Sentenza

Usucapione – Disciplina – Limiti (Cc, articoli 1141, 1158, 1163, 1165, 1167, 2943) La Corte d’Appello di Napoli si sofferma (tra l’altro) sulla corretta esegesi dell’art. 1158 c.c., e quindi in tema di usucapione. Tale antico istituto – la cui ratio è quella di dare una risposta alle esigenze di certezza connesse al protrarsi di una situazione di fatto non rispondente alla formale realtà giuridica – si traduce in un modo d’acquisto della proprietà che presuppone, da un lato, il possesso e, dall’altro lato, il tempo. Il possesso è la situazione di fatto corrispondente all’esercizio di un potere su una cosa, indipendentemente dal diritto di esercitare tale potere. In particolare, il possesso rilevante ai fini dell’usucapione è quello che non sia stato conseguito in modo violento o clandestino (articolo 1163 c.c.). Tale possesso deve perdurare in modo continuato: la continuità implica il costante esercizio dei poteri corrispondenti al possesso ed è, dunque, un attributo che dipende dalla condotta del possessore. Oltre che continuo, il possesso deve essere, ai sensi dell’articolo 1167 c.c., non interrotto per oltre un anno. L’interruzione, al contrario del precedente attributo, non dipende dal fatto del possessore, ma da eventuali atti, leciti o illeciti, naturali o civili, compiuti dai terzi. In particolare, in virtù del rinvio fatto dall’articolo 1165 c.c., all’articolo 2943 c.c., gli atti interruttivi del possesso ad uscapionem rientrano nell’ambito di un elenco di ipotesi tassative, sicchè non è consentito attribuire tale efficacia interruttiva ad atti diversi da quelli stabiliti dalla norma, per quanto con essi si sia inteso manifestare la volontà di conservare il diritto. Al contempo, è bene rilevare che ciò che distingue il possesso dalla detenzione non è tanto l’animus, possidendi o detinendi, quanto, piuttosto, il titolo in base al quale il soggetto ha la disponibilità della cosa. Nemo sibi causam possessionis mutare potest è l’antico brocardo, ripreso dall’articolo 1141, II, c.c., secondo cui chi ha la detenzione di una cosa, o possiede in base a un determinato titolo, non può mutare il titolo del suo possesso, se non al verificarsi di determinate circostanze di fatto. E cioè: i) un atto di opposizione, ovvero ii) una causa proveniente da un terzo. Infine, la presunzione di possesso utile ad usucapionem non opera quando la relazione con il bene non consegua ad un atto volontario di apprensione, ma derivi da un iniziale atto o fatto del proprietario-possessore, come nell’ipotesi di mera convivenza nell’immobile con chi possiede il bene.

che, da quando era stata immessa nel possesso dei beni nel 1968,
aveva costantemente, continuamente, ininterrottamente e
pacificamente esercitato il possesso dei beni aggiudicati, oltre ad aver
partecipato alla gestione e manutenzione delle parti comuni della
strada privata; - che, con atto per notaio ### del 9.12.2003, #####
e ### avevano alienato a ### D'### non essendo i proprietari,
9/36 della proprietà del suindicato viale privato;
Ciò premesso, concludeva chiedendo: 1) dichiarare nullo e ad essa
inopponibile l'atto di compravendita per notaio di ### del
09.12.2003, stante la mancanza di titolo da parte degli alienanti; 2)
accertare e dichiarare, in virtù dei titoli indicati o, in subordine, per
intervenuta usucapione ultraventennale, il suo diritto di proprietà su:
a) “complessivi 6/36 della striscia di terreno destinata a strada in
Napoli alla via ### n. ###, della superficie catastale di mq 1127”;
b) “costa di copertura sul garage identificato in catasto con la
particella ###”; c) “piccolo spiazzo battuto compreso tra il viale ed il
detto garage, con chiarimento che il viale è identificato in catasto con
la particella ### e che il garage corrisponde all'attuale ingresso
principale del “villino ###”; 3) ordinare ai convenuti di non utilizzare
la detta consistenza.
2. Con ulteriore atto di citazione ### conveniva in giudizio gli stessi
soggetti chiamati da ### nonché quest'ultima, deducendo: - di
essere proprietaria - unitamente a ### titolare di 18/36, ###### e
### comproprietari di 6/36, ed ### comproprietaria di 6/36 - della
quota residua di 6/36 del terzo tronco del viale privato avente accesso
dalla via ### n. ###, in Napoli; - di aver ricevuto la quota pari a
6/36 di proprietà sul già menzionato bene per donazione dal padre,
### con atto del 21.7.1948, al quale, a sua volta, la stessa era
pervenuta a seguito di atto di divisione del 19.11.1941; - che, con
atto per notaio ### del 9.12.2003, ##### e ### avevano alienato
a ### D'### senza averne diritto, 9/36 della proprietà del viale
privato.
Chiedeva, pertanto: 1) dichiarare la nullità e l'inopponibilità dell'atto
di compravendita del 09.12.2003; 2) accertare e dichiarare il suo
diritto di proprietà su “complessivi 6/36 della striscia di terreno
destinata a strada in Napoli alla via ### n. ###, della superficie
catastale di mq 1127”; ciò in virtù dell'indicato titolo di proprietà
ovvero, in subordine, per intervenuta usucapione ultraventennale; 3)
ordinare ai convenuti di non utilizzare tale consistenza e di lasciarla
nella disponibilità dell'istante.
3. Si costituivano in entrambi i giudizi ##### e ### deducendo: -
di essere proprietari dei 9/36 del viale di cui è causa, in quanto unici
eredi di ### il quale, a sua volta, lo aveva ereditato dal nonno ###
ed a seguito della rinunzia all'eredità di ### madre di ### - nel
compendio ereditario di ### e dei suoi aventi causa erano compresi
tutti i diritti di comproprietà del viale privato che diparte da via ###
### così come attribuiti con atto di divisione per notar ### del 1941
e che, nell'atto di donazione del 1948 alcun cenno era stato fatto
rispetto alla strada privata; - nel detto atto del 1941, il viale veniva
considerato come bene autonomo e non pertinenziale, suddiviso in
quattro tratti con attribuzioni specifiche ed in quote diverse o in piena
proprietà; - eccepivano il diritto di comproprietà sulla strada de quo
in capo a ### e, quindi, la sua legittimazione processuale in via
principale.
Chiedevano, pertanto: 1) dichiararsi il difetto di legittimazione attiva
in capo a ### con riferimento sia alla domanda principale che a quella
subordinata per carenza dei titoli e di possesso uti domini; 2)
dichiararsi la loro titolarità, alla data del 9.12.2003, della quota pari
ai 9/36 del viale privato e per effetto rigettare la domanda di nullità
dell'atto.
4. Si costituiva in entrambi i giudizi ### D'### Deduceva la non
pertinenzialità del terzo tratto del viale privato con spiazzo e costa di
copertura del garage rispetto al “### ###” e che non fu mai oggetto
di esproprio e, la legittimità del trasferimento operato dagli eredi di
### nei suoi confronti.
Affermava di aver esercitato in maniera pacifica e continuativa le
servitù di passaggio e di sosta veicolare sulla cd. “costa di copertura”
e sullo spiazzo antistante il “### ###”.
Chiedeva pertanto: 1) rigettare le domande attoree perché infondate
in fatto ed in diritto; 2) dichiararsi, in subordine, l'avvenuto acquisto
per usucapione in suo favore dei suindicati diritti; 3) in subordine e
nel caso di accoglimento delle domande di parte attrice, domandava
la condanna dei suoi danti causa, ##### e ### alla restituzione del
prezzo versato, delle spese notarili ed erariali, nonché al risarcimento
del danno e### artt. 1218 e 2043 c.c., oltre interessi e spese.
5. Si costituivano in entrambi i giudizi ####### confermavano la
ricostruzione attorea e si dichiaravano proprietari anch'essi di una
quota di 6/36 del terzo tronco del viale privato in virtù di titoli.
Chiedevano di dichiarare loro inopponibile l'atto del 9.12.2003; in
subordine, spiegavano domanda riconvenzionale di accertamento
dell'acquisto della quota di 6/36 del terzo tronco di viale per
intervenuta usucapione.
6. Riuniti i giudizi, eseguita ### espletati gli interrogatori formali e
prova testimoniale, veniva ordinata l'integrazione del contraddittorio
nei confronti di ### ulteriore comproprietario del vialetto di cui è
causa e litisconsorte necessario e veniva disposta la notifica, nei
confronti del convenuto contumace ### della comparsa di
costituzione e risposta contenente domanda riconvenzionale di
####### Si costituivano ### e ### dichiarandosi "aventi causa
della madre ### in virtù di atto di donazione del 07.11.2006",
insieme a ### già attrice in nome proprio.
Dichiarato interrotto il giudizio a seguito della scomparsa di ### e,
riassunto da ### D'### nei confronti del curatore dell'eredità
giacente di questa, disposta la rinnovazione dell'escussione dei
testimoni, degli interrogatori formali nonché la comparizione del ctu,
a seguito dell'integrazione del contraddittorio, il Tribunale di Napoli
così statuiva: 1) accoglie le domanda di ########## e per
l'effetto, dichiara ########## comproprietari, per intervenuta
usucapione, del terzo tronco del viale privato che si diparte da via
### n. ### - catastalmente riportato alla particella ### del foglio
n. ###, per un'estensione di 1077 metri quadri - secondo le quote di
seguito riportate: a) quota di 6/36 spettante a ###### e ### b)
quota di 6/36 spettante a #### e ### quali eredi di ###
rispettivamente pari a 2/36 ciascuno; c) quota di 6/36 spettante a
### d) quota di 18/36 spettante ad ### 2) accoglie la domanda di
### e per l'effetto, dichiara ### proprietaria esclusiva, per
intervenuta usucapione, dello spiazzo compreso tra il viale e l'attuale
ingresso del villino ### limitatamente all'area di cui alla zona B della
ctu depositata il ###, la quale presenta un'estensione di circa 15 mq,
è larga 2,00 metri e profonda 7,53 metri e della c.d. Costa di
copertura, ### individuata con le lettere C e D, dell'estensione di
circa 29 mq, porzione di porzione dell'attuale particella ###, tutto
come meglio descritto nella ctu a firma ing. luigi Pagliara depositata
in data ### ; 3) dichiara inefficace l'atto di compravendita per notar
### del 09.12.2003, intervenuto tra ##### e ### e ### D'###
4) rigetta la domanda riconvenzionale di accertamento della
proprietà, per intervenuta usucapione, formulata dal convenuto ###
D'### 5) accoglie la domanda riconvenzionale proposta in via
subordinata dal convenuto ### D'### e per l'effetto condanna
##### e ### al pagamento ad ### D'### di euro 14.000,00, oltre
ad interessi legali a far data dal 09.12.2003 sino al soddisfo; 6) rigetta
le altre domande formulate da ### D'### e dalle altre parti in causa;
7) condanna in solido ##### e ### e ### D'### e ### al
pagamento delle spese di lite che si liquidano, in relazione al giudizio
avente r.g. ###.04: a) complessivi euro 9.500,00, oltre spese
generali al 15%, iva, cpa e spese di lite per e 186,00, in favore di
##### tutte creditrici in solido oltre spese di ctu; b) complessivi euro
9.500,00, oltre spese generali al 15%, iva, cpa e spese di lite per €
57,00 in favore di ####### tutti creditori in solido; c) complessivi
4835,00 oltre iva cassa e spese generali ed € 75,00 per spese, in
favore di ### D'### in relazione al giudizio r.g. ###: d) complessivi
euro 9.500,00, oltre spese generali al 15%, iva, cpa e spese di lite
per E 200,00 in favore di ### e) complessivi euro 9.500,00, oltre
spese generali al 15%, iva, cpa in favore di ####### tutti creditori
in solido; 8) manda alla cancelleria la trasmissione della presente
sentenza alla conservatoria dei registri immobiliari di Napoli, con
esonero da responsabilità.
In motivazione, il primo giudice definiva il giudizio procedendo con
l'esaminare prima le domande poste in essere dalle attrici e dai
convenuti ### in via subordinata (accertamento della proprietà per
intervenuta usucapione), considerando assorbito quanto dedotto in
via principale, “attesa la natura autodeterminata del diritto di
proprietà ed il principio della cd. “ragione più liquida” ai fini della
decisione”, ritenendo provato sia il compossesso ultraventennale,
continuato e pacifico delle attrici e dei germani ### e sia l'esercizio
di molteplici attività corrispondenti all'esercizio di comunione sul c.d.
terzo tronco del viale privato ### n. ###, comunione della quale fa
parte anche ### e, per quel che riguarda ### ritenendo provata
anche l'intervenuta usucapione della costa di copertura e dello spiazzo
battuto compreso tra il viale e l'attuale ingresso principale del ”###
###”.
Rigettava la domanda riconvenzionale spiegata da ### D'### circa
l'avvenuta usucapione della servitù di passaggio e di sosta per la
copertura del garage e per lo spiazzo antistante il “### ###”, non
ritenendola adeguatamente provata, mentre accoglieva la domanda
riconvenzionale proposta sempre da ### D'### circa la condanna di
##### e ### venditori con atto per notar ### del 09.12.2003, alla
restituzione del prezzo versato, spese notarili, erariali ed al
risarcimento del danno e### artt. 1218 e 2043 c.c., oltre
rivalutazione ed interessi.
7. ### D'### ha proposto appello.
Ha rilevato che trattasi di azione di rivendicazione e che non era stata
provata la concatenazione dei titoli sino all'acquisto a titolo originario.
Ha lamentato la sussistenza del possesso idoneo all'acquisto della
proprietà per intervenuta usucapione, non essendo stato dimostrato
né l'inizio del possesso, né indicato atti configuranti il possesso
qualificato, dolendosi del governo delle prove testimoniali e delle
risultanze della consulenza tecnica, circa la sussistenza della
pertinenzialità del terzo tratto del viale privato e lo spiazzo rispetto al
“### ###”.
Ha contestato il rigetto della domanda riconvenzionale circa
l'avvenuta usucapione della servitù di passaggio e di sosta per la
copertura del garage e per lo spiazzo antistante il “### ###”.
Si è doluto, infine, del governo delle spese del giudizio operato dal
primo giudice.
Ha chiesto, in riforma della sentenza di primo grado: a) rigettare le
domande formulate da attori e convenuti, che vi hanno aderito, nelle
cause riunite poi con R.G. ###/2004; in entrambe le cause
###/2004 e ###/2004; b) accogliere le domande di convenzionali e
le eccezioni riconvenzionali formulate in entrambi i giudizi riuniti dal
convenuto ### D'### c) vittoria di spese ed onorari del doppio
grado.
8. Si sono costituite #### e ### Hanno rilevato la giustezza della
sentenza di primo grado, in quanto immune da vizi logici e giuridici e
coerentemente motivata.
In ogni caso, hanno riproposto le allegazioni di primo grado ed hanno
sostenuto, quindi, di essere proprietarie in forza dei titoli prodotti.
Concludono per il rigetto dell'appello in quanto infondato in fatto ed
in diritto. Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente grado di
giudizio.
9. Si sono costituiti ########## e ### Hanno evidenziato la
bontà della decisione operata dal primo giudice e la infondatezza dei
motivi di grame proposti da ### D'### Ripropongono la domanda
di accertamento della comproprietà del terzo tronco del viale sulla
base dei titoli.
Concludono chiedendo il rigetto dell'appello perché inammissibile ed
infondato, con conferma in toto della sentenza appellata e, con la
condanna per l'appellante alla refusione delle spese e competenze del
grado di giudizio.
10. Non si sono costituiti ####### e ###
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.Preliminarmente va dichiarata la contumacia di ####### e ###
i quali, benchè raggiunti da corretta notifica dell'atto di appello, non
hanno inteso costituirsi.
2. Con i primi due motivi di appello, ### D'### ha contestato che
### (per una quota di 6/36), ### (per una quota di 6/36) e gli eredi
### (per una quota di 6/36) siano divenuti comproprietari del terzo
tronco del viale di accesso che parte da via ### n. ### a Napoli; ha
anche contestato che ### sia divenuta proprietaria della costa di
copertura del garage e della zonetta antistante gli ingressi del
fabbricato e del villino ### Precisa che la comproprietà sul viale e la
comproprietà della zonetta di terra e della costa di copertura non sono
state attribuite agli appellati né in forza dei titoli di acquisto cui gli
stessi fanno riferimento, né in forza di maturazione di usucapione -
pure rivendicata dagli appellati -. Pertanto, chiede il rigetto delle
domande di rivendica avanzate dagli appellati indicati e della domanda
di accertamento della inopponibilità agli stessi dell'atto di vendita del
9.12.2003 con cui l'appellante è divenuto proprietario dei 9/36 del
terzo tronco del viale in oggetto e della metà della costa di copertura
sul garage della metà dello spiazzo compreso tra il viale e il garage.
Gli appellati hanno riproposto, e### art. 346 c.c., in via subordinata
all'eventuale accoglimento dei motivi di appello volti alla riforma della
parte della sentenza di primo grado che ha riconosciuto l'usucapione
dei beni, la domanda di accertamento dell'acquisto delle proprietà in
forza dei titoli indicati (donazioni; aggiudicazione in sede di
esecuzione forzata).
I motivi di gravame e le domande riproposte dagli appellati possono
essere analizzati congiuntamente, data la loro intima connessione.
I motivi di appello meritano accoglimento ai sensi della motivazione
che segue e le domande avanzate dagli appellati devono essere
rigettate.
3. Con atto del 16.10.1941, rogato dal notaio ### i tre germani ###
si divisero il comprensorio immobiliare cui si accede da via ### ###
a Napoli.
Nell'ambito di tale divisione, ai due germani ### e ### fu assegnato
in comproprietà il terzo tronco del viale di accesso (oggi indentificato
in catasto al foglio n. ###, part. ###, di estensione pari a circa 1077
mq). Quindi, a seguito dell'atto di divisione del 1941, ### divenne
proprietario del 50% del terzo tronco del viale.
Gli appellati hanno sostenuto, in primo grado, che di tale 50% ###
abbia disposto con tre distinte donazioni alle sue tre figlie, #### ed
### In particolare sostengono che con donazione per notaio ### del
19 febbraio 1948 (rep. ### - tras. 25.2.1948 n. ###) ### abbia
donato alla figlia ### i 6/36 del terzo tronco; con donazione per
notaio ### del 21 luglio 1948 (rep. ### - tras. 3.8.1948) ### abbia
donato alla figlia ### i 6/36 del terzo tronco del viale; con donazione
del 21 luglio 1948 (registrata il ###, n. ###) ### abbia donato alla
figlia ### i 6/36 del terzo tronco del viale. Per successione di ###
poi, la quota del viale sarebbe giunto ai ### e a seguito di
aggiudicazione in sede di esecuzione immobiliare a carico di ### la
quota del tronco di viale sarebbe giunta a ### In vero, dalla lettura
delle tre donazioni emerge che il viale non è contemplato quale
oggetto della donazione e, anzi, quando il viale viene citato, viene
preso in considerazione quale confine esterno dei beni oggetto della
donazione (v. docc. 2,3,4 del fascicolo di parte di primo grado di ###.
Deve dunque escludersi che le figlie di ### siano divenute
proprietarie, pro quota, del 50% del terzo tronco del viale di accesso,
in forza delle donazioni del 1948.
Con due testamenti pubblici, uno del 25.10.1962 ed uno del
10.01.1964, pubblicati il 15 ottobre 1965 dal notaio ### (v. doc. 7
del fascicolo di parte del primo grado di #### lasciò alla figlia ###
la residua immobiliare per cui non aveva disposto in precedenza con
donazione. Pertanto, visto che del 50% del terzo tronco di viale non
risulta che ### abbia disposto con le tre donazioni indicate, né con
altra diversa donazione, cui alcuna parte ha fatto riferimento -, deve
concludersi che con i testamenti abbia beneficato di tale bene la figlia
###
Va precisato che tale quota del terzo tronco di viale non è in alcun
modo elencato nella perizia dell'ing. ###, nominato esperto
nell'ambito della procedura espropriativa, tra i beni oggetto di
pignoramento a carico di ### né il viale ha mai assunto la veste di
pertinenza dei beni oggetto di donazione, atteso che esso è sempre
stato considerato come bene autonomo (tanto da indentificare con
esso il confine dei beni donati): pertanto, deve escludersi che nel 1968
### possa essere diventata aggiudicataria di tale bene. ###
rinunciò all'eredità paterna, che fu accettata, per rappresentazione,
dai due figli ### e ### i quali, dunque, divennero titolari di 9/36
ciascuno del terzo tronco del viale. Alla morte di ### nella titolarità
di tale quota subentrarono la moglie ### ed i figli (#####. Pertanto,
questi legittimamente hanno disposto dei 9/36 del terzo tronco di viale
con l'atto con cui il ### hanno trasferito il bene in favore
dell'appellante (v. doc. 6 del fascicolo di primo grado di ### D'###.
4. La domanda di accertamento della inopponibilità di tale atto nei
confronti di #### e gli eredi ### dunque, deve essere rigettata: gli
eredi di ### infatti, hanno disposto di un bene di cui erano divenuti
legittimamente proprietari.
Deve anche rigettarsi la domanda di accertamento che gli appellati
siano divenuti comproprietari del terzo tronco del viale in forza di atti
di acquisto ### o, per quel che riguarda ### in forza della
aggiudicazione in sede di esecuzione immobiliare a carico di ###
8. In assenza di una manifestazione palese, da parte degli appellanti,
della loro volontà di escludere altri dall'utilizzo del viale, non è
sufficiente, al fine di dimostrare la maturazione della usucapione, che
la #### e gli eredi ### abbiano pagato, negli anni, le quote
condominiali, mentre ### non le abbia pagate. Il pagamento delle
quote condominiali, infatti, è circostanza che potrebbe corroborare la
conclusione che #### e gli eredi ### si comportassero uti domini in
quanto convinti di essere comproprietari del tronco di viale in
questione, ma si tratterebbe di un elemento che dovrebbe
accompagnare la circostanza, fondamentale, che gli stessi
utilizzassero in maniera esclusiva il viale, circostanza, come detto, non
dimostrata.
9. Pertanto, la domanda di accertamento dell'acquisto della
comproprietà del terzo tronco di viale in capo a #### e agli eredi
### deve essere rigettata.
10. Deve analizzarsi ora la domanda con cui ### ha chiesto di
accertare la sua proprietà sulla costa di copertura e sullo spazio
antistante l'ingresso di villa ### proprietà asseritamente acquisita a
seguito della espropriazione in danno di ###
11. Con l'atto di divisione per notaio ### del 16.10.1941, a ###
furono assegnati: la palazzina denominata ### e la grotta scavata
nel monte, posta di seguito al rampante di scale che rappresenta
un'alternativa di accesso al villino ### ed assegnata anch'essa alla
quota di ### Nell'atto di divisione in questione, la grotta scavata nel
monte è individuata, nella descrizione della massa di immobili, alla
lettera g ed in particolare: “g) nel viale sulla destra, di seguito al
rampante che mena la predetto villino ### si trova altra grotta
scavata nel monte, non in mappa”.
Nello stesso, al punto n 7 della parte “servitù e comunioni”, veniva
esplicitato che “qualunque spesa relativa al rampante di scala che dal
viale porta alla villa ### cederà ad esclusivo carico del condividente
attributario della villa ossia del cav. ### … a carico di costui cederà
pure qualunque spesa di manutenzione o riparazione dello spiazzo
antistante all'accesso della stessa villa perché tale spiazzo ne fa parte
integrante” (v. doc. 1 del fascicolo di primo grado di ###.
Nell'individuare compiutamente l'area esterna al villino ###
assegnata in sede di divisone a ### il CTU ing. Pagliara, nella
relazione del 2008, così deduceva: “dall'esame della planimetria
allegata a quest'atto (l'atto di divisione, n.d.r.), riproposta
conformemente all'originale nel fascicolo di parte avv. ### D'### e
qui riportata all'allegato n. 5, si può osservare che l'area oggetto di
causa è colorata di azzurro ed è interamente in quota ### C'è da
rilevare a tal proposito una particolarità e, cioè, che alla particella
### (villino ###, risultano direttamente aggraffate due aree distinte
anche graficamente ed in particolare: un piccolo rettangolo lungo
parte del confine NE che rappresenta l'impronta originaria
dell'autorimessa (successivamente ampliata in estensione e
volumetria); un poligono irregolare che circonda il villino da tuti i lati
e che lungo il versante occidentale assume la configurazione di una
linea spezzata; quest'ultima comprende, fra l'altro, il piccolo lato che
dovrebbe coincidere con il tratto di muro posto sulla copertura della
particella ### (garage scavato nella grotta) e che oggi risulta
facilmente identificabile perché è posto fisicamente all'esterno del
villino ### e su di esso è montata una piccola balaustra di colore
verde.
Oltre alla due aree graffate ve ne è una terza, dalla forma di un
triangolo rettangolo, a sua volta aggraffata alla seconda. Questa è
posta ad ovest e confina con la seconda area descritta in precedenza
per mezzo del cateto maggiore mentre l'ipotenusa costituisce il
confine della parte di esclusiva proprietà ### dall'area colorata in
grigio, che rappresenta la terza parte del viale, identificata con la
particella ###, di proprietà comune ### e ### dall'esame della
planimetria si evince che tale area presenta una superficie di circa 11
metri quadri.
Analizzato l'attuale stato dei luoghi non è immediatamente
comprensibile a quale porzione di terreno corrisponda questo piccolo
triangolo rettangolo. Usualmente questo tipo di aggraffatura indiretta
viene utilizzata per indicare aree esterne a diversa quota e quindi è
ipotizzabile che il triangolo rettangolo, pur avendo forma e dimensioni
completamente diverse, si volesse riferire, “schematicamente”, a
tutto lo spiazzo esterno al villino confinante con il ciglio del tornante
del viale ### Dall'interpretazione dell'atto in uno alla planimetria
allegata si può quindi giungere ad una prima conclusione e cioè che il
villino ### unitamente al terreno che lo circonda da tutti i lati e dallo
spiazzo esterno fu assegnato al cav. ### Una seconda circostanza
che si può evincere è che, da un punto di vista catastale, il terreno
che circonda il villino ### da tutti i lati e lo spiazzo esterno all'accesso
del villino fanno parte integrante del villino stesso e sono fisicamente
separati fra loro … ### che lo spiazzo faccia parte integrante della
villa si evince non solo dall'aggraffatura catastale delle aree alla
particella ### ma anche dalla frase riportata al punto 7 della parte
“servitù e comunioni” e cioè che “a carico di costui (cav. ### voi
cederà pure qualunque spesa di manutenzione o riparazione dello
spiazzo antistante all'accesso della stessa villa perché tale spiazzo ne
fa parte integrante”” (v. pgg. 6-7-8 della relazione).
12. Con l'atto del 19 febbraio 1948, ### donò alla figlia ###
(maritata ### i beni individuati nella donazione nel modo seguente.
All'art. 1 dell'atto si legge: “il #### liberamente spontaneamente
dona con donazione irrevocabile tra vivi a favore della costituita sua
figliola signora ### in ### la villetta denominata “###” che si
incontra sul lato destro del viale che inizia dalla via ### n° ### ed
alla quale ehm si perviene da due ingressi, uno da un rampante di
scale e l'altro dalla parte superiore del viale stesso. Con detta villetta
si dona anche tutto il terreno che la circonda da tutti i lati tale terreno
circoscritto dal lato sud e dal lato est dal viale ### e sottoposta a
rampa ### dal lato nord dal monte sul quale attualmente è in corso
altra costruzione da parte del donante e dal lato ovest con
proseguimento del viale in salita dal quale si accede poi, tra l'altro,
alla detta costruzione in corso. E' compresa nella donazione la costa
di copertura sul garage del #### ed il diritto di passaggio per
accedere al garage della villa ### sul piccolo spiazzo battuto
compreso tra il viale ed il detto garage, spiazzo sul quale sorgerà lo
scalone per accedere al fabbricato in costruzione. La villa costituita da
scantinati, da 5 ambienti al pianterreno uno dei quali adibito ad
autorimessa, e quattro ambienti superiori ed il terreno che la circonda
confinano da un lato con il ### dall'altro lato col viale, con il
rampante di scale con il sottoposto viale ### La villa è riportata nel
catasto in testa al #### fu ### partita numero di mappa principale
### fol. ### n° ### con reddito imponibile di £ per la consistenza
sotterranei vani quattro, terranei vani 5, primo piano vani 5 “.
All'art. 2 della donazione di legge: “La proprietà si trasferisce (…) con
ogni diritto ragione ed azione accessoria, dipendenza e servitù attiva
e passiva specie per quanto riguarda il capitolo servitù e comunioni
nel contratto di divisione 16 ottobre 1941 per noi notaio (…) salvo
sempre il rispetto degli obblighi di cui al su accennato capitolo della
divisione” (v. pgg. 10 e 11 della relazione del 2008).
Nell'individuare le aree donate ad ### (oltre alla villa) così deduce il
CTU nella relazione del 2008: “… all'art. 1 dell'atto di sottolinea che fa
parte della donazione il terreno che circonda la villa.
In un passaggio successivo si specifica che è compresa nella
donazione anche la costa di copertura del garage e si distingue che
del piccolo spiazzo di accesso dal viale al garage viene concesso solo
il diritto di passaggio.
Si può quindi osservare che nell'atto insieme alla villetta si dona anche
il terreno che la circonda da tutti i lati. Come già detto, nell'atto del
1941 non vi era alcun passaggio in cui si evidenziava esplicitamente
che tale terreno facesse parte del villino, mentre in questo caso viene
chiarito in maniera diretta. ### si aggiunge che la costa di copertura
è compresa nella donazione anche se questa non può non coincidere
con lo spiazzo (o parte di esso) antistante l'accesso della villa (che già
ne faceva parte integrante così come descritto al punto 7 della parte
relativa a servitù e comunioni dell'atto del 1941).
Infine si introduce questo spiazzo di accesso dal viale al garage e se
ne distingue la proprietà (avendo donato solo il diritto di passaggio)
rispetto alla costa di copertura del terreno che circonda la villa.
A tal proposito si possono quindi esprimere altre considerazioni ed in
particolare: -nell'atto, all'articolo 2, viene richiamata la parte servitù
e comunioni contenuta nell'atto di divisione, in cui, come noto, si
specifica che lo spiazzo fa parte integrante della villa. Allora, mi
chiedo, perché per la costa di copertura e per il terreno che circonda
la villa si sottolinea che sono aree comprese nella donazione e non
che fanno parte integrante di ### In tale ultimo caso sarebbero state
automaticamente donate con la villa stessa e non potrebbe essere
formulata una certa chiave di lettura, che interpreta questa
specificazione non come una frase ridondante o rafforzativa ma come
una vera e propria distinzione dei beni. In particolare, secondo questa
chiave di lettura sembrerebbe che non sia stato donato un bene solo
(villino ### composto da tante parti (edificato, giardino e spiazzo)
ma tre beni distinti a disposizione di un'unica persona. -la costa di
copertura donata si riferisce al garage sottostante (particella ###) e
interpretando l'atto senza verificare come misurazioni sembrerebbe
che la forma di detta costa sia rettangolare coincidente con la
particella del garage (area di 11,60 mq indicata con la lettera D
nell'allegato tre alla presente relazione); più precisamente la particella
### presenta un'estensione di circa 12 m avendo una larghezza di 3
metri ed una lunghezza di circa 4 metri. La parte rettangolare rilevata
(aree indicate con le lettere C e D nell'allegato tre alla presente
relazione), posta indicativamente al di sopra del garage, misura circa
28,34 mq, ovvero più del doppio di quanto catastalmente rilevabile e
relativo al garage sottoposto; fatta questa precisazione però d'ora in
avanti si procederà con un'interpretazione più realistica, secondo la
quale la costa di copertura coincide con l'area contrassegnata con le
lettere C e D dell'allegato tre alla presente relazione; -per quanto
riguarda invece i confini è singolare che, a fronte di una superficiale
individuazione catastale del villino e di tutti questi beni fisicamente
distinti tra loro, nell'atto non è riportata nemmeno una misurazione.
Questo aspetto è fondamentale perché all'epoca della donazione titoli
alla mano, sia le parti che il notaio dovevano riferirsi alla piccola area
di 11 mq a forma di triangolo rettangolo indicata nell'unica planimetria
catastale disponibile. ### il cav. ### aveva in programma di
costruire il ### e nell'atto concede il diritto di passaggio su uno
spiazzo senza indicarne l'estensione. Un ragionamento più ampio e
specifico merita perciò questo piccolo spiazzo battuto del quale si
indicano nell'atto quattro elementi: * su di esso é donato il diritto di
passaggio; * che è compreso tra il viale è detto garage; * che su di
esso sorgerà lo scalone per accedere al fabbricato in costruzione; *
che è piccolo.
Bisogna considerare che, nel contesto della donazione, sono coinvolti
un notaio che probabilmente non era a conoscenza diretta dello stato
dei luoghi e un uomo settantaduenne, preveniente, che provvede a
donare alla propria figliola ventiseienne, parte dei beni in suo possesso
“volendo ancora migliorarle le condizioni economiche”. La prima
soggettiva sensazione che si riceve alla lettura è che l'uomo non vuole
privarsi dell'unico passaggio che gli consente l'accesso al cantiere di
### pur non volendo potenzialmente penalizzare la figlia nel suo
passaggio da/per l'autorimessa della villa. Però, nell'atto del 1941,
nelle aree graffate al villino ### già era compresa, seppure indistinta,
una striscia di terreno di collegamento fra il viale e la stretta
autorimessa (si ricorda che l'ingresso era largo al massimo 2 m e tale
striscia rappresentata con la lettera B dell'allegato tre alla presente
relazione). Questa area non è geometricamente compresa nella costa
di copertura e non lo sarebbe nemmeno con l'interpretazione
generosa effettuata per l'area C dell'allegato tre. Proprio per questa
indeterminatezza, visto che non si riesce a quantificare l'aggettivo
piccolo indicato per lo spiazzo ho formulato due ipotesi che si lasciano
l'interpretazione del G.I. 1)si potrebbe interpretare che l'uomo,
avendo all'epoca della donazione la disponibilità di tutta l'area
antistante il villino ### e dell'area completa di ### (aree A e B
dell'allegato tre), nella scrittura dell'atto abbia voluto dividere lo
spiazzo antistante dalla villa, mantenendo per sé tutta la proprietà
della parte prospiciente ### e l'autorimessa (appunto A + B)
inserendovi il diritto di passaggio per non includere l'accesso
all'autorimessa stessa. Ciò sarebbe rafforzato con la divisione
dell'altra area (C + D, ovvero costa di copertura al di sopra del garage)
che, non essendo funzionale all'accesso del palazzo, poteva essere
donata per intera. Questa interpretazione potrebbe anche non
contrastare con il fatto che sullo spiazzo doveva sorgere lo scalone di
### sulla questione progettata all'atto della donazione non può dirsi
nulla, tranne che è stato realizzato in un'area che oggi comprende due
fioriere laterali di che parte integrante dell'area A dell'allegato tre.
In definitiva, in questo modo, il ### avrebbe donato alla figlia il
villino, tutto il giardino sottoposto e la costa di copertura rettangolare
(C + D) lungo la quale vi era l'accesso al villino (a questo punto,
nell'ambito della esplicita divisione dello spiazzo, anche la costa
risultava divisa dalla villa stessa ma compresa nella donazione). ###
avrebbe invece mantenuto tutto il resto dello spiazzo (aree A + B) per
costruire comodamente ### e lasciato tranquilla la figlia
concedendole il diritto di passaggio. 2) E' evidente che il ### era a
conoscenza del fatto che davanti del villino ### vi era un unico
spiazzo indiviso (A + B), di collegamento con il viale, di forma
rettangolare dall'estensione di circa 32 metri quadrati, voi delle
dimensioni di circa 4,2 m e distante dal viale circa 7,5 m. Meno
verosimile, ma comunque possibile, è ipotizzare che il ### fosse
perfettamente a conoscenza che quest'area era catastalmente
suddivisa in due aree rettangolari e contigue, l'una, aggraffata al villa
### (particella a ###) e l'altra facente parte della particella ###;
la prima, contrassegnata con la lettera B all'allegato tre, larga 2 m e
dall'estensione di circa 15 mq e la seconda, contrassegnata con la
lettera A all'allegato tre, larga circa 2,2 m e dall'estensione di circa 17
mq quali quota parte degli 836 m quadri della particella ### (e###
vigneto sul quale stava costruendo ###. Se l'interpretazione dell'atto
coincidesse con questa ipotesi due, significherebbe che il ###
avrebbe voluto mantenere la striscetta di 17 m quadri relativi alla
particella ###, avrebbe concesso il diritto di passaggio alla figlia
lungo la striscetta stessa ma non si sarebbe esplicitamente riservato
il diritto di passaggio sulla striscetta di 15 m quadri di proprietà
esclusiva di villa ### In definitiva, in questa ipotesi il ### avrebbe
donato alla figlia il villino, tutto il giardino, la costa di copertura
rettangolare lungo la quale vi era l'accesso al villino e la striscetta di
terreno di 15 m quadri che a questo punto avrebbe implicitamente e
forzatamente fatto parte, nella descrizione contenuta nella donazione,
della costa di copertura del garage pur non coprendo nulla del garage
in questione. ### avrebbe invece mantenuto la sola striscetta di 17
m² relativa alla parte della particella ### per costruire palazzo ###
e lasciato tranquilla la figlia concedendole il diritto di passaggio sulla
striscetta rettangolare residua oltre quella già donata di 15 mq.
Registro, in questo caso, che tale scenario avrebbe condizionato un
comodo accesso al ### in quanto, donando quella porzione (lettera
B) di spiazzo alla figlia, avrebbe potenzialmente rischiato, in caso
improbabile ma non impossibile, di accedere al palazzo ### solo
attraverso la sua residua proprietà (lettera A), resa monca da sé
medesimo attraverso la predisposizione di questo tipo di atto”. 13. In
data 29 giugno 1968 a ### venne aggiudicata ### nell'ambito di
una procedura esecutiva in danno di #### si aggiudicò il terzo lotto,
così descritto: “e' composto di scantinato, di un piano rialzato e di un
primo piano per complessivi otto vani utili, più gli accessori, di cui
quattro al piano rialzato e quattro simili al primo piano, e' riportato al
### del comune di Napoli, sezione ### foglio ###, alla partita n.
###, in ditta ### di ### maritata ### con reddito imponibile di £
17.068, il tutto con ogni accessione, annessione, adiacenze, parti
comuni, servitù attive e passive, pesi e diritti reali inerenti, compreso
il terreno che lo circonda da tutti i lati, come dagli atti di provenienza
e come meglio descritto nella relazione dell'esperto ing. ###, alla
quale si fa pieno riferimento”.
A pg. 15 della relazione del 2008, il CTU evidenziò che nella relazione
dell'ing. ### vi erano alcune specificazioni volte alla descrizione dei
beni presenti. Quanto al secondo accesso al villino, nella relazione si
legge: “al termine del successivo risvolto stradale mediante sette
gradini a scendere, rivestiti di marmo, rotti, provvisti di cancelletto di
ferro a due partite”. ###. ### poi aggiungeva: “entrambi gli accessi
immettono nei vialetti che circondano per tre lati il fabbricato e che
sono pavimentati in battuto di cemento, ad eccezione del tratto
antistante l'ingresso al fabbricato, che è pavimentato in mattonelle di
cemento”. Sempre l'ing. ### deduceva: “sul lato antistante ed a
destra di detto immobile vi sono due zonette di terreno, delimitate da
parapetto in muratura, che erano sistemate a giardinetto e che
attualmente risultano incolte (…) sulla destra del fabbricato, mediante
cancelletto in ferro, si accede nel vialetto esistente tra il fabbricato e
la già detta zonetta di terreno. Il vialetto di cui trattasi si estende sino
alla massa tufacea sita a monte del fabbricato ed al termine di esso
notasi un piccolo vano, di ampiezza di circa 4 mq, con pavimento
battuto in cemento ed infisso di porta costituito da assicelle di legno,
ricavato nella massa tufacea, nella parte postica del fabbricato ed
addossato allo stesso, notasi un ampio locale, adibito ad autorimessa,
che sarà in seguito descritto”. Alle pagg. 16 e 17 della relazione del
2008, il CTU dedusse: “-nel decreto di trasferimento di descrive il bene
senza indicare aree esterne e si usa la prassi di riferirsi ai titoli di
provenienza ed alla perizia d'ufficio per una più corretta definizione
della proprietà; -nella perizia di ufficio viene descritto il secondo
accesso alla villa ed in particolare lo si individua con un cancelletto
posto in corrispondenza del muretto di separazione dal giardino
sottoposto allo spiazzo antistante (presso l'area C dell'allegato 3), al
quale si accede tramite gradini; questa circostanza si può chiaramente
evincere da una foto aerea del 1943 dell'istituto geografico militare di
### (006 j63-1943.jpg 30/06/2006 contenuta nel fascicolo ###. C'è
c.d. ### A tale conclusione sono giunto ipotizzando attendibile la
planimetria allegata all'atto di divisione ### In particolare, la
lunghezza del prospetto di villino ### dal lato ### ovvero del
prospetto prospiciente lo spiazzo costituito da tutte le aree in oggetto,
è di circa 12 metri considerando, per l'appunto, quanto riportato
nell'allegato all'atto di divisione ### (1941) di questi dodici metri,
almeno dieci sono appartenenti al corpo di fabbrica del villino ### ed
al massimo due metri sono appartenenti all'autorimessa.
Dalle misurazioni effettuate in loco, lo spazio tra il villino ### ed il
palazzo ### misura in realtà 4,24 metri e quindi, ribadendo l'ipotesi
di una completa attendibilità della rappresentazione catastale del
1941, una parte dell'attuale area antistante ### ed autorimessa,
ovvero circa il 50%, appartiene a quella che fu la particella ###, ora
in parte occupata da palazzo ### e che nell'atto di divisione fu
assegnata per intero al cav. ### Quindi questa parte, ovvero la zona
A-### è rappresentata da una striscia rettangolare larga circa 2,24
metri (al lordo delle fioriere di palazzo ### e profonda 7,53 metri
come rappresentato in allegato. Sulla parte asfaltata della striscia A
insiste un diritto di passaggio così come sancito dall'atto di donazione
### del 1948 (“E' compresa nella donazione la costa di copertura sul
garage del #### ed il diritto di passaggio per accedere al garage
della villa ### sul piccolo spiazzo battuto compreso tra il ### ed il
detto garage, spiazzo sul quale sorgerà lo scalone per accedere al
fabbricato in costruzione”). (…) 4.3. ### B- Passaggio La zona in
questione, ovvero la zona B- ### è contrassegnata in allegato 1 con
la lettera B e presenta un'estensione di circa 15 mq, è larga 2,00 metri
ed è profonda 7.53 metri (cfr. Allegato 1).
Quest'area, nell'atto di divisione ### del 1941, fu certamente
assegnata al cav. ### e, nella fattispecie, non rileva se a quell'epoca
facesse parte delle pertinenze del villino ### (come in effetti era per
aggraffatura), del ### o costituisse un pezzetto di terreno
indipendente perché, in ogni caso, apparteneva al cav. ### Dibattere
sulla planimetria catastale allegata all'atto ### del 1941, per stabilire
l'appartenenza di questa striscia di terreno ad un bene piuttosto che
ad un altro, viene definitivamente ed inequivocabilmente superato
dalle volontà espresse dal cav. ### con l'atto di donazione alla figlia
### (### - 1948), laddove quest'area venne esplicitamente
frazionata di fatto dal villino ### in quanto facente parte dello spiazzo
battuto sul quale venne concesso il solo diritto di passaggio.
Lo stralcio dell'atto che sancisce tale frazionamento è il seguente: “E'
compresa nella donazione la costa di copertura sul garage del ####
ed il diritto di passaggio per accedere al garage della villa ### sul
piccolo spiazzo battuto compreso tra il ### ed il detto garage, spiazzo
sul quale sorgerà lo scalone per accedere al fabbricato in costruzione”.
### aggiungere ulteriori commenti si può verificare come il cav. ###
ben individuò cosa donare alla figlia e con quale diritto (di proprietà o
di passaggio). ### B-### quindi, appartenendo senza dubbio al
piccolo spiazzo battuto compreso tra il viale e detto garage, non fa
parte della donazione in quanto proprietà, e quindi si può affermare
che, dal 1948, c'è un atto notarile in cui è sancito che la zona B- ###
non fa più parte del villino ### e rappresenta una manifestazione
pratica della volontà del cav. ### e, rispetto all'atto di divisione del
1941 dello stesso ### genera un frazionamento di questa zona
rispetto al ### al quale era aggraffata.
Successivamente, tuttavia, quest'area è comunque giunta alla ###
però come “residua immobiliare non poggetto di precedenti donazioni”
all'interno dell'### di ### di testamenti pubblici (notaio ###
15/10/1965) e quindi si può assumere che la sua proprietà sia
indipendente da pignoramenti e da acquisizioni all'asta.
Si può pertanto affermare che, dopo l'aggiudicazione del villino ###
alla ### questo bene è sempre rimasto nella disponibilità della ###
e dei suoi eredi. Successivamente, infine, i passaggi di proprietà di
questa zona agli eredi ed infine all'avv. ### D'### sono da ritenersi
legittimi.
Pertanto, per la zona B-### si può affermare che l'intera proprietà,
così come stabilito dagli atti notarili del 9/12/2003 e del 18/11/2004,
entrambi per ### rispettivamente con n. rep. ### e ###, è dell'avv.
### D'### ma su di essa grava sempre un diritto di passaggio per
il villino ### (…). 4.4. ### C e D - ### di copertura ### in
questione, ovvero la zona C e D - ### di ### è contrassegnata in
allegato 1 con le lettere C e D e presenta una forma irregolare con
un'estensione di circa 29 mq. Presenta una profondità minima di 2,80
metri all'estremità sud (muretto di affaccio) ed è larga circa 9,2'0
metri (cfr. Allegato 1).
Anche quest'area, nell'atto di divisione ### del 1941, fu certamente
assegnata al cav. ### e, anche in questa fattispecie, è vero ma non
decisivo se a quell'epoca facesse parte delle pertinenze del villino ###
(come in effetti era per aggraffatura), o costituisse un pezzetto di
terreno indipendente perché, in ogni caso, apparteneva al cav. ###
Con l'atto di donazione alla figlia ### (### 1948) il cav. ### dona
anche la proprietà di questa zona alla figlia ### lo stralcio dell'atto
che sancisce tale conclusione è il seguente: “E' compresa nella
donazione la costa di copertura sul garage del #### ed il diritto di
passaggio per accedere al garage della villa ### sul piccolo spiazzo
battuto compreso tra il ### ed il detto garage, spiazzo sul quale
sorgerà lo scalone per accedere al fabbricato in costruzione”.
In questo caso è inequivocabile il passaggio di proprietà ma è meno
immediato capire se la costa di copertura sul garage facesse parte del
villino ### anche perché i confini della costa di copertura, oggetto
singolarmente descritto nella donazione, non sono esplicitamente
descritti nell'atto. Volendoli in qualche modo individuare, per la loro
identificazione aiuta non poco la definizione stessa di costa di
copertura quale “piano” superiore del garage sottostante, ed in
particolare questa dovrebbe confinare: *a nord con lo spiazzo battuto
sul quale sorgerà lo scalone per accedere al fabbricato in costruzione;
*a ovest con il tornante del terzo tronco di viale; * a sud con muro di
contenimento; * a est con il terreno che circonda il villino ### a livello
degli scantinati (…).
La frase “E' compresa nella donazione la costa di copertura sul garage
del ####”, invece, rappresenta un passaggio chiave ed evidenzia
banalmente che la costa di copertura è tenuta separata dalla villa
essendo specificato che la costa di copertura è compresa nella
donazione (e quindi non è compresa nella descrizione dell'oggetto del
villino). Viceversa se la costa di copertura avesse fatto parte del villino
la sua descrizione avrebbe dovuto essere contenuta nell'oggetto del
villino stesso. Quest'ultimo, nell'atto, è identificato come la villetta
denominata “###” che si incontra sul lato destro del viale che ha
inizio dalla ### n° ### ed alla quale si perviene da due ingressi, uno
da un rampante di scale e l'altro dalla parte superiore del viale stesso.
Il fatto che vi sia un ingresso “dalla parte superiore del viale stesso”
nulla aggiunge rispetto all'appartenenza della costa di copertura al
villino, in altri termini è un'affermazione che è valida a prescindere
dall'appartenenza della costa di copertura al villino.
Il passaggio che esplicita la consistenza del villino ### è invece il
seguente: “la villa costituita da scantinati, da cinque ambienti al
pianterreno uno dei quali adibito ad autorimessa e quattro ambienti
superiori ed il terreno che la circonda confinano da un lato con il
monte, dall'altro lato col ### con il rampante di scale e con il
sottoposto ###”.
Come si può notare nella descrizione del villino non è mai citata
esplicitamente la costa di copertura ma, leggendo la descrizione dei
confini, sarebbe utile capire se il confine individuato come “Viale”, che
è quello dove è posta la costa di copertura, la comprende o meno.
Un altro passaggio chiave dell'atto specifica che: “con detta villetta si
dona anche tutto il terreno che la circonda da tutti i lati. Tale terreno
è circoscritto dal lato sud e dal lato est dal viale ### e sottoposta
rampa ### dal lato nord dal monte sul quale attualmente è in corso
altra costruzione da parte del donante e dal lato ovest con
proseguimento del ### in salita dal quale si accede poi, tra l'latro,
alla detta costruzione in corso”.
Anche in questo caso il terreno che circoscrive il villino dal lato ovest
comprende senza dubbio il terreno posto al livello degli scantinati (cfr.
descrizione villino nell'atto ### e non è specificato che vi è altro
terreno, posto a quota più elevata, che faceva parte del villino stesso
(quale avrebbe potuto essere la zona C e D - costa di copertura in
caso di appartenenza al villino).
Nella descrizione dei confini, ed in particolare per il lato ovest, mentre
per il villino viene individuato “il viale”, per il terreno che lo circonda
viene individuato un “proseguimento del viale in salita”.
Ma, come detto in precedenza, il viale comprende la costa di
copertura? O il viale è rappresentato dal solo tornante? E cosa significa
“proseguimento del viale in salita”? ### di questi confini può
confermare, o meno, la non appartenenza della costa di copertura al
villino ### così come appare dalla descrizione del bene nell'ambito
della donazione.
ESAME DEL TERMINE “IL VIALE” Interpretazione
1. Se nell'atto di donazione il viale fosse stato interpretato in
un'accezione ampia, ovvero avesse compreso le aree esterne,
significa che queste non facevano parte del villino ### e quindi non
ne facevano parte sia lo spiazzo battuto di accesso a ### che la costa
di copertura.
Interpretazione
2. Se, viceversa, il viale fosse stato rappresentato dal solo tornante di
strada, significa che facevano parte del villino ### sia lo spiazzo
battuto di accesso a ### che la costa di copertura.
Interpretazione CTU. Poiché lo spiazzo battuto, nello stesso atto di
donazione, fu separato dalla proprietà del villino ### e poiché la
costa di copertura fa parte della donazione ma non esplicitamente del
villino, è più coerente la prima interpretazione di ###
ESAME DEL TERMINE “### SALITA”
Per quanto riguarda invece il proseguimento del viale in salita, il
tronco di viale che oggi si percorre per giungere all'0ingresso del
villino dal lato superiore (lato ovest) prosegue in salita sia in direzione
villino ### (con pendenza ridotta) e sia, naturalmente, verso le altre
proprietà poste più a monte nell'ambito dell'intero comprensorio di via
### ### (cfr. fig. 12 allegato 4). A quale di queste due possibili
interpretazioni ci si volle riferire nell'atto di donazione? Le aree
esterne al ### e villino ### (### A, B, C e D), confinano con il viale
(inteso solo come sede ###corrispondenza del tornante e quindi,
banalmente, guardando da queste aree esterne verso il viale, sia con
un 50% del viale che prosegue in salita e sia con un 50% del viale
proveniente dalla discesa. ### il sottoscritto l'area individuata come
“proseguimento del viale in salita” coincide proprio con la seconda
ipotesi, ovvero con le zona A, B, C e D individuate nella planimetria
allegato 1.
Pertanto anche nella duplice descrizione dei confini la costa di
copertura è tenuta, a parere del sottoscritto, separata dal villino ###
(…).
Per la descrizione dei confini non emergono ulteriori significativi
elementi dalla perizia dell'ing. ### utilizzata per la descrizione del
villino nell'ambito del procedimento di esecuzione immobiliare che vie
la sig. ### aggiudicarsi il villino ### Viceversa qualche elemento in
più viene fornito relativamente all'accesso dalla parte superiore che è
posto “al termine del successivo risvolto stradale mediante sette
gradini a scendere, rivestiti di marmo, rotti, provvisti di cancelletto di
ferro a due partite”. Aggiunge il tecnico che “entrambi gli accessi
immettono nei vialetti che circondano per tre lati il fabbricato e che
sono pavimentati in battuto di cemento, ad eccezione del tratto
antistante l'ingresso dal fabbricato, che è pavimentato in mattonelle
di cemento”.
In questo caso vi è da ribadire una delle osservazioni già esposte in
sede ###particolare che nella perizia di ufficio viene descritto il
secondo accesso alla villa ed in particolare lo si individua con un
cancelletto posto in corrispondenza del muretto di separazione dal
giardino sottoposto allo spiazzo antistante (presso l'area C
dell'allegato 3), al quale si accede tramite gradini; questa circostanza
si può chiaramente evincere da una foto aerea del 1943 dell0'istituto
geografico militare di ### (…).
C'è da sottolineare inoltre che la quota del giardino, ancora all'epoca
della perizia ### era molto più elevata rispetto a oggi in quanto non
era stato ancora effettuato lo sbancamento che ha consentito di
trasformare gli allora cantinati in vani abitabili e che oggi costituiscono
il piano terra del villino.
Riepilogando, per stabilire se la zona C e D- costa di copertura
appartiene al villino ### o rappresenta un appezzamento a sé stante,
si hanno a disposizione i seguenti elementi: *”E' compresa nella
donazione”, atto di donazione ### ma i confini non sono
esplicitamente indicati; *il confine ovest del villino, o del terreno che
la circonda, è individuato rispettivamente nel “Viale” o “dal
proseguimenti del viale in salita”, atto donazione ### *l'accesso
superiore “avviene … mediante sette gradini .. dotati di cancelletto”,
perizia ing. ### Nel primo elemento vi è una oggettività: specificare
che la costa di copertura “è compresa nella donazione” di fatto esclude
che detta area “appartiene al ### ###”, altrimenti la costa di
copertura avrebbe dovuto essere specificata nella descrizione del
villino. La zona viene pertanto donata come oggetto separato, e quindi
risulta di fatto frazionata rispetto al villino ### rappresentando
questa un'evoluzione della volontà del cav. ### rispetto a quanto
indicato nell'atto di divisione del 1941.
Anche per la descrizione dei confini, così come illustrato ne esistono
due versioni (viale o prolungamento del viale) e per entrambe
esistono due possibili interpretazioni. Il sottoscritto ha ipotizzato, per
entrambe le versioni, quella ritenuta a suo parere piò realistica e che,
soprattutto, è coerente con il primo elemento.
La circostanza che l'accesso avviene mediante sette gradini, fissa un
punto oggettivo di ingresso, ovvero il cancello, ed esclude quanto è
esterno ad esso come, ad esempio, la costa di copertura. Questa
condizione è necessaria ma non sufficiente a identificare il confine di
proprietà della villa con l'accesso e comunque non è in contrasto con
le interpretazioni dei due elementi precedenti (descrizione e confini).
In definitiva quindi, alla luce di quanto esposto, si propende per la
indipendenza della zona C e D - costa di copertura rispetto al villino
### ci indica che la proprietaria è la medesima (sig.ra ###, ma che
la zona C e D - costa di copertura non ha seguito la filiera
amministrativa del pignoramento e della successiva aggiudicazione
all'asta, bensì il tragitto della normale eredità e va individuato come
bene nella disponibilità degli eredi ### pertanto si può affermare che
l'intera proprietà, così come stabilito dagli atti notarili del 9/12/2003
e del 18/11/2004, entrambi per ### di ### rispettivamente con n.
rep. ### e ###, è dell'avv. ### d'### Da un punto di vista
catastale la zona in questione è rappresentata da una porzione della
particella ### del foglio n. ### (…)”.
A fronte delle osservazioni del CTP di ### così ha dedotto il ###
“sembrerebbe che il professore sia d'accordo sulla ricostruzione
catastale e sugli errori rilevati, che qui non si riprendono rimandando
ai contenuti trasversalmente espressi al cap. 3 e 4, ovvero sulla
separazione del viale rispetto alle aree in oggetto, rimanendo tuttavia
in disaccordo, evidentemente, sulla titolarità delle particelle catastali
delle aree oggetto del mandato ed antistanti il villino ### Il
professore è d'accordo anche sulla circostanza che sull'area A,
rappresentata nell'allegato 3 della prima ### insiste una servitù di
passaggio per l'accesso al villino ### In questo caso il sottoscritto ha
affermato che tale fascia è una pertinenza del c.d. ### ma in questo
caso, anche se il sottoscritto ne ha individuato il proprietario, il
professore non ha sottolineato che avrei dovuto lasciare tale
conclusione al giudice.
La zona B, come ho avuto modo di argomentare in maniera diffusa al
par. 4.3, fa parte fisicamente del “piccolo spiazzo battuto compreso
tra il ### ed il detto garage” e quindi la proprietà in seguito alle
volontà espresse nell'atto di donazione, restò al ### Il consulente di
parte asserisce che lo spiazzo è costituito dalla sola fascia A mentre
la fascia B, che, si badi bene, fa parte proprio dello spiazzo antistante
il costruendo ### risulterebbe, secondo il professor D'### essere
donata per l'intera proprietà dal ### alla figlia ### 3)lo spiazzo
battuto. Per meglio comprendere quanto asserito dal sottoscritto,
ovvero che anche la zona B fa parte del “piccolo spiazzo battuto
compreso tra il ### ed il detto garage”, è opportuno fermarsi a
ragionare del pezzo di terra di cui ho fatto cenno, ovvero dello spiazzo
di circa quattro metri per sette (per la precisione le aree A + B, di
metri 4,24 ### 7,53 - cfr. Allegato 1), certamente in quell'epoca
costituito da sola terra battuta ed in un'area poco edificata, che era
individuabile come la fascia che dal tornante del viale conduceva
all'ingresso “carrabile” del villino. ### di questo spiazzo battuto,
posto dinanzi al grande ### che stava per costruire e che conduceva
ad un accesso del villino ### nell'atto di donazione alla figlia, cosa
ne avrebbe fatto? Al sottoscritto, e qui siamo alle inevitabili
interpretazioni o, per meglio dire, alle declinazioni concrete delle
volontà scritte, sembra evidente un concetto di fondo, ovvero che il
padre, per tranquillità, volle tenere per sé tutto il piccolo pezzo di terra
davanti al costruendo ### concedendo alla figlia non la proprietà ma
solo il fondamentale passaggio per accedere al villino, questa non è
una fantasiosa e fuorviante interpretazione del sottoscritto, ma un
declinazione della volontà del cavaliere piuttosto semplice, così come,
presumibilmente, pensò quell'uomo da buon padre di famiglia. E
questa interpretazione della volontà del padre, manifestata nell'atto
di donazione, genera il famoso “frazionamento di fatto”, ovvero la
separazione dello spiazzo dalle aree aggraffate nel 1941 al villino ###
che ha portato alle conclusioni del sottoscritto.
Invece, secondo il tecnico di parte, per questo piccolo spiazzo battuto
(A+B), il padre avrebbe disposto, rispetto alla servitù di passaggio,
una incomprensibile divisione in due pezzi rettangolari, lasciandosi il
primo di circa due metri per sé, essendo perfettamente consapevole
che questa parte era all'interno della particella sulla quale stava per
erigere il ### e donando l'intera proprietà dell'altro pezzo di circa
due metri alla figlia.
solo il diritto di passaggio. ### di donazione gli servì a prendere una
o più parti di tutta la sua proprietà e a donarla alla figlia. E' evidente
che ### dopo l'atto di divisione, nei limiti della proprietà esclusiva,
poteva prendere parti di queste proprietà e dividerle o frazionarle,
unirle e fonderle in funzione di quelli che erano i suoi bisogni o i suoi
desideri. E, secondo il sottoscritto, è esattamente ciò che fece nell'atto
di donazione ### per la parte, attenersi alla postilla della “spese di
manutenzione dello spiazzo” contenute nell'atto di divisione del 1941
(cfr. pag. 4 rigo 6 delle note di parte), è irrilevante al pari delle
aggraffature catastali al villino ### visto che quanto fu sancito
nell'atto di donazione del 1948 superò e trascese tali elementi. 5) la
descrizione. In primo luogo sembrano non esserci dubbi sul fatto che
la costa di copertura coincide con le aree C e D (cfr. allegato 3 della
###. Entrando nel merito, la tesi della parte ### sull'appartenenza
della “costa di copertura” al villino ### si basa su alcuni riferimenti
ma non sull'elemento evidentemente più importante, ovvero la
descrizione del bene nell'ambito dell'atto di donazione. In quest'ultimo
la “costa di copertura” viene individuata in un passaggio,
fondamentale, che recita “E' compresa nella donazione la costa di
copertura”. Questo passaggio, a mio parere, indica, esplicitamente, la
circostanza che tale porzione di terreno viene considerata altra cosa
rispetto al villino, un'aggiunta, un ulteriore, un supplemento.
Altrimenti, se la “costa di copertura” fosse stata compresa nelle
pertinenze del villino la dicitura sarebbe stata “E' compresa nel villino
la costa di copertura”, oppure “E' compresa nel terreno che circonda
il villino anche la costa di copertura” o anche “E' compresa nelle
pertinenze del villino la costa di copertura”. Invece no, è scritto che
la costa di copertura è compresa nella donazione e quindi, anche in
questo caso, così come per lo spiazzo, il cavaliere ### ne fissa una
distinzione rispetto al villino e determina quindi un frazionamento di
fatto rispetto alla condizione esistente all'epoca dell'atto di divisione
del 1941. 6)i confini. La descrizione dei confini del villino ### sono
richiamate ripetutamente dal professore nelle sue note, ed in
particolare nel passaggio “con detta villetta (### di sona anche il
terreno che la circonda da tuti i lati” (cfr. pag. 4 rigo 12, pag. 6 rigo
10 e rigo 15, pag. 7 rigo 17 delle note di parte). E' utile sottolineare,
ed è forse il caso vista l'ambiguità di questo aspetto, che
l'affermazione “il terreno che la circonda da tutti i lati” è una
circostanza valida a prescindere dall'appartenenza dello spiazzo e
della costa di copertura al villino ### Il corpo di fabbrica del villino
era circondato da terreno ed ancora oggi, ancor prima degli esiti della
lite in oggetto, è ancora circondato di terreno da tutti i lati ed in
particolare dal lato “viale”, in quanto tutto il fronte del corpo di
fabbrica del villino (oggi di quattro livelli, all'epoca della donazione di
due), accede al giardino di proprietà esclusiva ### (cfr. fig. 12
allegato 4). ### parte attrice, con questa descrizione dei confini,
atta a dimostrare che la costa di copertura e lo spiazzo appartengono
al villino, non determina nulla e anzi si può affermare che questo
criterio “del terreno che circonda la villa da tutti i lati” è un elemento
non determinate per la definizione del quesito ed anzi, per certi versi,
rafforza la tesi opposta proprio perché il terreno circonda da tutti i lati
del villino a prescindere dallo spiazzo e dalla costa di copertura. ###
l'atto di donazione riporta che “Con detta villetta si dona anche tutto
il terreno che la circonda da tutti i lati, tale terreno è circoscritto dal
lato sud e dal lato est dal viale ### e sottoposta rampa ### dal lato
nord dal monte sul quale attualmente è in corso altra costruzione da
parte del donante e dal lato ovest con proseguimento del ### in salita
dal quale si accede poi, tra l'altro, alla detta costruzione in corso”.
In questa descrizione, riflettendo meglio rispetto alle forse troppe
dissertazioni effettuate dal sottoscritto al par. 4.3, è fin tropo facile
individuare il proseguimento del viale in salita. ### per riconoscere
tale proseguimento è dato dalla descrizione stessa: se dal
proseguimento del viale in salita si accede alla detta costruzione in
corso è evidente che non può farsi riferimento al piccolo spiazzo
battuto per accedere al futuro ### La costa di copertura, invece, è
compresa nel proseguimento del viale in salita non tanto perchè dalla
costa di copertura si accede alla detta costruzione in corso (palazzo
### ma proprio perchè è volutamente aggiunta la frase incidentale
(tra l'altro), che individua nel proseguimento del viale in salita anche
una porzione di terreno dalla quale, per l'appunto, non si accede a
detta costruzione in corso. ### porzione non può che essere la costa
di copertura. E così il terreno che circonda la villa da tutti i lati confina,
da un lato, con il proseguimento del viale in salita, ovvero confina con
lo spiazzo battuto e la costa di copertura. Tale circostanza, vera e
verificabile, costituisce un elemento fondamentale per l'individuazione
dei titoli di proprietà e conferma la non appartenenza di queste aree
al villino proprio perchè il terreno che la circonda vi confina. Pertanto,
a valle delle notazioni di parte, rispetto a questi elementi succitati
(descrizione e confini), non ho il minimo dubbio a riaffermare,
interpretando l'atto in maniera soggettiva, che la “costa di copertura”
è stata donata alla signora ### come bene distinto dal villino ###
(…). 7) accesso al villino. si concorda con il professo D'### che il
### con i famosi “sette gradini ed il cancelletto in ferro” descriva
l'accesso al villino ### Tanto che il sottoscritto (cfr. par. 4.4) ha
parlato di condizione necessaria ma non sufficiente a stabilire il limite
di proprietà il professore, che al rigo 6 di pagina 5 delle sue note
riporta la descrizione dell'accesso al villino ### dell'ing. ### non può
affermare al rigo 13 della stessa pagina che questo è un
“convincimento” del sottoscritto, E' meglio precisare, pertanto, che la
descrizione di questo accesso è un fatto sul quale concordano tutti,
finanche il tecnico di parte, e certamente non è un convincimento del
sottoscritto. 8) Aree Esterne. Non si può concordare con la parte che
il ### non riporta una benché minima descrizione delle aree esterne
anche relativamente a quelle che non vengono contestate.
In particolare nella perizia ### il cui stralcio inerente il villino ### è
riportato in allegato 10 alla presente relazione, la descrizione delle
aree esterne non solo esiste, ma il tecnico vi ha dedicato un'intera
pagina. ### vi sono anche varie pagine di descrizione del villino e
della sua composizione interna. Ebbene, in tutte queste descrizioni
non si fa cenno alcuno né ad un'area corrispondente alla costa di
copertura (C + D), né ad un'area che potrebbe essere associabile allo
spiazzo battuto ###.
Il CTP ritiene che questa evenienza sia derubricabile ad una
incompletezza della descrizione delle aree oggetto del pignoramento.
Il sottoscritto, semplicemente, crede che si pignori ciò che si descrive
e quindi ritiene che oggetto del pignoramento è il villino ### con il
terreno che le circonda da tutti i lati che, nella descrizione, non
comprendono in maniera più assoluta le aree esterne spiazzo e costa
di copertura.
Queste ultime due circostanze, ovvero la descrizione dell'accesso e la
descrizione delle aree esterne, sono senza dubbio compatibili e
conseguenti con quanto già descritto nell'atto di donazione e, per il
sottoscritto, non fanno altro che avvalorare e rafforzare la sua tesi,
ovvero che lo “spiazzo ###” e la “costa di copertura (C+D)”, dopo
l'atto di donazione, sono stati frazionati dalle volontà del cav. ### e
non fanno parte del villino ### e l'ing. ### nella sua descrizione di
consistenza dei luoghi, certamente è coerente con tale asserzione. 9)
la contraddizione. Successivamente, all'ultimo periodo di pagine 5
delle note, il CTP pone un interrogativo al sottoscritto al fine di
dimostrare una presunta contraddizione. Ebbene, la risposta è molto
semplice: il ### aveva certamente donato il diritto di passaggio
sull'area costa di copertura, tanto che aveva donato l'intera proprietà
della costa di copertura alla figlia ### (legga bene il ### che mai il
sottoscritto ha escluso dalla donazione la proprietà della costa di
copertura). E, tuttavia si ribadisce ulteriormente che questa costa di
copertura non fa parte del pignoramento perché nella donazione era
individuata quale ulteriore parte e distinta dal villino ### come già
esaurientemente descritto in precedenza.
In definitiva per quanto concerne le conclusioni a cui giunge il CTP a
pagina 7 ed a pagina 8 delle proprie note, avendo esaurientemente
dissertato di tali argomenti nelle pagine precedenti, non mi sono
dilungato nelle controdeduzioni facendo solo un breve accenno ad
ogni singolo punto ed in particolare: a) sul “frazionamento di fatto”,
sembra aver dimostrato che non si tratta di un termine coniato dal
sottoscritto, ma solo della concreta declinazione delle volontà del cav.
### nell'atto di donazione ### del 1948; b) sulla determinazione
dei confini della costa di copertura, si ribadisce che tale esercizio
rappresenta un elemento esplicativo ma non decisivo ai fini del
mandato conferito dal giudice; c) sulla “descrizione esplicita” e sul
terreno che circonda la villa “da tutti i lati” il tema è stato ampiamenti
analizzato al punto 6) del presente paragrafo; d) sull'esclusione della
“costa di copertura C + D” dalla proprietà della villa in base
all'interpretazione dei confini, è evidente che il CTP omette il
passaggio chiave relativo alla descrizione del bene (punto 4 del
presente paragrafo) e si rifà solo al criterio dei confini che, comunque,
il sottoscritto ribadisce in maniera rafforzata anche rispetto
all'individuazione del “prolungamento del viale in salita” di cui al punto
69 del presente paragrafo; e) per quanto concerne la perizia ### si
concorda che rispetto all'atto di donazione del 1948 risulta secondaria
sulla descrizione dei confini. Tuttavia, i terreni che circondano la
costruzione sono sufficientemente descritti e, a rafforzare la tesi del
sottoscritto, non vi è cenno né della costa di copertura e nemmeno
dello spiazzo battuto (…)”. (v. pgg. 19-25 della relazione del 2017).
Ala fine, il CTU ha tratto le seguenti conclusioni: “l'area oggetto di
causa, ovvero il tratto di stradina conteso è stata analizzata a partire
da una suddivisione in zone omogenee che sono riportate nella
planimetria allegata dal sottoscritto alla CTU del 15 marzo 2008 e qui
riproposta come allegato 1.
In particolare dalla planimetria in questione il sottoscritto ha provato
a tracciare una cronologia, ripercorrendo atti notarili e verificando le
corrispondenze catastali, determinando, all'attualità il proprietario
della singola zona tra le seguenti individuabili dalla planimetria:
1.zona individuata con la lettera A, denominata zona A-###
dall'estensione di circa 19 mq. Dalle misurazioni effettuate in loco si è
potuto verificare che questa zona appartiene a quella che fu la
particella ###, ora in parte occupata da palazzo ### e che nell'atto
di donazione fu assegnata per intero al cav. ### In particolare essa
è rappresentata da una striscia rettangolare larga circa 2,24 metri e
profonda 7,53 metri come rappresentato in allegato 1.
Sulla parte asfaltata della striscia A insiste un diritto di passaggio così
come sancito dall'atto di donazione ### del 1948 (“E' compresa nella
donazione la costa di copertura sul garage del comm. ### ed il diritto
di passaggio per accedere al garage della villa ### sul piccolo spiazzo
battuto compreso tra il ### ed il detto garage, spiazzo sul quale
sorgerà lo scalone per accedere al fabbricato in costruzione”). ###
zona è attualmente un bene in comunione del condominio di ### e
dovrà essere più precisamente delimitata ed indentificata da un punto
di vista catastale, soprattutto graficamente, con le opportune
rettifiche del caso che la renda graficamente indipendente rispetto alla
particella ### del foglio ### di metri quadri 50. 2. ### individuata
con la lettera B, denominata zona B- passaggio; dell'estensione di
circa 15 mq, facente parte dell'attuale particella ###. ### zona,
nella disponibilità del cav. ### dal 1941, nell'atto di donazione del
1948 resta comunque nella disponibilità dello stesso in quanto venne
esplicitamente frazionata di fatto dal villino ### e su di essa venne
concesso il solo diritto di passaggio per l'accesso al villino ### In
seguito, quest'area è giunta comunque alla signora ### come
“residua immobiliare non oggetto di precedenti donazioni” all'interno
dell'atto di pubblicazione di testamenti pubblici (### 15/10/1965)
ma la sua proprietà, essendo stata frazionata dal villino ### fu
indipendente da pignoramenti e da acquisizioni all'asta. Il bene
pertanto, è sempre rimasto nella disponibilità della signora ###
martino e dei suoi eredi. Successivamente, quindi, i passaggi di
proprietà di questa zona agli eredi e infine all'avv. ### d'### sono
da ritenersi legittimi. Pertanto, si può affermare che l'intera proprietà,
così come stabilito dagli atti notarili del 9/12/2003 e del 18/11/2004,
entrambi per ### di ### rispettivamente con n. rep. ### e ###,
è dell'avv. ### d'### ma su di essa grava sempre un diritto di
passaggio per il villino ### Su un punto di vista catastale la zona B-
### dal 2005 è contenuta nella particella ### del foglio n. ###, di
superficie pari a 50 mq. 3. ### individuata con le lettere C e D,
denominata zona C e D - costa di copertura: dall'estensione di circa
29 mq, porzione dell'attuale particella ###. ### dei contenuti della
donazione del 1948 alla signora ### rappresenta il passaggio chiave
per stabilire l'evoluzione della proprietà di questa zona. In effetti il
nodo della vicenda non è tanto stabilire la proprietà della zona ma il
suo rapporto con il villino ### nel 1948. Ebbene, nel più approfondito
ragionamento riportato al par. 4.4. e ripreso nelle controdeduzioni ai
CTP al par. 5.2, di può affermare che: a. la zona viene donata come
oggetto separato e quindi risulta di fatto frazionata rispetto al villino
### b. della suddetta zona (costa di copertura) non vengono descritti
i confini ma essi sono implicitamente individuabili; c. nella descrizione
del villino ### non viene mai esplicitamente compresa la zona in
questione; d. l'interpretazione dei confini del villino da parte del
sottoscritto consente di escludere la zona C e D - ### di copertura
dalla proprietà della villa ### e. la descrizione dell'accesso contenuta
nella perizia “###” del 1965 e la descrizione del ### non sono in
contrasto ed anzi sono coerenti con la separazione della zona C e D
dal villino ### avvenuta nella donazione del 1948.
In definitiva, quindi, alla luce di quanto esposto, il sottoscritto ritiene
che vi sia indipendenza della zona “costa di copertura” rispetto al
villino ### in base all'atto di donazione del 1948.
Ciò indica che la proprietaria è senz'altro la medesima (sig.ra ###,
ma che la “### C e D - ### di copertura” non segue, essendo
separata dal villino, la filiera amministrativa del pignoramento e della
successiva aggiudicazione all'asta, bensì il tragitto della normale
eredità e va individuato come bene nelle disponibilità degli eredi ###
Pertanto si può affermare che l'intera proprietà, così come stabilito
dagli atti notarili del 9/12/2003 e del 18/11/2004, entrambi per ###
di ### rispettivamente con n. rep. ### e ###, è dell'avv. ###
d'### Da un punto di vista catastale la zona in questione è
rappresentata da una porzione della particella ### del foglio n. ###
di metri quadri 50 (…)” (v. pgg. 26-28 della relazione del 2017) 15.
### osserva che le conclusioni raggiunte dal CTU sono condivisibili.
Esse sono frutto di una analisi assai approfondita dei dati fattuali;
inoltre, il CTU ha ampiamente risposto alle osservazioni sollevate dai
### Alla luce delle conclusioni adottate dal ### questa ### ritiene
quanto segue.
La zona A e la zona B - individuate nell'allegato 3 della relazione del
CTU del 2008 - costituiscono lo spiazzo antistante il vilino ###
(nonchè antistante il palazzo ###. La proprietà di tali zone non è
stata oggetto della donazione del 1948 in favore di ### Tanto è fatto
chiaro dalla circostanza che con tale donazione, sulla zona antistante,
in favore della donataria fu costituita solo una servitù di passaggio.
Ciò non esclude che la zona di cui si parla (zona A e B) sia divenuta
di proprietà di ### (o meglio dei figli di questa, in rappresentazione,
avendo ### rinunciato alla eredità del padre), però a seguito della
successione testamentaria del padre ### in data 1965. Dato che la
zona antistante il villino non è stata oggetto della donazione del 1948
in favore di ### la stessa non può essere stata oggetto della
procedura esecutiva a carico di questa, all'esito della quale ### è
divenuta aggiudicataria del villino ### Né può sostenersi che, dato
che in ogni caso a ### è stata lasciata per testamento la zona di cui
si parla, anche tale zona è stata oggetto della espropriazione. E'
sufficiente osservare che l'espropriazione cominciò nel 1964 (r.e.
###/1964) e la successione di ### si aprì solo nel 1965, a seguito
del decesso di questi: quindi, il bene immobile in esame non avrebbe
mai potuto essere oggetto della espropriazione, essendo al momento
della esecuzione ancora intestato a #### come detto, ### non ha
mai accettato l'eredità del padre ### pertanto, il bene in questione,
non essendo mai entrato nella proprietà di ### non poteva essere
oggetto di una esecuzione immobiliare a carico di questa. A conferma
di tale conclusione vi è che nella relazione redatta dall'ing. ### nel
descrivere i beni oggetto di esecuzione, non si fa alcun cenno alla zona
antistante il villino.
Quanto alla costa di copertura (### C e D come indentificate
nell'allegato 3 della relazione del 2008), essa è stata donata, quale
bene autonomo rispetto al villino, a ### nel 1948. La stessa
donazione, infatti, tenne distinta, nella descrizione dei beni donati, la
villa dalla costa di copertura, chiarendo che quest'ultima non veniva
considerata come naturalmente facente parte della villa.
Nella relazione dell'ing ### - cui il decreto di trasferimento in favore
di ### ha fatto riferimento per l'individuazione dei beni oggetto di
espropriazione - non viene descritta, tra i beni oggetto di esecuzione,
la costa di copertura. Come ben chiarito dal ### essa rappresentava
uno dei limiti esterni dei beni oggetto di espropriazione; non era
invece compresa nella descrizione, quale oggetto della esecuzione, del
villino come circondato da ogni lato da terreni, in quanto i terreni cui
si fa riferimento in sede di esecuzione sono quelli che, pur circondando
la villa, confinano sia con la zonetta antistante (zone A e B), sia con
la costa di copertura (zone C e D).
Deve dunque concludersi che gli eredi di ### siano divenuti
proprietari della zona antistante il vilino (zone A e B) in forza della
successione apertasi nel 1965 e che ### sia divenuta proprietaria
della costa di copertura (zone C e D), in forza della donazione del
1948; che tali beni siano rimasti estranei alla procedura esecutiva
iniziata nel 1964; che, dunque, all'esito della esecuzione, ### non
sia divenuta aggiudicataria né della zone antistante il villino (zone A
e B), né della costa di copertura (zone C e D). Ne consegue che di tali
beni siano divenuti intestatari gli eredi di ### (per successione di
questa e per rappresentazione di questa nella successione di ###.
#### ed i figli di questa, quali eredi di ### figlio di ###
legittimamente ha disposto di tali beni con l'atto di trasferimento del
2003 in favore di ### d'### Alla fine, va rigettata la domanda con
cui ### ha chiesto accertare che ella è la proprietaria della zona
antistante il villino (“piccolo spiazzo battuto compreso tra il viale ed i
detto garage”) e della costa di copertura in forza del titolo invocato
(aggiudicazione in sede ###danno di ###. 16. Va ora verificato se
### sia divenuta proprietaria esclusiva della zona antistante il villino
e della costa di copertura a seguito della maturazione della usucapione
- come dalla stessa reclamato in via subordinata.
Dalla istruttoria svolta in primo grado non è emerso che ### facesse
un uso esclusivo ed escludente l'uso di terzi della costa di copertura e
dello spiazzo antistante il villino ### Il teste ### - che ha abitato
nel comprensorio immobiliare in questione dal 1973 al 1995 - ha
dichiarato che nel cortile antistante il villino ### e il ###
parcheggiavano tutti; che il cartello che invitava a non parcheggiare
- cui pure la ### ha fatto riferimento - fu installato nel 1988, in
occasione di lavori eseguiti nel ### e che, disattendendo il contenuto
del cartello, il teste continuò a parcheggiare nello spiazzo.
La teste ### ha dichiarato che le autovetture, una volta superato il
viale di accesso parcheggiavano liberamente; che i ###
parcheggiavano dove trovavano posti liberi. ### ha dichiarato di
avere visto le auto parcheggiate sulla costa di copertura del garage e
che anche l'avv. ### d'### vi parcheggiava; che il teste utilizzava
lo spazio sotto il costone, davanti la grotta, come luogo per fare
manovra, come gli altri condomini del ### A fronte di tali
testimonianze, la ### non ha addotto prove di un uso esclusivo della
costa di copertura e dello spiazzo antistante il villino.
Va dunque concluso che non vi sia prova di un possesso ad
usucapionem in capo a ### Ne deriva il rigetto della domanda di
accertamento della proprietà esclusiva in capo a farina ### della
costa di copertura e dello spiazzo antistante il villino.
Infine, va anche rigettata la domanda con cui gli appellati costituiti, in
primo grado, hanno chiesto accertarsi la inopponibilità nei suoi
confronti dell'atto di trasferimento del 2003 in favore di ### d'###
17. Ogni altra censura deve ritenersi assorbita. 18. Con
l'accoglimento dell'appello di ### d'### ai sensi della motivazione
evidenziata, la sentenza di primo grado deve essere riformata.
Nell'ambito della riforma devono ritenersi assorbite la domanda
formulata da ### d'### in via subordinata, di condanna di #####
e ### al pagamento della somma di euro 14.000,00 - domanda
accolta dal tribunale - e la domanda di accertamento dell'acquisto
della servitù di parcheggio - domanda rigettata dal tribunale. Posto
che sono state accolte le istanze principali di ### d'### ai sensi
dell'art. 336 cpc la condanna, frutto di domanda subordinata avanzata
dall'appellante in primo grado, deve ritenersi travolta. 19. In forza
della riforma della sentenza di primo grado, questa ### deve
provvedere alla regolazione delle spese anche del primo grado di
giudizio, in ragione dell'effetto espansivo interno della riforma (art.
336 cpc).
Per la regolazione delle spese deve farsi applicazione di un criterio
unitario, che tenga conto dell'esito complessivo della controversia.
20. ###### e ##### e ### devono essere condannati, in solido,
al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio in favore di ###
d'### e, limitatamente al primo grado - dato che vi è contumacia per
il secondo grado -, anche in favore di ##### e ### in ragione della
soccombenza, e### art. 91 cpc. 21. Per la liquidazione delle spese
deve farsi applicazione dei parametri dettati dal d.m. 55/2014, come
integrato dal d.m. 147/2022.
Il valore della controversia deve accertarsi in ragione del criterio del
disputatum (v. Cass. ###/2022; 28417/2018). ###. 15 cpc prevede
che per le controversie che abbiano ad oggetto beni immobili, il valore
della causa relativa alla proprietà si determina moltiplicando per
duecento il reddito dominicale del terreno o la rendita catastale del
fabbricato alla data della proposizione della domanda. In caso non
risulti il reddito dominicale o la rendita catastale, il giudice determina
il valore secondo quanto emerge dagli atti e, se questi non offrono
elementi per la stima, ritiene la causa di valore indeterminabile.
Nella specie, non risulta il reddito del terzo tronco di viale, dello
spiazzo antistante il villino e della costa di copertura; né vi sono
elementi desumibili dagli atti di causa da cui evincere il valore di tali
beni; pertanto, il valore della controversia deve ritenersi
indeterminabile. ###. 5, comma 6, del d.m. 55/2014, prevede che,
ai fini della liquidazione dei compensi, le cause di valore
indeterminabile abbiano uno valore compreso tra euro 26.000,01 ed
euro 260.000,00. Nella specie, in considerazione della consistenza dei
beni, si ritiene di fare applicazione della tabella dettata per i giudizi il
cui valore sia compreso tra euro 26.000,01 ed euro 52.000,00 Quanto
al prima grado, per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione e
decisoria va fatta applicazione dei valori medi ridotti del 50%.
Pertanto, va liquidata la somma di euro 3.808,00 a titolo di compenso,
oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, iva e cpa.
Quanto al secondo grado, per le fasi di studio, introduttiva, di
trattazione e decisoria va fatta applicazione dei valori medi, ridotti del
50%. Pertanto, va liquidata la somma di euro 4.995,50 a titolo di
compenso, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%,
via e cpa. 22. Il compenso del CTU deve gravare, in via definitiva, su
###### e ##### e ###
P.Q.M.
La Cote d'Appello di Napoli, definitivamente pronunciando, così
decide: a) accoglie l'appello proposto da ### d'### riforma la
sentenza del tribunale di Napoli n. ### pubblicata il ### e, per
l'effetto, rigetta le domande proposte da ########## e annulla la
condanna di ##### e ### al pagamento, in favore di ### d'###
della somma di euro 14.000,00, oltre interessi legali dal 9.12.2003
fino al soddisfo; b) condanna ########## al pagamento delle
spese del doppio grado di giudizio in favore di ### d'### liquidando,
quanto al primo grado, la somma di euro 3.808,00 a titolo di
compenso, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%,
iva e cpa e, quanto al secondo grado, la somma di euro 4.995,50 a
titolo di compenso, oltre rimborso delle spese generali nella misura
del 15%, iva e cpa; c) condanna ########## al pagamento delle
spese del primo grado di giudizio in favore di ##### e ### liquidate
in euro 3.808,00 a titolo di compenso, oltre rimborso delle spese
generali nella misura del 15%, iva e cpa; d) pone, in via definitiva, il
compenso del CTU in solido a carico di ###### e ##### e ###