Sentenza

ATTI SOGGETTI A TRASCRIZIONE Servitù – Mediazione - Necessità di un atto pubblico (Cc, articolo 2643)

Precisa il Tribunale di Taranto come un accordo di mediazione non sia valido, in quanto tale, a costituire un diritto di servitù in ragione del fatto per cui l’accordo di mediazione, quale atto privato, deve essere formalizzato in un atto notarile al fine di acquisire la validità e la pubblicità necessarie a rendere effettivo il diritto di servitù e a renderlo opponibile a chiunque.

I diritti reali si costituiscono, infatti, secondo il Giudice pugliese, solo con il requisito della forma dell’atto pubblico e della successiva trascrizione nei registri immobiliari ex artt. 2643 ss. c.c..

Al più l’accordo di mediazione più costituire titolo esecutivo per l’esecuzione degli obblighi di fare, quale può essere l’impegno assunto di costituire un diritto di servitù, ma non costituisce esso stesso direttamente quel diritto reale.

Occorre ricordare che, in materia di costituzione di servitù, la trascrizione richiesta ex art. 2643, n. 4, c.c., non adempie ad una funzione costitutiva, ma serve a rendere opponibile il diritto ai terzi i quali abbiano acquistato un diritto reale incompatibile con la servitù medesima.

È da precisare, al tempo stesso, che lo scopo di dare conoscenza ai terzi dell’avvenuta costituzione della servitù, cui è funzionale in questo caso la trascrizione, non viene in rilievo laddove il terzo acquirente prenda atto della servitù nel contratto d’acquisto, ipotesi in cui, tecnicamente, neppure si pone una questione di opponibilità: in questo caso, invero, il vincolo scaturisce non dalla opponibilità, ma dall’accettazione delle disposizioni che limitano i diritti dominicali dei singoli.

Si raggiunge così, in altri termini, la certezza reale della conoscenza della servitù da parte del terzo acquirente, che ben può supplire alla carenza di certezza legale della conoscenza di tale vincolo, derivante dalla trascrizione dell’atto costitutivo. Infine, le clausole dei regolamenti condominiali, di natura contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il loro immobile a determinate destinazioni, costituiscono servitù reciproche a favore, e contro, ciascuna unità immobiliare di proprietà individuale, e sono soggette, pertanto, ai fini dell’opponibilità ai terzi, alla trascrizione, da eseguirsi indicando specificamente, nella nota di trascrizione, le clausole che limitano i diritti dei condomini.

    Tribunale di Taranto, 17 settembre 2025 n. 1969
Tribunale di Taranto, Sentenza n. 1969/2025 del 17-09-2025
REPUBBLICA ITALIANA
In Nome Del Popolo Italiano
IL TRIBUNALE DI TARANTO
### in composizione monocratica nella persona del Giudice Unico G.O.T. dott. ### ha pronunciato
la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta sotto il numero d'ordine 1578 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi
dell'anno 20210, , vertente tra:
- ### c.f. ###, rappresentato e difeso dall'avv. ### giusti mandati in atti, - attore e convenuto in
riconvenzionale –
contro ### , c.f. ###, rappresentata e difesa dall'avv. ### - convenuta ed attrice in riconvenzionale
******
### costituzione servitù ###udienza del 12 novembre 2024, i procuratori delle parti precisavano
ciascuno le rispettive conclusioni riportandosi da aversi qui, per brevità, come integralmente
riportate e trascritte.
All'udienza odierna all'esito della discussione orale il ### si ritirava in ### di consiglio per la
decisione, per dare all'esito lettura della sentenza in pubblica udienza.
MOTIVAZIONI
Si premette che la presente sentenza viene redatta ai sensi dell'art. 132 c.p.c. come novellato dalla
L. 18.6.2009 n. 69.
Con originario ricorso ex art. 702bis c.p.c. ### conveniva in giudizio la sorella ### perché il
Tribunale ordinasse alla resistente di rimuovere il contatore della utenza idrica di sua proprietà
ubicato all'interno del muro perimetrale della proprietà del sig. ### ,a sua cura e spese in virtù di
scrittura privata del 17 dicembre 2018 , sottoscritta da entrambi i germani con cui la signora ### si
impegnava a rimuovere il contatore dell'utenza idrica di sua proprietà ubicato all'interno del muro
perimetrale della proprietà del sig. ### Si costituiva in giudizio la resistente ### disconoscendo le
ragioni della domanda del ricorrente e spiegando domanda riconvenzionale per sentire accogliere
le seguenti conclusioni siccome definitivamente precisate: “### il Giudice adito, nel rigetto dell'atto
introduttivo del giudizio, e nel rigetto di ogni istanza, richiesta e conclusione di parte attorea, in
totale accoglimento della comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale,
formulata dall'odierna convenuta, nonché in totale accoglimento della espletata ### così
provvedere e decidere: 1) Accogliere totalmente il contenuto della comparsa di costituzione e
risposta con domanda riconvenzionale, formulata dalla odierna convenuta ### 2) Per l'effetto,
accertare e dichiarare il pieno ed esclusivo diritto di proprietà, in favore della sig.ra ### (seppur in
comproprieta' con i sigg.ri ###, così come risulta dalla ### del corridoio-passaggio interno, così
come identificato catastalmente nella espletata ### con esclusione di qualsiasi diverso diritto reale
di godimento ed utilizzo da parte dell'attore ### 3) Per l'effetto, escludere e disconoscere ogni
diverso diritto di godimento, del suddetto corridoio-passaggio, in favore del sig. ### e di ogni altro
suo avente causa, familiare e/o diverso soggetto terzo, rispetto alle parti in causa;4) Per l'effetto,
disconoscere e negare al sig. ### anche alla luce di quanto emerso ed accertato dalla espletata ###
il diritto di servitù di passaggio, sul predetto corridoio-passaggio, e/o ad ogni altro suo avente
causa, familiare e/o soggetto terzo diverso, rispetto alle parti in causa (ad esclusione, chiaramente,
dei comproprietari); 5) Per l'effetto, in conseguenza del diniego e disconoscimento del diritto di
servitù di passaggio in favore del sig. ### condannare ed ordinare allo stesso attore di eliminare
ogni opera ed attività che attualmente impedisce e limita il pieno godimento del diritto di proprietà
esclusivo da parte della sig.ra ### nello specifico: a) eliminare la porta di accesso che dal corridoio-
passaggio accede all'immobile di proprietà del sig. ### b) eliminare la finestra che si affaccia dal
suddetto immobile sulla proprietà esclusiva della sig.ra ### o -in alternativa - limitarne l'utilizzo,
riconoscendone il solo utilizzo di “luce” e non di “veduta”, c) eliminare ogni opera e manufatto -
analiticamente indicato nella espletata Ctu - che limita ed impedisce il pieno godimento del diritto
di proprietà della sig.ra ### d) consentire alla sig.ra ### di allocare il proprio contatore Aqp nella
posizione e con le modalità tecniche indicate nella espletata ### 6) In via definitiva, condannare
l'odierno attore ### al pagamento di tutte le spese sostenute e da sostenere dall'odierna
convenuta ### (anche in merito allo spostamento del contatore ###, spese legali sostenute, spese
per l'onorario del Consulente Tecnico d'### e spese, diritti ed onorari dell'Avv. ### da quantificare
con le memorie conclusive; 7) Sempre in via definitiva, ai sensi e per l'effetto dell'art. 96 c.p.c.,
condannare l'odierno attore ### ad un risarcimento dei danni, in favore dell'odierna convenuta
### da quantificarsi ad opera del Giudice adito secondo equità, in applicazione del principio della
“lite temeraria” atteso che il sig. ### non ha inteso accettare la proposta conciliativa e transattiva
del giudizio, formulata dall'odierno Giudice adito in udienza, a seguito della comparizione parti, in
considerazione del chiaro ed evidente esito del giudizio favorevole alla sig.ra ### Sentenza
esecutiva come per legge”. (cfr. conclusioni rassegnate a verbale di udienza del 12.11.2024).
Previo mutamento di rito, la causa è stata istruita con i mezzi di prova documentali rassegnati dalle
parti, la assunzione della prova testimoniale e la ### tecnica d'### La vicenda che occupa trae
origine dal regolamento dei rapporti di vicinato tra i due fratelli ### le cui proprietà erano state
organizzate nella disposizione testamentaria della comune genitrice degli odierni contendenti
sig.ra , signora ### deceduta in data ###, che con testamento pubblicato in data ###, per
l'appunto, aveva istituito ciascuno dei figli proprietario esclusivo di una porzione dell'originario
unico fabbricato; segnatamente la de cuius aveva disposto “lascio a mio figlio ### la porzione
antistante della casa di abitazione di mia proprietà in ### di ### alla via ### composta da ingresso,
due vani e disimpegno, con sottostante scantinato, distinta in catasto, nell'intero, al foglio 307,
particella 297, così come individuata e contornata in azzurro nella piantina planimetrica che al
presente atto si allega sotto la lettera “A”; lascio a mia figlia ### la porzione retrostante della
predetta casa, composta da una stanza, veranda, bagno, cucinino ed ortale, con sottostante
scantinato, così come contornata in rosso nella citata piantina allegata sotto la lettera “A”. Nella
planimetria allegata sotto la lettera “A” si distingue chiaramente la presenza di una finestra a
servizio della porzione d'immobile assegnato al ### aggettante nel corridoio di accesso alla
porzione d'immobile assegnato alla ### ed alla proprietà di terzi (###.
La controversia principia dalla richiesta del ### alla sorella ### di spostare il misuratore del
consumo ### originariamente allocato in una nicchia ricavata nella facciata muro del fabbricato del
ricorrente prospicente quel passaggio, in ragione di un accordo raggiunto in sede ###data 17
dicembre 2018. ### da par sua, aveva colto l'occasione per chiedere, in riconvenzionale, che fosse
ordinato al ### la chiusura della apertura di una nuova finestra e di una portafinestra (in luogo
della originaria finestra contemplata nel testamento) che questi aveva praticata per accedere al
proprio immobile ch'aveva, poi, destinato a “casa-vacanze”. ### di mediazione, formalmente
regolare, a parere di questo ### nella parte contenente l'impegno di ### a spostare la collocazione
del misuratore AQP è pienamente efficace ed ha forza di legge tra le parti per cui è accoglibile la
domanda proposta dal ### Mutatis mutandis è altrettanto accoglibile la domanda riconvenzionale
spiegata dalla ### nei confronti del germano, allo scopo di ottenere la chiusura della nuova finestra
realizzata ed alla riduzione alle dimensioni originarie della portafinestra che il ### aveva
successivamente realizzato, non risultando alcun valido diritto di servitù di passaggio di costui sul
“corridoio” che adduce alla proprietà di ### ma esclusivamente un diritto di affaccio coerente alla
destinazione impressa a quel manufatto ### dal “pater familias”.
Infatti l'accordo di mediazione richiamato dall'attore non è valido a costituire quel diritto di servitù
rivendicato in ragione del fatto per cui l'accordo di mediazione, quale atto privato, avrebbe dovuto
essere formalizzato in un atto notarile per acquisire la validità e la pubblicità necessarie a rendere
effettivo il diritto di servitù ed a renderlo opponibile a chiunque. I diritti reali si costituiscono, infatti
solo col requisito della forma dell'atto pubblico e della successiva trascrizione nei registri
immobiliari secondo quanto previsto dall'art. 2643 e segg. Ne deriva che l'accordo di mediazione
può al più costituire titolo esecutivo per l'esecuzione degli obblighi di fare, quale può essere
l'impegno assunto di è costituire un diritto di servitù, ma non costituisce esso stesso direttamente
quel diritto reale.
La consulenza espletata nel giudizio ha chiarito lo stato dei luoghi preesistente e quello siccome
modificato dopo la sottoscrizione dell'accordo di mediazione, cosicchè questo ### fa proprie le
indicazioni e le conclusioni rassegnate dal proprio Consulente, il cui elaborato, siccome esente da
vizi, deve intendersi integralmente qui richiamato.
Tanto, dunque, costituisce la decisiva ragione liquida che consente al ### di decidere il presente
giudizio accogliendo la domanda proposta dal ### ma altresì la riconvenzionale spiegata dalla
convenuta ###
In ragione delle ragioni di contemporaneo accoglimento della domanda principale e di quella
riconvenzionale le spese del presente giudizio, comprese quelle dell'espletata CTU possono
integralmente compensarsi tra le parti.
Ogni altra domanda deve intendersi rigettata e respinta.
P.Q.M.
il Tribunale di ### in composizione monocratica nella persona del giudice unico G.O.T. dott. ###
definitivamente decidendo la domanda principale proposta da ### e quella riconvenzionale
spiegata da ### così provvede: 1. Accoglie la domanda proposta da ### e per l'effetto condanna
### alla rimozione del misuratore del consumo AQP spostando quel contatore all'interno del
passaggio pedonale stesso, andando a creare una nicchia in aderenza alla facciata del sig. ###
secondo le direttive indicate dal CTU nel proprio elaborato peritale che qui si intendono riportate e
trascritte; 2. Accoglie la domanda riconvenzionale spiegata da ### nei confronti di ### riconosce e
dichiara che costui non ha alcun diritto di passaggio sul corridoio adducente alla proprietà della
sig.ra ### ed all'immobile dei sigg.ri ### e ### e per l'effetto lo condanna ad eliminare la porta
finestra realizzata su quel corridoio riducendo la finestra esistente nelle caratteristiche di quella
che esisteva all'epoca della apertura del testamento della de cuius, previa eliminazione di tutti gli
sporti, i punti luce e quant'altre opere realizzare dal ### individuate dal CTU nella relazione che è
parte integrante della presente sentenza. 3. Dichiara integralmente compensate tra le parti le
spese di giudizio comprese quelle della espletata