Sentenza

CONTRATTO

Tribunale di Teramo, Sentenza n. 1145/2025 del 07-10-2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Sezione ordinaria CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. ### ha pronunciato
la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I ### iscritta al n. r.g. 405/2016 promossa
da: ### (C.F. ###), con il patrocinio dell'avv. ### e dell'avv. ,
elettivamente domiciliato in ### ### presso il difensore avv.
### (C.F. ###), con il patrocinio dell'avv. ### e dell'avv. ,
elettivamente domiciliato in ### ### presso il difensore avv.
### ATTORE/I
contro
SOCIETÀ ### S.C. (C.F. ###), con il patrocinio dell'avv. ### e
dell'avv. , elettivamente domiciliato in ### presso il difensore
avv. ### (C.F. ###), con il patrocinio dell'avv. ### e dell'avv.
, elettivamente domiciliat ###presso il difensore avv. ### (C.F.
###), con il patrocinio dell'avv. ### e dell'avv. ### (###)
###; elettivamente domiciliato in ### presso il difensore avv.
### CONVENUTO/I (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. e dell'avv. ,
elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. ### (C.F. ),
con il patrocinio dell'avv. e dell'avv. , elettivamente domiciliato in
presso il difensore avv. ###
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione
delle conclusioni.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
### e ### chiedono al Tribunale di Teramo di accertare e
dichiarare i gravi inadempimenti posti in essere dalla ###
cooperativa edilizia per azioni di abitazione ### ipotetica e
dichiarare la risoluzione del contratto di ammissione dei soci del
12 marzo 2011 e della successiva richiesta di assegnazione di
alloggio del 15 marzo 2011 intercorsa tra gli attori e la cooperativa
convenuta anche in virtù dell'obbligazione inadempiuta della
società cooperativa di eliminare i vizi ovvero l'annullamento dei
medesimi atti per dolo della parte venditrice ai sensi dell' art. 1427
codice civile e quindi ordinare le restituzioni discendenti dalla
risoluzione contrattuale ammontanti alla somma corrispondente al
pagamento del mutuo in favore di casa ipotetica, e la restituzione
dell'immobile alla cooperativa. Oltre ai danni consistiti nelle
somme impiegate per acquistare cucina e bagno; in alternativa
condanna a rimuovere tutti i vizi ove non fosse possibile la
restituzione, con responsabilità solidale dell'appaltatore
costruzioni ### e dell'architetto ### di ### progettista e
direttore dei lavori. con disagio da stress abitativo computato in
7500 euro a coniuge, perché la signora sta per far crescere il
proprio bambino in una casa piena di muffe. Si basano su una
perizia collegiale di parte, e su un accertamento tecnico
preventivo. Immobile consegnato il 4 settembre 12 vizi denunciati
nell'ottobre 14 e riconosciuti con verbale di sopralluogo il 18
ottobre 14 e il 29 gennaio 15. ### si afferma estraneo dovendo
rispondere solo l'appaltatore; il quale fa presente che il socio non
può esercitare tali azioni contro l'appaltatore, semmai riservate al
contraente che è la cooperativa. Invoca prescrizione e decadenza
e propria posizione di subappaltatore, il costruttore venditore
essendo la cooperativa edilizia. Non ha responsabilità e non poteva
rilevare eventuali errori progettuali.
I Lavori furono eseguiti a perfetta regola d'arte. La cooperativa fa
presente che gli attori sono solo prenotatari e non assegnatari;
invocano nel merito il rigetto. Condotta istruttoria con ### tecnica
di ufficio sull'immobile, fatte precisare le conclusioni e concessi i
termini per le memorie conclusionali la causa veniva spedita a
sentenza e trattenuta in decisione.
Con un primo accertamento il perito fu incaricato di verificare
quanto lamentato dai coniugi ### nel ricorso depositato il 19/12/
2016 dal loro difensore. Successivamente la consulenza ha
risposto ai quesiti: precisi il consulente, sulla base della redazione
redatta, l'incidenza dei vizi riscontrati sulle possibilità di utilizzo o
di fruizione dell'immobile, specificando altresì se gli stessi rendano
il bene inadatto alla sua destinazione o comportino soltanto , ed
eventualmente in quale misura, una riduzione di godimento;
rilevata inoltre la genericità delle determinazioni contenute nella
consulenza in ordine alle cause dei riscontrati vizi, non essendo
chiaro se e in che misura gli stessi siano imputabili ad errori di
progettazione, di costruzione o altro, lo invita ad indicare con
maggior grado di dettaglio le concause menzionate nella prima
relazione, avendo altresì cura di determinare l'incidenza in termini
percentuali di ciascuna di esse; ed infine è stato chiesto al perito
di reiterare il sopralluogo anche in periodo invernale, ed inoltre
quantificare il valore locatizio dell'immobile, oltre che quantificare
compiutamente i lavori per l'eliminazione dei vizi e dei difetti.
Come affermato da Cassazione, ###/21, la mancata
assicurazione al compratore della possibilità di servirsi del bene in
conformità con la sua destinazione determina senz'altro un vizio
redibitorio tale da essere idoneo per la risoluzione del contratto,
che rimane la domanda effettuata in via principale dagli attori. E'
appena il caso di sottolineare che con l'assegnazione del mutuo
cessa ogni peculiarità della posizione di socio, che quindi alla
stregua di un proprietario ha tutte le azioni a difesa dei propri diritti
nascenti dal suo rapporto con l'immobile ( Cassazione Sezioni
Unite 12215/2006).
In esito ad accertamenti peritali, per richiesta delle parti,
particolarmente minuziosi (il monitoraggio scientifico del
comportamento degli attori , per appurare una loro colpa
esclusiva/ concorso di colpa relativamente al fenomeno diffuso
delle muffe e condense che fin dal 2016 hanno reso insalubre
l'abitazione, come da relativo accertamento con sopralluogo
dell'autorità sanitaria locale competente, sarebbe stato ammesso,
ove i convenuti si fossero sobbarcati il relativo costo) Il Consulente
tecnico è giunto alle seguenti conclusioni, pienamente condivisibili:
### presenta gravi vizi, derivanti da difetti di progettazione e di
esecuzione, che si sostanziano in inadeguato isolamento e scarsa
correzione dei ponti termici, in fase progettuale ed esecutiva
dovuti ad errori di progettazione e scarso svolgimento dei principali
compiti di controllo e vigilanza del direttore dei lavori, che hanno
provocato muffe e condense superficiali; nonché errori di posa in
opera che hanno provocato infiltrazioni umidifere, ed
ammaloramenti di elementi di finitura. Tali vizi inficiano in maniera
totale l'abitabilità in riferimento alla sua destinazione d'uso
residenziale, in quanto non vengono soddisfatti i requisiti igienico
sanitari e non si ha un comfort indoor dell'unità immobiliare tale
da permettere la permanenza prolungata di persone.### è un
appartamento residenziale posto al secondo piano. Muffe
localizzate sono state rinvenute lungo lo spigolo trave sommitale
di tutta la tamponatura a cassetta, ovvero con elemento isolante
in mezzeria, lungo lo spigolo trave sommitale di tutta la
tamponatura monoblocco, in corrispondenza dell'infisso, lungo la
spalletta inferiore infisso e verticalmente lungo lo spigolo pilastro
pareti lato armadio in locale camera matrimoniale , rilevanti
spigolo pilastro tamponatura, spigolo cassonetto pilastro ,spigolo
trave sommitale pilastro in locale cucina, oltre che nella
tamponatura monoblocco adiacente vano scala in locale cucina,
nella tamponatura monoblocco da altra unità immobiliare in locale
soggiorno, in prossimità spigolo tamponatura monoblocco ed
infisso in locale soggiorno, spigolo trave sommitale in
corrispondenza dell'infisso in locale soggiorno; nonché vari
rigonfiamenti, infiltrazioni di umidità che provocano macchie e
percolazioni di acqua, e distacchi della finitura superficiale. Questo
è il quadro rilevato fin dall'accertamento tecnico preventivo e
sostanzialmente confermato nei successivi sopralluoghi a ben nove
anni di distanza. Fin dal primo sopralluogo sono stati individuati
sia assenza di un'adeguata progettazione termo tecnica che
evidenti errori di posa in opera. Ha anche individuato il CTU ponti
termici non adeguatamente gestiti e corretti in fase di
progettazione. La domanda quindi va pienamente accolta. Non è
fondata la invocazione della evidenza dei difetti; qualche macchia
evidentemente visibile non rende pienamente cosciente della
entità e natura dei danni, vizi e difetti, ove non sorretta dalla piena
conoscenza tecnica che può essere data solo da accertamenti
peritali; avvenuti nel caso di specie in data 12 ottobre 2015. ###
retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto
preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente,
dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di
causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033
c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente, che abbia
ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso
in vendita, debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma
altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato
godimento dello stesso. Ne consegue che, nel caso di occupazione
di un immobile, fondata su di un titolo contrattuale venuto meno
per effetto della risoluzione giudiziale del contratto, va esclusa la
funzione risarcitoria degli obblighi restitutori. (Nella fattispecie in
esame, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della corte
d'appello che, dichiarata la risoluzione di un preliminare di vendita
per inadempimento del promissario acquirente, aveva
erroneamente ricondotto ad una richiesta di risarcimento del
danno per illegittima occupazione la domanda dei promittenti
alienanti relativa ai frutti per l'anticipato godimento dell'immobile).
( Cassazione 10145/25).
Nel caso di specie, però, si tratta di immobile assolutamente non
godibile, a causa del persistente odore di muffa, ineliminabile, che
lo ha reso malsano ed ha cagionato anche danni alla mobilia; per
cui nulla si riconosce a titolo di godimento dell'immobile stesso,
che nei fatti non vi è stato, e se fosse stato un immobile condotto
in locazione sarebbe lo stesso stato oggetto di valida azione di
risoluzione. I convenuti in solido, che a vario titolo devono
rispondere, ciascuno per il suo apporto concausale ( sono stati
individuati errori di progettazione e di realizzazione ) dovranno
quindi pagare agli attori euro 74.727,16 ( ben documentati i danni
per danno alla mobilia e danno alla salute) oltre interessi, in misura
legale, dalla data della messa in mora , 11 novembre 2015, data
della mancata mediazione, al saldo effettivo. Le spese seguono la
soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
P.Q.M.
Accoglie la domanda, dispone la restituzione dell'immobile alla
società ### dichiara risolto il contratto di ammissione dei soci ,
per fatto e colpa dei convenuti, e condanna tutti i convenuti in
solido a pagare agli attori euro 74.727,16, oltre interessi, in misura
legale, dall'11 novembre 2015 al saldo effettivo; nonché alle spese
di lite, che liquida in euro 14.103 per compensi, oltre esborsi,
accessori, spese di ctu come liquidate e spese di ctp come
fatturate.