manifestamente i limiti dell’uso consentito.
Diritto civile e norme contro barriere architettoniche

Va considerato il rapporto tra disciplina civilistica e normativa in materia di abbattimento delle barriere architettoniche. Le convenute avevano invocato la finalità dell’intervento per sostenere l’inapplicabilità delle distanze legali. Il tribunale, pur senza negare in astratto la rilevanza di tali esigenze, afferma implicitamente che esse non possono tradursi in una compressione indiscriminata dei diritti altrui, dovendo comunque rispettarsi i princìpi generali dell’ordinamento civile e, in particolare, i limiti derivanti dalla tutela delle vedute.
Conclusione

In definitiva, la sentenza ribadisce con chiarezza che l’innovazione o modificazione della cosa comune, anche quando sorretta da finalità meritevoli quali l’eliminazione delle barriere architettoniche, deve comunque confrontarsi con il limite invalicabile del rispetto dei diritti individuali già acquisiti dagli altri condomini.

In tale ottica, il principio di pari uso della cosa comune e la tutela delle vedute si configurano come parametri centrali per la valutazione della legittimità degli interventi sulle parti comuni, imponendo un necessario bilanciamento tra interessi contrapposti che, nel caso di specie, è stato risolto a favore della posizione del titolare della veduta preesistente.