Sentenza

CONTRATTO. Risoluzione: termine essenziale.

    Tribunale Santa Maria Capua Vetere, sezione I, 28 ottobre 2025 n. 3373
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
###
I SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del
g.o.p. ### ha pronunziato la seguente
SENTENZA
a definizione della causa iscritta al n.r.g. 9770/2018 avente ad
oggetto: “preliminare di vendita di immobile”, passata in decisione
all'udienza del 27.5.2025 sulle conclusioni ivi rassegnate dinanzi
all'intestata sezione: tra ### (###) difeso dall'avv. ### (TR
###), presso il quale ha eletto domicilio giusta procura alle liti in
atti - A T T O R E –
e
### (###) e ### (###), quali eredi di ### (già costituito e
deceduto in corso di lite), difesi dall'avv. ### (###), presso il
quale hanno eletto domicilio in virtù di procura alle liti allegata alla
comparsa di costituzione del 20.7.22; ### s.r.l.s. (###) difesa
dall'avv. ### (###), presso il quale ha eletto domicilio in virtù di
procura alle liti in atti, - C O N V E N U T I –
nonchè ### ### S.A., Rappresentanza Generale e ### per
l'### (###), difesa dall'avv. ### (###) e dall'avv. ### (###),
presso i quali ha eletto domicilio in virtù di procura alle liti in atti -
CHIAMATA IN CAUSA –
Motivi in fatto ed in diritto
1. La sentenza viene redatta in conformità al nuovo testo degli
artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come novellati dalla riforma
introdotta dalla legge n. 69/09.
2. Ai fini della decisione va ricordato che con atto di citazione
notificato il 19.11. 2018, il sig. ### promissario acquirente di un
immobile, ha convenuto in giudizio dinanzi all'intestato tribunale il
sig. ### promittente venditore, nonché la società ### s.r.l.s.,
agente immobiliare, cui lo ### aveva affidato l'incarico di
mediazione dell'affare, formulando le seguenti conclusioni: a)
accertare e dichiarare con riferimento al contratto preliminare di
vendita dell'immobile con annesso box auto - sito in ### alla ###
n.18, P.co (...), riportato nel ### del Comune di ### al (...),
(...), sub 21, cat A/2, classe 4, vani 7, rendita € 1211,09
(l'appartamento); al (...), (...), sub 50, cat C/6, classe 4, vani
30mq, rendita € 123,95 (il box) - che il termine del 30.5.2018, ivi
apposto per l'integrazione della caparra confirmatoria mediante il
versamento di ulteriori € 20.000, non è essenziale ovvero in
subordine che è scaduto per fatto e colpa dello ### b)
conseguentemente ovvero in ogni caso accertare e dichiarare la
non corrispondenza, al momento della conclusione del contratto
preliminare, della situazione delle iscrizioni e/o trascrizioni
pregiudizievoli dei cespiti di specie (art. 8 della proposta accettata
di cui al doc. “3” in atti) con quella dichiarata dal promittente
venditore (sub. art.1a della proposta accettata di cui al doc. “3” in
atti) e, in virtù di ciò, accertare e dichiarare la risoluzione del
contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c. (tanto per il verificarsi di
quanto previsto dalla clausola risolutiva espressa di cui al
richiamato art. 8 della proposta accettata e di cui l'attore intende
in questa sede avvalersi) ovvero che si è verificata la condizione
risolutiva di cui al cennato art. 8 della proposta accettata ovvero
ancora che, indipendentemente dalla clausola risolutiva espressa
o dalla condizione risolutiva, il contratto preliminare deve
intendersi risolto ai sensi dell'art. 1453 c.c. per fatto e colpa dello
### giusto quanto qui dedotto in tema di non corrispondenza, al
momento della conclusione del contratto preliminare, della
situazione delle iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli dei cespiti
di specie con quella dichiarata dal promittente venditore al
riguardo; c) in via alternativa, accertare e dichiarare, con
riferimento al medesimo preliminare, il dolo ex art. 1427 c.c. dello
### nella parte in cui vengono riportate, all'articolo 1a) della
proposta accettata, le dichiarazioni del venditore all'agente
immobiliare inerenti i cespiti di specie, secondo le quali, riguardo
all'esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli, l'immobile
compromesso era “a norma”, mentre invece era ed è gravato da
usufrutto, con conseguente vizio del consenso dell'attore ed
annullamento del contratto; d) conseguentemente ai punti a), b)
e c) che precedono, condannare lo ### alla restituzione, in favore
dell'attore, della somma di € 10.000 percepita quale acconto della
caparra confirmatoria nonché al risarcimento danni nella misura di
€ 10.000 ovvero nella diversa misura ritenuta di giustizia anche
con valutazione equitativa; e) accertare e dichiarare, altresì, che
la ### s.r.l.s. quale agenzia di mediazione, è stata inadempiente
verso l'attore circa i doveri di informativa e di verifica come
contemplati dall'art. 8 del contratto preliminare e
conseguentemente condannarla, in via solidale con lo ### e/o
concorrente per quanto ritenuto di giustizia e/o in via esclusiva, al
risarcimento dei danni pari ad € 20.000 pari all'equivalente
dell'acconto della caparra versata ed ai danni comunque riportati
dall'attore.
In particolare l'attore assume quanto segue: in data ### l'avv.
### ha conferito incarico di mediazione (v. in atti) alla ###
s.r.l.s. per la vendita di un immobile con annesso box auto, dei
quali dichiarava di avere la piena proprietà; in data ### esso
attore ha formulato proposta di acquisto (v. in atti), nella quale
sono tra l'altro riportate (v. art. 1a) le dichiarazioni del venditore
(### all'agente immobiliare (### srls) secondo cui l'immobile
“con riguardo all'esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni
pregiudizievoli: (è) a norma”; contestualmente l'attore ha
corrisposto, a titolo di caparra confirmatoria, un vaglia postale di
€ 10.000 (v. in atti), impegnandosi ad integrarla mediante il
versamento di ulteriori € 20.000 entro il ###; nella stessa
proposta è specificato: che l'atto notarile sarebbe stato stipulato
entro il ### presso lo studio notarile scelto dall'acquirente; che
per tale data i cespiti sarebbero stati consegnati liberi da cose e
persone; che inoltre la stessa proposta del 9.5.2018 (v. art 7) “si
perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) non
appena il proponente avrà conoscenza dell'accettazione della
proposta stessa da parte del venditore; la relativa comunicazione
potrà avvenire al proponente anche tramite l'Agente Immobiliare
mediante….” con l'ulteriore aggiunta della clausola risolutiva
espressa (art. 8), secondo cui: ### si perfezionasse l'accordo
contrattuale, come previsto al superiore art. 7, le parti contraenti,
acquirente e venditore, convengono di sottoporre il contratto
preliminare così concluso alla condizione risolutiva concernente la
verifica della corrispondenza della situazione inerente le iscrizioni
e/o trascrizioni pregiudizievoli dell'immobile a quanto indicato al
superiore punto 1a). ### Immobiliare assume fin da ora
l'impegno, con la sottoscrizione apposta in calce alla presente
proposta, di eseguire, a sua cura e spese, detta verifica nel
termine…..giorni dal perfezionamento del predetto vincolo
contrattuale. ### di caparra di cui al punto 3) verrà, per volontà
delle parti contraenti, consegnato dall'Agente Immobiliare al
venditore all'esito positivo di detta verifica”; in data ### (v. in
atti), lo ### “confermando tutto quanto previsto ai punti 1, 1a e
3, nonché la clausola risolutiva espressa di cui al punto 8)”, ha
accettato la proposta di acquisto del ### ritirando dall'agenzia
(che pure aveva firmato per ricevuta dell'assegno a titolo di
deposito fiduciario e per accettazione dell'incarico..”) il vaglia
postale di € 10.000 (caparra confirmatoria); tuttavia, continua
l'attore, lo stesso ### si è poi reso irreperibile per l'intera
settimana fino al 30.5.2018 (termine entro il quale l'attore avrebbe
dovuto versargli i previsti ulteriori € 20.000 ad integrazione della
caparra confirmatoria) e nemmeno l'agenzia ### srls, sollecitata
dallo stesso attore, è riuscita a contattarlo (al numero di telefono
fornito dallo ### all'agenzia nessuno rispondeva ed era inoltre
inesatto l'indirizzo che egli aveva indicato); la mattina del giorno
seguente (31.5.2018), però, già alle ore 8:49, lo stesso ###
trasmette a mezzo e-mail, sia al ### sia alla ### srls, la
comunicazione del seguente tenore: “Proposta irrevocabile di
acquisto del 8.5./17.5.2018 e accettazione del 23.5.2018. Con
riferimento all'oggetto, ed in particolar modo all'art. 3 lett. b) della
suindicata proposta, con la presente sono a comunicarVi con
rammarico che, essendo scaduto infruttuosamente il termine
“essenziale” e perentorio del 30.5.2018 per l'integrazione della
caparra confirmatoria senza aver ricevuto né le somme ivi indicate
e né quantomeno la disponibilità delle stesse in capo ai soggetti
interessati, il sottoscritto ### ritiene la proposta e l'accettazione
suindicate prive di qualsivoglia efficacia, con tutte le conseguenze
di legge e con riserva di adire successivamente le vie legali per i
danni patiti”, poi ribadita a mezzo raccomandata a/r di pari data,
cui l'attore replicò, tramite il difensore dell'epoca, con atto di
diffida ad adempiere avviato per la notifica tramite ###
all'indirizzo che si scoprì essere esatto (n. civico 14 anziché 6); con
tale atto l'attore non manca di contestare allo ### che,
contrariamente a quanto da quest'ultimo dichiarato, l'immobile
promesso in vendita risultava in effetti pure gravato da usufrutto
e comunque, ribadendo la propria disponibilità al versamento della
integrazione della caparra confirmatoria di € 20.000, diffida lo
### ad adempiere alle sue obbligazioni contrattuali entro e non
oltre il termine di 15 giorni e quindi: - a provvedere a sue cure e
spese, alla cancellazione dell'usufrutto di cui erano ancora gravati
gli immobili promessi in vendita ed espressamente dichiarati liberi
con la proposta di vendita; -a concordare un appuntamento per il
versamento della integrazione della caparra confirmatoria di €
20.000 e per la contestuale stipula del contratto preliminare di
vendita o di quello definitivo; con espresso avvertimento che,
decorso inutilmente tale termine, il contratto si sarebbe inteso
risolto di diritto, con tutte le conseguenze di legge.
Persistendo il contrasto tra le parti, con l'avv. ### che assumeva
che era invece ormai scaduto il termine “essenziale e perentorio”
entro cui il ### avrebbe dovuto integrare la caparra confirmatoria
per ulteriori € 20.000 e che pertanto la proposta di acquisto del
### aveva perso efficacia, è stata stipulata la convenzione di
negoziazione assistita, la quale, però, ha avuto esito infruttuoso.
Di qui la domanda attorea. ### si è costituito in giudizio con
comparsa depositata in data ### rassegnando le seguenti
conclusioni: 1) In via preliminare sia ordinata l'integrazione del
contraddittorio nei confronti dell'agente immobiliare sig.ra ###
nata il ### a ### ed ivi residente ###, che ha predisposto,
redatto e sottoscritto la proposta di acquisto; 2) ### in via
preliminare ordinarsi l'esperimento del tentativo obbligatorio di
conciliazione ai sensi del D.lgs. 28/2010 e ss. modifiche 3) Nel
merito rigettare la domanda in quanto infondata e dichiarare
l'inadempimento di parte attrice in ordine al mancato conferimento
della caparra con firmatoria entro il termine perentorio convenuto,
con le conseguenze ad esso connesse; 4) In subordine accertare e
dichiarare la responsabilità, in ordine agli accadimenti per cui è
causa, della ### srls.
Nel merito, contestata la versione dei fatti fornita dall'attore, lo
### eccepisce: che è spirato il termine perentorio del 30.5.2018
concesso al promissario acquirente per il versamento della caparra
confirmatoria che costituisce l'unica manifestazione della serietà
della volontà di acquisto da parte del ### il quale invece non vi
ha provveduto ed ancor meno ha giustificato, alla stregua del
silenzio serbato anche dall'agenzia, tale suo inadempimento; che
esso convenuto ha fornito alla ### srls, al momento di conferirle
l'incarico, la planimetria e la visura dell'immobile; che, al momento
di conferire l'incarico all'agente, esso promittente venditore ha
dichiarato di rappresentare la piena proprietà dell'immobile
impegnandosi solo al momento della stipula del rogito a liberarlo
da eventuali oneri e pesi; che in data ### si è recato presso
l'agenzia ### srls senza però rinvenire il responsabile né il ###
che il giorno seguente ha pertanto spedito la e-mail menzionata
dall'attore, poi ribadita con raccomandata a/r; che la impossibilità
a rintracciarlo nel periodo 23.5.2018/30.5.2018 è
pretestuosamente ed infondatamente allegata dall'attore; che
l'agenzia immobiliare è stata negligente e si è comportata in
maniera ambigua e contraria ai suoi interessi allegando la sua
responsabilità nella conduzione delle trattative; che sussiste
invece l'inadempimento del ### il quale non ha rispettato il
termine del 30.5.2018 pattuito per l'integrazione della caparra
confirmatoria; che è priva di fondamento anche la domanda di
risoluzione del contratto attribuita alla sua immotivata
ingiustificata condotta. ### s.r.l.s. si è costituita in giudizio in
data ### formulando le seguenti conclusioni: 1) In via
preliminare, autorizzare la chiamata in causa del proprio
assicuratore ### d'### al fine di essere tenuta indenne e
manlevata, nella deprecata ipotesi di condanna, da qualsiasi costo,
esborso o pregiudizio economico connesso alle domande
dell'attore; 2) nel merito, rigettare la domanda risarcitoria contro
di lei avviata dall'attore in quanto totalmente infondata in fatto e
diritto; 3) nel caso di accoglimento della domanda risarcitoria nei
suoi confronti dichiarare l'eventuale diritto di regresso di essa ###
s.r.l.s. nei confronti dell'avv. ### oltre che condannare la ###
d'### in virtù del richiamato contratto di assicurazione; 4) in ogni
caso, in via riconvenzionale, condannare la parte ritenuta
responsabile della risoluzione del contratto a pagare in suo favore
la somma totale di € 11.400 oltre I.V.A. a titolo di provvigioni.
In particolare eccepisce ed allega: che non sussiste la
responsabilità di essa agenzia immobiliare; che ha effettuato le
visure ipocatastali e catastali consegnandone copia al ### prima
che questi sottoscrivesse la proposta d'acquisto; che il ### era a
conoscenza dello stato di proprietà dell'immobile e dell'usufrutto;
che lo ### ha sempre dichiarato che l'immobile (e la sua
pertinenza) era gravato da usufrutto in capo all'anziana madre
assicurando comunque che ella era d'accordo con la vendita per il
cui rogito si sarebbe comunque presentata dal notaio; che lo
stesso ### al momento del conferimento dell'incarico, ha
dichiarato di "avere o rappresentare la piena proprietà”
dell'immobile; che i termini dell'accordo erano quindi conosciuti da
tutte le parti e che il ### sapeva dell'usufrutto e che comunque
alla fine della vendita avrebbe avuto la piena proprietà
dell'immobile; che, al momento della firma della sua proposta di
acquisto, furono mostrate al ### le visure catastali e la copia
dell'atto pubblico di provenienza e lo ### contattato seduta
stante, confermò la vendita della proprietà piena; che le questioni
sono insorte nel momento in cui lo ### ha poi riferito che poteva
disporre soltanto della nuda proprietà, facendolo per la prima volta
con le comunicazioni e/o le omissioni riportate dall'attore; che il
comportamento tenuto dallo ### ha gene rato prima l'equivoco
sull'oggetto della vendita e poi l'impossibilità di una pronta
reperibilità per aver comunicato un indirizzo errato (confermato
nelle sue comunicazioni); che, dunque, essa agenzia immobiliare
ha condiviso sin da subito le informazioni con le parti: il ###
sapeva che in capo allo ### vi era soltanto la nuda proprietà ma
fu rassicurato da quest'ultimo che gli sarebbe stata venduta la
piena proprietà; che comunque intende in questa sede avvalersi
della garanzia dovutale in virtù della polizza assicurativa stipulata
in data ### con la ### d'### alla quale ha pure inoltrato
denuncia di sinistro; che chi ha dato causa alla risoluzione del
contratto preliminare va condannato al pagamento delle
provvigioni dovutegli pari a € 11.400,00 (6% di € 190.000) oltre
I.V.A.
Chiamata in causa previa autorizzazione del G.U., la ### si è
costituita in giudizio formulando le seguenti conclusioni: a) in
principalità: accertata e dichiarata la correttezza dell'operato di
### s.r.l.s., rigettare tutte le domande proposte nei confronti
della stessa, in quanto infondate in ed in diritto, assolvendo nel
migliore dei modi ### b) in subordine: nella denegata e non
creduta ipotesi di accoglimento della domanda proposta nei
confronti di ### s.r.l.s. e di accoglimento della domanda di
manleva proposta da quest'ultima nei confronti di ###
quantificare i danni effettivamente subiti dall'attore, ponendo
l'onere del risarcimento a carico dell'odierna esponente nei limiti
previsti dal contratto di assicurazione, con la decurtazione della
franchigia contrattuale.
In particolare, confermata la esistenza della polizza di
assicurazione n. 46206055, la ### ha fatto proprie le
argomentazioni e le difese dell'assicurata (### srls) eccependo:
che non vi è stato inadempimento da parte della ### srls, la
quale, all'atto di raccogliere la proposta di acquisto, ha
diligentemente informato il ### (promissario acquirente)
dell'esistenza dell'usufrutto; che la mancata conclusione della
compravendita dev'essere imputata esclusivamente alle mutate
intenzioni del promissario acquirente e del promittente venditore;
che comunque nessuna delle parti ha subìto danni astrattamente
coperti dalla garanzia assicurativa offerta e che, nel caso venissero
eventualmente accertati, comunque non possono che non gravare
unicamente sulle parti sostanziali del contratto preliminare; che la
richiesta di restituzione della caparra va indirizzata al solo ###
(promittente venditore).
Verificata la regolare costituzione delle parti, rigettata la richiesta
di chiamare in causa ### (v. ord. del 9.12.2019), depositate le
memorie istruttorie ex art. 183 co. VI c.p.c., ammesso soltanto
l'interrogatorio formale dell'attore, il processo è stato dichiarato
interrotto per morte del convenuto ### (v. ud. del 22.11.2021) e
quindi tempestivamente riassunto dal ### con ricorso depositato
in data ###. ### e di ### coniuge e figlio di ### si sono quindi
costituiti in giudizio eccependo di essere semplici chiamati alla
eredità e di non averla ancora accettata; quindi hanno concluso
per l'avvenuta estinzione del giudizio di riassunzione anche agli
effetti dell'art. 305 c.p.c. ed in subordine riportandosi alle difese
dell'originario difensore costituito per ### All'udienza del
12.9.2022 il G.U., preso atto della regolare instaurazione del
contraddittorio, ha disposto la prosecuzione dell'istruttoria
mediante interrogatorio formale dell'attore, raccolto il quale (unico
mezzo di prova orale ammesso), la causa è stata avviata per la
precisazione delle conclusioni, assegnata all'odierno estensore,
succeduto al precedente G.U., e quindi assunta in decisione con i
termini di cui all'art. 190 c.p.c. 3. Preliminarmente, circa il proprio
difetto di legittimazione prospettato da ### e ### va rilevato che
in data ###, con atto per ### (...) da ### rep. n. 2771, racc.
n. 2082, trascritto il ### (Reg. gen. 1963, Reg. Part. 15530), i
predetti hanno accettato l'eredità del defunto avv. ### (v. in atti
doc. depositato dall'attore in data ###), pertanto, anche alla
stregua delle deduzioni di udienza del 12.9.2022, essi hanno
ragione di stare in giudizio essendo documentata la loro qualità di
eredi. ### -peraltro superata e risolta già dall'ordinanza del
12.9.2022- di estinzione del processo, per irrituale riassunzione
del medesimo operata nei confronti dei “semplici chiamati
all'eredità”, che in quanto tali sarebbero privi di legittimazione
passiva, si rivela infondata, d'altronde, anche in applicazione dei
princìpi affermati da cass. n. 13851/2020, la quale ha
mirabilmente spiegato e concluso che "in considerazione del
principio della prossimità della prova - presidio ontologicamente
sistemico che apporta al canone dell'articolo 2697 c.c. una
specifica tutela dal suo abuso - deve affermarsi che spetta ai
chiamati all'eredità di un soggetto deceduto nelle more di un
processo, e conseguentemente convenuti in riassunzione, in primis
allegare e quindi dimostrare di non esserne divenuti eredi. 3.1 Va
disattesa anche l'eccezione del mancato avvio della procedura di
mediazione obbligatoria ex art. 5 d.lgs. n. 28/2010, in quanto la
fattispecie ora in esame attiene al recesso dal contratto
preliminare di compravendita immobiliare (ovvero alla sua
risoluzione) con la pretesa al doppio della caparra, alle restituzioni
ed ai danni per inadempimento (oltre che a pretese risarcitorie
varie), sicché si verte in tema di rapporto obbligatorio che esula
dalle materie (condominio, diritti reali, divisione, successioni
ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto d'azienda,
risarcimento del danno derivante da responsabilità mediche
sanitaria e da diffamazione con mezzo della stampa o con altro
mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancarie finanziari”) per
le quali l' art. 5, comma 1-bis, d.lgs. n. 28 del 2010 impone la
mediazione obbligatoria a pena di improcedibilità. 4. Nel merito la
domanda di ### si rivela fondata e va accolta nei limiti che
seguono. ###. 3 del preliminare in questione, dedicato alle
condizioni di pagamento, dopo aver previsto [alla lettera a)] il
contestuale versamento della somma di € 10.000 a titolo di
caparra confirmatoria operato dal ### (promissario acquirente)
allo ### (promittente venditore), prevede poi [alla lettera b)] il
pagamento successivo, sempre a carico del ### di ulteriori “€
20.000 entro e non oltre il ### con assegno circolare non
trasferibile, quale integrazione di caparra confirmatoria”.
Trattasi di un termine per l'adempimento e non di una condizione
(art. 1353 c.c.), la quale differisce dall'altro per l'incertezza che la
connota; peraltro è lo stesso ### nelle sue comunicazioni
stragiudiziali del 31.5.2028 dirette al ### a riconoscere che
trattasi di “termine ###” ed inoltre nemmeno emergono (v. ad
es. art. 8 del contratto -clausola risolutiva espressa ed art. 10 -
condizione sospensiva-) né sono indicati altri dati testuali che
depongano per la pattuizione di una condizione.
Scaduto il termine del 30.5.2018, pattuito in contratto (v. art. 3
lett. b) per il versamento dell'importo di € 20.000 quale seconda
ed ultima rata della caparra confirmatoria, il convenuto ###
promittente venditore, che già aveva ricevuto dal ### promissario
acquirente, la prima rata di € 10.000, ha comunicato a
quest'ultimo, con e- mail delle ore 8:49 del giorno seguente
(31.5.2018), di ritenere inefficace il preliminare poiché era scaduto
il predetto termine del 30.5.2018, ritenuto “essenziale e
perentorio” dallo stesso ### il quale, nella e-mail del 31.5.2018
e nella successiva raccomandata a.r. di pari data inviate al ### si
esprime come segue:
E' essenziale -si è osservato il termine alla scadenza del quale
viene meno l'utilità della prestazione alla quale esso è apposto; la
sua previsione nel contratto vale a fissare il momento in cui il
creditore non ha più interesse ad ottenere l'esecuzione della
prestazione: in tal caso l'adempimento dell'obbligo è ancora
possibile, ma ha perso l'utilità che gli era stata specificamente
attribuita da una delle parti; la natura essenziale del termine può
essere espressamente pattuita oppure può implicitamente
desumersi dalla natura o dall'oggetto del contratto.
Il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai
sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di
indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da
condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e,
soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti
inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità
economica del contratto con l'inutile decorso del termine
medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso della
espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del
negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno
inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di
conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (v. cass.
n. 9529/2025).
La dicitura “entro e non oltre il” non è dunque da sola sufficiente a
qualificare per come essenziale (ex art. 1457 c.c.) il termine al
quale è anteposta e nella fattispecie nemmeno si ravvisano (né è
spiegato) quali ulteriori elementi vi siano ad indicare la perduta
utilità economica del contratto principale (preliminare di vendita)
con l'inutile decorso del termine del 30.5.2018 fissato per il
pagamento della seconda rata della caparra confirmatoria (la quale
è un elemento soltanto accidentale del preliminare).
Poiché, dunque, il predetto termine del 30.5.2018 non è
essenziale, nemmeno può operare il meccanismo (risoluzione di
diritto) contemplato dall'art. 1457 c.c. e si rivela pure illegittimo il
recesso dal contratto preliminare operato, con la comunicazione
del 31.5.2018, dal promittente venditore (### sull'errato
presupposto della essenzialità del termine in questione. ### il
Supremo Collegio la disciplina dettata dal secondo comma dell'art.
1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui
sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto
alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento,
consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento
della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in
relazione all'interesse dell'altro contraente. Pertanto nell'indagine
sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se e
a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli
stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche
istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una
valutazione comparativa del comportamento di entrambi i
contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di
essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento,
l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio (cass. n.
20449/2020; cass. n. 21209/2019). 4.1 Deve quindi nella
fattispecie procedersi alla valutazione unitaria e comparativa delle
condotte degli stipulanti ed alla individuazione di quale
comportamento, oltre ad essere contrario alla buona fede
(principio che discende dal più ampio dovere di solidarietà sociale
di cui all'art. 2 Cost.) e di non scarsa importanza, abbia inciso in
modo determinante e prevalente sulla causa del contratto,
facendone venir meno l'originaria funzione economico-sociale; al
giudice è dunque demandata una valutazione unitaria e
comparativa delle rispettive condotte inadempienti che, al di là del
pur necessario riferimento all'elemento cronologico delle stesse, le
investa nel loro rapporto di dipendenza (sul piano causale) e di
proporzionalità, nel quadro della funzione economico-sociale del
contratto, in maniera da consentire di stabilire su quale dei
contraenti debba ricadere l'inadempimento colpevole idoneo a
giustificare quello dell'altro.
Il recesso ex art. 1385 comma 2 c.c., con contestuale
incameramento della caparra confirmatoria, costituisce un'ipotesi
di risoluzione ex lege (cass. ord. n. 21317/2024).
Al fine di un legittimo esercizio del diritto di recesso e di
conseguente ritenzione della caparra, così come pure ai fini della
risoluzione per inadempimento, si richiede l'esistenza di un
inadempimento gravemente colpevole, di un inadempimento, cioè,
imputabile (ex art. 1218 c.c. e art. 1256 c.c.) e di non scarsa
importanza (ex art. 1455 c.c.). Ciò affinché, ai sensi dell'art. 1218
c.c., il debitore possa considerarsi tenuto al risarcimento del
danno, del quale la caparra costituisce (almeno in uno dei suoi
aspetti funzionali) liquidazione anticipata, convenzionale,
forfetaria. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che "anche
quando l'indagine del giudice sia rivolta ad accertare quale dei due
contraenti sia inadempiente, al fine di stabilire a quale di essi spetti
il diritto di recesso ex art. 1385 c.c., occorre procedere ad una
valutazione comparativa del comportamento di entrambi i
contraenti in relazione al contratto, tenendo conto dei precetti
generali sull'imputabilità e l'importanza dell'inadempimento,
nonché, per quanto riguarda le singole pattuizioni, stabilire quale
dei due abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento,
l'interesse dell'altro al mantenimento del contratto" (Cass. Civ.
Sez. II, n. 9158 del 27/08/1991; ### Sez. VI, ord. n. 409 del
13/01/2012).
Si è già illustrato (al § 4) che il termine del 30.5.2018 non è
essenziale e che pertanto la comunicazione del 31.5.2018, con cui
il promittente venditore (### dichiara di ritenerlo tale e di
conseguenza di ritenere “inefficace” il contratto preliminare per
effetto della scadenza di detto termine (invocando, dunque, il
rimedio risolutorio speciale di cui all'art. 1457 c.c.), è sotto tale
aspetto, ingiustificata.
Per di più il mancato rispetto del predetto termine nemmeno
appare imputabile al debitore ### o comunque si rivela scusabile,
in quanto egli risulta aver confidato in un indirizzo, poi rivelatosi
inesatto quanto al numero civico, il cui stesso titolare (il creditore
### nemmeno si è curato di correggere allorquando, da ultimo,
in data ###, ha sottoscritto l'accettazione della proposta di
acquisto formulatagli dal ### (v. doc. n. 3 dell'attore nonché doc.
n. 5 del convenuto ### nonché doc. n. 3 di ### srls).
Ad escludere la gravità dell'inadempimento costituito dalla
mancata osservanza del termine (non essenziale) del 30.5.2018 vi
è pure la considerazione che detto termine è apposto al
versamento della seconda tranche della caparra confirmatoria, che
è profilo non rilevante, data la sua natura di elemento contrattuale
meramente accidentale, non incidente, in quanto tale, sulla
validità del contratto principale (preliminare di vendita).
Il debitore ### d'altronde, non solo aveva già manifestato la
serietà delle sue intenzioni -mediante il pagamento della prima
tranche (€ 10.000) della caparra, il rischio di perdere la quale ha
indubbiamente pure accresciuto il suo interesse al mantenimento
del contratto preliminare soprattutto al cospetto della mancanza di
obbligazioni eseguite in anticipo dal promittente venditorema si è
pure con solerzia attivato ad offrire la seconda tranche (€ 20.000)
come risulta dalla diffida ad adempiere che tramite ### in data
### -a distanza dunque di pochi giorni dalla iniziativa dello ###
assunta in data ###-, ha notificato a quest'ultimo (v. doc. n. 8 di
parte attrice).
Va ancora ricordato che i principi di correttezza e buona fede
nell'esecuzione e nella interpretazione dei contratti, ex artt. 1175,
1366 e 1375 c.c., rilevano sia sul piano della individuazione degli
obblighi contrattuali, sia su quello del bilanciamento dei
contrapposti interessi delle parti, giacché, sotto il primo profilo,
essi impongono a ciascuna di esse di adempiere obblighi anche
non espressamente previsti dal contratto o dalla legge, ove
necessario per preservare gli interessi della controparte; sotto il
secondo profilo, consentono al giudice di intervenire anche in
senso modificativo o integrativo sul contenuto del contratto, ove
necessario per garantire l'equo contemperamento degli interessi
delle parti e prevenire o reprimere l'abuso del diritto (cass. n.
656/2025).
Per quanto sin qui illustrato, nemmeno si reputa corretto (ex art.
1175 c.c.) il rifiuto opposto dallo ### -con la comunicazione del
5.6.2011 (v. in atti doc. n. 11 di parte attrice)- alla predetta diffida
adempiere (ex art. 1454 c.c.), con cui il ### in data ###,
premessa la immediata disponibilità della somma di € 20.000, gli
chiede di fissare un appuntamento entro 15 giorni onde
provvedere alla sua corresponsione; né trova giustificazione (o
comunque non è pertinente) la contestuale dichiarata disponibilità
dello ### a rinegoziare la proposta di acquisto.
In definitiva il mancato rispetto del termine del 30.5.2018, pattuito
tra gli stipulanti per il versamento della seconda tranche della
caparra confirmatoria, non ha prodotto la risoluzione del
preliminare ai sensi dell'art. 1457 c.c. (poiché detto termine non è
essenziale) e nemmeno ai sensi dell'art. 1455 c.c. (trattandosi,
nella fattispecie, di inadempimento non importante oltre che
nemmeno imputabile al debitore ###. ### dello ### di ritenersi
sciolto dal preliminare del 23.5.2018 si rivela dunque ingiustificata
e sproporzionata, così come pure si rivela ingiustificato il suo rifiuto
a ricevere la seconda tranche di caparra che il ### gli offrì con la
diffida ad adempiere (entro 15 giorni ex art. 1454 c.c.) inviatagli
in data ###.
Di qui il suo grave quanto ingiustificato inadempimento che
determina la pronuncia di risoluzione del contratto. 5. In
giurisprudenza si è affermato (v. cass. n. 4661/2018) che il
mancato versamento integrale della somma pattuita a titolo di
caparra confirmatoria rende inapplicabile il meccanismo previsto
dall'art. 1385, secondo comma, cod. ### il Supremo Collegio
“### l'aspetto strutturale, la caparra confirmatoria consiste in un
contratto ad effetti reali, che si perfeziona con la consegna, che
una parte fa all'altra, di una somma di denaro o di una determinata
quantità di cose fungibili (ex plurimis, Cass. 15/04/2002, n. 5424;
Cass. 23/05/1995, n. 5644; Cass. 31/05/1988, 3704). Le parti,
nell'ambito della loro autonomia contrattuale, possono differire la
dazione della caparra, in tutto od in parte, ad un momento
successivo alla conclusione del contratto principale, ma in tal caso
non si producono gli effetti che l'art. 1385, secondo comma, cod.
civ. ricollega alla consegna, in conformità alla natura reale del
patto rafforzativo del vincolo (Cass. 24/04/2013, n. 10056; Cass.
09/08/2011, n. 17127; 07/06/1978, n. 2870). La norma in
questione presuppone, dunque, l'avvenuto integrale versamento
della caparra e, a partire da esso, configura lo strumento di tutela
del contraente non inadempiente, che consiste nel diritto di
recedere dal contratto trattenendo la caparra, ovvero di recedere
ed esigere il doppio della caparra, a seconda della posizione
assunta nel contratto”.
Nella fattispecie odierna opera, pertanto, il meccanismo
restitutorio previsto dall'art. 1458 c.c. con la conseguenza che,
dichiarata per inadempimento di ### la risoluzione del contratto,
i suoi eredi, oggi costituiti, vanno condannati a restituire all'attore
la somma di € 10.000 (anziché il doppio come sarebbe nel caso -
che ora non ricorre in cui trovasse applicazione l'art. 1385 comma
2 c.c.) oltre interessi legali dalla domanda (19.11.2018). 6. Le
restanti domande attoree si intendono assorbite ovvero rigettate
per difetto, queste ultime, di adeguata dimostrazione dei
presupposti costitutivi (v. domanda risarcitoria avviata anche nei
riguardi di ### srls). 7. La domanda riconvenzionale di ### srls,
la quale chiede di essere pagata della provvigione, nemmeno
merita accoglimento in quanto, non essendosi concluso l'affare
mediato, nemmeno è sorto il vantato diritto di credito. Le sue
restanti domande, come quella di garanzia, si intendono invece
assorbite. 8. Le spese di lite si propende per compensarle per
intero tra tutte le parti.
P.Q.M.
### di S. ### C.V., I sezione civile, in composizione monocratica,
definitivamente pronunziando sulla domanda come innanzi
proposta da ### contro ### (oggi i suoi eredi ### e ### e
### s.r.l.s., con la chiamata in garanzia di ### di ### così
provvede: - dichiara che il contratto preliminare del 23.5.2018
stipulato tra ### e (...) ### si è risolto per inadempimento di
quest'ultimo; - per l'effetto condanna ### e ### eredi di ###
alla restituzione in favore dell'attore ### della somma di €
10.000, oltre interessi legali dal 19.11.2018 fino all'effettivo
soddisfo; - rigetta la domanda proposta da ### contro ### srls;
- rigetta la domanda riconvenzionale di ### srls; - dichiara
assorbite le restanti domande; - compensa per intero tra tutte le
parti le spese di lite.