Sentenza

Contratto di locazione - Sfratto per morosità – Crediti e controcrediti – Compensazione (Cc, articoli 1577 e 2770; Dpr 30 maggio 2002 n. 115, articolo 8)

Sottolinea in sentenza il Tribunale di Latina come la compensazione tra canoni di locazione non pagati, da un lato, e spese straordinarie sostenute dal conduttore, dall’altro lato, rappresenti uno strumento difensivo importante per il medesimo conduttore che si trovi ad affrontare uno sfratto per morosità.

Con la precisazione, tuttavia, che l’esercizio di tale diritto è subordinato al rispetto di specifici requisiti e alla prova delle spese sostenute.

In tema di morosità nel contratto di locazione, dunque, si deve compensare il credito del locatore con il controcredito del conduttore prima di poter agire per la risoluzione purché la pretesa del conduttore venga supportata da una efficace documentazione probatoria.

Giova ricordare che nelle spese “per gli atti necessari al processo”, suscettibili, ex art. 8 D.P.R. n. 115/2002, di essere poste in via di anticipazione a carico del creditore procedente (e, quindi, rimborsabili come spese privilegiate ex art. 2770 c.c. a favore del creditore che le abbia anticipate), sono incluse (in quanto strumentali alla procedura di espropriazione forzata perché intese ad evitarne la chiusura anticipata), le spese necessarie alla conservazione dell’immobile pignorato, ovverosia quelle indissolubilmente finalizzate al mantenimento dello stesso in fisica e giuridica esistenza, mentre ne sono escluse quelle che non abbiano un’immediata funzione conservativa della sua integrità.

Pertanto deve escludersi che il creditore procedente sia passivamente legittimato rispetto a domande di rimborso per spese manutentive o riparative effettuate dal conduttore, ma asseritamente gravanti sul locatore, o rispetto a domande di riduzione del corrispettivo per vizi della cosa locata, così come deve escludersi che tale legittimazione competa al custode, il quale non ha l’obbligo di rimborsare al conduttore le somme da quegli spese per opere di manutenzione straordinaria e ristrutturazione, ma quello di provvedere alla conservazione e amministrazione dei beni staggiti.

Tale legittimazione spetta al locatore esecutato il quale è tenuto a rimborsare il conduttore dei costi delle riparazioni che non sono a suo carico (art. 1577 c.c.).

Tribunale di Latina, Sentenza n. 909/2025 del 15-05-2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
SEZIONE II CIVILE
in persona del giudice dott. ### ha emesso la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 429 c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al
n. 2256/2024 del R.G.A.C. decisa all'odierna udienza cartolare del 15
maggio 2025
TRA
- ### (###) rappresentato e difeso dall'avv. ### per delega in calce
dell'atto di citazione; ###
E - ### (###) rappresentata e difesa dagli avv.ti ### e ### per
delega in calce all'atto di costituzione; ###
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità. Mutamento del rito.
CONCLUSIONI
Per l'udienza del 15 maggio 2025 parte attrice intimante concludeva
come da note scritte depositate in data 14 maggio 2025 e parte
convenuta intimata come da note scritte depositate in data 12 maggio
2025 da intendersi richiamate.
FATTI DI CAUSA
### con atto di intimazione di sfratto per morosità del 26.04.2024
citava in giudizio ### deducendo di essere proprietario dell'immobile
sito in ### 220, noto con la denominazione “###” e di averne
concesso una parte in locazione commerciale alla predetta ### in
data ###. Riferiva, altresì, che il canone annuo di locazione era stato
convenuto in euro 12.000,00 (euro 1.000,00 mensili) e che la sig.ra
### non aveva adempiuto alla propria obbligazione di pagamento del
suddetto canone dal mese di gennaio 2023 al mese di maggio 2023
per un totale di euro 5.000,00 (cinquemila/00).
Di conseguenza concludeva chiedendo al Tribunale di ### “1. Sentir
convalidare l'intimato sfratto per morosità; 2. In caso di opposizione
sentir emanare ordinanza non impugnabile di rilascio; 3. sentir
emanare giusto decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i
canoni non corrisposti pari ad euro 5.000,00 nonché per i canoni a
scadere all'effettivo rilascio dell'immobile che occupa oltre interessi e
spese di lite. Con condanna alle spese, competenze ed onorari di
causa. “
Si costituiva parte intimata ### la quale eccepiva in via preliminare
la carenza di legittimazione attiva dell'attore atteso che non risultava
dai documenti allegati all'atto di intimazione di sfratto, la titolarità in
capo all'istante del diritto di proprietà dell'immobile sito in ### n.
###; nel merito sostenendo l'infondatezza della domanda di
convalida dello sfratto per insussistenza della morosità ed
inadempimento del sig. ### convenuta chiariva che in data 8 marzo
2021, ### concludeva con il padre, ### un contratto di comodato
gratuito a tempo indeterminato, regolarmente registrato, in relazione
all'utilizzo, a fini imprenditoriali, dell'immobile conosciuto come
“###”, ubicato in ### n. ###. In particolare, ### concedeva
specificatamente l'utilizzo, tra l'altro, di: strada di accesso a ###
parcheggio auto posto alla fine del vialone destro d'ingresso; prato
antistante il parcheggio con struttura a vetrate ivi istallata; locali
bagni attigui alla struttura in vetrate; piccolo appartamento /
dependance attiguo alla struttura in vetrata. ### dell'immobile a fini
imprenditoriali derivava dalla circostanza che la sig.ra ### ricopre la
carica di Presidente dell'### e svolge l'attività di formazione e
diffusione della cultura del vino e dell'olio, in qualità di delegata della
### presso la sede ### via ### n. ###, proprio all'interno
dell'immobile per cui è causa.
Poiché, nonostante la gratuità del suddetto comodato, l'intimante
pretendeva dalla figlia i pagamenti di bollette, utenze ecc., le parti
convenivano in data ### di formalizzare il suddetto rapporto con un
contratto di locazione, sempre riferito agli spazi su indicati e
convenivano un canone mensile, comprensivo di ogni ulteriore spesa,
pari ad euro 1.000,00 (mille/00). ### ometteva, quindi, di riferire,
in relazione proprio ai mesi in cui egli stesso lamentava la presunta
morosità della figlia (gennaio - maggio 2023), che era stato lui stesso
a richiedere alla sig. ### di occuparsi di pagare tutta le bollette
relative all'energia elettrica intestate all'intero immobile “###” (e
quindi relative anche agli spazi non di pertinenza dell'immobile locato
ma destinate all'utilizzo esclusivo da parte dell'intimante. ###,
accordandosi per la compensazione delle suddette somme con il
canone di locazione.
Ed infatti, come emerge dalle quietanze possedute dalla sig.ra ###
la stessa, aveva personalmente pagato con la propria carta di credito
(all. n 2), o in contanti, le bollette intestate al padre ### per euro
2.659,38 (all.n.3). Non solo. Nel mese di gennaio 2023, è stato lo
stesso ### costretto a ricoverarsi per questioni di salute presso la
### di ### assistito h24 dalla figlia ### a richiedere alla figlia di
pagare il conto della degenza (assicurandole che anche tali somme
sarebbero state scomputate dal canone di locazione) per € 2.500,00
come da fattura che depositava (all. n.4). Alle somme suddette, si
aggiungeva che la sig.ra ### aveva corrisposto al papà ### la
somma di euro 9.000,00 (novemila/00), di cui euro 4.000,00 versati
in contanti in data ### (come da quietanza sottoscritta da ### all.
n. 5) ed euro 5.000,00 a mezzo bonifico bancario, in data 6 giugno
2023 (all. n 6.).
La somma, questa volta, veniva richiesta dal padre ### - sempre con
rassicurazioni circa il fatto che sarebbe stata scomputata dai canoni
di locazione - per coprire una perdita economica in conseguenza ad
una errata operazione di investimento finanziario del ### presso la
banca ### Come rilevato la sig.ra ### aveva versato al padre ###
dal mese di gennaio 2023 al mese di giugno 2023, la somma
complessiva di euro 14.159,38 a fronte dei 4000,00 euro richiesti. Il
credito vantato dalla sig.ra ### provato in via documentale, risultava
essere certo, liquido ed esigibile. Di conseguenza andava effettuata la
compensazione ai sensi dell'art. 1243 c.c. per quanto riguarda la
somma di 4.000,00 € richiesta dal sig. ### Per la restante somma di
euro 10.159,38 vantata dalla sig.ra ### nei confronti del sig. ###
richiedeva all'On. Tribunale di ### di ordinarne, in danno del sig.
### la restituzione in favore della sig.ra ### ai sensi dell'art. 2033
All'udienza del 28 maggio 2024 il giudice rilevato, quanto all'eccezione
di parte intimata relativa al difetto di legittimazione, che parte
intimante aveva allegato il contratto di locazione in essere tra le parti
e che questo non veniva contestato, dimostrando pertanto la propria
legittimazione; rilevato che appariva allo stato fondata l'eccezione di
compensazione sollevata da parte intimata poiché i crediti certi e
liquidi vantati dal conduttore - documentati in atti e non contestati da
parte intimante - possono essere opposti in compensazione al locatore
per i crediti da questi vantati a tiolo di canone di locazione (Cfr
Cassazione Sezione 3^ civile sentenza n. 24265 del 3 novembre
2020) non convalidava lo sfratto e rigettava la richiesta di rilascio e di
ingiunzione di pagamento; vista l'opposizione, disponeva il
mutamento del rito; visti gli art. 5 e 6, D. Lgs. 4.3.2010, 28,
assegnava alle parti termine di giorni quindici dalla comunicazione
della presente ordinanza per la presentazione della domanda di
mediazione fissando l'udienza di discussione al 26 novembre 2024.
### attrice intimante depositava note conclusive in data 16 aprile
2025 così concludendo “### il Tribunale, ogni diversa e contraria
istanza rigettata: “in via principale accertare e dichiarare la risoluzione
del contratto di locazione commerciale stipulato tra ### e ### in
data del 01/01/2023 e registrato il ### ai sensi della clausola
risolutiva espressa prevista nel contratto di locazione; in via
subordinata, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto ai sensi
degli artt. 1453 e 1455 c.c. per grave inadempimento della
conduttrice; disporre la revoca dell'ordinanza del 28/05/2024 ed
accogliere la domanda di sfratto per morosità e disporre il rilascio del
compendio immobiliare locato da parte di ### ed in favore del
locatore ### rigettare la domanda riconvenzionale di parte intimata
### con vittoria di spese e compensi di lite. Si reitera inoltre la
richiesta di ammissione delle prove istruttorie non ammesse e che di
seguito si trascrivono, precisando che il teste ### (figlio
dell'intimante e fratello dell'intimata) dovrà essere sostituito con il
direttore della filiale ### di ### dello ### di ### in ragione
dell'inaspettato suo decesso avvenuto nelle more del giudizio: • Si
chiede l'interrogatorio formale di ### sulle seguenti circostanze: 1)
vero che le bollette sono a carico della conduttrice? 2) vero che lei
aveva la delega ad operare sul conto di suo padre fino a giugno 2023?
3) vero che lei prelevava liberamente dal conto ### di suo padre? 4)
vero che lei deteneva anche il bancomat di suo padre per tale conto
Blu banca? 5) ### che lei ha eseguito i prelievi del 24/01/2023, del
07/03/2023 e del 12/05/2023? • Si chiede prova per testi con il sig.
### sulle seguenti circostanze: 1) vero che sua sorella ### aveva
la delega ad operare sul conto di suo padre? 2) vero che sua sorella
### prelevava liberamente dal conto di suo padre? 7 • Si chiede
ordinarsi l'esibizione in giudizio ex art. 210 c.p.c. a ### degli estratti
conto della carta di credito depositata in atti dall'intimata
relativamente all'anno 2023 (carta n. ###88944 di ###; • si chiede
disporsi l'esibizione in giudizio ex art. 210 c.p.c. alla filiale ### di
### dello ### di ### (vicina al Tribunale) della lettera di revoca ad
operare sul conto o, comunque, della documentazione in atti della
banca da cui si evince la presenza di deleghe ad operare sul conto
corrente rapporto 22 ### intestato ad ### (5037266) in favore di
terzi”. ### convenuta intimata depositava note conclusionali in data
16 aprile 2025 così concludendo : “### l'On. Tribunale adito, respinta
ogni contraria istanza, eccezione o deduzione: 1) Nel merito, rigettare
la richiesta di convalida dello sfratto per morosità nei confronti di ###
non sussistendone i requisiti in fatto e diritto. 2) Rigettare la domanda
di risoluzione contrattuale non sussistendone i presupposti e non
sussistendo alcun inadempimento grave al contrato di locazione da
parte della conduttrice. 3) Di conseguenza, attesa l'assenza di
qualsivoglia morosità, e per contro accertata la posizione creditoria
della sig.ra ### nei confronti del sig. ### per € 9.159,38, (al netto
della somma di € 4.000,00 già compensata) in accoglimento della
domanda riconvenzionale condannare il ### a restituire alla sig.ra
### ai sensi dell'art, 2033 c.c., la somma di € 9.159,38 oltre interessi
e rivalutazione. 4) Con vittoria di spese, competenze ed onorari, da
valutarsi anche alla a luce della mancata comparizione del locatore
nella procedura di mediazione obbligatoria, da distrarsi in favore dei
sottoscritti procuratori antistatari”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda di parte intimante è infondata e deve pertanto essere
rigettata.
In sede di opposizione allo sfratto per morosità, il conduttore può
eccepire il diritto alla compensazione, allegando la documentazione
comprovante le spese sostenute e altre ragioni di credito.
È fondamentale che le spese siano qualificabili come “straordinarie” e
non siano direttamente imputabili al conduttore.
Nel caso di specie, la conduttrice ### se da un lato risulta essere
debitrice per le mensilità che vanno da gennaio 2023 al mese di aprile
2023 per i canoni di locazione di cui al contratto del 01.01.2023 e
regolarmente registrato in data ###, dall'altro lato, risulta fondata la
sua domanda riconvenzionale e, quindi, il suo credito nei confronti di
parte locataria.
Infatti, stante la prova di avvenuto pagamento dei canoni di locazione
attinenti alle mensilità da Maggio 2023 a Maggio 2024 con bonifici alla
stessa intestati, dalla documentazione in atti rileva il versamento della
somma di euro 9.000,00 effettuato dalla stessa conduttrice a favore
del locatore suo padre per la questione relativa alla banca ###
Ebbene, esaminata la documentazione, si evidenzia che per taluni
pagamenti, come quelli delle utenze alla società ### nonché alla
società ### ma anche il pagamento della fattura emessa dalla ###
di ### S. ### a seguito della degenza in ospedale del locatore, è
molto più probabile che gli stessi siano stati effettuati con denaro del
locatore ### a seguito dei prelievi dal conto corrente dello stesso.
Infatti, dall'esame delle date dei prelievi emerge come in giornata o
nel giorno successivo avveniva il pagamento delle utenze; così anche
per la fattura per la degenza in ospedale del ### Inoltre, i pagamenti
avvenivano tramite carta non intestata alla conduttrice ###
Da quanto suddetto emerge sicuramente l'attenzione che ha avuto la
figlia verso il padre locatore non facendo incorrere lo stesso in ritardo
nei pagamenti delle utenze o della ### di ### considerate le
condizioni di debolezza fisica del padre.
Quanto detto, non può essere sostenuto per gli altri pagamenti
effettuati certamente dalla ### in quanto avvenuti tramite suo conto
corrente o dalla carta di pagamento alla stessa intestata: si vedano i
pagamenti per i canoni di locazione per le mensilità da maggio 2023
sino a maggio 2024 nonché per il pagamento della fattura ### di
euro 60,14 del 30.01.2023.
Allo stesso modo, alcun dubbio può sussistere sull'avvenuto
pagamento effettuato da ### in favore di ### per la questione ###
e della somma di euro 9.000,00.
Agli atti, infatti, emerge che a seguito del versamento in contanti della
somma di euro 4000,00 veniva rilasciata quietanza debitamente
datata e sottoscritta da parte intimante; i restanti euro 5.000,00
costituivano oggetto di bonifico bancario emesso dal conto corrente
della conduttrice in favore del locatore.
Alla luce di quanto sopra evidenziato, ad oggi risulta fondata la
domanda riconvenzionale avanzata dalla parte intimata ### che,
però, viene rideterminata nella somma di euro 5.060,14 (per il ###
eseguito nei confronti del padre in data ### e per l'utenza ###
pagata in data ### direttamente dalla carta di proprietà della
conduttrice) stante il suo debito nei confronti del locatore per la
somma di euro 4.000,00 e, quindi, per il mancato pagamento delle
mensilità da gennaio 2023 sino ad aprile 2023.
La compensazione tra canoni di locazione non pagati e spese
straordinarie rappresenta uno strumento difensivo importante per il
conduttore che si trova ad affrontare uno sfratto per morosità.
Tuttavia, l'esercizio di tale diritto è subordinato al rispetto di specifici
requisiti ed alla prova delle spese sostenute.
Infatti, come ha più volte ribadito la Suprema Corte “in tema di
morosità nel contratto di locazione si deve compensare il credito del
locatore col controcredito del conduttore, prima di poter agire per la
risoluzione.”.
Il conduttore, quindi, può recuperare il credito vantato nei confronti
del proprietario dell'immobile concesso in locazione, purché la pretesa
venga supportata da una efficace documentazione probatoria.
Nel caso di specie, accertato il diritto del conduttore, il credito dello
stesso può essere portato in compensazione.
La soccombenza di parte intimante nel merito della domanda regola
le spese del presente giudizio, che vengono liquidate come in
dispositivo sulla base del D.M. 55/14.
P.Q.M.
il Tribunale di ### monocraticamente e definitivamente
pronunciando nella causa 2256/2024, ogni diversa domanda
rigettata, così provvede: - rigetta le domande formulate da ### nei
confronti di ### - accoglie parzialmente la domanda riconvenzionale
formulata da ### e condanna l'intimante ### al pagamento in
favore dell'intimata ### della somma di euro 5.060,14; -condanna
l'intimante ### al pagamento delle spese di lite in favore degli avv.ti
### e ### dichiaratisi antistatari, che liquida in euro 1.700,00 per
compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.