Sentenza

Il disposto di cui all’articolo 71-quater disp. att. cod. civ., nella parte in cui sottopone a mediazione obbligatoria le controversie di carattere condominiale, si riferisce a quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice

Il disposto di cui all’articolo 71-quater disp. att. cod. civ., nella parte in cui sottopone a mediazione obbligatoria le controversie di carattere condominiale, si riferisce a quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice. Pertanto, l’esperimento del tentativo di mediazione non costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale per tutte quelle controversie afferenti a violazioni delle norme sostanziali codicistiche, tra le quali figura anche quella avente ad oggetto l’azione risarcitoria fondata su fatto illecito del Condominio nei confronti del singolo partecipante allo stesso, non essendo sufficiente in tal caso – per configurarne il carattere condominiale – la qualità di condomino di uno stabile (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio in cui i condomini attori avevano agito, sia nei confronti della società costruttrice-venditrice che del Condominio, al fine di ottenerne la condanna al risarcimento dei danni subiti e derivanti, rispettivamente, ex articolo 1669 cod. civ., dai vizi e difetti costruttivi dell’immobile compravenduto, e, ex articolo 2051 cod. civ., dall’omessa manutenzione dello stesso, il giudice adito, richiamato l’enunciato principio, ha ritenuto infondata l’eccezione d’improcedibilità della domanda giudiziale sollevata dalla difesa dell’ente di gestione convenuto).

Tribunale di Teramo, Sezione civile, sentenza 25 giugno 2025, n. 766 – Giudice Mastro
Tribunale di Teramo
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rappresentato e difeso dall’avv. giusta procura allegata all’atto di costituzione e
risposta, con domicilio eletto presso e nello studio del difensore in Martinsicuro (TE), via
n. 4;
CONVENUTO
OGGETTO: risarcimento dei danni.
CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da verbale dell’udienza di precisazione delle
conclusioni del 25 febbraio 2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ai sensi dell’art. 132 co. 2 n. 4 c.p.c., come modificato dall’art. 45 co. 17 della legge 18 giugno
2009 n. 69, la presente sentenza viene motivata attraverso una concisa esposizione delle ragioni di fatto
e di diritto della decisione, sicché, nei limiti di quanto strettamente rileva ai fini del decidere, le
posizioni delle parti possono essenzialmente riepilogarsi come di seguito.
Con atto di citazione ritualmente notificato, , e
anno convenuto in giudizio, dinanzi all’intestato Tribunale,
e il per ivi sentirli condannare – previo
accertamento delle rispettive responsabilità ai sensi degli artt. 1669 c.c. e 2051 c.c. – al risarcimento di
tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, subiti per effetto dei vizi e di difetti costruttivi
dell’immobile compravenduto, nonché della omessa manutenzione dello stesso.
A sostegno della spiegata domanda, gli attori hanno dedotto, in sintesi:
- di essere proprietari di unità immobiliari site in S. Egidio alla Vibrata (TE), Via ,
facenti parte del più ampio complesso residenziale denominato “palazzina 2”;
- di aver acquistato le rispettive proprietà, realizzate nel 2009, dalla società costruttrice
- che, dopo alcuni anni dall’acquisto, sono emersi numerosi difetti sia nelle proprietà individuali sia
nelle parti comuni dell’immobile, consistenti per lo più in infiltrazioni di acqua piovana, muffa e
decadimenti della tinteggiatura;
- di aver tempestivamente informato la società venditrice e il condominio, senza alcun esito;
- di aver incaricato, pertanto, il geom. ai fini della redazione di una perizia di parte
volta all’individuazione delle cause e dell’effettiva entità dei fenomeni lamentati;
- che, con perizia giurata del 28.11.2014, il professionista incaricato ha evidenziato l’esistenza i
difetti costruttivi e, in particolare: a) infiltrazioni di acqua piovana dalla soprastante copertura a tetto; b)
presenza di muffe sulle pareti interne degli appartamenti; c) inefficace e/o difettosa realizzazione del
cappotto termico esterno; d) alterazioni della tinteggiatura esterna delle pareti perimetrali dell’edificio;
e) difettosità degli infissi interni in legno con vetro camera; f) difettosità dei fermi delle persiane e delle
plafoniere esterne;
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[...] [...]
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Tribunale di Teramo
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- che le criticità segnalate dal CTP sono state riscontrate anche in sede di accertamento tecnico
preventivo, ove il CTU nominato ha quantificato in € 167.707,27, il costo degli interventi necessari per
eliminare le problematiche emerse;
- che deve ritenersi sussistente, pertanto, la responsabilità della costruttrice-venditrice per le
criticità riscontrate nell’immobile, nonché del convenuto per l’omessa manutenzione dello
stesso;
- che, nonostante l’accertamento dei vizi dedotti e gli inviti rivolti ai convenuti, non si è mai
addivenuti ad una definizione bonaria della controversia, neppure all’esito dell’invito alla stipula di una
convenzione per negoziazione assistita.
Gli attori, pertanto, hanno concluso nei seguenti termini:
A) Accertare e dichiarare i gravi difetti costruttivi (vds. perizia ATP) in cui è incorsa la
nella realizzazione dell’immobile per cui è causa,
ivi comprese le infiltrazioni provenienti dalla copertura a tetto, come da CTU integrativa che l’Ill.mo
giudicante vorrà disporre a tal fine;
B) Per le causali tutte dedotte e documentate nelle premesse del presente atto, dichiarare il grave
inadempimento posto in essere dalle odierne convenute alle obbligazioni poste dalla legge a loro
rispettivo carico ex art. 1669 c.c. e 2015 c.c.;
C) Per l’effetto, condannare le convenute, in solido, al risarcimento dei danni nella misura
corrispondente alla spesa da sostenere per le opere volte all’eliminazione dei vizi e difetti accertati dal
CTU con relazione finale 7.10.2015, oltre che all’eliminazione delle infiltrazioni provenienti dalla
copertura a tetto,
D) In subordine, condannare le convenute, in solido, all’esecuzione delle opere necessarie
all’eliminazione dei vizi e difetti evidenziati dalla relazione finale 7.10.2015 del CTU, puntualmente
richiamate sub punti B.1), B.2) e B.3) delle premesse del presente atto, oltre che di quelle opere
necessarie all’eliminazione delle infiltrazioni provenienti dalla copertura a tetto, come da CTU
integrativa che l’Ill.mo giudicante vorrà ammettere;
E) In ogni caso, accertare e dichiarare che la
con sede in Sant’Egidio alla Vibrata, via p.iva , in persona del legale
rappresentante pro tempore, e il ,
denominato “ ”, in persona dell’Amministratore p.t., ciascuno in ragione delle
rispettive responsabilità e comunque in solido, devono agli odierni attori i seguenti importi:
- € 151.139,26 oltre IVA se dovuta, per costo delle opere sulle parti comuni dell’edificio
quantificate dal C.T.U. in sede di accertamento tecnico preventivo nelle voci da 1 a 6, nonché nella
voce 11, del conteggio finale 7.10.2015, nei limiti della quota millesimale di ciascun attore sulla
proprietà comune (tabella di proprietà generale);
- € 1.881,60 oltre IVA se dovuta, per costo delle opere sulle parti comuni dell’edificio quantificate
dal c.t.u. in sede di accertamento tecnico preventivo nelle voci da 8, 9 e 10 del conteggio finale
7.10.2015, nei limiti della quota millesimale di ciascun attore sulla proprietà comune (tabella di
proprietà generale);
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Controparte_4
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- € 5.082,80 oltre Iva se dovuta, al Sig. quale costo delle opere quantificate dal
C.T.U. in sede di accertamento tecnico preventivo nelle voci 7, 8, 9 e 10 del conteggio finale
7.10.2015, e come meglio specificate dal C.T. di parte con perizia integrativa del 20.01.2016, in
relazione all’immobile sito al 2° piano sub 22;
- € 5.082,80 oltre Iva se dovuta, alla Sig.ra quale costo delle opere quantificate
dal C.T.U. in sede di accertamento tecnico preventivo nelle voci 7, 8, 9 e 10 del conteggio finale
7.10.2015, e come meglio specificate dal C.T. di parte con perizia integrativa del 20.01.2016, in
relazione all’immobile sito al 2° piano sub 20;
- € 4.410,80 oltre Iva se dovuta, al Sig. quale costo delle opere quantificate dal
C.T.U. in sede di accertamento tecnico preventivo nelle voci 7, 8, 9 e 10 del conteggio finale
7.10.2015, e come meglio specificate dal C.T. di parte con perizia integrativa del 20.01.2016, in
relazione all’immobile sito al 3° piano sub 23;
- € 4.300,80 oltre Iva se dovuta, al Sig. quale costo delle opere quantificate dal
C.T.U. in sede di accertamento tecnico preventivo nelle voci 7, 8, 9 e 10 del conteggio finale
7.10.2015, e come meglio specificate dal C.T. di parte con perizia integrativa del 20.01.2016, in
relazione all’immobile sito al 3° piano sub 45;
F) in ogni caso, condannare la convenuta al
risarcimento dei danni conseguenti ai maggiori consumi energetici resi sin qui necessari - e comunque
sino all’effettiva realizzazione delle opere indicate dal CTU - per il riscaldamento degli ambienti
abitativi degli odierni attori a causa dei gravi difetti costruttivi accertati in sede di ATP (vds. relazione
finale 7.10.2015) oltre che dell’omessa impermeabilizzazione / coibentazione della copertura a tetto,
pari al 20% dei consumi predetti, ovvero a quella diversa percentuale, maggiore o minore, che sarà
ritenuta di giustizia e che risulterà provata in corso di causa;
G) in ogni caso, e per le causali tutte indicate nelle premesse del presente atto, condannare la
convenuta al risarcimento dei danni da deprezzamento
degli immobili degli attori nella misura del 30% del loro valore di mercato, ovvero in quella diversa
misura, maggiore o minore, che verrà determinata dall’Ill.mo Tribunale anche all’esito di eventuale
CTU tecnica disposta a tal fine;
H) condannare la convenuta al risarcimento dei
danni derivanti dalla necessità di effettuare interventi periodici di “manutenzione ordinaria ” forzata,
con cadenza temporale di almeno tre anni in tre anni per il prossimo futuro, per il periodo di tempo
che verrà determinata dall’Ill.mo Tribunale anche all’esito di eventuale CTU integrativa disposta a tal
fine;
I) in ogni caso, condannare la convenuta agli ulteriori importi, da quantificarsi in via equitativa,
anche a titolo di danno biologico subito dagli odierni attori in conseguenza del protratto disagio
materiale e psicofisico provocato dalle circostanze descritte in premessa;
J) in ogni caso, condannare la convenuta a rimborsare a ciascuno degli odierni attori la somma di
€ 734,00, siccome esborsata per costo C.T.U. in sede di accertamento tecnico preventivo.
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K) Conseguentemente, condannare la convenuta al pagamento di tutte le suddette somme ovvero di
quelle diverse, maggiori o minori, che saranno ritenute di giustizia all’esito del giudizio, oltre interessi
legali dalla domanda al saldo.
L) Con condanna altresì della convenuta al pagamento delle spese e competenze del presente
procedimento”.
Con comparsa del 14.11.2016 si è costituita in giudizio
in persona del legale rappresentante p.t., eccependo preliminarmente la nullità
della notifica dell’atto di citazione per difetto di procura alle liti, nonché, in via subordinata, la
decadenza e la prescrizione dell’azione ex art. 1669 c.c.
Nel merito, la società convenuta ha impugnato e contestato la domanda attorea sia nell’an che nel
quantum, evidenziando l’insussistenza dei vizi costruttivi dedotti e la non riferibilità eziologica degli
stessi all’impresa costruttrice.
In via subordinata, ha manifestato disponibilità all’esecuzione diretta delle opere eventualmente
ritenute necessarie, con esclusione “di ogni pagamento di importo per equivalente”.
Con comparsa del 12.11.2016, si è costituito in giudizio il in
persona dell’Amministratore pro tempore, eccependo anch’egli la nullità della notifica dell’atto di
citazione per mancanza di procura alle liti, nonché l’improcedibilità dell’azione per mancato
esperimento del procedimento di mediazione obbligatorio. Il convenuto, inoltre, ha
evidenziato l’inopponibilità delle risultanze peritali di cui all’accertamento tecnico preventivo, in
quanto svoltosi nel contraddittorio con la sola impresa costruttrice e, da ultimo, ha insistito per il rigetto
della domanda attorea in quanto infondata in fatto e in diritto.
Istruita in via documentale e mediante consulenza tecnica d’ufficio, all’udienza del 22.5.2024, la
causa è stata trattenuta in decisione con concessione del termini ex art. 190 c.p.c.
Con ordinanza del 17-18.12.2024, preso atto del denunciato decesso dell’attrice
è stata disposta la rimessione della causa sul ruolo istruttorio onde addivenire
all’interruzione del giudizio.
Con comparsa depositata telematicamente in data 9.1.2025, si è costituito in giudizio
quale unico erede e successore universale di invocando la
prosecuzione del giudizio ex art. 302 c.p.c. e riportandosi integralmente alle domande e alle difese
articolate dalla dante causa.
Ricostituito il contraddittorio, all’udienza del 25.2.2025, previa precisazione delle conclusioni, la
causa è stata trattenuta in decisione senza assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda attorea è parzialmente fondata, nei limiti di seguito esposti.
1. Pregiudizialmente deve essere esaminata l’eccezione sollevata dai convenuti ai fini della
declaratoria di nullità della notifica dell’atto di citazione ai sensi dell’art. 11 L. n. 53/1994, per assenza
della procura alle liti in calce all’atto notificato dalla difesa attorea.
Com’è noto, l’art. 1 L. n. 53/1994 prescrive che può procedere alla notificazione di atti in materia
civile, amministrativa e stragiudiziale a mezzo del servizio postale, secondo le modalità previste dalla
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Per_1
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Tribunale di Teramo
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legge 20 novembre 1982, n. 890, “l’avvocato munito di procura alle liti a norma dell’articolo 83 del
codice di procedura civile”.
In forza di tale disposizione, dunque, deve ritenersi che, in deroga all’art. 125, comma 2, c.p.c. (“la
procura al difensore dell’attore può essere rilasciata in data posteriore alla notificazione dell’atto,
purché anteriormente alla costituzione della parte rappresentata”), in ipotesi di notifica in proprio, la
procura alle liti deve necessariamente preesistere all’esecuzione della notificazione.
Tanto premesso, tuttavia, l’allegazione della procura rilasciata al difensore non costituisce un
requisito essenziale della notifica, sicché la sua eventuale omessa allegazione all’atto notificato non ha
alcuna efficacia sulla validità della notifica stessa.
In ogni caso, com’è noto, lo scopo della notificazione degli atti di “vocatio in ius” è attuare il
principio del contraddittorio sicché tale finalità può dirsi raggiunta con la costituzione nel presente
giudizio dei destinatari dell’atto, comportamento avente efficacia sanante ex tunc.
L’eccezione sollevata dai convenuti sul punto, pertanto, è infondata e deve essere rigettata.
2. Parimenti infondata è l’eccezione pregiudiziale di improcedibilità, sollevata dalla difesa del
in ragione dell’omesso esperimento del tentativo di mediazione.
Sul punto giova rammentare, ex l’art. 5, comma 1, D. Lgs. 28/2010, che “Chi intende esercitare in
giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione,
successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno
derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro
mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari, associazione in partecipazione,
consorzio, franchising, opera, rete, somministrazione, società di persone e subfornitura, è tenuto
preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente capo”.
Tale previsione, tuttavia, in ossequio al disposto di cui all’art. 71 quater disp. att. c.c., nella parte in
cui sottopone a mediazione obbligatoria le controversie di carattere condominiale, si riferisce alle
controversie derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo
VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice.
L’esperimento del tentativo di mediazione, dunque, non costituisce condizione di procedibilità per
tutte quelle controversie afferenti a violazioni delle norme sostanziali codicistiche, quale l’azione
risarcitoria fondata su fatto illecito del condominio nei confronti del singolo partecipante allo stesso,
non essendo sufficiente in tal caso - per configurarne il carattere condominiale - la qualità di
condomino di uno stabile (cfr. Tribunale Taranto, 08/01/2024, n. 34, Tribunale di Torino, 11/11/2021
n. 4927).
Ne consegue, pertanto, il rigetto dell’eccezione di improcedibilità sollevata dal
convenuto.
3. Tanto premesso, passando alla qualificazione giuridica dell’azione promossa dagli attori nei
confronti di occorre evidenziare che
costoro lamentano danni occorsi agli immobili di loro proprietà, tutti in tesi da ricondursi alla
responsabilità della società costruttrice, che non avrebbe eseguito l’opera conformemente alle
prescrizioni tecnico-normative.
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La prima questione da affrontare attiene, dunque, alla riconducibilità dei vizi lamentati al perimetro
applicativo dell’art. 1669 c.c., in forza del quale “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili
destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio
del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di
rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi
causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive
in un anno dalla denunzia”.
Com’è noto, nonostante la sua collocazione sistematica nell’ambito della disciplina dell’appalto,
tale disposizione configura un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale – con carattere di specialità
rispetto al disposto di cui all’art. 2043 c.c. (cfr. Cass. SS.UU. 3 febbraio 2014, n. 2284) – sancita per
ragioni e finalità di interesse generale che non trae fondamento dal contratto d’appalto, quanto,
piuttosto, dal fatto in sé di aver costruito l’immobile, indipendentemente dalla qualifica del rapporto
giuridico sottostante.
Tale responsabilità, dunque, trascende il rapporto negoziale (appalto o vendita) in base al quale
l’immobile è pervenuto nella sfera di un soggetto diverso dal costruttore e può essere esercitata nei
confronti di quest’ultimo, quando abbia veste di venditore, anche da parte degli acquirenti (cfr., Cass.
Civ. sez. II, 10/11/2023, n.31301; Cass. Civ. civile sez. II, 01/08/2023, n.23470).
Inoltre, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, cui questo Tribunale intende dar
seguito, i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall’art. 1669 c.c. non si
identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell’immobile, ma possono consistere in
qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte dell’edificio, incidano sulla struttura e
funzionalità globale dello stesso, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come ad esempio
nelle ipotesi di infiltrazioni d’acqua e umidità nelle murature (così, Cass. n. 27315/2017, nonché Cass.
n. 84/2013).
Pertanto, costituiscono gravi difetti dell’opera, rilevanti ai fini dell’art. 1669 c.c., anche quelli che
riguardano elementi secondari conseguenti ad un’insoddisfacente realizzazione dell’opera, eliminabili
solo con lavori di manutenzione (e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione
delle finiture degli edifici), tali da comprometterne la fruizione, secondo la sua destinazione propria (tra
le altre: Cass. SS.UU. n.7756/2017; Cass. n.456/2016; Cass. n. 26529/2020; Cass. n.27315/2017; Cass.
n. 15846/2017; Cass. n. 24763/2015; Cass. n.14188/2014; Cass. n.27433/2013; Cass. n. 20644/2013).
L’azione ex art. 1669 c.c., inoltre, com’è noto, ha carattere personale e ben può essere promossa da
ciascun condomino senza necessità che al giudizio partecipino gli altri condomini, sia nel caso in cui i
vizi denunciati riguardino la cosa comune, sia se investano delle unità immobiliari di proprietà
esclusiva (cfr. Cassazione civile sez. II, 10/04/2000, n. 4485).
4. L’applicazione delle suesposte coordinate ermeneutiche al caso di specie consente di sussumere
la domanda risarcitoria formulata dagli attori nei confronti del venditore-costruttore nell’alveo
dell’azione di cui all’art. 1669 c.c., avendo gli attori lamentato carenze costruttive degli immobili
idonee a comprometterne la funzionalità globale e la normale utilizzazione.
Tribunale di Teramo
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5. Tanto premesso, deve ora procedersi alla disamina l’eccezione di decadenza tempestivamente
formulata da entrambi i convenuti nelle rispettive comparse di costituzione, unitamente a quella di
prescrizione.
In particolare, l’art. 1669 c.c. stabilisce, nei suoi due commi, due termini differenti: il primo, a pena
di decadenza, per la denuncia dei difetti dell’opera all’appaltatore (un anno dalla scoperta degli stessi);
il secondo, di prescrizione per l’esercizio dell’azione (ancora una volta un anno decorrente dalla
denuncia).
Ai fini della decorrenza del termine di decadenza, tuttavia, non è sufficiente la mera conoscenza, da
parte del committente, dei difetti dell’opera, essendo invece necessario un certo grado di certezza e
consapevolezza sia della gravità dei vizi, sia della loro riconducibilità alla cattiva esecuzione dell’opera
da parte del costruttore. Cognizione dunque, questa, che presuppone quantomeno lo svolgimento di
indagini circa la derivazione causale dei difetti stessi (cfr. Corte appello Ancona, sez. I, 22.6.2021, n.
749).
In tema di garanzia per gravi difetti dell’opera ai sensi dell’art. 1669 c.c., infatti, il termine per la
relativa denunzia non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e
tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei
difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena
comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause (cfr. Cassazione
civile sez. II, 29/10/2019, n. 27693).
Sulla scorta delle superiori considerazioni, dunque, nel caso di specie, deve ritenersi che i termini
decadenza e di prescrizione ex art. 1669 c.c. non siano mai decorsi.
La perizia giurata richiesta dagli attori ai fini della comprensione dalla gravità e dell’eziologia dei
vizi lamentati, redatta dal geom. infatti, è datata 28.11.2014 e, solo qualche mese dopo, è stato
incardinato presso codesto Tribunale il procedimento per accertamento tecnico preventivo nei confronti
della società convenuta (circostanze adeguatamente documentate e, altresì, non specificamente
contestate con i noti effetti ex art. 115 c.p.c.), da intendersi quale formale denunzia dei vizi già
evidenziati dal consulente di parte.
Com’è noto, inoltre, la notificazione del ricorso e del correlato decreto giudiziale determina
l’interruzione della prescrizione e la sua protrazione fino alla conclusione del procedimento,
ritualmente coincidente, nel caso di specie – trattandosi di ATP – con il deposito della relazione del
consulente nominato, avvenuta in data 7.10.2015 (dunque, addirittura prima dello spirare del termine
annuale di decadenza).
A ciò si aggiunga che, in data 29-31.8.2016, ai convenuti è stata notificato l’atto introduttivo del
presente giudizio, da ritenersi quale ulteriore atto interruttivo ex artt. 2943 c.c.
Le eccezioni di decadenza e prescrizione sollevate dai convenuti, dunque, non meritano
accoglimento.
6. Nel merito, la domanda attorea è fondata e deve essere accolta, sia pure nei limiti di seguito
enunciati.
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Innanzitutto, deve ritenersi raggiunta la prova dei vizi dedotti dagli attori sub specie di infiltrazioni,
muffe e difetti ai fermi delle persiane, nonché la prova della riferibilità eziologica degli stessi alla
condotta del costruttore-venditore.
Il consulente nominato nel presente giudizio, infatti, ha accertato e rilevato che: “Gli appartamenti
in esame e le parti comuni presentano in alcune zone in maniera diretta e visibile ad occhio nudo
infiltrazioni d’acqua, fenomeni di umidità e muffe, mentre in altre il fenomeno è poco visibile ma
rilevato attraverso l’indagine termografica. Le indagini infatti hanno confermato la presenza di
infiltrazioni nelle zone in cui il fenomeno è visibile anche ad occhio nudo. Oltre a tale conferma è
possibile dire che questo fenomeno è in continuo aumento in quanto la temperatura minore registrata
in alcuni casi non risulta più una condizione puntuale, ma bensì in espansione nella parete, nonostante
ancora il fenomeno (infiltrazione) non sia visibile ad occhio nudo” (cfr. pag. 10 CTU in atti).
Più nello specifico, il CTU ha evidenziato che: “I fenomeni sono evidenti presso il piano terzo
dell’edificio, e precisamente all’angolo tra il solaio di copertura e la tamponatura esterna degli
appartamenti contraddistinti dai sub 45 di proprietà del Sig. , sub 48 di proprietà
della Sig.ra e del vano scala condominiale. Sono altrettanto evidenti le infiltrazioni
al piano secondo, e precisamente all’angolo tra il solaio superiore e la tamponatura esterna, in
corrispondenza dei balconi superiori, degli appartamenti contraddistinti dai sub 20 di proprietà del
Sig. e sub 22 di proprietà della Sig.ra . Al piano secondo
nell’appartamento del Sig. è presente anche un’infiltrazione nella camera a sud-ovest, e
precisamente all’angolo tra il solaio superiore e le tamponature esterne lati sud e ovest. Sempre al
piano secondo nell’appartamento della Sig.ra è anche presente un’infiltrazione nella
camera a nord-est, e precisamente sia all’angolo tra il solaio superiore e le tamponature esterne lati
nord ed est e sia all’angolo tra il solaio di calpestio e le tamponature esterne lati nord ed est”.
A ciò si aggiunga che “A seguito del sopralluogo è emersa anche la difettosità dei fermi delle
persiane che avevano perso il loro stabile alloggiamento nelle mura perimetrali esterne” (cfr. pag. 10
CTU in atti).
Ciò premesso, quindi, il CTU ha accertato la riferibilità eziologica dell’attuale stato dell’immobile
alla condotta della società convenuta.
In particolare, l’ausiliario ha rilevato che: “Le cause dei vizi sopra descritti sono riconducibili ad
un difetto di costruzione dell’opera e nello specifico per le unità immobiliari al piano terzo a una
carenza o inadeguata posa in opera dell’isolamento termico di copertura, per quelle al piano secondo
a una carenza o inadeguata posa in opera dell’isolamento termico dei balconi superiori. Al secondo
piano nella camera a nord-est dell’appartamento della Sig.ra e nella camera a sud-
ovest dell’appartamento del Sig. le infiltrazioni presumibilmente si sono propagate da
quelle del piano superiore presenti in corrispondenza degli stessi punti. Anche la difettosità dei fermi
delle persiane è riconducibile ad un difetto di costruzione in quanto gli “stop” per il fissaggio erano di
lunghezza insufficiente, provocando perdite di aderenza”, escludendo invece qualsivoglia rilievo alle
pensiline realizzate dagli attori nella parete nord del secondo piano, atteso che “la loro realizzazione
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Persona_1
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Parte_1
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Tribunale di Teramo
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non ha generato ponti termici puntuali né lineari, quindi non ha inficiato in modo evidente sul
comportamento energetico dell’edificio” (cfr. pag. 13 CTU in atti).
Sotto altro profilo, quanto alla dedotta difettosità del cappotto termico dell’immobile, il CTU ha
evidenziato: “Non ritengo che gli inconvenienti lamentati e riscontrati siano riconducibili a difetti
nella coibentazione termica di tutte le strutture perimetrali costituenti l’involucro esterno del
fabbricato, pertanto per l’eliminazione dei difetti connessi alla realizzazione del cappotto isolante
termico esterno non è previsto alcun intervento da porre in essere, se non per una fascia di 50 cm sulle
pareti esterne al di sotto del cornicione, altezza delle pareti esterne del piano terzo” (pag. 19 perizia in
atti).
In risposta al quesito posto dal Giudicante, quindi, il CTU ha provveduto alla individuazione delle
opere necessarie alla eliminazione delle criticità riscontrate sull’immobile, quantificandone il costo,
pari a complessivi € 108.772,16 (cfr. pag. 24 perizia in atti).
Le conclusioni cui è pervenuto il consulente, dunque, fondate su una corretta metodologia
scientifica, nonché immuni da vizi logici o motivazionali, devono esser condivise dal Tribunale, con
conseguente condanna della società costruttrice-venditrice al ristoro, in favore degli attori in solido,
della somma individuata dal CTU quale costo totale dei lavori da effettuare per l’eliminazione i vizi e i
difetti rilevati sia sulle parti comuni dello stabile sia sulle proprietà individuali degli attori, oltre
interessi dalla domanda al saldo.
7. Al contrario, non posso essere accolte le ulteriori istanze risarcitorie formulate dagli attori in
termini di deprezzamento degli immobili, danno biologico, danno da “manutenzione ordinaria forzata”
e danno da maggior consumo energetico, in assenza di prova specifica dell’an e del quantum
dell’effettivo pregiudizio patito ex art. 2697 c.c. Sul punto, infatti, gli attori si sono limitati a generiche
allegazione prive di qualsivoglia supporto probatorio.
8. Sulla base della perizia in atti e della condanna dell’ ex art. 1669 c.c., inoltre, deve
essere rigettata la domanda risarcitoria formulata dagli attori nei confronti del
ex art. 2051 c.c.
In particolare, giova rammentare che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei
servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino
pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di
proprietà esclusiva di uno o più condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello
stabile ex art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito, che
costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c. (cfr. Corte appello
Brescia sez. II, 18/04/2019).
Orbene, tuttavia, nel caso di specie, gli attori non hanno provato la riferibilità eziologica dei danni
patiti alla res custodita (parti comuni dell’edificio), né siffatta circostanza è emersa dalla consulenza
tecnica espletata.
9. Quanto alle spese processuali, infine, non si apprezzano plausibili ragioni per derogare alla
regola generale della soccombenza sancita dall’art. 91 c.p.c., sicché:
CP_1
CP_2
[...]
Tribunale di Teramo
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- deve essere condannata al rimborso
delle spese di lite sostenute dagli attori;
- gli attori, in solido tra loro, debbono essere condannati al rimborso delle spese sostenute dal
.
Tali spese vengono liquidate come da dispositivo, mediante applicazione dei parametri di cui al
D.M. 55/2014.
10. Infine, in ragione della soccombenza, le spese del procedimento di ATP e di CTU devono
essere poste definitivamente ed esclusivamente a carico dell’
P.Q.M.
Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica in persona del Giudice dott.ssa Mariangela
Mastro, definitivamente decidendo la causa iscritta al n. 3410/2016 R.G., ogni diversa istanza,
eccezione e deduzione disattesa ed assorbita, così provvede:
1) ACCOGLIE in parte qua la domanda proposta dagli attori ex 1669 c.c. e, per l’effetto,
CONDANNA in persona del legale
rappresentante p.t., al pagamento, in solido e in favore di ,
e quest’ultimo in qualità di erede di di
complessivi € 108.772,16, oltre interessi dalla domanda al saldo;
2) RIGETTA la domanda ex art. 2051 c.c. proposta dagli attori nei confronti di
;
3) CONDANNA in persona del
legale rappresentante p.t., al rimborso delle spese di lite sostenute dagli attori che si liquidano
in € 793,70 per esborsi (CU, marca e spese di notifica) e in € 14.103,00 per compensi, oltre
rimborso forfetario, IVA e CAP come per legge, da distrarsi in favore dei difensori antistatari;
4) CONDANNA, in solido tra loro, , e
quest’ultimo in qualità di erede di al rimborso delle spese
di lite sostenute da , in persona del legale rappresentante p.t.,
che si liquidano in € 14.103,00 per compensi, oltre rimborso forfetario, IVA e CAP come per
legge;
5) pone definitivamente a carico di
in persona del legale rappresentante p.t., le spese di CTU e le spese relative al procedimento
di ATP.
Così deciso in Teramo, il giorno 25 giugno 2025.
Il Giudice
Mariangela Mastro