Sentenza

A fine locazione abitativa, il conduttore deve riconsegnare l'immobile nelle medesime condizioni in cui lo ha ricevuto?

Tribunale Verona sez. III, 05/07/2022, (ud. 05/07/2022, dep. 05/07/2022), n.1278
REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI VERONA

SEZIONE TERZA CIVILE

RG n. 2608/2021

Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice, dott. Pierangela Bellingeri, all'esito della Camera di Consiglio, dato atto che le parti si sono allontanate, ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

EX ART. 429 C.P.C. nella causa civile di Primo Grado iscritta al n. 2608/2021 R.G.;

promossa da:

F.A. (C.F. (omissis)), M.E.M. (C.F. (omissis)), con il patrocinio dell'avv. C.S.

- parte ricorrente

contro:

F.L. (C.F. (omissis)), con il patrocinio degli avv. ti A.S. e V.F.;

- parte resistente

avente ad oggetto: locazione di immobile ad uso abitativo; risarcimento danni; pagamento del corrispettivo.

Fatto

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

I. Visto e richiamato integralmente il contenuto assertivo del ricorso, ex artt. 414 e 447 bis c.p.c., depositato il 19.03.2021, notificato insieme al relativo decreto di fissazione udienza a mezzo posta con raccomandata spedita il 18.05.2021, con cui i ricorrenti F.A. e M.E.M. hanno adito l'intestato Tribunale nei confronti della resistente F.L.: - premettendo di avere concesso in locazione ad uso abitativo alla resistente, giusta contratto sottoscritto l'1.08.2004 e debitamente registrato il 18.08.2004, l'unità immobiliare di loro proprietà sita a (omissis), verso il canone annuo pari a complessivi 6.816, 00, da corrispondere in dodici rate dell'importo di 568,00 ciascuna, in scadenza anticipata il giorno 5 di ogni mese; - dando atto dell'avvenuto rilascio del predetto appartamento l'8.02.2020, giusta apposito verbale di riconsegna recante pari data; - lamentando come, al momento della restituzione, l'immobile si presentasse in pessimo stato di conservazione, con danneggiamenti consistenti in graffi, fori e scalfitture sul pavimento di legno, muffe ed incrostazioni lungo il piatto ed in corrispondenza delle pareti scorrevoli del box doccia, rottura sedile wc, fori lungo le pareti interne non stuccati né tinteggiati, muffe lungo la Scala di accesso e presso il camminamento esterno, infissi e porta in legno privi di manutenzione, citofono lesionato;

- invocando le specifiche previsioni contrattuali contemplate dagli artt. 9 (in punto espresso riconoscimento tra le parti dell'ottimo stato di conservazione del bene all'atto della stipula e correlato obbligo per il conduttore di riconsegna dell'immobile nelle medesime condizioni in cui lo ha ricevuto) e 13 (in punto onere, sempre a carico del conduttore, dell'esecuzione di tutte le riparazioni di ordinaria amministrazione, quali quelle inerenti impianti di acqua, luce, gas, sanitari, serrature e chiavi, infissi, tinteggiatura dei locali); - quantificando in complessivi 6.087,29 l'ammontare dei costi dei lavori necessari per rimediare ai danneggiamenti ed all'omessa manutenzione, in forza dei preventivi di spesa e degli scontrini allegati, dolendosi altresì dell'omesso pagamento del canone di locazione per le mensilità di dicembre 2019 e di gennaio 2020, oltre che delle spese condominiali per 164,08, già anticipati dalla proprietà, per il totale di 1.300,08; - chiedendo, pertanto, previ accertamento e declaratoria dell'inadempimento della resistente al contratto di locazione immobiliare, condannare quest'ultima, quale conduttrice, alla corresponsione in favore dei ricorrenti, quali proprietari locatori, della somma complessiva pari ad 7.387,37, oltre interessi legali di mora dalla domanda al saldo, il tutto con vittoria di spese processuali;

II. Visto e richiamato integralmente il contenuto confutativo della memoria difensiva, ex art. 416 c.p.c., ritualmente depositata il 17.09.2021, con cui la resistente F.L. si è tempestivamente costituita: - rappresentando di avere rilasciato l'immobile per cui è causa il 22.01.2020, previa tinteggiatura integrale delle pareti ed avendo effettuato le pulizie; - eccependo come tutte le voci di danni lamentati dai ricorrenti ineriscano a ben vedere la normale usura dell'appartamento, specie in considerazione della lunga durata (quindicennale ed oltre) del rapporto locatizio, essendo fatto salvo dallo stesso art. 9 del contratto invocato dai resistenti il deperimento dovuto all'uso conforme e/o a vetustà e non essendo stato sottoscritto dalle parti all'atto del rilascio alcun documento a conferma di effettivi ed evidenti danni;

osservando, con specifico riferimento alla mancata corresponsione di due canoni mensili e delle spese condominiali, come i ricorrenti abbiano trattenuto la cauzione a loro versata dalla conduttrice all'atto della stipula del contratto, da porre in compensazione con quanto da sé ancora dovuto; - chiedendo, pertanto, rigettare il ricorso e le domande con lo stesso formulate per infondatezza in fatto ed in diritto delle stesse, il tutto con vittoria di spese processuali;

III. Osservato che il giudizio è stato istruito unicamente tramite le produzioni documentali effettuate dalle parti, essendo state ritenute inammissibili sia le prove orali articolate da entrambe le parti, in quanto vertenti su circostanze non specificamente contestate, documentali, eccessivamente generiche e valutative, parzialmente inconferenti, sia la c.t.u. chiesta dalla sola resistente, in quanto eminentemente esplorativa (cfr. l'ordinanza istruttoria emessa a verbale d' udienza del 26.10.2021) ed è stato quindi rinviato all'odierna udienza per la decisione ex art. 429 c.p.c., allorché, sentita la discussione dei procuratori delle parti, è stato trattenuto a decisione;

IV.a. Ritenuto, quanto ai danni ed all'omessa manutenzione ordinaria di cui si dolgono i ricorrenti, che tale capo di domanda non sia fondato e non possa trovare accoglimento, per le seguenti ragioni: - preso atto, anzi tutto, che emergono ex actis, oltre ad essere rimaste incontestate, le circostanze consistenti nell'avvenuta sottoscrizione l'1.08.2004 del contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo in relazione all'appartamento de quo, con la relativa debita registrazione effettuata il 18.08.2004 (cfr. doc. 1 fasc. ric.), oltre che nell'avvenuto rilascio dell'immobile l'8.02.2020, senza che sia stato riscontrato e verbalizzato alcunché, al di là della mera riconsegna delle chiavi dalla conduttrice ai locatori; - richiamato, in generale, quanto affermato (in maniera pienamente condivisibile) dalla Suprema Corte con la pronuncia n. 29329/1019, laddove viene escluso che il proprietario possa pretendere che il conduttore, al termine del contratto di locazione, riporti l'immobile a nuovo, atteso che " in tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (...) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della legge n. 392/1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest' ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore"; - considerato, inoltre, sempre in linea generale, che in materia di danni alla cosa oggetto di locazione, mentre incombe sul locatore, che agisce per il risarcimento del danno, l'onere di provare (anche mediante presunzioni) il fatto costitutivo del proprio diritto (cfr. Cass. civ., n. 5328/2007), ossia il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, resta di contro a carico del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della propria responsabilità (cfr. Cass. civ., n. 6387/2018), dovendosi tuttavia sempre escludere a monte la risarcibilità dei danni derivanti dal normale deterioramento o consumo della cosa locata in rapporto all'uso dedotto in contratto (cfr. Cass. civ., n. 2619/2014); in buona sostanza, la disposizione di cui all'art. 1590 c.c. esprime una regola generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente vuoi all'uso corretto del bene (ossia a quell'uso in conformità del contratto), vuoi alla mera ed inevitabile vetustà (cfr. art. 1609, comma 1, c.c.), deterioramento che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall'utilizzo conforme al contratto; - considerato, più in particolare e venendo al caso di specie, che all'atto della riconsegna dell'immobile nessun danno è stato constatato in contraddittorio tra le parti (cfr. doc. 2 fasc. ricorrenti); i ricorrenti, peraltro, non hanno fornito adeguata prova (nei termini poc'anzi precisati) dei danni allegati a carico dell'immobile, essendosi limitati a formulare una prova per testi di tenore eccessivamente valutativo e/o indeterminato, che come tale non è stata espletata in quanto inammissibile; ulteriori elementi non possono trarsi nemmeno dalla documentazione fotografica prodotta dai ricorrenti (cfr. docc. da 3 a 8 fasc. ricorrenti), non essendo in essa raffigurati danni eccedenti il normale degrado d' uso, rientrante nella liceità giuridica del godimento abitativo del bene per come dedotto in contratto e protrattosi per un lasso temporale cospicuo di oltre 15 anni; a fronte di tali carenze probatorie (di cui sono onerati i ricorrenti) si palesa inammissibile, in quanto manifestamente esplorativa, la c.t.u. sulla natura dei danni (neppure chiesta dai ricorrenti ma invocata, in termini assolutamente generici, dalla sola resistente);

IV.b. Ritenuto, quanto alla pretesa azionata dai ricorrenti a titolo di canoni e spese, che tale capo di domanda sia fondato e debba trovare accoglimento, nei più circoscritti termini di cui in prosieguo: - preso atto che la mancata corresponsione dei canoni di dicembre 2019 e di gennaio 2020, oltre che delle spese condominiali (di cui ai bilanci consuntivo 2018/2019 e preventivo 2019/2020, già anticipate dai ricorrenti, cfr. doc. 14 fasc. ricorrenti) è rimasta incontestata ed è stata, anzi, pacificamente riconosciuta dalla resistente (cfr. il primo capoverso a pagina 6 della memoria difensiva), la quale si è limitata ad eccepire in compensazione l'importo del deposito cauzionale da sé consegnato ai ricorrenti contestualmente alla sottoscrizione del contratto e pari ad 1.136,00  corrispondente proprio a due mensilità da 568,00 ciascuna); - osservato che la circostanza dell'avvenuta consegna della cauzione nei termini di cui sopra risulta ex actis (cfr. doc. 1 fasc. ricorrenti) e che tale circostanza (come pure quelle dell'avvenuto rilascio dell'immobile nel febbraio 2020 e della mancata restituzione della cauzione al termine del rapporto) è rimasta incontestata; - considerato che il versamento del deposito cauzionale assolve la funzione di garanzia anticipata per il locatore rispetto al sorgere di un eventuale obbligo risarcitorio in capo al conduttore, di talché, una volta terminato il rapporto locatizio e riconsegnato l'immobile, detto deposito non assolve più la funzione di garanzia prevista dalla legge ed il locatore è gravato dall'obbligo restitutorio di quanto a suo tempo incassato a tale titolo, salva l'ipotesi in cui abbia agito in giudizio per ottenere il risarcimento di specifici danni cagionati dal conduttore ed escluso ovviamente il normale deperimento cagionato dall'uso (come accertato nel caso in esame); - ritenuto, in conclusione ed assorbita ogni diversa istanza ed eccezione, che la resistente debba essere condannata a corrispondere in favore dei ricorrenti il minore importo pari ad 164,08 a titolo di spese condominiali (operata la compensazione tra i due canoni rimasti impagati dalla resistente e l'importo di cui al deposito cauzionale consegnato ai ricorrenti alla sottoscrizione del contratto), oltre interessi dalla domanda al saldo effettivo;

V. Ritenuto, infine, che all'accoglimento della domanda dei ricorrenti faccia altresì seguito la condanna della resistente alla rifusione, in favore dei primi, delle spese del presente giudizio, liquidate come da dispositivo, ex d.m. n. 55/2014, tenuto conto del valore della causa e di natura e quantità dell'attività difensiva espletata;
PQM

P.Q.M.

Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, nel giudizio di cui in epigrafe, nel contraddittorio delle parti, ogni diversa domanda ed eccezione rigettata o assorbita: - condanna la resistente a corrispondere in favore dei ricorrenti l'importo pari ad 164,08 a titolo di spese condominiali, oltre interessi dalla domanda al saldo; - condanna la resistente a rifondere in favore dei ricorrenti le spese processuali del presente giudizio, liquidate in complessivi 1.200,00 per compensi ed in 264,00 per esposti, oltre rimborso forfettario spese generali come per legge ed oltre i.v.a. ec.p.a., se dovute, come per legge.

Verona, 5.07.2022