Sentenza

MEDIAZIONE Mediazione – Rapporto di mediazione - Configurabilità (Cc, articoli 1754 e 1755

Tribunale di Roma, Sentenza n. 12138/2025 del 02-09-2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
X SEZIONE CIVILE
in persona del giudice unico dott. ### ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta nel registro generale per
gli affari contenziosi al n. ### dell'anno 2022 vertente
tra
### S.r.l. (c.f./p.iva ###) in persona del legale rappresentante
pro tempore, elettivamente domiciliata in ### alla via degli ###
n. 132, presso lo studio dell'Avv. ### che la rappresenta e difende
unitamente all'Avv. ### in forza di procura in atti attrice
e
### (c.f. ###) elettivamente domiciliat ###, presso lo studio
dell'Avv. ### che lo rappresenta e difende unitamente all'Avv.
### in forza di procura in atti convenuto
oggetto: mediazione immobiliare ###
Con le note a trattazione scritta relative all'udienza cartolare del
13 febbraio 2025, le parti hanno così precisato le conclusioni: per
l'attrice: “### S.r.l. … deposita la presente nota scritta con cui
chiede che la causa sia trattenuta in decisione con concessione dei
termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di memoria conclusionale
e memoria di replica.” per il convenuto: “Il sig. ### … deposita la
presente nota scritta con cui chiede che la causa sia trattenuta in
decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il
deposito di memoria conclusionale e memoria di replica.”
FATTO E DIRITTO
1. ### S.r.l. ha citato in giudizio innanzi al Tribunale di ### il
sig. ### affinché venisse riconosciuto il diritto dell'agenzia attrice
alla provvigione per l'attività di intermediazione immobiliare svolta
in favore del convenuto.
A fondamento della domanda, la società attrice ha dedotto che: -
con bando del 14 aprile 2020, l'### aveva offerto in vendita
mediante asta senza incanto l'immobile sito in ### alla via ###
de' ### n. 8, composto di attico e mansarda comprendenti
ingresso, soggiorno, due camere, cucina, bagno e terrazzo di circa
mq 130, fissando detta asta alla data dell'11 giugno 2020 con un
prezzo base di euro 376.650,00; - la pubblicizzazione del bando
era stata affidata ad intermediatori privati tra cui la ### S.r.l. che
aveva provveduto alla relativa pubblicità anche mediante annunci
sulle più importanti piattaforme di settore sfruttando il proprio
marchio “### dal 1956”; - grazie alla pubblicizzazione effettuata
dalla ### S.r.l., il sig. ### era venuto a conoscenza dell'asta in
discorso e, in data 21 maggio 2021, aveva telefonato alla suddetta
agenzia di intermediazione immobiliare al fine di ottenere maggiori
informazioni per l'acquisto dell'immobile sopra menzionato; - nel
corso di tale prima consulenza telefonica, durata oltre 17 minuti,
erano state fornite al cliente, oralmente, tutte le informazioni dallo
stesso richieste in merito i) allo stato dell'immobile; ii) alla sua
esatta composizione ed esposizione; iii) all'orientamento nello
spazio e iv) alle caratteristiche interne relative a pareti, pavimenti,
porte, sanitari ecc…; - nella stessa telefonata l'agenzia immobiliare
aveva altresì comunicato al sig. ### che, nel caso in cui
quest'ultimo avesse deciso di continuare nel rapporto
professionale avvalendosi tanto dell'intermediazione quanto
dell'assistenza nell'individuazione del prezzo ottimale da offrire in
sede d'asta, il costo del servizio era determinato nella misura
forfettaria del 2,5% oltre IVA del valore di aggiudicazione
dell'immobile; - il sig. ### aveva deciso di proseguire nel rapporto
professionale instauratosi a seguito della prima consulenza
gratuita ricevuta telefonicamente il 21 maggio 2021, accettando di
buon grado il preventivo; - l'agenzia dunque aveva inviato al
cliente sig. ### tramite il servizio di messaggistica ### un video
appositamente girato all'interno dell'immobile con il consenso della
proprietà; - il sig. ### sempre tramite ### aveva chiesto altresì
l'invio di una planimetria dell'appartamento, prontamente
trasmessa dall'agenzia in data del 22 maggio 2020 all'indirizzo
email ### fornito dallo stesso convenuto; - la ### S.r.l., stante
l'incarico ricevuto dal sig. ### che aveva chiesto l'assistenza
dell'agenzia immobiliare al fine dell'aggiudicazione all'asta
dell'immobile di suo interesse, aveva interrotto la pubblicizzazione
dell'immobile di via ### ### n. 8 ed aveva, doverosamente,
omesso di prestare assistenza a chiunque altro per la
partecipazione a tale asta; - successivamente la ### S.r.l. aveva
spiegato al sig. ### le modalità di partecipazione all'asta per
l'acquisto dell'immobile in discorso trasmettendogli il relativo
“disciplinare d'asta ### Roma”, contenente i moduli da compilare
per effettuare l'offerta di acquisto; - il sig. ### nel contesto
dell'instaurato rapporto professionale con la ### S.r.l., tramite
messaggio ### del 28 maggio 2020, aveva chiesto quale potesse
essere il prezzo da offrire per potersi aggiudicare l'immobile offerto
all'asta dall'### - a seguito di tale richiesta la società attrice,
avendo effettuato opportuni ed approfonditi studi di mercato,
aveva indicato al cliente, nel corso di una lunga telefonata
avvenuta in pari data, la somma di euro 822.000,00 come offerta
verosimilmente idonea a portare il partecipante all'aggiudicazione
del cespite; - successivamente alla data dell'asta, fissata all'11
giugno 2020, la ### S.r.l. aveva scritto al sig. ### chiedendo se
fosse stato lui ad essersi aggiudicato l'immobile di via de' ### e
quest'ultimo aveva risposto negando; - la ### S.r.l. aveva
dunque acceduto alla procedura d'asta telematica estraendo copia
del verbale rogato dal ### apprendendo che, contrariamente a
quanto sostenuto dal sig. ### quest'ultimo era stato proprio
l'aggiudicatario dell'immobile di via ### ### n. 8; - con
raccomandata del 22 luglio 2020, la società attrice aveva richiesto
il pagamento della provvigione per l'attività di mediazione
immobiliare svolta in favore del sig. ### il quale, per il tramite
del proprio legale, con comunicazione del 4 agosto 2020, pur
ammettendo i rapporti con l'agenzia immobiliare, aveva respinto
la pretesa avversaria; - con raccomandata del 26 ottobre 2020 la
### S.r.l. aveva inviato formale invito alla negoziazione assistita
alla quale il convenuto non aveva aderito; - da ultimo con
raccomandata del 6 ottobre 2021, la società attrice aveva
nuovamente diffidato il convenuto al pagamento della provvigione
senza esito alcuno.
Tutto ciò premesso in fatto, la ### S.r.l., invocando l'applicazione
della disciplina della mediazione tipica di cui agli artt. 1754 e ss.
c.c., ha affermato il diritto ad ottenere il pagamento della
provvigione, pur in assenza di un formale conferimento di incarico,
sul solo presupposto che la società attrice aveva messo in contatto
le parti ed aveva offerto informazioni tali che in assenza del suo
intervento l'affare tra il convenuto sig. ### e l'### non si sarebbe
concluso. ### l'attrice l'entità della provvigione doveva essere
quantificata nella complessiva somma di euro 20.550,00 oltre IVA
pari al 2,5% del prezzo offerto all'asta dal sig. ### come da
preventivo comunicato a quest'ultimo o comunque nella misura
compresa tra il 2 ed il 3 percento del valore dell'affare come
previsto dalla prassi della ### di ### di ### S.r.l. ha inoltre
evidenziato che, avendo dovuto rifiutare - in ottemperanza alle
prescrizioni di legge - di assistere altre persone per la conclusione
del medesimo affare, aveva subito un danno da perdita di chance
da quantificare nella somma che l'agenzia attrice avrebbe richiesto
per l'attività di mediazione ed assistenza per l'acquisto
dell'immobile offerto all'asta da ### S.r.l. ha dunque rassegnato
le seguenti conclusioni: “Voglia l'###mo Tribunale adito così
provvedere: nel merito: - in via principale, accertare e dichiarare
il diritto della ### S.r.l. ad ottenere il pagamento della
provvigione da parte del sig. ### per l'opera di mediazione
prestata, quindi condannare il convenuto al pagamento della
somma di euro 20.550,00 (ventimilacinquecentocinquanta/00)
oltre ### o la diversa somma ritenuta di giustizia, in favore
dell'attrice; - in via subordinata, accertare e dichiarare il diritto
della ### S.r.l. ad ottenere il pagamento da parte del sig. ###
del compenso dovuto in conseguenza dell'attività di consulenza
immobiliare dalla prima prestata, quindi condannare il convenuto
al pagamento della somma di euro 20.550,00
(ventimilacinquecento-cinquanta/00) oltre ### o la diversa
somma ritenuta di giustizia, in favore dell'attrice; - in via
ulteriormente subordinata, accertare il danno da perdita di chance
subito dalla ### S.r.l., quindi condannare il convenuto al
pagamento della somma di euro 20.550,00
(ventimilacinquecentocinquanta/00) oltre ### o la diversa
somma ritenuta di giustizia, in favore dell'attrice. … Con vittoria di
spese, competenze ed onorari di lite.” 2. Con comparsa depositata
in data 20 novembre 2022 si è costituito in giudizio il sig. ### il
quale ha contestato le domande avversarie chiedendone il rigetto.
A supporto delle proprie difese il convenuto ha dedotto che: - il
sig. ### non aveva mai sottoscritto alcun contratto di consulenza
e/o di intermediazione con l'attrice, con la quale non aveva mai
concordato alcun compenso o provvigione di qualsiasi sorta; -
l'immobile era stato giudicato all'asta autonomamente dal
convenuto e senza l'intervento di alcuna consulenza, né tantomeno
di intermediazione di sorta con nessuna agenzia; - in occasione
della conversazione telefonica riferita da controparte, l'operatore
al telefono aveva fornito scarne informazioni, del tutto sommarie
e aveva altresì specificato che le spese e il compenso sarebbero
stati dovuti, in una misura peraltro non quantificata, solo se e
quando il sig. ### avesse formalizzato l'incarico, cosa che non era
mai avvenuta; - qualsiasi attività o informazione era stata fornita
al sig. ### solo a titolo di cortesia e al fine di fidelizzare il cliente
per un eventuale successivo incarico formale; - l'agente, neanche
munito di mandato alla vendita, aveva provveduto soltanto ad
inviare documentazione generale; - il sig. ### conosceva da
molto tempo prima della effettiva vendita gli immobili in parola e
non vi era prova che si fosse avvantaggiato dell'operato della ###
per giungere alla conclusione del contratto di compravendita; - in
ogni caso, in assenza di qualsivoglia impegno contrattuale, il
compenso doveva eventualmente essere parametrato all'attività
concretamente svolta dal mediatore che nel caso di specie era
inesistente; - del tutto priva di supporto probatorio era anche la
richiesta di risarcimento del danno da perdita di chance. 3.
Concessi i termini di cui all'art. 183 sesto comma c.p.c. (nel testo
vigente ratione temporis) la causa è stata istruita attraverso
l'acquisizione di documenti e, in mancanza di ulteriori richieste
istruttorie, è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 13 febbraio 2025, tenutasi in modalità cartolare ex
art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni delle parti riportate in epigrafe
la causa è stata trattenuta in decisione previa concessione del
termine di giorni 60 per il deposito di comparse conclusionali e di
giorni 20 per il deposito di conclusionali di repliche.
*********
4. La domanda proposta in via principale dalla ### S.r.l.
è fondata e deve essere accolta per le ragioni di seguito illustrate.
### l'art. 1754 c.c. è mediatore colui che mette in relazione due
o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad
alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza, di
rappresentanza e secondo l'art. 1755 comma 1° c.c. il mediatore
ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è
concluso per effetto del suo intervento.
Per quanto precisato dalla Corte di Cassazione ai fini della
configurabilità del rapporto di mediazione non è necessaria
l'esistenza di un preventivo conferimento di incarico, ma è
sufficiente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore
avvantaggiandosene (vedi Cass. ordinanza n. 11656 del
14/05/2018 e Cass. 9/12/2014 n. 25851). Il rapporto di
mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più
persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non
postula, infatti, necessariamente, un preventivo accordo delle parti
sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione
ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano
soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del
contratto. ### la Suprema Corte il diritto del mediatore alla
provvigione sorge, in effetti, tutte le volte in cui la conclusione
dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur
non richiedendosi che, tra l'attività del mediatore e la conclusione
dell'affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed
essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un
processo di formazione della volontà delle parti complesso ed
articolato nel tempo, la "messa in relazione" delle stesse
costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso
fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto (cfr. tra le
tante Cass. Ordinanza n. 869 del 16/01/2018). Ne consegue che
la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e
nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo
intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del
negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente
ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale,
cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato
concluso, secondo i principi della causalità adeguata (cfr. Cass.
08/03/2002 n. 3438; Cass. 15/04/2008 n. 9884; Cass.
16/12/2004 n. 23438). ###à consistente nel reperimento e
nell'indicazione dell'altro contraente ovvero nella segnalazione
dell'affare legittima, pertanto, il diritto alla provvigione, sempre
che la descritta attività costituisca il risultato utile di una ricerca
fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti (così Cass.
17/05/2002 n. 7253).
Venendo alla fattispecie in esame, sulla base dei fatti
concordemente riferiti dalle parti e della documentazione acquisita
in atti, deve ritenersi accertato che la società ### S.r.l. ha svolto
in favore del sig. ### attività di mediazione immobiliare utile alla
conclusione dell'affare perfezionatosi con l'aggiudicazione al
prezzo di euro 822.019,17 da parte del convenuto dell'immobile
posto in vendita dall'### per l'### del Comune di ### mediante
asta pubblica senza incanto e precisamente dell'appartamento sito
in ###, alla ### de ### n. 8, posto al piano sesto e distinto con
l'interno dieci della scala H, composto di tre stanze ed accessori
con terrazzo a livello, confinante con vano scala H, vano scala G,
affacci su ### e su ### de ### li, salvo altri, censito nel catasto
dei fabbricati al foglio 400, particella n. 154, sub. 28. ### è
comprovata dal verbale d'asta telematica datato 11 giugno 2020
redatto con rogito notarile prodotto in copia da parte attrice (doc.
6).
Le prestazioni svolte dall'agenzia attrice in favore del convenuto
sono anzitutto comprovate dalla documentazione acquisita in atti.
In particolare è documentato che: la vendita all'asta del suddetto
immobile è stata pubblicizzata dalla ### S.r.l. con il proprio
marchio “### dal 1956” mediante apposito annuncio sul web
(doc. 1 del fascicolo di parte attrice); in data 21 maggio 2021 è
intercorsa una telefonata durata 17 minuti e 29 secondi tra un
operatore dell'agenzia attrice e l'utenza ### riconducibile al sig.
### (cfr. l'estratto dei tabulati telefonici: doc. 2 del fascicolo di
parte attrice); con messaggio ### dello stesso giorno 21 maggio
2021 l'agenzia attrice ha inviato all'odierno convenuto un video
dell'appartamento in questione (doc. 3 del fascicolo di parte
attrice); con messaggi ### inviati in pari data il sig. ### ha
dapprima ringraziato per il video ricevuto e poi ha chiesto all'attrice
l'invio di una planimetria dell'immobile fornendo a tal fine il proprio
indirizzo email ### (doc. 3 del fascicolo di parte attrice); con
messaggio di posta elettronica del 22 maggio 2020 la ### s.r.l.
ha trasmesso all'indirizzo fornito dallo stesso convenuto la
planimetria richiesta da quest'ultimo (doc. 4 del fascicolo di parte
attrice); successivamente la ### S.r.l. ha trasmesso al
convenuto il “disciplinare d'asta ### Roma”, contenente i moduli
da compilare per effettuare l'offerta di acquisto (doc. 5 del
fascicolo di parte attrice); con messaggio ### del 28 maggio
2020, il sig. ### ha chiesto all'attrice quale potesse essere il
prezzo da offrire per potersi aggiudicare l'immobile offerto all'asta
dall'### (doc. 3 del fascicolo di parte attrice). ###à svolta dalla
società attrice in favore del convenuto trova poi riconoscimento
anche nelle difese di quest'ultimo, il quale ha ammesso di aver
ricevuto informazioni dall'operatore della società attrice con il
quale ha intrattenuto la conversazione telefonica del 21 maggio
2021. Il sig. ### inoltre non ha contestato il contenuto dei
messaggi ### scambiati con l'attrice e documentati da
quest'ultima.
Ora, facendo applicazione dei principi giurisprudenziali sopra
richiamati, si deve ritenere che l'attività di mediazione posta in
essere dalla ### s.r.l. si pone in rapporto di efficienza causale
rispetto all'affare poi concluso dal convenuto.
E' indubbio, infatti, che la società attrice, pubblicizzando la vendita
all'asta bandita dall'### e fornendo i documenti e le informazioni
appositamente richieste dal sig. ### sull'immobile messo in
vendita, ha di fatto consentito al convenuto di partecipare in
maniera pienamente consapevole e proficuamente all'asta senza
incanto e di aggiudicarsi l'immobile in questione e, quindi, ha
senz'altro realizzato l'antecedente indispensabile per pervenire alla
conclusione dell'affare.
Contrariamente a quanto eccepito dal convenuto l'eventuale
difetto di un mandato conferito alla società attrice non preclude le
ragioni di credito qui in contestazioni. Ed infatti, come sopra
chiarito, ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non
è necessaria l'esistenza di un preventivo conferimento di incarico,
ma è sufficiente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore
avvantaggiandosene (vedi Cass. ordinanza n. 11656 del
14/05/2018 e Cass. 9/12/2014 n. 25851).
La tesi di parte convenuta secondo cui la società attrice si è limitata
a fornire informazioni “scarne” e “sommarie” è smentita dalla
documentazione allegata in atti dalla quale risulta che l'attrice ha,
tra l'altro, trasmesso la planimetria ed un video girato all'interno
dell'appartamento.
Del tutto privo di riscontro probatorio è anche l'ulteriore assunto
di parte convenuta secondo cui le informazioni ricevute sarebbero
state fornite dall'attrice solo a titolo di cortesia e al fine di
fidelizzare il cliente per un eventuale successivo incarico formale.
In proposito è bene evidenziare che in forza di quanto previsto
dall'art. 1755 c.c. il rapporto di mediazione si presume oneroso,
sicché grava sul cliente che si avvale dell'attività posta in essere
dall'agenzia immobiliare dimostrare la gratuità della prestazione.
Nel caso di specie nessuna prova è stata offerta sull'esistenza di
uno specifico accordo intervenuto tra le parti sul titolo gratuito
delle prestazioni offerte dall'attrice.
Pertanto, deve ritenersi accertato il diritto della ### s.r.l. al
pagamento della provvigione ex art. 1755 c.c. Come sopra già
evidenziato anche la semplice attività consistente nel reperimento
e nella indicazione dell'altro contraente, o nella segnalazione
dell'affare, legittima il diritto al pagamento del corrispettivo.
Non essendovi prova del perfezionamento di un accordo sulla
misura della provvigione l'entità della stessa deve essere
determinata tenendo conto dei criteri previsti in ordine successivo
dal secondo comma del citato art. 1755 c.c. e, quindi, in base alle
tariffe professionali o, in mancanza, agli usi, o, ancora secondo
equità.
Poiché parte attrice non ha dato prova delle tariffe professionali
applicate, né degli usi normativi vigenti nella provincia di ###
(richiamati nell'atto di citazione, ma documentati soltanto con la
comparsa conclusionale e quindi tardivamente) occorre far ricorso
al criterio equitativo, in forza del quale appare congruo
determinare la provvigione in misura pari al 2,5% del prezzo della
vendita all'asta come richiesto dall'attrice.
Quindi, applicando la suddetta percentuale del 2,5% al prezzo
dell'aggiudicazione della vendita all'asta, pari ad ### 822.019,17
risultante dal verbale allegato in atti, la provvigione spettante
all'attrice deve essere determinata in misura pari a euro 20.550,00
oltre IVA.
In conclusione, in accoglimento della domanda attrice il sig. ###
deve essere condannato a pagare in favore della ### s.r.l. la
somma di euro 20.550,00 oltre IVA ed interessi di mora al tasso
legale che devono essere fatti decorrere dal primo atto di
costituzione in mora che risale al 24 luglio 2020, allorquando il
convenuto ha ricevuto la richiesta di pagamento trasmessa con
raccomandata del 22 luglio 2020 (cfr. doc. 7 del fascicolo di parte
attrice).
Essendo stata accolta la domanda principale rimangono assorbite
le domande subordinate proposte dall'attrice ivi compresa la
domanda di risarcimento danni per perdita di chance. 5. Le spese
processuali seguono la soccombenza e vengono liquidate nella
misura indicata in dispositivo facendo applicazione dei parametri
medi delle tariffe professionali di cui al D.M. n. 55/2014 (così come
aggiornato con D.M. n. 147 del 13.08.2022) per le cause di valore
compreso tra euro 5.201,00 ed euro 26.000,00.
P.Q.M.
Il Tribunale di ### in composizione monocratica, definitivamente
pronunciando sulle domande proposte dalla società ### S.r.l. nei
confronti di ### ogni altra istanza, difesa ed eccezione disattesa,
così provvede: − accerta il diritto della ### s.r.l. alla provvigione
per l'opera di mediazione prestata in favore di ### e, per l'effetto,
condanna il convenuto a pagare in favore dell'attrice la somma di
euro 20.550,00 oltre iva ed interessi legali dal 24 luglio 2020 fino
al soddisfo; − condanna il convenuto a rifondere all'attrice le spese
processuali, liquidate in complessivi euro 5.077,00 per compensi
professionali oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.