Sentenza

LOCAZIONI

Tribunale di Roma, Sentenza n. 13772/2025 del 07-10-2025
Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione Sesta Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott.ssa ### all'udienza del 07.10.2025, all'esito della
discussione delle parti, ha pronunciato, dando lettura del dispositivo e delle contestuali motivazioni
mediante deposito, la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.) nella causa civile di primo grado iscritta al n° 17253 del Registro Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2025, avente ad oggetto “intimazione di sfratto per finita locazione - uso
abitativo” pendente tra ### c.f. ###, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. ### in ###
del ### , che la rappresenta e difende giusta procura in atti attrice e ### cod. fisc.: ### e ### cod.
fisc.: ###, elettivamente domiciliati in ### alla ### 10, presso lo studio dell'Avv. ### de ### che li
rappresenta e difende congiuntamente e disgiuntamente con l'Avv. ### giusta procura in atti
convenuti ### come in atti ### della Decisione
1. fatti controversi.
Con sfratto per finita locazione ritualmente notificato, la parte attrice in epigrafe, evocando in
giudizio ### e ### chiedeva al Tribunale di convalidare, l'intimato sfratto per finita locazione e, in
caso di opposizione, emettere ordinanza di rilascio; il tutto con vittoria di spese.
La parte attrice esponeva, a motivo della domanda: di essere proprietaria dell'appartamento sito in
### 16 in ### identificato al foglio 457, particella 762, subalterno 5, categoria ###, rendita catastale
euro 697,22. che, il predetto appartamento veniva locato ai convenuti ad uso abitativo con regolare
contratto registrato datato 1 gennaio 2022 con scadenza al 31 dicembre 2024, prorogato di diritto
per pari periodo fatta salva la volontà del locatore di disdetta, anche alla prima scadenza, nei termini
previsti e per le motivazioni previste dalla vigente normativa in materia; che, con raccomandata ar
del 18 gennaio 2024 manifestava la propria volontà di risolvere il contratto alla prima naturale
scadenza del 31 dicembre 2024 per evitare la rinnovazione tacita, per motivi familiari di salute; che,
solo il 18 novembre 2024 i convenuti con raccomandata ar contestavano la comunicazione
ritenendola inefficace e anzi avvisavano la ### di procedere nei suoi confronti per far cessare le
telefonate che la proprietaria invece effettuava a titolo di cortesia per conoscere le intenzioni degli
inquilini al fine di evitare cosi la presente procedura; che, con raccomandata ar il 25 novembre 2024,
venivano puntualizzate le già citate motivazioni urgenti, insistendo per il rilascio dell'immobile nei
tempi previsti; veniva altresì specificato che gli inquilini, a detta dell'amministratore p.t. avevano un
debito condominiale di circa euro tremila del quale la proprietaria non era a conoscenza prima del
novembre 2024, e si invitava i predetti a procedere al dovuto pagamento.
I convenuti si costituivano in giudizio eccependo che la disdetta era priva di specifica motivazione in
senso conforme a quanto prescritto dalla legge e chiedevano il rigetto della domanda, anche per il
pagamento di oneri condominiali ### denegato il rilascio e disposto il mutamento del rito, con
deposito di memorie integrative, all'esito del quale i termini della controversia rimanevano invariati.
La causa veniva decisa all'udienza del 07.10.2025 con lettura del dispositivo e contestuale
motivazione della sentenza.
2. merito della lite.
In via preliminare, va rilevato che parte attrice ha omesso di formulare idonea domanda di condanna
al pagamento di somme per pretesi oneri condominiali, peraltro non allegati né quantificati,
limitandosi in atto di intimazione di sfratto a chiedere, in caso di opposizione, ordinanza
provvisoriamente di rilascio, “contenente altresì pagamento di eventuali canoni non pagati e debiti
condominiali da quantificarsi”, quando è evidente, tra l'altro, che l'art. 665 c.p.c., si limita a disporre
il rilascio provvisorio dell'immobile e non prevede la condanna al pagamento delle somme non
pagate dal conduttore.
Detto ciò, va esaminata la domanda di accertamento dell'intervenuta cessazione del rapporto
locativo originato dal contratto inter partes che va accolta ma per una data successiva a quella
indicata nell'intimazione di sfratto per finita locazione, come da dispositivo.
Parliamo, nel caso che ci occupa, dei contratti a canone concordato, riguardo ai quali il quinto comma
dell'art. 2 L. 431/1998 stabilisce che essi “non possono avere durata inferiore ai tre anni”,
soggiungendo, poi, che: “### prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo
del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni”, fatta salva la facoltà del locatore di
intimare disdetta motivata. ###. 3 della Legge citata, indica specificamente e tassativamente i motivi
per cui il locatore può esercitare il diniego di rinnovo: nel caso di specie, dunque, il locatore avrebbe
dovuto comunicare, per la ### scadenza del 31.12.2024, non una disdetta libera, bensì il diniego di
rinnovo giustificato da alcuno dei motivi di cui all'art. 3 della L. n°431.1998 (ben potendo invece
essere il contratto liberamente disdettato al termine della proroga biennale).
Circa i fondati motivi per ottenere il rilascio dell'immobile alla prima scadenza contrattuale, va
evidenziato che ”In tema di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo secondo la
suddetta norma (art. 3, Legge 431/1998) alla prima scadenza nella comunicazione del diniego di
rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli
tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata. Tale norma deve essere
intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta,
con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di
controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e,
comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell'immobile all'uso
indicato nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni previste a
carico del locatore dall'art. 3 della stessa legge” (v. Cass. 16 gennaio 2013, n. 936, Sezione III Civile).
Ebbene, nella fattispecie, è' documentato che la sig.ra ### con raccomandata del 18.01.2024
ricevuta dai convenuti in data ### (all. 7 all'atto di intimazione), comunicava disdetta del contratto
per la scadenza del 31.12.2024, ma tale atto risulta privo dell'indicazione delle ragioni del diniego di
rinnovo, prevista a pena di nullità.
Infatti, i “gravi motivi familiari” e “gravi motivi di salute” non rientrano tra le ipotesi tassativamente
previste dalla legge per recedere, appunto, anticipatamente alla prima scadenza.
Va negato, dunque, valore alla suddetta manifestazione di volontà anche perché generica: peraltro,
l'esplicitazione dei motivi legittimanti il locatore di esercitare il diniego al rinnovo del contratto di
locazione, non può essere eterointegrata con precisazioni e deduzioni postume la motivazione della
disdetta alla prima scadenza.
In ogni modo, la detta disdetta, per quanto non giustificata da alcuna delle ragioni che avrebbero
potuto consentire alla locatrice di denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, pur non
essendo idonea a produrre effetti per la 1^ scadenza (31.12.2024), produce la cessazione del
rapporto alla 2^ scadenza contrattuale (31.12.2026), secondo quanto più volte affermato dalla
giurisprudenza nomofilattica, da cui non v'è motivo di discostarsi (Cass. n°7927.2004: "la eventuale
nullità della disdetta per mancata specificazione dei motivi (nullità assoluta, che può essere fatta
valere da chiunque vi abbia interesse in ogni stato e grado del giudizio) rende inidoneo l'atto "de
quo" a produrre gli effetti suoi propri per la prima scadenza contrattuale, ma non gli impedisce di
valere per la scadenza successiva come espressione di volontà contraria alla rinnovazione della
locazione"; conf. Cass. n°1318.1996; Cass. n°2076.1989; Cass. Sez. III, sentenza n. 27541 del 30
dicembre 2014).
Peraltro, è' pacifico essere devoluto, al potere ufficioso del giudicante, di accertare la cessazione del
contratto di locazione anche ad una data diversa e successiva a quella indicata nell'intimazione di
licenza o di sfratto per finita locazione, senza violare il principio di cui all'art. 112 c.p.c.: sul punto si
vedano, tra le tante, Cass. n. 684/2010: “in tema di locazione, il giudice, ove accerti che, per erronea
indicazione ovvero per avvenuta rinnovazione del contratto, l'effettiva data di scadenza dello stesso
sia posteriore a quella indicata nell'atto di intimazione di licenza per finita locazione o di sfratto, può
dichiarare la cessazione del contratto per una data successiva, senza, per questo, incorrere nel vizio
di extra o ultra petizione”).
Conclusivamente, il contratto inter partes datato 1 gennaio 2022 con scadenza al 31 dicembre 2024,
deve intendersi cessato alla scadenza del 31.12.2026 ed appare equo fissare, ai sensi dell'art. 56 L.
n°392/1978, la data di inizio di esecuzione al 31.01.2027, considerate le condizioni delle parti, le
ragioni del rilascio ed il tempo trascorso dalla disdetta.
Considerato che la dichiarazione di cessazione del contratto a data successiva non porta al
soddisfacimento completo della pretesa dell'attrice e che i convenuti hanno dovuto resistere ad una
pretesa di diniego di rinnovo alla prima scadenza rivelatasi, appunto, infondata, senza, peraltro,
opporsi alla cessazione del rapporto di locazione alla data di effettiva scadenza, le spese di lite
andranno compensate tra le parti per 1/2 e liquidate per il restante in favore dei convenuti, secondo
i parametri suggeriti dal D.M. 147/2022, esclusa la fase istruttoria, non effettivamente svolta. ### -
il Tribunale di ### definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni
diversa istanza, deduzione, eccezione disattesa e respinta, così provvede:
❖ dichiara che il contratto di locazione inerente all'immobile in ### 16 in ### identificato al foglio
457, particella 762, subalterno 5, categoria ### cesserà in data ###;
❖ visto ed applicato l'art. 56 L. n°392/1978, considerata la data di cessazione del contratto e il tempo
trascorso dalla comunicazione di disdetta della locatrice, fissa la data del 31.01.2027, per
l'esecuzione della presente condanna al rilascio;
❖ dichiara le spese di lite compensate in ragione di 1/2 e condanna la parte attrice al rimborso in
favore dei convenuti delle residue spese (1/2) che liquida (compresa mediazione) in euro 1.923,32
di cui € 190,32 per esborsi di adesione alla mediazione, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come
per legge, da distrarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari. ...